| Автор |
Сообщение |
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
 Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:35 |
  |
zanoza
+1 к
| zanoza писал(а): |
| каждый раз, когда вы появляетесь на форуме, возникают конфликты. |
Складывается впечатление, что Ю.А. - оценщик с голубой кровью, а все остальные на форуме - извините, быдло. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
    |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:36 |
|
| Цитата: |
| Полностью поддержал. Использование корректировок на торг больше 15-20% говорит о том, что были использованы неадекватные сегодняшнему рынку аналоги. |
- давайте рассмотрим ситуацию. объявление - 700$. приезжаем на осмотр - торгуемся - покупаем за 350. что это было? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:38 |
|
Как независимая оценка стоимости имущества может помочь предприятиям в кризисной ситуации
© Микерин Г.И., Нейман Е.И., 2008
Члены национального совета
по оценочной деятельности
Причины кризиса, который разразился в экономике, широко обсуждаются в обществе. Этот кризис можно рассматривать как проявление смены технологических укладов – экономических циклов, как следствие ошибок в принимаемых на уровне правительств управленческих решений, как проявление «злой воли и жадности» элит и т.д. Заявления о том, что после кризиса экономики выйдут обновленными и более эффективными, безусловно, правильные, но необходимо учитывать, что в кризисе нужно еще и выжить.
Ставший уже журналистским «штампом» образ кризиса как «сдутия» финансового «пузыря», к сожалению, создает в обществе и у лиц, принимающих решение неверное представления, которые затем формируются в неверные действия. Как говорил один известный литературный персонаж – разруха начинается в головах.
Надежды на то, что достигнув «дна», мировая экономика может восстать как «феникс из пепла» может и не оправдаться, если на этом «дне» мы все столкнемся с голодом, разрухой и полной деградацией обществ.
Следствие кризиса, на наш взгляд, заключается в потере в настоящее время ценовых ориентиров в экономике, что в свою очередь является губительным, в первую очередь для реального сектора, включая и жилищное строительство. Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении заемщиков, что практически лишает возможность проводить нормальную кредитную политику. Кроме того, резкое падение цен на акции в первую очередь системообразующих компаний реального сектора, приводит также к невозможности реализации инвестиционных проектов по техническому перевооружению и реконструкции, девелоперских проектов и т.д.
Отсутствие ценовых ориентиров создает всеобщее недоверие и панику, останавливается инвестиционный процесс, следствием является безработица, социальная напряженность. «Зараженные цены» - «цены паники», возникшие на фондовом рынке через банки, которые являются «кровеносной системой экономики» стали распространяться и разносить возникшую искаженную ценовую информацию, а это в свою очередь, приводит к панике инвесторов. Эти «зараженные деньги», которые несут в себе не созидательный, а разрушительный заряд – «вирус» продолжают циркулировать в мировом экономическом организме. Поэтому добавление «новых порций» извне «свежей крови» в виде кредитования банков государством может, на какое то время остановить процесс, но масса уже «зараженных денег» пожирает эту новую порцию. А это в свою очередь приводит к новому падению цен. И в этом случае рынки из регулятора становятся источником воспроизводства этой «ценовой пандемии». Сразу хотелось бы отметить, что выбранная нами аналогия может быть заменена на любую иную, связанную с катастрофами, гибелями популяций, моделями типа «хищник – жертва», процессами горения, распространения и передачи информации и всего того многообразия синергетических моделей, которые используются, в том числе и в экономике. «Медицинская аналогия» была выбрана нами лишь для того, чтобы продемонстрировать один из возможных методов «лечения». Оставим до лучших времен будущим нобелевским лауреатам возможность найти эти аналогии и дать им соответствующее математическое и любое иное возможное описание.
В данном случае речь пойдет именно об одном из возможных подходов, который наряду с уже принятыми в принципе правильными антикризисными предложениями правительства РФ помогут, по нашему мнению, минимизировать потери предприятий в разворачивающемся на наших глазах кризисе.
Итак. Цены на рынках, как источник «зараженных денег» собственно и создают основную проблему. Рыночная цена в этих условиях из источника созидания становиться источником разрушения. И этот процесс, если продолжить «медицинскую аналогию», будет продолжаться до тех пор, пока «пациент» не погибнет. Поэтому, как и в медицине нужна вакцина. И такая вакцина есть. Это не цены, а рыночная стоимость, определяемая по методологии профессиональной оценки. Вместо «зараженных цен» - «зараженных денег» используется вакцина в виде «рыночной стоимости». Но как эту вакцину» внести в экономический организм? В этом случае только государство может выступить в роли «шприца», по которому в экономический организм будет «впрыснута» рыночная стоимость, определяемая независимым оценщиком.
Необходимо учитывать, что предложения, которые звучат со стороны приверженцев тотального государственного контроля над ценами, могут привести к товарному дефициту и еще более усугубить ситуацию.
Хотелось бы напомнить многими уже позабытый факт, прошедший практически незаметно для широкой публики, что уже один раз независимая оценка в определенной степени спасла экономику Российской Федерации. Речь идет о проведении с 1995 г. переоценки основных фондов. К 1995 г. постоянно проводящаяся индексация основных фондов привела к явному искажению отчетности компаний. Фактически мы тогда столкнулись с еще существовавшими представлениями о возможностях тотального государственного ценообразования в условиях возникшего стихийного рынка. И разрешение со стороны государства использовать, наряду с индексацией, методологию независимой оценки для целей переоценки основных фондов, сняло возможный коллапс предприятий, который наметился к 1995 г. Тогда это не потребовала серьезных административных усилий, а вылилось в письмо Министерства финансов РФ.
В сложившихся условиях, как нам кажется, переоценка может помочь предприятиям, но предлагаемые мероприятия в принципе отличаются от переоценки основных фондов 1995 г.
Действия по минимизации возникших для предприятий кризисных явлений могут быть реализованы по двум основным направлениям:
Необходимо там, где цены используются качестве базы для экономических измерений и отражаются в финансовой отчетности разрешить предприятиям использовать рыночную стоимость, а не цены.
Для предприятий в первую очередь сырьевого сектора и ориентированных на экспорт разрешить при переоценке основных фондов учитывать экономическое обесценение основных фондов и определять стоимость воспроизводства/замещения с учетом экономического обесценения.
Эти результаты должны признаваться как контролирующими органами, так и участниками рынка, включая банки и инвестиционные компании.
Эта переоценка проводится по состоянию на 1.01.2009 г.
В зависимости от изменения ситуации, результаты переоценки могут корректироваться по итогам 6 месяцев 2009 г.
По сути речь должна идти об особом виде (типе) рыночной стоимости, которую можно определить как рыночную стоимость в условиях кризиса, что полностью соответствует последний изменениям в Международных стандартах оценки в части рекомендаций по введению «квалификаторов» рыночной стоимости.
Эти предложения в первую очередь снимут часть налоговой нагрузки на предприятия, что полностью вписывается в принимаемые в настоящее время антикризисные меры, принимаемые правительством РФ.
Если бы своевременно в практику бухгалтерского учета и нормативную базу оценки стоимости имущества было бы внедрено понятие, аналогичное «справедливой стоимости», используемое в МСФО, эта корректировка могла бы быть проведена без каких либо сложных и специальных процедур.
Для этого не требуется бюджетных вложений, принятия каких – то сложных законодательных актов. В российских условиях это входит в компетенцию Министерства финансов и Центрального банка.
Предприятия сами решат, кому это выгодно. Методологические вопросы определения этой рыночной стоимости и экономического обесценения стоимости воспроизводства/замещения мы пока опускаем, но сделать это в сжатые сроки можно.
Ввести эту «вакцину» может и бизнес. Поскольку в большей степени от происходящего пострадал рынок недвижимости, то для использования не цен, а рыночной стоимости потребуется волевое решение участников рынка.
Например, Ассоциация российских банков, Ассоциация строителей России, Гильдия риэлторов и Национальный совет по оценочной деятельности объявляют о том, что с 1 января 2009 г. в сделках на рынке недвижимости, а также для целей кредитования в качестве взаимных расчетов будет использоваться рыночная стоимость. При отклонении этих сделок в диапазоне 20-30% сделки проводиться не будут.
Для целей залога и внебиржевой торговли акциями в качестве базы также принимается рыночная стоимость. В дальнейшем, при наступлении стабилизации ситуации на фондовом рынке, одним из возможных ограничителей помимо вводимых в настоящее время на рынке ценных бумаг может стать ограничение цены акций конкретного эмитента. В случае если цена акций в процессе торгов падает ниже рыночной стоимости бизнеса эмитента более чем на 30 – 40% и для этого нет серьезных оснований (катастрофа, авария, банкротство и т.д.), эти акции с торгов снимаются. В случае если цена акаций превышает 30 – 40 % рыночной стоимости и для этого также нет серьезных оснований, а именно, ввод новых мощностей, успешные признаваемые рынком инновационные разработки и т.д., эти акции также снимаются с торгов. Но это, видимо меры, которые необходимо принимать в отношении будущих кризисов.
Фундаментальные причины кризиса заключаются в господствующих до последнего времени, но уже устаревших неолиберальных взглядах (рыночного фундаментализма) в экономике. Патерналистский (государственный) контроль экономики привел к краху СССР, а рыночный фундаментализм привел в конечном итоге к краху мировой финансовой системы.
В новой реальности стали практически формироваться эффективные механизмы (или архитектуры), совмещающие созидательную свободу экономического выбора с государственным подталкиванием бизнеса к принятию общественно эффективных хозяйственных решений.
В основе рыночного фундаментализма лежит концепция идеального рынка, которая, в конечном счете, нашла свое отражение в основных (доминирующих) взглядах, в том числе, и на систему экономических измерений. В самой науке происходит пересмотр фундаментальных основ теории рынка, который в реальности далек от идеального (совершенного) состояния. Это, безусловно, потребует и пересмотра, в том числе и стандартов оценки стоимости имущества, методологии проведения рейтингов, концептов стоимостей для финансовой отчетности, т.е. всего относящегося не к фундаментальному экономическому знанию, а к тому реалистическому прикладному знанию, которое относится к экономическому искусству. Вместе с тем, определяющей современную экономику линией является ее инновационная направленность, переход вместе со всем миром к экономике знаний – в особых условиях неопределенности и риска. В текущей ситуации, когда имеются явные признаки краха фундаментальных представлений о рынке и рыночной экономике, видимо, одним из возможных способов выхода из кризиса могло бы явиться использование института профессиональной оценки стоимости имущества. Но, как и в 1995 г. реализовать это можно только при условии скоординированных действий всех участков рынков при поддержке государства.
Реализация этих предложений требует всестороннего анализа и обсуждения, эти предложения входят в разрез с устоявшимися представлениями о роли и месте профессиональной оценки в экономическом процессе, но и сама возникшая ситуация не имеет аналогов в мировой практике и требует неординарных решений. Эти предложения полностью корреспондируются с основными тенденциями, которые сейчас широко обсуждаются в международных финансово-экономических организациях, конкретизируют уже обозначенные ориентиры по созданию единой международной системы стандартизации экономических измерений, включающей оценочную и инвестиционную деятельности, бухгалтерский учет и аудит, и пр.
Предприятиям реального сектора нужна помощь для работы в условиях кризиса. Насколько эффективным будет предлагаемое решение сейчас сказать сложно, но, по нашему мнению это возможность влиять на ситуацию. Ожидания пресловутого «дна», которое превратилось в последнее время в некое «мистическое» действо можно и нужно заменить скоординированными и целенаправленными действиями.
Эти предложения были доложены на прошедшем недавно Международном конгрессе, посвященном 15 – летию развития оценочной деятельности.
Эти предложения обсуждались с представителями бизнеса и встретили их поддержку и понимание.
4.12.2008 г. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:45 |
|
| zanoza писал(а): |
| давайте рассмотрим ситуацию. объявление - 700$. приезжаем на осмотр - торгуемся - покупаем за 350. что это было? |
Это означает, что рыночная стоимость этого объекта составляет 330-370 дол. А продавец назвал 700 дол. "от балды", "по старинке", "на дурака", если позволите такой словесный оборот. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:47 |
|
| Цитата: |
| Это означает, что рыночная стоимость этого объекта составляет 330-370 дол |
и мы ее определили путем учета скидки на торг? или как?
тогда почему не 400? или 500? откуда вам стало известно, что именно 330-370?
Добавлено спустя 1 минуту 5 секунд:
кстати, выкладка ООО Эксперт+ (которая на русском) была подтверждена расчетами. расчет подтвердил для вторички торг на уроне 25%-30% сейчас. |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:48 |
|
Думаю, что всё равно единую идеологию в сегодняшних условиях мы выработать в ближайшее время не сможем. Т.к. нет реальных ориентиров. Данные о сделках стали еще менее публичными, чем они были до этого. Так шо время покажет.
Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:
| zanoza писал(а): |
| и мы ее определили путем учета скидки на торг? или как? |
Путем получения информации о реальной сделке.
| zanoza писал(а): |
| тогда почему не 400? или 500? откуда вам стало известно, что именно 330-370? |
Если такая сделка не одна, а хотя бы несколько, это уже отображение рыночной ситуации. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:55 |
|
Только что общалась с работником БТИ. Итоги ноября : 80 справок, из них 60 это наследство, 20 все остальное. и то не факт ,что продали.
Обычные цифры не сотни, а тысячи. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:55 |
|
я же говорю - не одна. и у ребят по жилью тоже похожая ситуация. я понимаю, что это дико звучит - но рынок еще не устоялся, народ еще "не поймал струю", не понятно вообще ничего - отсюда все перекосы, и чудовищный торг отсюда же. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 15:01 |
|
Народ просто не хочет осознать, что большой халяве пришел конец. И как раз эти огромные скидки приводят к реальной цене.
Да, читала, что у риэлторов новый слоган вместо старого " покупайте сегодня, завтра будет дороже" теперь " продавайте сегодня, завтра будет дешевле", вот тебе и рынок  |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 15:09 |
|
А собственно особенно с кризисом ничего не изменилось. Реальные сделки по коммерческой недвижимости у нас, в 90% случаев были ориентированы на заемный капитал. Объявления о продаже висели годами, собственники только со временем все поднимали ее стоимость и подымали. Я тоже не вижу ничего страшного в таких больших поправках. Извините если объявление о продаже висит более 3 месяцев, то это уже никак не рыночная стоимость. В чем заключается адекватный маркетинг, в том что бы о твоем товаре узнало как можно больше народу. За такой срок можно спутник запустить с рекламой на луну и на марс. У нас просто процветала спекуляцияяяяяя. И сейчас все слава богу спекулянты спустились на землю и теперь тому же чиновнику из фонда можно хоть как то доказать реальный расклад на рынке или послать его со своими 5-10% в з....... |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 15:13 |
|
| zanoza писал(а): |
| я хочу видеть форум оценщиков без вас |
Собирайте подписи. Можна и аукцион устроить. Так и хочется сказать "и кто мы после этого?"
Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:
| Мариночка писал(а): |
| а все остальные на форуме - извините, быдло. |
Марина, кончайте оговорки по Фрейду. А то как в анекдоте: "Дорогая, ты неправа. -Мама, он меня сукой обозвал!!!". Маразм, неадекватность - вот это настоящий кризис. |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 15:23 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Маразм, неадекватность - вот это настоящий кризис |
+100000
А вообще, у меня тоже сложилось впечатление, что здесь на форуме основные игроки мнят себя большими гуру и с удовольствием топчут любое независимое мнение 
Извините, но вся эта ваша суета - это переливание из пустого в порожнее...
Добавлено спустя 1 минуту 23 секунды:
последнее высказывание относится к теме |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 15:43 |
|
| Цитата: |
| последнее высказывание относится к теме |
- был выложен кусок текста в раздел отчета определение поправок при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом. хотите - пользуйтесь, хотите - предлагайте свой вариант.
| Цитата: |
| основные игроки мнят себя большими гуру и с удовольствием топчут любое независимое мнение |
- небольшое исправление: любое независимое мнение, не подтвержденное никакими аргументами. любая разумная дискуссия только приветствуется.
вот у вас, Петр, что написано в отчете по этому поводу? |
|
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 16:22 |
|
Юрий Андрусенко, я понимаю, что нарываюсь на очередную Вашу грубость, но Ваш стиль общения подразумевает абсолютное неуважение к собеседнику. Я не считаю, что на форуме не должно быть кого бы то ни было, однако неприятно наблюдать Ваше пренебрежительное отношение к людям.
Обратите внимание на подпись под соощениями Бороды: поделись улыбкою своей и она еще не раз к тебе вернется. |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 16:28 |
|
| zanoza писал(а): |
| любая разумная дискуссия только приветствуется. |
Думаю, многие люди, желающие вступить в дискуссию, но так и не вступившие (вообще на форум) это поняли. Равно как и те, что навсегда его покинули. Сожалею, но Ваше желание относительно моего участия в форуме - лишь несбыточная мечта.
И еще. Да, представьте, так бывает, честное слово, сам сталкивался неоднократно - просто кто-то, оказывается, может быть и не глупее тебя. Бесполезных мнений не бывает, бывают плохие слушатели, просто не желающие услышать.
К теме два слова, если позволите. Какие у Вас были доводы насчет размера торга, я не понял. Размер внушительный, не пишется ни в ретроспективу, ни в прогнозы стоимости. Так что обосновывайте, спорьте, пишите, пишите, пишите... Пока другие работают.
Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:
| Валюха писал(а): |
| Юрий Андрусенко, я понимаю, что нарываюсь на очередную Вашу грубость |
Вынужден разочаровать Вас. Есть что насчет торга сказать? |
Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Чт, 18 Дек 2008 19:23), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
