| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пн, 26 Янв 2009 15:24 |
  |
http://dpo.ru/activity/otchned3-1.asp
3.4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:
* жилое;
* офисное;
* торговое;
* производственное;
* складское.
При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.
ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ
Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.
ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2) Кабинетная планировка;
3) Расположение объекта недалеко от станции метро;
4) Объект находится на 1 этаже.
ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
2) Объект оценки расположен в районе жилой застройки;
3) Расположение объекта на 1 этаже здания.
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Отсутствие витрин;
2) Кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы;
3) Наличие только одного входа;
4) Отсутствие подсобных помещений.
Таблица 11. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
Факторы
Производственное и складское назначения
Офисные помещения
Торговые помещения
Потенциал местоположения
-
+
+
Рыночный спрос
-
+
+
Правовая обоснованность
-
+
-
Физическая возможность
-
+
-
Финансовая оправданность
-
+
-
Максимальная эффективность
-
+
-
Итого
0
6
2
Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения. |
|
|
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 26 Янв 2009 15:46 |
|
и че? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 26 Янв 2009 16:00 |
|
Минус этого всего в том, что иногда один "-" может перечеркнуть десять "+", например, представим, что в данной ситуации здесь:
| zanoza писал(а): |
Физическая возможность
-
+
- |
у второго варианта стоит "-", а у первого "+", как быть тогда? По итогу получается:
Итого
1
5
2
вроде бы ситуация не изменилась, вот только есть один нюанс... физически второй вариант не осуществим, а наше ИТОГО нам говорит, что нужно выбрать именно второй вариант  |
|
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пн, 26 Янв 2009 16:08 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Янв 2009 16:24 |
|
ничего у приятеля недавно рецензент затребовал в отчет такую (не именно эту) табличку по ННЭИ.
так что вот нашла только такую.
мне кажется, там не правильно расставлены приоритеты.
мне кажется надо так как-то: |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
22.5 Kб |
| Скачан: |
97 раз |
Последний раз редактировалось: zanoza (Пн, 26 Янв 2009 16:47), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 26 Янв 2009 16:30 |
|
темы плодим, вот чего 
сбрось эту ветку, например, сюда
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7538 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Янв 2009 16:46 |
|
а я не могу. у меня нет на эту рубрику прав.
да и там про конкретную антенну. я смотрела. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
