Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  КОРИГУВАННЯ НА ТОРГ. Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6 ... 17, 18, 19  След. Автор Сообщение КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 00:17 Драсте… ну ребята, вас на два дня оставишь, так вы друг другу глаза выцарапаете Предлагаю подвести черту и начать говорить по теме. Моё мнение. Кое в чем согласен с Юрием Андрусенко, а именно… я так же считаю, что на данный момент на рынке нет РЫНОЧНЫХ сделок… практически во всех сделках продавец ВЫНУЖДЕН продавать… те, кто может сейчас НЕ продавать, тот НЕ продает. А вот что говорит наш стандарт о рыночной стоимости… читаем и обращаем внимание на последние два слова Н.С.№1 писал(а): ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; Но игнорировать факт сделок нельзя, и не оценивать тоже нельзя, и как назвать разницу между ценой предложения и ценой продажи, если не «торгом» я тоже не знаю. Поэтому, в этом вопросе +1 к zanozе Рынок недвижимости достаточно инертен. Продавцы, по сути, не понимают по каким ценам им выставлять недвижку на продажу, поэтому выставляют по ценам, которые сложились до кризиса, ну минус 15-20%, а вот продают… эх… ну, тут уже называли разницу предложение-покупка. Думаю, что когда рынок устаканится, то значительно снизятся цены предложения, и таких бешеных разрывов между ценами предложений и продажи не будет. А вот, что бы ответить за какие деньги на сегодняшний день можно продать недвижимость (назвать это рыночной стоимостью у меня не поворачивается язык) нам придется применять такие бешеные корректировки на торг или использовать реальные цены продаж (только где ж их взять? )… а что касается обоснования… ну, предлагаю сюда скидывать все данные о фактах предложение-продажа, если есть корректная ссылка… так же можно скидывать аналитические обзоры, содержащие данные о такой разнице и т.д и т.п. Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 08:34 КовАл писал(а): нет РЫНОЧНЫХ сделок… практически во всех сделках продавец ВЫНУЖДЕН продавать… те, кто может сейчас НЕ продавать, тот НЕ продает. А вот что говорит наш стандарт о рыночной стоимости… читаем и обращаем внимание на последние два слова Н.С.№1 писал(а): ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; Ну вот и все. С точки зрения психологии, в комфортных финансовых условиях продавец не будет демпинговать в значительных величинах, а покупатель согласится на цену с незначительным торгом либо вовсе без него, как это и было на протяжении нескольких последних лет. Это в отношении ретроспективы. КовАл писал(а): Думаю, что когда рынок устаканится, то значительно снизятся цены предложения, и таких бешеных разрывов между ценами предложений и продажи не будет. Юра, не соглашусь. Стройка свернулась вдвое, я об этом писал выше. Для аналогии возьмите Израиль, где колебания цен произошли задолго до кризиса, - на 2009 год прогнозируют очередной ценовой бум со стабильным ростом цен минимум в трехлетней перспективе! Дефицит недвижимости опять спровоцирует участников рынка на подъем. А мы за два месяца сопли распустили - торг, мол, велик. Это не так при нормальной мотивации сторон сделки. Считаю, что "кризис", который для Украины мог бы иметь минимальные последствия в случае адекватных действий Президента, Правительства и НБУ, уберет всплески цен. Чтоб цены рухнули, это в случае, если рухнут все рынки, в том числе продовольственный, который, кстати, чувствует себя довольно комфортно. Такой я видел дискуссию. Без оханий, цыканий и пафоса. Спасибо. СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 09:00 Не смогла удержаться. Прочитав все выше написанное пришло на ум: 1. Почему возник вопрос о РС сейчас? Почему не возникал раньше, когда благодаря банковским кредитам деньги потеряли значимость тысяча не тысяча, мульон не мульон. Почему ,когда цены росли как на дрожжах ни у кого не было ни каких вопросов? А когда стали падать, то вспомнили о рыночной. В таком случае следует признать, что раньше считали не рыночную стоимость , а спекулятивную ( на рынке два дурака: один продает, другой покупает. И Дураков покупателей было очень много из-за доступности кредитов - и левые справки, и помощь риэлторов и понимание банковских сотрудников) . И сейчас вынужденны считать не рыночную ,а РС в условиях эк. кризиса. 2. Считать по гривне хорошо, но аналоги то ведь все в у.е.!! Я специально сейчас посмотрела объявления, нет в гривне, только зелень.!!!! Хотя все операции ведутся по идее ТОЛЬКО в эквиваленте. Если это гос ,ком, или вынужденная реализация, там звучит только гривна в расчетах, но к чему ее привязывать, если не к торгу? Да, пример из жизни. Исполнительное производство ( банковский залог) банкирам уже не интересна стоимость относительно у.е. Им главное, хоть что-то вернуть, т.к. у них куча других обязательств и им не интересны Ваши поправки , им интересна только РЕАЛЬНАЯ ЦЕНА за которую возможно реализовать. Хотя изначально порят истерики, что цена занижена. Я сделала оценку, и сделал банковский оценщик. Выставили по банковской. По этой цене торги не проходят из-за отсутствия желающих, а там Вы знаете, какие дальнейшие действия... И кто выиграл? 3. Для тех кто боится брать на себя ответственность, адекватно мыслить и отстаивать свою точку зрения, есть очень хороший вариант: уйти на время из оценки, т.е. приостановить свою деятельность ( как на торгах в случае значительного повышения или понижения) аргументируя тем, что Вы как ПРОФЕССИОНАЛ считаете, что определение рыночной стоимости не возможно в сложившихся условиях, а поправку более 5% принимать не могете, инструкции не позволяютс. В моем понимании оценщик редко несет ответственность ( хотя бы моральную) за плод своего труда. Ведь пишутся оговорки типа рекомендованная, вероятная стоимость и прочий бред. Это как в прогнозе : то ли солнышко, то ли дождик - на все Воля Божья. А мы ни за что не отвечаем. Нарисовали цифру для кредита ( она отвечает приблизительно договоренности сторон), написали аренду- она вписывается в определенные рамки, т.е. везде с оглядкой по сторонам. Поэтому и отношение в большинстве случаев к оценщикам наплевательское. А один раз наберись мужества и докажи, что прав ТЫ. И если после торгов, после приватизации, после кредита по твоей выстраданной РС будет результат, а не по той цифре, которую видели вокруг тебя. Вот тогда ты состоялся как оценщик и тебя будут уважать и с тобой считаться. Мысленно подготовилась к тому, что меня сейчас кое-кто порвет как Тузик шляпку. _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 09:31 Цитата: Это как в прогнозе : то ли солнышко, то ли дождик - на все Воля Божья. - СИМа, да ведь в какой стране живем! ни тебе статистики, ни тебе аналитики, ни прогнозов - никаких же выводов делать нельзя! что в этой стране можно прогнозировать? ничего. только текущий момент мониторить - и все. поэтому летом торга больше 2% не было, а сейчас все 25% по жилью. а весной-летом вернут кредитование - будет 5-10%. а если не вернуть? Добавлено спустя 19 минут 14 секунд: у нас вчера в ексим-банке закончились разряды на доске с курсом. красовалось - покупка - 9,000 продажа - 1,000 банки же должны были хоть такую фигню запрогнозировать? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 09:58 СИМа + 10000000 Но ложка дегтя все таки есть Вот она. "Ведь пишутся оговорки типа рекомендованная, вероятная стоимость и прочий бред." Вот тут не согласен. Вся проблеме что мы к сожалению остались один на один со структурами которые в состоянии при желании стереть нас в порошок. Вот и появилась система защиты. И попутно вопрос, а Вы можите показать, или назвать хоть кого нибудь, кто назовет стоимость = цене? Проблема в том, что все считают оценщика чутли не провидцем, к сожалении и многие оценщики рассуждают также. Но почему то все, абсолютно не хотят вникнуть в суть оценки, которая сводится к анализу рынка НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ. Все что было и будет, это лиш инструменты которыми оценщик пользуется. При этом эти факторы (материалы) присущи не всем подходам, а конкретным. Если говорить о РС, то тут ближе анализ недавнего прошлого и настоящего. А если инвест. стоимости, то естественно прогноз на будущее. Это так, грубовато и обобщенно, а то щас некоторые накинуться. Вот и о поправках. Че гадать? Есть на момент оценки 50% или 0%, так и ставим в РС. А че будет завтра, завтра и увидим, завтра и оценивать будем. Меня как то давили в фонде на расчет складского помещения (по титулу и факту) как торгового. Мол, арендатор, исходя из ЛНЭИ, хочет там магазин открыть. Ну че с ними делать то. Сказал одно, сделайте магазин тогда и считать будем. Пока все. Арбайтен надо. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 10:13 zanoza писал(а): Филин Андрей Цитата: что раньше такого не было??? я имею в виду в газете одно, звонишь тебе другую цифру или площадь говорят???? я всегда аналоги распечатывал и делал приписку что-то типа "при общении с заказчиком уточнились площади ...м.кв." или "стоимость указана с ошибкой, при общении по телефону заявленная стоимость составила ...$/грн." - и дальше еще поправку на торг делал? поправку на торг делал, поскольку то что мне говорили по телефону все же было стартовой ценой. Но делал ее только при условии что по телефону не говорили что это "железная" и окончательная цена, потому что с такими людьми сложно или невозможно торговаться и он таки свое выжмет из продавца а еще не делал корректировку на торг там где говорили что объект продан - прикидываешься не местным и говоришь что мол скажите ну а хоть примерно за сколько продали, потому что я не местный и мол реального уровня не знаю, а вы меня сориентируйте чтоб я мол знал реалии ваших местных цен в большинстве случаев говорили по какой цене продали ... zanoza писал(а): как ты называл вот эту разницу между объявленной и озвученной стоимостями? никак не называл, можно назвать "уточнением", поскольку иногда были лишние нули в предложении, либо их не хватало, т.е. просто ошибка в объявлении Добавлено спустя 9 минут 46 секунд: Юрий Андрусенко писал(а): ... КовАл писал(а): Думаю, что когда рынок устаканится, то значительно снизятся цены предложения, и таких бешеных разрывов между ценами предложений и продажи не будет. Юра, не соглашусь. Стройка свернулась вдвое, я об этом писал выше. Для аналогии возьмите Израиль, где колебания цен произошли задолго до кризиса, - на 2009 год прогнозируют очередной ценовой бум со стабильным ростом цен минимум в трехлетней перспективе! Дефицит недвижимости опять спровоцирует участников рынка на подъем.... как раз я думаю что устаканится, пусть стройка хоть в 10 раз сложится никакого повышенного спроса это не даст, вспомните 2000-2003годы, тогда вообще никто ничего не строил, дефицит жилья побольше был чем сейчас, и что???? был бешеный спрос??? не помню такого. Добавлено спустя 18 минут 9 секунд: СИМа писал(а): ... 2. Считать по гривне хорошо, но аналоги то ведь все в у.е.!! Я специально сейчас посмотрела объявления, нет в гривне, только зелень.!!!! Хотя все операции ведутся по идее ТОЛЬКО в эквиваленте. в том то все и дело что расчеты в нацвалюте!!! более того один умный чел говорил мне что всегда нужно уточнять что подразумевается под понятием у.е. - ведь это не обозначение доллара, это условная единица, которую можно и приравнять к "бывшему" доллару, что естественно не будет иметь ничего общего с настоящей валютой, а просто будет эквивалентом стоимости!!! _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:01 Цитата: которую можно и приравнять к "бывшему" доллару - почему? у нас расчеты за недвижку (открою страшную тайну ) идут в наличной зеленой форме irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:06 zanoza писал(а): - почему? у нас расчеты за недвижку (открою страшную тайну ) идут в наличной зеленой форме Вообще-то давеча, как мне помнится, вы говорили (вроде-бы вы ) что у вас ничего не продается и аналогов нет. А тут расчеты ИДУТ, да еще в валюте. Это где ж такой рынок активный в Украине нарисовался, в каком регионе? Валюха Сообщения: 1000 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:17 Мариночка писал(а): у нас в городе ничего не продают. Кто продавал - теперь сдают в аренду. Готовы доплачивать, чтоб люди взяли Это шутка. НО!!