| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:14 |
  |
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Владимир Б1 писал(а): |
| при построении коэфициента капитализации |
Ребято, мо, я че пропустил, или в НС №2 добавили определение "коєфіцієнт капіталізації"??? Давно в Фонд работы заходили?
|
уж придрались так придрались, на «откуда» человек не смотрели? 
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... |
+1 Нафига че придумывать? Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
|
в студию!!!!! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:15 |
|
| КовАл писал(а): |
| необходимо понимать, что если на сегодня она составляет 100 грн, то пока отчет донесут до банка эта стоимость может оказаться 100-х% |
Кому понимать? Банкирам? Эти, как по хрестоматии, были такими хитрыми, шо сами себя перехитрили.
Получается, что рыночная она (стоимость) только по определению, по содержанию же... конкурентного рынка нифига нету, и мотивация сторон нетипична, и сроки продаж сокращаются (абы сбагрить) etc... Пуста балаканина.
Добавлено спустя 4 минуты 5 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| уж придрались так придрались, на «откуда» человек не смотрели? |
Та смотрел. Не придирался я к нему. А Вы на наших отечественных коллег, расчитывающих такие коэффициенты, не смотрели? Ото все равняемся на кого-то, забывая об элементарном. Читаешь и тихо афигеваешь, какие мы все умные, сертификаты вже на стенах не помещаются.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| в студию!!!!! |
GOOGLE YANDEX YAHOO META etc. |
Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Ср, 22 Окт 2008 16:25), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:23 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| в студию!!!!! |
GOOGLE YANDEX YAHOO META etc. |
ну, к таким прямым ответам от Юрия Андрусенко я уже практически привыкаю, но неужели я одни не знаю и не кому тут не интересно про «толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты) »? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:31 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ну, к таким прямым ответам от Юрия Андрусенко я уже практически привыкаю, но неужели я одни не знаю и не кому тут не интересно про «толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты) »? |
Как говорил М.С.Горбачев, "Вы привыкайте, привыкайте!"
Хлопци, я вам шо, справочник онлайн, чи самый умный? Работайте, як кому нравыться, тем более, якшо б спросив Оценщик 2008 года выпуска, я б ще поняв. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:44 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| в студию!!!!! |
+1
Юрий Андрусенко, я тоже был бы рад увидеть расчет рисков... если Вы знаете как их рассчитать без субъективизма, то я бы был очень благодарен за подсказку. |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:51 |
|
| КовАл писал(а): |
| если Вы знаете как их рассчитать без субъективизма, то я бы был очень благодарен за подсказку. |
Любой расчет в рамках Отчета о независимой оценке является в той или иной степени субъективным по природе. Рассчитать Ставку капитализации без субъективизма невозможно. Поэтому, к сожалению, ничего такого подсказать не могу. Да и тема не та. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:56 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| правильно ли будет в ситуации когда мы не знаем точную величину завышения стоимости недвижимости высчитывать коэфф капитализации методом экстракции где в расчете учитывается одна из "плавающих" величин, т.е. значение которой завышено, но насколько мы не знаем...а? |
ладно… повторяю еще раз
| КовАл писал(а): |
| что не цены завышены, а что рынок падает, а это, как говорится, две большие разницы |
тут можно говорить о том, что завышены цены предложения, но это уже совсем другая проблема. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 17:05 |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 08:52 |
|
Давайте опять рассмотрим то, о чем я писал, но с другим примером.
Возьмем промышленно-складские помещения, построенные в СССР в удовлетворительном состоянии. К примеру в Одессе на Пересыпи к продаже такие помещения предлагаются по ценам от 450 до 1200 долларов США за 1 кв. м. Как видно разброс цен предложений очень большой. Вопрос: каким образом сделать расчет так, чтобы стоимость, которую мы посчитаем, оказалась близкой к реальной жизни.
Опять вспоминаем, что стоимости, определенные разными подходами должны попадать в какую-то дельта-окрестность. Как я писал выше, а это лично мое мнение, стоимость, определенная доходкой путем сдачи в аренду является как бы нижней планкой. По указанным выше промышленно-складским помещениям на Пересыпи уже на протяжении длительного времени существует сложившаяся арендная ставка - 5 долларов США за 1 кв. м. Расчеты можете сделать сами и убедится, что цены предложений выше 600 долларов за 1 кв. м к рынку не имеют никакого отношения. |
|
|
|
|
Прохожий
Сообщения: 5
Откуда: здесь рядом
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 11:03 |
|
Ну почему стоимость определенная доходкой является НИЖНЕЙ планкой? |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 11:56 |
|
| Прохожий писал(а): |
| Ну почему стоимость определенная доходкой является НИЖНЕЙ планкой? |
Я бы сказал, оптимальной планкой. На самом деле. Остальное - дело творчества. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 13:22 |
|
Дубль №2
| Петр писал(а): |
| Расчеты можете сделать сами и убедится, что цены предложений выше 600 долларов за 1 кв. м к рынку не имеют никакого отношения. |
уж извольте привести эти расчеты? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 14:53 |
|
Петр, на рынке есть две величины: Ср – стоимость реализации недвижимости и Са – стоимость аренды недвижимости, эти две величины возможно связать между собой коэффициентом К, который принято называть ставка капитализации. Ни Ср, ни Са не могут быть завышены т.к. это должны быть цены сделок… завышенной может быть цена ПРЕДЛОЖЕНИЯ по отношению к цене продажи, но это уже совсем другая история, которая не имеет отношения к теме разговора. В вашем примере расчета под сомнение поставлена именно ставка кап-ции, поскольку рыночных данных в её расчете нет ни на грош… |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 16:02 |
|
| КовАл писал(а): |
| В вашем примере расчета под сомнение поставлена именно ставка кап-ции, поскольку рыночных данных в её расчете нет ни на грош… |
нет, в моих примерах под сомнение поставлены именно цены предложений. Ставка капитализации - это рассчетная величина, а Са у нас рыночная
А самая большая проблема это
| КовАл писал(а): |
| Ср – стоимость реализации недвижимости |
Интересно, где вы ее берете, если везде утверждаете, что рынок недвижимости у нас в стране не завышен? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 16:50 |
|
| Петр писал(а): |
| в моих примерах под сомнение поставлены именно цены предложений |
и в чем сомнение? Что люди предлагают объекты по этим ценам, или в том, что они по этим ценам совершают сделки? Если в том, что они продают по ценам предложения, тогда я тоже с Вами готов сомневаться, но еще раз скажу, что мы обсуждали не это... вернее вы говорили не о разрыве между ценой предложения и ценой продажи.
| Петр писал(а): |
| Интересно, где вы ее берете |
там где и вы... на рынке... другое дело, что на нашем рынке имеются цены предложений и очень мало данных о ценах реальных сделок, но еще раз, это тема другого разговора.
| Петр писал(а): |
| везде утверждаете, что рынок недвижимости у нас в стране не завышен? |
Рынок не может быть завышен... рынок - поле, на котором осуществляются сделки... отдельные сделки могут быть выше рыночной стоимости, отдельные могут быть ниже рыночной стоимости, но большинство сделок проходят вблизи рыночной стоимости... вы же пытаетесь навязать рынку, определенную Вами стоимость... причем определили Вы её очень забавно... взяли цены предложений по аренде, непонятно, как посчитали коэф. кап., получили какую-то стоимость, назвали её рыночной, сравнили её с ценами предложения на рынке продаж и заявили, что рынок завышен... Извините, но я с таким же успехом возьму ваши данные, посчитаю коэф. кап. на уровне скажем 7% и скажу, что РЫНОК ЗАНИЖЕН... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
