| Автор |
Сообщение |
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
 Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 10:05 |
  |
Уважаемые оценщики!
Подскажите, как можно оценить лестничную клетку. Заказчик докупает ее после покупки основного помещения. Я так понимаю, что имеет смысл только затратный подход, т.к. аналогов для сравнительного нет, и для доходного тоже. Но вот проблема: лестничная клетка расположена в жилом доме и в УПВС поэлементно не выделена. Где можно найти информацию по затратам? |
|
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:11 |
|
вообще-то площади лесничных клеток в расчете не участвуют, они опосредовано учтены в ст-ти кв.мобщей площади площади здания. Это ж места "общего пользования". |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:27 |
|
В том то и дело!!! Продается только лестничная клетка. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:28 |
|
| Alice писал(а): |
Уважаемые оценщики!
Подскажите, как можно оценить лестничную клетку. Заказчик докупает ее после покупки основного помещения. Я так понимаю, что имеет смысл только затратный подход, т.к. аналогов для сравнительного нет, и для доходного тоже. Но вот проблема: лестничная клетка расположена в жилом доме и в УПВС поэлементно не выделена. Где можно найти информацию по затратам? |
На мой взгляд - после анализа НЭИ, как и обычный объект недвижимости. И выплывет у вас доходный и сравнительный. Даже при отсутствии объктов сравнения (аналогов в точном понимании этого слова, т.е.лестн.клетки), рассматриваете различные варианты использования. Правда инфы маловато исходной, поэтому мое умозаключение относиться в большей степени 1 этажа жилого дома с возможностью отдельного хода ("проходное" парадное). У меня подобное было, сделали офис, выровняв уровень на лестничном марше 1 этажа. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:47 |
|
Я оценивал по затратке, претензий не было. Коммерческого использования отдельной лестницы при всем желании найти не получится. Ситуация такая происходит когда офисное здание поделено (распродано) между несколькими собственниками, причем МОП повисают обычно на первом владельце (если он своевременно не позаботился о распределении МОП между покупателями). В результате, когда 1-й владелец распродал все, у него остается одна лестница и сортир под ней. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 11:49 |
|
если дом старый, то к нему должен быть техпаспорт старого образца (или это может как-то иначе называется?), там расписаны все удельные веса элементов, в том числе поштучно батареи, лестничные марши, площадь стен, кровли, полов, и т.п.
удельные веса тоже расписаны более подробно, чем в УПВС в таком паспорте.
если он у вас есть - можно как-то извернуться с удельными весами. |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 12:24 |
|
Примените таблицу из сборника № 4
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ,КОММУНАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ БЫТОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХФОНДОВ УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, СОСТОЯЩИХ НА ГОСУДАРСТВЕННОМ БЮДЖЕТЕ
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства
Раздел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
Там практически в каждой таблице есть удельный вес лестниц или лестниц с входами/выходами.
А далее выделите уд. вес площади Вашей л/клетки в суммарной площади л/клеток дома. |
|
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 15:53 |
|
Всем большое спасибо!!!!
Буду делать доходным и сравнительным. Как раз получается складское помещение. Затратный, к сожалению не получается, т.к. у Заказчика нет информации о доме (постройка 30-х годов).
Еще раз всем огромное спасибо! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 15:59 |
|
лестничная клетка дома - складское помещение?! а жильцы как должны в квартиру попадать?!! |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 16:07 |
|
Тогда необходимо учесть сервитут на минимально допустимую по санитарным нормам площадь для прохода жильцов к своим офисам. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:03 |
|
Alice
плохо УПВС читаете:
| Цитата: |
К прочим строительным работам относятся лестничные клетки, балконы, крыльца, сходы, площадки и иные неучтенные работы.
Все эти работы независимо от конструктивного решения не вызывают необходимости корректировки расхождения их характеристик с характеристиками в аналогах. |
єто написано в разделе "КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СБОРНИКОВ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ. ИЗД. 1995 Г. РЕСПУБЛИКАНСКОЕУПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
ПЕРЕОЦЕНКА ЗДАНИЙ
Прочие работы"
Добавлено спустя 12 минут 22 секунды:
короче - смотрите есть ли другие "прочие работы" если нет - то по упвсу берете значение для Вашей лестницы из строки "прочие работы", а если еще есть крыльцо или балкон или еще что...то тогда сложее, но все же можно "умозаключить" удельные веса всех этих элементов и вывести % Вашей конкретной лестницы...
а по поводу дохода-аналогов-переоборудования в помещение - это все индивидуально - если она никому не нужна, т.е. все ходят по другим лестницам, то тогда можно и переоборудовать, а если ей пользуются, то никак ее не переделать и не аналого-доходово оценить  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:18 |
|
Все оказалось намного проще. Лестничная клетка расположена не в жилом подъезде, а является отдельным входом в подвальное помещение из магазина, расположенного на первом этаже. Поэтому жильцы не пострадают.
Объект ранее приватизировался - выкуплен и магазин и подвал, а лестница потерялась.
Добавлено спустя 4 минуты 25 секунд:
То Филин Андрей
К сожалению, в этом доме имеется весь набор и крыльцо, и балконы. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:22 |
|
так если она прям из магазина, то должна быть отражена в техдокументации, а соответственно ее уже купили....
или это все-таки вход с улицы в подвал....? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Alice
Сообщения: 33
Откуда: Кривой Рог
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:25 |
|
Лестницу потеряли!! Виновным единогласно выбрали БТИ, т.к. при выкупе на планах ее не было: отдельно куплен магазин, а потом подвал. Нигде лестницы не было. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:27 |
|
То Alice ну и это не проблема, можно ведь посмотреть сколько того сколько другого, примерно (читай "на глаз") определить сколько "того" и "другого" в %-ом соотношении и вывести цифру... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
