Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  КОРИГУВАННЯ НА ТОРГ. Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 6, 7, 8 ... 17, 18, 19  След. Автор Сообщение КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 10:04 Ок, давайте попробуем смоделировать наши с вами расчеты… 1. С трудом, но мы нашли аналоги (3 шт. Реальные сделки, цены ниже предложения на 40%... например, 100 грн; 120 рин; 125 грн.) 2. Вносим корректировки - Переданные права собственности. (Дело в том, что юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта, а следовательно, и цену продажи) Ограничений нет, корректировка 0%. - Время продажи. (Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени, в широком контексте, на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактором времени является инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости) Все объекты проданы недавно, корректировка 0%. - Условия продажи. (Свободная или принудительная продажа. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты сравнения из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения имущества) Анализируем сделки и видим, что продавцы были вынуждены продать, поэтому значительно снизили цены, в то время, как остальные продавцы продолжают держать цену. Тогда в данные цены мы должны внести положительную корректировку, которая должна учесть эту ситуацию. … Дальше корректировки описывать не буду, нет смысла… в данном случае именно условия продажи являются тем фактором, который делает данные цены не рыночными. СИМа, повторюсь еще раз, тогда не было ВЫНУЖДЕНЫХ продавцов и покупателей, да – были спекуляции, да - был ажиотаж, но небыло ВЫНУЖДЕНЫХ сделок, а спекуляции были, есть и будут на любом рынке. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 10:58 КовАл писал(а): Цитата: ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; если каждая из сторон, вернее продавец будет действовать рассудительно и без принуждения, то он просто отложит продажу (что многие и сделали), а вот если по принуждению… т.е. у него не будет выбора продавать или отложить продажу, то он будет демпинговать... куда ему деваться? наверное, все же продавец (уезжающий на ПМЖ, покупающий что-либо другое и продающий "запасную" недвижку, "попавший" на большие затраты (лечение, например) - может и не продавать недвижку, ведь его никто не заставляет, т.е. это не принужденная продажа... так что наверное "какой рынок - такая и рыночная стоимость"... Добавлено спустя 9 минут 11 секунд: оффтоп СИМа писал(а): ... Меня в кредитах всегда очень сильно смущало- как человек может предполагать на 20 лет вперед? А вдруг болезнь, а вдруг беда в доме, а вдруг развод, потеря работы. ... а в арендованной квартире жить лучше? лично я купил за 20, а сейчас (если продать, вдруг), то будет 40, летом можно было 50 просить, так что даже если вдруг банк захочет забрать свои деньги - я все равно остаюсь в выиграше... а с арендованной попрут тебя как только заболеешь и не сможешь платить... вот те кто брал больше чем стоит квартира+еще трошки на ремонт, машину, мебель, технику...заодно, вот те и могут быть в попадосе... оффтоп _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:22 Филин Андрей писал(а): продавец (уезжающий на ПМЖ, покупающий что-либо другое и продающий "запасную" недвижку, "попавший" на большие затраты (лечение, например) - может и не продавать недвижку, ведь его никто не заставляет, т.е. это не принужденная продажа... как раз такие сделки и не рекомендовали брать в учет при оценке... это говорит о не типичной мотивации, а отсюда, и не корректной стоимости... Оффтоп Филин Андрей писал(а): те кто брал больше чем стоит квартира+еще трошки на ремонт, машину, мебель, технику...заодно, вот те и могут быть в попадосе... Какой же это попадос? Отдал банку эту недвижку и спи себе спокойно, ведь ты не вложил туда ни копейки... моральные мучения не в счет Оффтоп zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:27 Цитата: Отдал банку эту недвижку и спи себе спокойно - ковал, не так уж спокойно. если банк при оформлении кредита выдал тебе 9000 из расчета цены квартиры 10 000, ты погасил тела 3 000, а теперь твоя квартира на рынке стоит 5 000, то ты отдашь квартиру банку и будешь ему должен 1000 с %. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:27 Филин Андрей писал(а): так что наверное "какой рынок - такая и рыночная стоимость"... +1 мне кажется, КовАл, ты путаешь «мотивацию» и «принуждение», для того что бы начать процесс продажи должен быть мотив, раньше мотивация была – получение сверхприбыли (спекуляция), а теперь – расплата за неоцененные риски (выживание), но на рынке никаких принуждений не появилось (пока) _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:52 zanoza +1 за оффтоп Hard_Pragmatic то тебе +1, я просто сформулировал одной фразой, а ты убедил что сегодня рыночная такая же как и вчера, ничего собственно не изменилось (падение продаж и цен не в счет, так как на понятие "рыночная стоимость" это не влияет) [quote="КовАл"] Филин Андрей писал(а): продавец (уезжающий на ПМЖ, покупающий что-либо другое и продающий "запасную" недвижку, "попавший" на большие затраты (лечение, например) - может и не продавать недвижку, ведь его никто не заставляет, т.е. это не принужденная продажа... как раз такие сделки и не рекомендовали брать в учет при оценке... это говорит о не типичной мотивации, а отсюда, и не корректной стоимости... а откуда мы можем знать что это ИМЕННО ТАКИЕ сделки, при продаже человек может говорить что угодно, а может и ничего не говорить - проверить это сложно или вообще невозможно, ты что в отчете пишешь, что у продавца дядя/тётя/брат/сестра раком заболели и он срочно продает??? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 11:58 zanoza, можно жить по принципу "долги отдают только трУсы", а если еще и больше ничего нет, то пусть забирают свою 1000 с % из моих ничего А, что бы выплатить треть кредита (как в твоем примере) недвижку нужно было покупать года три-четыре назад, а цены тогда были такие, что ситуация будет похожа на ситуацию Филина Андрея Hard_Pragmatic, ничего я не путаю, и то и то есть мотивация, вот только нормальная (типичная) мотивация - действовать не в убыток себе и если на рынке сложилась ситуация не благоприятная для продажи, то не продавать, а просто переждать, а вот мотивация – продать, хоть за какие ни будь деньги, только бы избавиться от проблемы, является не типичной мотивацией. Почему до кризиса, когда продавец писал "ПРОДАМ СРОЧНО", то мы осторожно относились к его цене? А потому, что он, по-видимому, находится в стесненных обстоятельствах, типа Филин Андрей писал(а): продавец уезжающий на ПМЖ, ... "попавший" на большие затраты (лечение, например) Теперь же вы считаете, что такой (стесненный обстоятельствами) продавец является типичным, что, на мой взгляд, не верно, поскольку типичные продавцы просто решили переждать, тем самым увеличив срок экспозиции активов на рынке… т.е. они продают (вернее выставили на продажу) недвижку, только не отдают её по демпинговой цене, на которую согласен (вынужден согласиться) стесненный обстоятельствами продавец. Добавлено спустя 6 минут 13 секунд: Филин Андрей писал(а): а откуда мы можем знать что это ИМЕННО ТАКИЕ сделки, при продаже человек может говорить что угодно, а может и ничего не говорить - проверить это сложно или вообще невозможно, ты что в отчете пишешь, что у продавца дядя/тётя/брат/сестра раком заболели и он срочно продает??? я тебе уже когда-то писал... пишу еще раз… пусть не теми же словами, но смысл тот же "ДЕЛАЙ СВОЮ РАБОТУ! АНАЛИЗИРУЙ РЫНОК, АНАЛИЗИРУЙ ОБЪЯВЛЕНИЯ... отсутствие У ТЕБЯ информации о условиях сделки не есть проблема рынка, это ТВОЯ ЛИЧНАЯ проблема и нечего её перекладывать на плечи рынка"... но спор ведь не о том, мы, гипотетически, предполагаем наличие у нас такой информации, и спорим о выводах, которые мы делаем исходя из наличия такой информации. СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 14:32 Ладно, КовАл, не кипятитесь. У каждого своя правда, Вы видите ситуацию в таком ракурсе. Не хотите признавать реалии, Ваше право. Мне кажется, Вы отстаиваете свое мнение в условиях массового выполнения работ по определению стоимости для выдачи кредитов. А теперь, когда пошло все трамтарарам не хотите признать, что несколько ошибались в тот момент ( сопоставила Ваши рассуждения в некоторых темах). Но это есть рынок, рынок и еще раз рынок. И ведь не везде сейчас продают только из-за банковских долгов. В 99% "проблемной недвижимостью " занимаются спец. торги (в условиях принудительного исполнения), а там стоимость еще ниже получается ( и скажу Вам по секрету в последнее время на торги нет желающих заявляться). И занимаются проблемными объектами другие банковские службы. Добавлено спустя 3 минуты 46 секунд: Да, интересно, а как же анализировали рынок, делали свою работу во время выдачи кредитов, когда стоимость недвижки реально завышалась на 30-100%??? Я не хочу ни кого обидеть, просто и тогда было много оценщиков не думающих о рынке и о последствиях, а только бы не потерять банковскую кормушку, и сейчас хватает. _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:08 СИМа писал(а): Ладно, КовАл, не кипятитесь. У каждого своя правда, Вы видите ситуацию в таком ракурсе. Не хотите признавать реалии, Ваше право. Мне кажется, Вы отстаиваете свое мнение в условиях массового выполнения работ по определению стоимости для выдачи кредитов. А теперь, когда пошло все трамтарарам не хотите признать, что несколько ошибались в тот момент ( сопоставила Ваши рассуждения в некоторых темах). Но это есть рынок, рынок и еще раз рынок. И ведь не везде сейчас продают только из-за банковских долгов. В 99% "проблемной недвижимостью " занимаются спец. торги (в условиях принудительного исполнения), а там стоимость еще ниже получается ( и скажу Вам по секрету в последнее время на торги нет желающих заявляться). И занимаются проблемными объектами другие банковские службы. Добавлено спустя 3 минуты 46 секунд: Да, интересно, а как же анализировали рынок, делали свою работу во время выдачи кредитов, когда стоимость недвижки реально завышалась на 30-100%??? Я не хочу ни кого обидеть, просто и тогда было много оценщиков не думающих о рынке и о последствиях, а только бы не потерять банковскую кормушку, и сейчас хватает. Знаете коллега. Вот глядя на свои работы того времени, у меня тоже, где то подспудно появлялись такие мысли. Только проанализировав то что было, я пришел к выводу, что все (ну почти все) делалось правильно. И зря сейчас, в основном банки, катят бочку на оценщиков. Было время, был соответствующий рынок, были и соответствующие стоимости, о чем в своих отчетах я как оценщик и говорил. (думаю другие коллеги тоже). И если сегодня что то там не срослось, то пардон, мы же на Глоба у которого "звезды не так стали" (цитата). Если говорить об определении РС то повторюсь, оценщик - зеркало рынка. (че вижу про то и порю). Если рассуждать так, как сегодня рассуждают те же банкиры, то пардон, а че надо было сказать (тогда), что таких цен нет (не верь своим глазам). Что касается банков, то для этого у них и сидят аналитики, которые должны, по долгу службы, все предвидеть и заложить соответствующие риски в коэффициенты и %%. Если перед оценщиком поставлена задача определить РС то нельзя от него требовать чего то другого. Другое дело, если бы нам ставилась задача определить, например, инвестиционную стоимость, то тогда можно было бы огласиться с не качественной работой оценщиков. А так, "очі бачили що брали" _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:13 СИМа писал(а): Ладно, КовАл, не кипятитесь. ну что Вы... я спокоен, как удав Я, абсолютно не хочу ни кого ни оправдывать, ни обвинять, высказываясь в данной теме по поводу данной ситуации на рынке и соответствии наших нормативных документов нынешней ситуации, поэтому готов СПОКОЙНО выслушать все обоснования моей не правоты, поэтому позволю себе не согласиться с Вашим, СИМа, утверждением СИМа писал(а): Не хотите признавать реалии, Ваше право. Мне кажется, Вы отстаиваете свое мнение в условиях массового выполнения работ по определению стоимости для выдачи кредитов. А теперь, когда пошло все трамтарарам не хотите признать, что несколько ошибались в тот момент ( сопоставила Ваши рассуждения в некоторых темах). Почему же не хочу? Хочу… Вы просто докажите мне, что это не так, как я вижу, обоснуйте это и я с Вами соглашусь. И еще, я не совсем понял, в чем я ошибся, если можно, то подробнее. СИМа писал(а): Но это есть рынок, рынок и еще раз рынок. И ведь не везде сейчас продают только из-за банковских долгов. честно говоря, за последние два месяца, я еще не слышал ни про одну сделку, где бы продавец не был вынужден продать по тем или иным причинам... могу сказать, что у меня достаточно много знакомых риэлторов... говорят так: "выставляют на продажу многие, а продают единицы... только те, кому "припекло" и они значительно сбросили цену" СИМа писал(а): Да, интересно, а как же анализировали рынок, делали свою работу во время выдачи кредитов, когда стоимость недвижки реально завышалась на 30-100%??? ой... СИМа... бросьте... а то Вы не знаете, как это делается? К чему этот вопрос? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:15 Уважаемая СИМа писала "Я не хочу ни кого обидеть, просто и тогда было много оценщиков не думающих о рынке и о последствиях, а только бы не потерять банковскую кормушку, и сейчас хватает." К стати, я тогда думал о рынке и последствиях завышения стоимости недвижки (думаю и не я один) да толку (кабы он обо мне так думал ). Передо мной ставилась другая задача сказать какова РС на дату оценки, а не прогнозировать и кого то предупреждать (официально). _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:20 Я написала со знанием дела. Оценивала домик в сентябре, который удачно продали в 2006году. РС получилась значительно ниже, чем кредит( заметьте кризиса еще бешенного не было, только предпосылки). Мы храним полный архив всей прессы, которую покупаем, выписываем или раздают даром. Проштудировали объявления того периода, нашли непосредственно этот дом. Цена была напечатана 32000, кредит был выдан 60000. Вы хотите сказать, что с этим не сталкивались?!? Ведь кто-то вывел эту РС для банка!!! _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:23 Если звезды зажигают, значит это кому то нужно. СИМа А Вы никогда не слыхали об откатах 50% за кредит? Эт похоже с той оперы. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:25 И это не единичный случай. Это и есть мыльный пузырь, который лопается всеми силами, но ему не дают это сделать. А на счет риэлторов, дык мы являемся членами АСНУ, и знаем проблему изнутри. Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд: Более того, я слыхала за возбужденные уголовные дела по этим вопросам. _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Serg100 Сообщения: 183 Добавлено: Пн, 22 Дек 2008 15:30 Передо мной ставилась другая задача сказать какова РС на дату оценки, а не прогнозировать и кого то предупреждать (официально).[/quote] +100000 Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 6, 7, 8 ... 17, 18, 19  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме