| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 13:30 |
  |
Уважаемые коллеги, позвольте вклинится.
Просмотрев ветку у меня возник вопрос:
Для каких целей определяется коэффициент капитализации (К)?
Исходя из того, что мы как правило определяем РС, то буду исходить из этого.
Уточню, при оценке объектов доходной недвижимости
В своей практике я уже давно, при вышеизложенном, отошел от кумулятивного метода. Как на меня, этот метод хорош при определении инвестиционной стоимости. При наличии развитого рынка продаж и аренды не составляет труда просчитать - К = ЧОД/С.
Коллега КоньВп@льт0 выложил табличку ( кстати такие таблички и методы расчета приемлемы и применяются при оценке бизнеса). Как на меня это для заказчика при том, не опытного.
Вроди бы все красиво. НО!
Позвольте напомнить требования стандарта - ЛНЭИ объекте оценки.
Теперь давайте исходить из этого требования.
Выскажу свое мнение.
1. Как на меня не очень корректно подобраны риски.
Смотрим по порядку.
Риски в первые трех пунктах (строки 1 и 3) уже заложены в без рисковой (К).
п.4 Природні і надзвичайні ......
Честно, не понял. Риск на что? Позвольте предположить - на то что здание полностью разрушиться.
Исходя из ЛНЭИ при грамотном управлении - такие риски страхуются. (страховка здания, а далее депозит и те же доходы от владения активом)
п.5 Прискорене зношення будинку ..... ????????????
Если есть проблемы поступил бы также как с п. продал и ......
А вообще то эта проблема здания заложена в ЧОД (затраты на содержание - помните)
П. 6, 9, 10, фактически отображают проблемы заложенные п.7 Неэффективный менеджмент.
А он здесь лишний, ибо опять же исходим из ЛНЭИ.
п. 2 и 8, как на меня, заложены в арендной ставке (читай ЧОД)
"Бандиты" и конкуренты ее снизят.
Не знаю, может, что то не так, но повторюсь.
"В своей практике я уже давно, отошел от кумулятивного метода. Как на меня этот метод хорош при определении инвестиционной стоимости. При наличии развитого рынка продаж и аренды не составляет труда просчитать - К = ЧОД/С."
Я так думаю. (цитата)
А вот, что касается расчета (К) для определения инвестиционной стоимости хотелось бы познать опыт коллег, что касается оригинальных рисков.
PS: К стати, а почему риски ограничены 5-ю %
Кем это установлено?
Глядя сегодня за "окно" я бы и 50% заложил  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 14:38 |
|
Риск на сезонность использования - рассчитывается как продолжительность сезона в месяцах/12. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 14:39 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемые коллеги, позвольте вклинится.
Просмотрев ветку у меня возник вопрос:
Для каких целей определяется коэффициент капитализации (К)?
|
та для РС пытались определить, но как видим для кумулятивного метода «не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты» так и не нашлись.
остались старые добрые "отфонарные"  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 15:06 |
|
мне больше интересно, откуда у Руджа данные по объектам, которые одновременно и сдаются, и продаются - для расчета реальной Ск по разным типам недвижки. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 15:59 |
|
Уважаемая zanoza
А нету
Я анализирую рынок продаж отдельно и аренды отдельно, а дальше понятно.
Эт конечно не идиальный вариант, о котором Вы говорите, но как на меня лучше, ибо меньше субъективизма. Да и не противоречит НС
Вот че говорят НС.
НС №1
45. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).
НС №2
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;
Я не вижу где здесь "одновременно и сдаются, и продаются". Анализ - да.
Для доходной недвижки подходит и проблемы не вижу.
К стати такой анализ показывает выгодность инвестиций в различные по функции (естественно по отдельности) объекты, на момент оценки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пн, 17 Ноя 2008 16:35), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 16:19 |
|
согласен. если мы делаем сравнительный подход и доходный получаем все вводные для расчета СК. берем ЧОД из доходного в расчете на 1 м2 и скорректированую стоимость из сравнительного. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 17:31 |
|
| Цитата: |
| согласен. если мы делаем сравнительный подход и доходный получаем все вводные для расчета СК. берем ЧОД из доходного в расчете на 1 м2 и скорректированую стоимость из сравнительного. |
Я как раз с этим не очень согласен. Но иногда приходится поступать также.
Этот подход удобен тем, что результат доходного подхода практически не зависит от используемых в расчете арендных ставок. Правда по этой же причине он не должен внушать к себе особого доверия.
Это наглядно видно ниже:
Определение ставки капитализации (К):
К=ЧОД/Сср, где
ЧОД - годовой чистый операционный доход;
Сср - стоимость объекта (или 1м.кв.), определенная сравнительным подходом.
Затем подставляем эту ставку в доходный подход:
Сдох = ЧОД/К = ЧОД/(ЧОД/Сср) = Сср
Как мы видим, ЧОД в конечной формуле отсутствует.
Обычно возникающее незначительное расхождение результатов, объясняется округлением ставки капитализации и иногда появлением каких-то отличий между определением ЧОД в расчете ставки капитализации и в конечном расчете стоимости доходным подходом.
Поэтому я по возможности предпочитаю использовать для расчета ставки те аналоги, по которым одновременно фигурируют данные о их аренде и продаже. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 17:45 |
|
В идеале конечно так будет правильньнее. Но на практике - почему бы и нет. Все равно доходный подход чаще всего используется как вспомогательный в довесок к сравнительному (кроме случаев убоя). |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 17:50 |
|
| Борода писал(а): |
| Все равно доходный подход чаще всего используется как вспомогательный в довесок к сравнительному (кроме случаев убоя). |
Вот в таких случаях им и пользуюсь.
Ну а при согласовании результатов смело от него отрекаюсь в пользу сравнительного |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 18:20 |
|
Уважаемый Коллега SanTim
Вы правильно подметили. Эта проблема есть работать, тупо связав два расчета.
Хотя почему тупо?
Ведь в идиале РС, посчитанная разными подходами, должна быть одинаковой. Или в пределах математической ошибки. Пр этом стремится к цене. Вспомним дефиницию РС 1 - готов купить, а 2- готов продать. Ведь тут, между стоимостью - 1-го и стоимостью - 2-го, можно поставить знак (= цене сделки)
И еще. Порой мне не понятны ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ требования просчитывать РС несколькими подходами при развитом рынке. Ведь по любому, потенциальный покупатель не купит товар по цене которой на рынке нет. И никакие аргументы (ссылки) на доходность того или иного (в нашем случаи) доходного здания, продавца такого здания, не убедят. Особенно если цена устоялась.
Для примера попробуйте сегодня по торговаться на базаре. Особенно если продает так называемый реализатор работающий с %. Ниже цены которую ему установили (хозяин проанализировал порядок цен на свой товар), он уж точно не опустится. А что касается, назову ее так, спекулятивной надбавки, то ее он может и сбросит. Но спекулятивная надбавка (скидка) это уже не относится к рыночной категории.
Еще пример, ситуация на сегодняшнем рынке жилья. Цены устоялись и усе ступор, явная спекулятивная надбавка. Если бы сегодня давали кредиты то вакантного жилья на рынке не было бы. Хотя с жильем не все так прямолинейно как я описал. К стати происходит абсурдная с точки зрения экономики, ситуация при дефиците жилья снижаются (пусть медленно) его стоимость.
Может ч и не прав в чем то, но логика подсказывает такие соображения.
В общем.
Я так думаю. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 20:40 |
|
| SanTim писал(а): |
| Цитата: |
| согласен. если мы делаем сравнительный подход и доходный получаем все вводные для расчета СК. берем ЧОД из доходного в расчете на 1 м2 и скорректированую стоимость из сравнительного. |
Я как раз с этим не очень согласен. Но иногда приходится поступать также.
.... |
а я с этим вообще не согласен - потому что ДО КОПЕЙКИ сойдутся результаты двух расчетов...а все не потому что оценщик такой умный, а совсем наоборот, потому что в данном случае для расчетов одним подходом (доходником) мы берем РЕЗУЛЬТАТ полученный другим походом (аналогами) в итоге имеем все тот же результат...
имеем стоимость по аналогам - Са и ЧОД, а ищем стоимость по доходу - Сд и ставку кап-ии - Ск
ЧОД/Ск=Сд
ЧОД/Са=Ск
из чего выходит что Са=Сд
извините за повтор, но SanTim уже написал это другими формулами
могу добавить только одно - таким же образом мы можем и затратку привести к ЭТОЙ ЖЕ САМОЙ стоимости, вплоть до копейки, например посчитать стоимость недвижки по строительству, потом взять результат по аналогам из него вычесть затратку (без ЗУ), сказать что все что осталось не что иное как стоимость ЗУ....
потом прибавляем полученные результаты и... о чудо - затратка сошлась с сравнительным....да еще и с доходным.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 20:50 |
|
Филин Андрей
я с тобой согласен еще больше чем с собой  ... но иногда наступаю на горло собственной песне и поступаю как проще  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 21:20 |
|
Уважаемый Филин Андрей
Большая просьба, если не трудно, расскажите не очень умноьy оценщику, как ему выполнить требование данного
НС №2
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;
Скажу одно, я с Вами согласен. Повторю, я против тупого расчета доходным подходом РС доходной недвижки, при наличии активного рынка таковой и естественно возможности расчета РС через сравнение.
А делаю так только для того, что бы умники от рецензии ФГИ не ставили меня в тупик по поводы откуда данные по ЧОД, где подтверждающие документы и т.п.
В таком варианте им нечем аргументировать. А итог все равно по сравнению. Убежден, это самый верный расчет РС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 21:30 |
|
Уважаемый Коллега rudge, полностью согласен с тем, что часто второй подход при оценке не очень нужен.
Так же не стану никого убеждать, что рассматриваемый вариант расчета неверен (невозможно отрицать очевидное - результаты двух подходов очень близки или даже сходятся до копейки ).
Просто хочу внести некоторую ясность в суть такого расчета, ну и обратить внимание на то, что формулу Сдох = Сср рассматривать как второй подход в работе можно с ооочень большой натяжкой  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 21:59 |
|
Уважаемый SanTim
Думаю консенсус достигнут.
Тока как его донести до властьпридержащих и других умников с требованиями проведения всех расчетов (как будто от количества бумаги результат становится лучше).
А вот, что касается определения (К) для других вариантов (ЦМК ИС и т.д.), вот тут хотелось бы продолжить тему. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
