| Автор |
Сообщение |
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
 Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 16:43 |
  |
Филин Андрей и irenka, считается, что рынок, т.е. инвесторы уже все напланировали, а мы взяли и подставили в знаменатель то, что рынок переварил и выдал, как ст.кап. |
|
|
   |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 16:48 |
|
| irenka писал(а): |
| Ну почему же корректировка не нужна? Вы же ЧОД планируете на год вперед. |
вот именно, если взять сегодняшние арендные ставки, то через год они вряд ли вырастут...
так что пора пересмотреть свою привычку считать доход прямой капитализацией, в пользу дисконтирования 
Добавлено спустя 14 минут 21 секунду:
| КовАл писал(а): |
| Филин Андрей и irenka, считается, что рынок, т.е. инвесторы уже все напланировали, а мы взяли и подставили в знаменатель то, что рынок переварил и выдал, как ст.кап. |
секундочку - я тебя не понимаю, какие инвесторы???
что рынок переварил...и главное что выдал???
мы берем две величины:
1 - ЧОД
2 - стоимость предложения
получаем что???
Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость"
т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект
а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются аналогичные...потому что через год он будет стоить еще дешевле чем инвестор его купит...
на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке....
потому что в условиях падения цен на недвижимость цена предложения не есть рыночная по сути рыночная это та по которой можно купить-продать этот объект, а сегодня купить можно по той что тебе предлагают, но ПРОДАТЬ - фиг... да и покупать никто не будет, т.е. пойдут искать "минимальну цину на обэкт з аналогычними властивостями" и НАЙДУТ!!! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 17:04 |
|
Рассмотрим ситуацию 2007 года.
1) Ск по методу экстракции стремится к безрисковой ставке.
2) Депозитные ставки в евро для физ. лиц стремятся к безрисковой ставке.
Но инвестор предпочитает покупку недвижимости. Почему?
1) Он не доверяет нашим банкам.
2) Он предполагает, что рост цен на недвижимость даст ему доп. доход при ее перепродаже, и таким образом, приумножит его капитал.
Разница между Сср и Сдох показывает инвестиционную привлекательность обьекта ИЛИ нагнанную спекулятивную наценку на ст-ть вследствие искусственного ажиотажа на недвижимость.
Тогда, для того, чтобы уменьшить обьемы спекуляций на рынке недвижки и приостановить рост цен, банкам нужно было бы увеличить процент на депозитные вклады, а отсюда логически следует, что увеличить и кредитную ставку. Сейчас мы и имеем такую ситуацию. Рост банковских кредитных ставок приостановил покупку недвижимости, которую мог себе позволить практически каждый. И тогда Ст-ть (дох ) в принципе, и является СР. Предлагаю считать всю недвижку доходным.
Добавлено спустя 14 минут 1 секунду:
Ну может, и не всю. Просто сейчас вообще практически ничего не продается. А если и продается, то думаю, что по ликвидацинной ст-ти, а не по рыночной. Пока не возобновится выдача ипотечных кредитов всеми комммерц.банками, такая стагнация рынка будет продолжаться. |
|
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 17:20 |
|
Сори ребята... ухожу... прийду постараюсь ответить, если никто другой не ответит. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 17:22 |
|
Всем спасибо за внимание и за то, что не накричали на меня за мои письмена.  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 19:39 |
|
Cтоп, стоп, стоп, коллеги
Давайте определимся.
Если мы ведем разговор о РС, то давайте о РС. При этом только для недвижки (не бизнеса)
В таком варианте, о какой корректировке Ск может идти речь?
irenka писала
"Давайте мы возьмем Ск, определенную рыночным (экстракции) методом, считающимся вами самым верным, и откорректируем ее"
Где логика, корректировать Ск рыночную?
Это все имеет право на жизнь при расчете инвестиционной стоимости, но никак не РС.
Ск для определения РС определяется на момент оценки (продажи) и все. Все другие варианты это не РС. Для этого мы исходим из данных на момент оценки, о чем к стати и говорим в отчетах. И где тут прогноз, с соответствующими приведенными Вами поправками.