Стоимость аренды упала на 30-50%. Кстати и вопрос. У меня в работе объекты для продажи. Я не знаю как мне применить сравнительный? Данных на сегодня ни одного. А то, что мы негласно используем данные полугодовой давности сейчас неактуально, потому как скорее всего недвижимость стала дешевле (блин - даже сравнить не с чем). _________________ Те, що відбувається, відбувається вчасно. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 11:32 Цитата: Вообще-то давеча, как мне помнится, вы говорили (вроде-бы вы ) что у вас ничего не продается и аналогов нет. - это говорила Маришка про Шостку. у нас идет ограниченное число сделок, я по ним приводила примеры размера торга. у меня есть свое маленькое АН, так вот оно сейчас продало землю и квартиру. оплата в наличных $. знакомые АН поведали о еще паре-тройке сделок. по поводу региона - Днепропетровская область. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 12:38 zanoza писал(а): Цитата: которую можно и приравнять к "бывшему" доллару - почему? у нас расчеты за недвижку (открою страшную тайну ) идут в наличной зеленой форме а ты видела куда деваются нотариусы при этом??? они либо смотрят в другую сторону, когда идет ПЕРЕДАЧА ДЕНЕГ или вообще выделяют для этого отдельную комнату, чтоб типа свидетелем не быть... но извини меня глупо ведь полагать что при таком резком скачке курса доллара продавец сможет продать именно за доллары и именно за ту сумму которую он просил еще летом!!! ведь покупатель тоже не дурак - в основном зп людей в Украине в гривнах, поэтому ориентир именно на нее _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 12:47 Филин Андрей да я же тебе и говорю, что кроме обвала цен, еще и торг присутствует очень большой. то есть цена с лета упала на 40%, и сбить при торге еще 25% можно. но расчет все равно идет в $. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 13:32 Ну да! Раньше 5000 грн было 1000дол, а сейчас - 500. Принимайте торг в размере 50%. СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:05 Реально, рекламная местная газета от 10.12.2008г. в объявлении квартира 44 тыс.у.е. , прозвон сегодня 35000, торг по телефону до 30000. Информация АН, в центр города предложение лета 50000у.е., последние 30000, вчера ушла за 18000. Аренда (производственно-складская) 20грн/кв.м. площадь 1000кв.м., при торге по телефону и убеждении арендодателя, что экономическая ситуация не позволяет диктовать такие цифры, предложение падает до 10грн. Выезд на место: добиваем до 3грн!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Вчера репортаж. В центре Киева съезжают арендаторы, на заставке магазинчик закрыт и написано что сдается в аренду. За кадром до кризиса арендная ставка доходила до 200у.е., сегодня предприниматели не могут потянуть и 20у.е/кв.м. Чур, меня не рвать. Видела своими глазами и слышала своими ушами. Добавлено спустя 1 минуту 27 секунд: Да, статью за незаконные валютные операции никто не отменял, или я что-то пропустила? _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 19 Дек 2008 14:15 никто не отменял (ну, все равно типа расчеты должны быть в национальной и т.п). ну вы все что, дети малые? у нас вон правительство все ложило на законы... irenka, при чем тут "раньше было"? все вроде сошлись на том, что размер торга - явление текущее, выясняется мониторингом сегодняшней ситуации. Последний раз редактировалось: zanoza (Пт, 19 Дек 2008 14:29), всего редактировалось 1 раз Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6 ... 17, 18, 19  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме