Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Рыночная стоимость во время кризиса. Дополнительные поправки Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 9, 10, 11, 12, 13  След. Автор Сообщение galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 08:57 1. По теории рыночная стоитмость отображает соотношение спроса и предложения. Чем больше спрос - тем выше РС. Пока спрос опережал предложение (2002-начало 2008г) РС росла. Сейчас-же ситуация обратная и РС падает. 2. Рынок недвижки инерционен и, несмотря на отсутствие продаж, продавцы "по привычке" запрашивают высокие цены. Но, рынок объективен. Падение спроса приводит к понижению цен сделок. Цены будут падать пока не наступит временное равновесие спроса и предложения. Сейчас размер инерционности мышления во Львове, по моим данным , составляет30-40%. Вот 30% и есть минимальная корректировка на торг сейчас. В 2005г. она составляла 500-1000 у.е. всего. А в конце 2005г. часто без торга (излишек спроса). Ситуация изменилась в конце 2007г. Банки на это изменение отреагировали в августе 2008. А рынок может в мае 2009? Пока же продавцы пишут в объявлениях сколько хотят получить. А продают - за то, что им дают. Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 10:47 http://news.finance.ua/ru/~/2/2008/12/07/145497 Хроники пикирующих бомбардировщиков. _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 11:31 Коллеге Филин Андрей на пост Пн, 08 Дек 2008 01:03 Вы писали "....позволю себе согласиться с Иренкой и не согласиться с Вами rudge" И далее аргументируете цитатами из НС№1 и делаете вывод "...и на объект оценки мы должны смотреть именно как инвесторы/покупатели" 1. Вы вытянули только одну часть из раздела "Принципы оценки", но при оценке мы должны применить их все, естественно относящиеся к объекту оценки. . 2. Во другая цитата из того же НС №1 "п.9. Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності." В связи с вышеизложенным, я попробую перефразировать Ваше утверждение. "...и на объект оценки мы должны смотреть именно как продавец потративший средства и желающий их как минимум их вернуть" (выделил свое) и это есть "....еще одно доказательство НЕправоты Иренки что она "сидит" в шкуре инвестора..." (я позволил для наглядности сделать вставку она выделена) И еще Ваше "....мы должны рассмотреть ОО с точки зрения заинтересованного лица (покупателя/инвестора/кредитора), с мыслью "а стоит ли этот объект таких денег (ЕСЛИ ОН ЕСТЬ НА РЫНКЕ) чтобы его покупать...." здесь я опять же позволил добавить одно важное условие оно выделено. Теперь кто из нас прав? (это как в споре, что первично яйцо или курица) Думаю оба, НО! Вот почему, повторюсь, "Сложность оценки заключается в том, что оценщик должен пребывать ОДНОВРЕМЕННО в шкуре продавца и в шкуре покупателя." На Ваше "..это если мы говорим про то кто движет рынком... а им движет спрос, т.е. покупатель!!!" Позвольте КАТЕГОРИЧЕСКИ с Вами не согласится. Вы поломали все каноны рынка. Всегда рынком двигали СПРОС и ПРЕДЛОЖЕНИЯ. Уберите, что то одно, и рынка НЕТ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 11:47 Филин Андрей писал(а): ты если вздумаешь ответить, то по отдельным пунктам плиз дык по другому тут врядли получится Филин Андрей писал(а): КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): Ск, т.е. другими словами "прибыльность", или как еще можно назвать "капиталовозвращаемость" т.е. на самом деле мы получаем годовой процент возврата вложенных денег в объект ... какой-какой процент???? А ну срочно читать Н.С. №1!!! а что тебя здесь смущает??? то что я назвал Ск своими словами, а не так как ее интерпретирует НС№1, читаем: НС№1 писал(а): ... Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення; или тебя смущает слово "годовой"? так посчитай, для примера взял более-менее реальные цифры (для квартиры в Кировограде): чод=1000грн.* 12мес.=12000грн. в год С=40000у.е.*7(грубо, чисто для примера)=280000грн.. Ск=12000 /280000=0,043 (округлил, для примера) теперь вопрос - что такое 4,3% в отношении 100%??? ответ это 23,33 часть... т.е. это НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА, от себя добавлю В ГОД, т.