Ту Филин Андрей
При таком подходе более приемлем как раз расчет методом капитализации. А вот если мы определяем инвестиционную стоимость, то тут, согласен с Вами, корректнее, да наверное будет правильнее, расчет проводить дисконтированием. Или проводить корректировку Ск сложившейся на рынке.
К стати, обратите внимание коллеги, во всех зарубежных работах по оценке доходной недвижки, как правило применяют капитализацию, а у нас почему то уповают на дисконтирование. Как на меня то это ошибочно.
Вот пример.
Продается офис. есть два покупателя.
1. Покупает для себя
2 Покупает для сдачи в аренду (вложение инвестиций)
Для
1-го, не интересует какова доходность данного офиса, его интересует стоимость офиса на момент покупки. Он, да и оценщик определяют РС при этом как правило сравнением. Доходник, для него, второсепенен.
Для
2-го, в меньшей степени интересует РС определенная сравнением. Его интересует потенциальный доход на вложенные средства. Отсюда выбор, или депозит с без рисковой ставкой дохода, или покупка офиса с последующим получением дохода большего чем при депозите, тогда более приемлем доходный подход с корректировкой без рисковой ставки при помощи премий за риск с целью приведения к рыночной Ск.
Ну а далее согласование полученных результатов.
Вот и вся логика.
Вот почему 2-й, сегодня не покупает офис, так как это не выгодно.
Ск рыночная существенно меньше без рисковой в виде ставки депозита. Отсюда, при кумулятивном расчете Ск, надо поменять знак для поправок без рисковой на риски.
Но как только мы начинаем корректировать рыночные данные, все, это уже не РС.
Может че не четко изложил, но пардон, не обучен писать статьи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 20:11 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость"
т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект |
 ... какой-какой процент???? А ну срочно читать Н.С. №1!!!
| Филин Андрей писал(а): |
| потому что в условиях падения цен на недвижимость цена предложения не есть рыночная по сути рыночная это та по которой можно купить-продать этот объект, а сегодня купить можно по той что тебе предлагают, но ПРОДАТЬ - фиг... да и покупать никто не будет, т.е. пойдут искать "минимальну цину на обэкт з аналогычними властивостями" и НАЙДУТ!!! |
ты не путай Божий дар с завтраком... разница между предложением к продаже и продажей называется корректировкой на торг, поэтому в твоем примере
| Филин Андрей писал(а): |
мы берем две величины:
1 - ЧОД
2 - стоимость предложения
получаем что??? |
в пункте 2 брать нужно не стоимость предложения, а рыночную стоимость... для этого необходимо откорректировать цену предложения на торг... в период нынешнего кризиса такая корректировка будет значительно выше, чем в период роста цен... это, я думаю, понятно… также понятно, что правильно определить величину этой корректировки в условиях нынешнего рынка архи сложно, но это уже другая тема.
| Филин Андрей писал(а): |
| а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются аналогичные... |
а кто ж ему продаст дешевле, чем ПРОДАЮТСЯ... тут внимание, не ПРЕДЛАГАЮТСЯ К ПРОДАЖЕ, а ПРОДАЮТСЯ аналогичные объекты?
| Филин Андрей писал(а): |
| потому что через год он будет стоить еще дешевле чем инвестор его купит... |
дык пусть через год и приходит  Вообще-то эта проблема, при использовании прямой кап-ции решается за счет возврата кап-ла, в данном случае он будет с плюсом...
| Филин Андрей писал(а): |
| на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке.... |
вот что за пагубная привычка диктовать рынку рыночную стоимость... к рынку нужно прислушиваться и анализировать его... и еще раз повторю, что разница между рын. ст-тью и предложением на рынке корректируется ТОРГОМ... ни доходный подход, ни ст-ка кап. здесь ни причем.
| irenka писал(а): |
| 2) Депозитные ставки в евро для физ. лиц стремятся к безрисковой ставке. |
чё за ставка такая?
| irenka писал(а): |
| Разница между Сср и Сдох показывает инвестиционную привлекательность обьекта ИЛИ нагнанную спекулятивную наценку на ст-ть вследствие искусственного ажиотажа на недвижимость. |
не знаю что ответить поскольку не понимаю что такое Сср и Сдох.
| irenka писал(а): |
| Тогда, для того, чтобы уменьшить обьемы спекуляций на рынке недвижки и приостановить рост цен, банкам нужно было бы увеличить процент на депозитные вклады, а отсюда логически следует, что увеличить и кредитную ставку. |
честно говоря, банкам это и нафиг было не нужно... они были вынуждены это сделать (поднять ставки) в результате оттока денег... у них банально не стало денежки для кредитования в таких объемах... а спекуляция недвижимостью их вполне устраивала
Добавлено спустя 4 минуты 46 секунд:
упс, не увидел, что rudge ответил |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 06 Дек 2008 20:42 |
|
Уважаемая irenka
Вы пишите
"Но инвестор предпочитает покупку недвижимости. Почему?"
И тут же отвечаете.
"1) Он не доверяет нашим банкам.
2) Он предполагает, что рост цен на недвижимость даст ему доп. доход при ее перепродаже, и таким образом, приумножит его капитал. "
По №1 Ошибочно
Ему наплевать на понятие доверие.
По №2
Просто доходность вложения средств в недвижку, в те годы, составляла 100 и более % годовых, в то время как банк давал 12-13%
Но тут есть одно но.
В приведенном вами варианте недвижка выступает в виде товара, а не объекта доходной недвижимости, о которой мы говорим. На месте той же квартиры мог быть, например металл (золото), при условии если бы рост цен на него был сопоставим с ростом цен на недвижку. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 13:36 |
|
Не согласна с вами. У нас сейчас нигде практически нет РС. В ценах предложений может быть и да. Но корректировка на торг такова, что ее уже нельзя считать РС. Она ликвидационная!
Смотрим стандарт: "РС - это ст-ть, за кот-ю может быть отчуждено имущество на рынке подобного им-ва на дату оценки за угодою между пок-лем и продавцом, после проведения маркет.исследований при условии, что каждая из сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения. А также условия такой сделки не должны предполагать любые доп. ограничения или требования, которые влияют на будущую экон. выгоду от исп-ния покупателем обьекта оценки.
Сомневаюсь.
У еас сейчас очень много продавцов не действуют рассудительно и без принуждения, это точно. Им надо отдавать кредиты, как то жить. Многих поувольняли, посокращали, урезали з/п и т.д..... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 13:43 |
|
irenka, найдите в определении ликвидационной стоимости что-то кроме меьшего срока продажи, чем при рыночной
| Н.С.№1 писал(а): |
| ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості; |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 13:47 |
|
Так ведь у нас все дело в срок и упирается! Пока банки не начнут нормально кредитовать население и не наладится экономика в стране, пройдет, как говорят фин.эксперты минимум год. На 2009г прогнозируется пик кризиса. Риэлтерские агенства закрываются за неимением заработков. Я не считаю, что недвижка сейчас продается по РС. Извините, но поправка на торг достигает во многих регионах 30%.
Добавлено спустя 1 минуту 17 секунд:
И даже 40, и 50.... Есть, я знаю точно.
Добавлено спустя 4 минуты 29 секунд:
Это когда люди в такой попе, что и врагу не пожелаешь.
Добавлено спустя 4 минуты 28 секунд:
И еще можно так проверить: просчитать затраткой и сравнительным. Хочу сказать вам, что во многих районных центрах эти стоимости уже сравнялись. Скоро по затратке вообще выше ст-ть получиться, чем по Ср.подх.
Добавлено спустя 1 минуту 50 секунд:
У нас еще не придумали корректировку на продажу имущества, обремененного залогом? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 15:00 |
|
Уважаемая irenka
На мой пост от Сб, 06 Дек 2008 20:42 Вам ответил коллега КовАл. Я позволю добавить. А вы не берите аналоги обремененные кредитом и все станет на свои места.
Знаете Ваша проблема заключается в том, что Вы все время пребываете в "шкуре" инвестора. Вы из нее вылезьте плиз. И станьте на позицию продавца "со знанием дела, рассудительного и без принуждения". И у Вас мнение изменится.
Я сейчас просчитывал офис. Интересная картина, РС больше инвестиционной почти в три раза. Так что, прикажете наплевать на данные рынка и оставить стоимость которую ХОЧЕТ инвестор? А как тогда быть с НС?
Сложность оценки заключается в том, что оценщик должен пребывать ОДНОВРЕМЕННО в шкуре продавца и в шкуре покупателя.
Ну, а что касается затратки, то и в лучшие времена затраты на строительство недвижки, где нибудь в тьму-таракане, были выше РС там же. Так что это не аргумент. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 15:18 |
|
Где-то у кого-то видела: если ценить как для себя, то дешево получается. Хорошо, я попытаюсь вылезти из шкуры инвестора, хоть мне и тяжеловато будет. У меня просто кроме оценки еще и бизнес свой есть, это наверное и влияет на мое мнение. Хотя, на результат, будет сделка или нет, всетаки больше влияет покупатель, не так ли? Если его не заинтересует обьект, или он не увидит своей прибыли в сделке, или посомневается в цене, то и этой самой сделки не будет, как бы продавец не изощрялся в том, что "лес и речка рядом....."
Добавлено спустя 8 минут 37 секунд:
У нас вся Украина из тьму-таракани состоит вообще-то |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 15:44 |
|
irenka
Ваше
"Хотя, на результат, будет сделка или нет, всетаки больше влияет покупатель..."
А вы попробуйте поторговаться в магазине, или там в поезде, самолете и т. п.. Вот и узнаете, кто влияет на сделку |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 01:03 |
|
| rudge писал(а): |
irenka
Ваше
"Хотя, на результат, будет сделка или нет, всетаки больше влияет покупатель..."
А вы попробуйте поторговаться в магазине, или там в поезде, самолете и т. п.. Вот и узнаете, кто влияет на сделку |
здесь позволю себе согласиться с Иренкой и не согласиться с Вами rudge - у покупателя есть выбор больше чем у продавца - он может пойти в другой магазин, сесть в другой поезд или выбрать другую авиакомпанию, а вот продавцу нужно делать ВСЕ и даже больше чтобы привлечь покупателя, а что касается недвижимости так тут тем более продавцов больше чем реальных покупателей (временно это было сглажено кредитами) и продавцу чтобы продать свою недвижимость чаще приходится идти на уступки покупателю, потому как прошли те времена когда оставив старый советский диван или телефон ты делал большой подарок покупателю... но мы ведь не говорим о квартирах....
так вот если покупателю в общем понравился продаваемый Вами офис, но не понравилось что в него "вход как бы спрятан"....то уж извините - или скидку давайте или он пойдет искать за эти же деньги более ему подходящее предложение...
и на объект оценки мы должны смотреть именно как инвесторы/покупатели, а не как продавцы...тому що
| НС№1 писал(а): |
вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у
ймовірній сумі грошей;
ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може
отримати продавець та може погодитися сплатити покупець;
|
т.е. тут продавец не в самом выгодном положении, поскольку он МОЖЕТ и НЕ получить, а покупатель МОЖЕТ и НЕ согласиться....
мы должны рассмотреть ОО с точки зрения заинтересованного лица (покупателя/инвестора/кредитора), с мыслью "а стоит ли этот объект таких денег чтобы его покупать, в него инвестировать или под его залог кредитовать, потому нас и не уважают клиенты - что часто оценщики шли на поводу у заказчиков (не буду кривить душой и у меня это было, иногда чуточку, а иногда конкретно... при согласии банка) и заказчики знали что мы напишем то что им надо.... и что мы будем на объект смотреть не своим трезвым и рассудительным взглядом, а именно глазами НЕ инвестора, а продавца....
если мало цитаты из НС№1, то оттуда же еще одно доказательство правоты Иренки что она "сидит" в шкуре инвестора...
| НС№1 писал(а): |
7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.
47. Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування....
|
это если мы говорим про то кто движет рынком... а им движет спрос, т.е. покупатель!!!
Добавлено спустя 1 час 16 минут 50 секунд:
| КовАл писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость"
т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект |
... какой-какой процент???? А ну срочно читать Н.С. №1!!! |
а что тебя здесь смущает??? то что я назвал Ск своими словами, а не так как ее интерпретирует НС№1, читаем:
| НС№1 писал(а): |
| ... Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення; |
или тебя смущает слово "годовой"?
так посчитай, для примера взял более-менее реальные цифры (для квартиры в Кировограде):
чод=1000грн.* 12мес.=12000грн. в год
С=40000у.е.*7(грубо, чисто для примера)=280000грн..
Ск=12000 /280000=0,043 (округлил, для примера)
теперь вопрос - что такое 4,3% в отношении 100%???
ответ это 23,33 часть...
т.е. это НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА, от себя добавлю В ГОД, т.е. через 23,33 года потраченная сумма вернется нам в виде ЧОДа...
или я не прав?
| КовАл писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| потому что в условиях падения цен на недвижимость цена предложения не есть рыночная по сути рыночная это та по которой можно купить-продать этот объект, а сегодня купить можно по той что тебе предлагают, но ПРОДАТЬ - фиг... да и покупать никто не будет, т.е. пойдут искать "минимальну цину на обэкт з аналогычними властивостями" и НАЙДУТ!!! |
ты не путай Божий дар с завтраком... разница между предложением к продаже и продажей называется корректировкой на торг, поэтому в твоем примере
| Филин Андрей писал(а): |
мы берем две величины:
1 - ЧОД
2 - стоимость предложения
получаем что??? |
в пункте 2 брать нужно не стоимость предложения, а рыночную стоимость*... для этого необходимо откорректировать цену предложения на торг**... в период нынешнего кризиса такая корректировка будет значительно выше, чем в период роста цен... это, я думаю, понятно… также понятно, что правильно определить величину этой корректировки в условиях нынешнего рынка архи сложно***, но это уже другая тема. |
* - ой, только не говори мне что ты или кто-либо в нашей стране может взять РС вместо стоимости предложения - скорректировав на торг ты можешь только предполагать что цены будут такими, а я скажу что это не так и тоже буду прав... потому что никто нам с тобой не скажет точной корректировки на торг, которого может и не быть вообще
** - что-то я не вижу твоего возражения высказыванию Руджа здесь, с которым лично я согласился
*** - из этого вытекает и архисложность, точнее архиневерность той величины которую ты получишь в итоге...согласись?
| КовАл писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются* аналогичные... |
а кто ж ему продаст дешевле, чем ПРОДАЮТСЯ... тут внимание, не ПРЕДЛАГАЮТСЯ К ПРОДАЖЕ, а ПРОДАЮТСЯ аналогичные объекты? |
* - я хотел сказать предлагаются к продаже...
не придирайся к словам, такое впечатление что ты знаешь по каким именно ценам ПРОДАЮТСЯ объекты...
| КовАл писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке.... |
вот что за пагубная привычка диктовать рынку рыночную стоимость... |
йомаё.. вот из-за таких как ты нас не уважают
нашу профессию для того и придумали чтобы мы говорили РС, заметь я один продиктовать рынку ничего не смогу, да и мы с тобой вместе ничего ему не надиктуем...
Добавлено спустя 9 минут 3 секунды:
фух... аж вспотел... еле тебя/себя процитировал... еще и со ссылками... токо картинок не хватает..
ты если вздумаешь ответить, то по отдельным пунктам плиз |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