е. через 23,33 года потраченная сумма вернется нам в виде ЧОДа... или я не прав? конечно не прав, ст-ка кап это не Филин Андрей писал(а): НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА а НОРМА ПРИБЫЛИ НА КАП-Л +/-НОРМА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА... или по твоему мнению инвестор деньги в проект зарывает только что бы их вернуть через n времени? Филин Андрей писал(а): * - ой, только не говори мне что ты или кто-либо в нашей стране может взять РС вместо стоимости предложения - скорректировав на торг ты можешь только предполагать что цены будут такими, а я скажу что это не так и тоже буду прав... потому что никто нам с тобой не скажет точной корректировки на торг, которого может и не быть вообще отвечаю: * - ой, только не говори мне что ты или кто-либо в нашей стране может взять РС АРЕНДЫ вместо стоимости предложения - скорректировав на торг ты можешь только предполагать что цены будут такими, а я скажу что это не так и тоже буду прав... потому что никто нам с тобой не скажет точной корректировки на торг, которого может и не быть вообще. ПОЭТОМУ! Нечего тут кричать о том, что доходным подходом можно заменить сравнительный, а ст-ка кап., определенная методом экстракции не верна... не верной может быть корректировка на торг, и, полученная в результате этого цифра предполагаемой продажи. А ЭТО УЖЕ ДРУГАЯ ПРОБЛЕМА!!! (говорю уже в тысячный раз) Филин Андрей писал(а): ** - что-то я не вижу твоего возражения высказыванию Руджа здесь, с которым лично я согласился я не согласен с rudge, но думал, что ему ответит Прагматик. Филин Андрей писал(а): *** - из этого вытекает и архисложность, точнее архиневерность той величины которую ты получишь в итоге...согласись? ага, а при оценке доходным подходом с применением той же "архи не верной" величины корректировки на торг и кумулятивного подхода с расчетом рисков по методу СТЭЛЯ, ты получишь точную оценку Филин Андрей писал(а): КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): а если рынок изменится? то мы должны это учесть, в данном случае, покупая этот объект инвестор (как ты говоришь уже все продумавший, переваривший и сходивший куда надо) должен учесть это падение и СЕГОДНЯ купить объект дешевле чем продаются* аналогичные... а кто ж ему продаст дешевле, чем ПРОДАЮТСЯ... тут внимание, не ПРЕДЛАГАЮТСЯ К ПРОДАЖЕ, а ПРОДАЮТСЯ аналогичные объекты? * - я хотел сказать предлагаются к продаже... если ты хотел сказать Филин Андрей писал(а): предлагаются к продаже... тогда я согласен... согласен с тем, что необходимо корректировать цены предложения на торг... т.к. они и не в кризис продавались не за ту стоимость за которую предлагались... Филин Андрей писал(а): не придирайся к словам, такое впечатление что ты знаешь по каким именно ценам ПРОДАЮТСЯ объекты... я не придираюсь... тебе деньги платят за то, что бы ты сказал, за сколько можно продать такой объект, так что будь добр ДЕЛАЙ СВОЮ РАБОТУ, а именно АНАЛИЗИРУЙ РЫНОК... не только цены предложения, но и ЦЕНЫ РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК... это сложно, но кто говорил, что будет легко? Еще раз, в тысяча первый раз, повторю... проблема в том, что у тебя нет данных, по которым ты мог бы откорректировать цену предложения на торг, но это уже ТВОЯ ЛИЧНАЯ проблема, и проблема метода расчета (определения) корректировки на торг, а не проблема метода экстракции... правильное применение метода экстракции ведет к правильному определению ст-ки кап-ции. Филин Андрей писал(а): КовАл писал(а): Филин Андрей писал(а): на то мы и оценщики - чтобы указать рыночную стоимость, а не предлагаемую на рынке.... вот что за пагубная привычка диктовать рынку рыночную стоимость... йомаё.. вот из-за таких как ты нас не уважают нашу профессию для того и придумали чтобы мы говорили РС, заметь я один продиктовать рынку ничего не смогу, да и мы с тобой вместе ничего ему не надиктуем... позволю себе с тобой не согласиться... не уважают нашу профессию из-за тех, кто рассказывает рынку, что стоимость 100 грн, хотя рынок говорит, что все ПРОДАЮТ (не предлагают к продаже) за 50 грн или наоборот... поэтому, еще раз, что бы лучше усвоилось читаем и запоминаем как молитву: Цитата: нам деньги платят за то, что бы мы сказал за сколько можно продать такой объект на сегодняшний день. Поэтому мы должны ДЕЛАТЬ СВОЮ РАБОТУ, а именно АНАЛИЗИРОВАТЬ РЫНОК... не только цены предложения, но и ЦЕНЫ РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК... это сложно, но ни кто не говорил, что будет легко. Наша состоит проблема в том, что у нас нет данных, по которым мы могли бы откорректировать цену предложения на торг, но это уже НАША ЛИЧНАЯ проблема, и проблема метода расчета (определения) корректировки на торг, а не проблема метода экстракции... правильное применение метода экстракции ведет к правильному определению ст-ки кап-ции. и повторяем до тех пор, пока не запомним Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 12:16 О вопросе как мы должны смотреть на объект оценки как продавцы/покупатели ? смешались кони люди…. сдается мне, вы тут решили изобрести велосипед? Так вот ответ этот вопрос зависит ТОЛЬКО лишь от ПОДХОДА, которым мы оцениваем. Читаем библию Цитата: Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. а дальше читаем принципы и их значение, и получается что: В затратке мы смотрим только как ПОКУПАТЕЛЬ В доходке и сравниловке как ПОКУПАТЕЛЬ И ПРОДАВЕЦ одновременно. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:11 Если мы будем определять Ск методом экстракции, в большинстве случаев Ск получиться меньшей или равной безрисковой. Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:15 irenka писал(а): Если мы будем определять Ск методом экстракции, в большинстве случаев Ск получиться меньшей или равной безрисковой. Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны. интересно посмотреть на расчеты из которых Вы делаете такие выводы _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:19 Да вы же эти расчеты сами и понакидали. Посмотри пару постов назад. Там rudge приводил пример. Это потому что у нас арендная плата не адекватна ст-ти недвижимости. В номальных понятиях. Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд: Да вы же эти расчеты сами и понакидали. Посмотри пару постов назад. Там rudge приводил пример. Это потому что у нас арендная плата не адекватна ст-ти недвижимости. Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд: Ой, это глюк был rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:34 irenka писал(а): Если мы будем определять Ск методом экстракции, в большинстве случаев Ск получиться меньшей или равной безрисковой. Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны. Да и не соглашайтесь Ваше право. А кто то согласится. Теперь что касается того что "вложения в недвижимость столь безоблачны." У инвестора есть деньга и три варианта ее использовать. 1. Положить под матрац. Д = 0 или - 2. Положить на депозит. Тут вариантов по боле. Но рисков меньше. 3. Вложить в недвижимость. Рассмотрим риски 2 и 3 го вариантов по 1 понятно.(храните деньги в сберегательной кассе) Риски 2. Лопнет банк. Не выплатят, когда нужно, депозит. Изменят ставку. Ставка не перекроет потерю стоимости денег во времени за счет инфляции. Кажись по 2 все. Риски для 3 Разрушится. Необходимость обслуживания (ремонт и т. д.). Ликвидность. Возможность получать доход от аренды, пускай маленький 5-7% но доход. Возможен рост или снижения стоимости объекта. Тоже кажись все. (тут риски могут иметь разные знаки (-) или (+) Вот и выбирайте, что "безоблачней" именно (особенно) сегодня. Для кого то банк, а для кого то недвижка. Поверьте былиб свободные деньги то недвижку скупали бы быстрее чем несли в банк, именно сегодня. Да забыл, есть еще вариант №4. Вывезти деньги в другую страну по дальше от этого бардака. PS: "Ск получиться меньшей или равной безрисковой" - да меньший. Сегодня уж точно. Для офисов сегодня Ск = 0,08 - 0,09, а без рисковая 0,16.(эт по грн) Ну и что ведь мы считаем РС на дату оценки, а не на завтра или послезавтра. Добавлено спустя 5 минут 43 секунды: ВО! ВО! ВО! Чисто по женски _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 13:44 irenka писал(а): Да вы же эти расчеты сами и понакидали. Посмотри пару постов назад. Там rudge приводил пример. Это потому что у нас арендная плата не адекватна ст-ти недвижимости. В номальных понятиях. тут уже столько рассчетов накидали, что я запутался можно еще раз написать/скопировать расчет где "Ск получиться меньшей или равной безрисковой"? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 16:17 irenka АУ К вопросу о вложении средств. "Я , например, не соглашусь, что в данный момент вложения в недвижимость столь безоблачны." "Кризис. В какую недвижимость вкладывать, чтобы спасти деньги?" http://agent.ua/review/articles/18629.html#2008-12-08 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 19:41 "Кризис. В какую недвижимость вкладывать, чтобы спасти деньги?" http://agent.ua/review/articles/18629.html#2008-12-08 Заказуха от риелтеров. Рано еще покупать недвижимость. Цены еще не на дне. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 08 Дек 2008 20:05 Дело в том, что сейчас инвесторы не рассматривают депозит, как такое уж безрисковое вложение средств... сейчас не рынок, а сплошной форс-мажор SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 09 Дек 2008 09:52 щас сохранить можно шото токо под подушкой. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Andrey Сообщения: 73 Добавлено: Вт, 09 Дек 2008 12:09 galswit писал(а): Рано еще покупать недвижимость. Цены еще не на дне. может быть, но вот только покупать никто особо и не собирается, т.к. денег нет, а банки сами попрошайки Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 9, 10, 11, 12, 13  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме