| Автор |
Сообщение |
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
 Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 10:24 |
  |
Самый нормальный ориентир скидки на торг это первичка там цены в гривнах остались на прежнем уровне или даже упали. Но вот сама поправка в 40-50% немного угнетает. Кстати это скидка на торг для квартир.
Что касается земли, то на мой вопрос сколько сейчас стоит земля (за сколько можно купить) наши риэлторы деликатно и что самое главное исчерпывающе ответили: "А хрен его знает"
Кстати что говорят светилы и гуру оценки, кто нибудь недавно был на курсах повышения? |
|
|
   |
|
оксана
Возраст: 46
Сообщения: 61
|
| Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 10:36 |
|
Что касется жилой недвижимости - то здесь и даже в момент кризиса есть сделки по реальным продажам у нас например в 2 раза стоимость упала в центральных районах и в 3-4 в спальных. Люди приобретают за наличку. По нежилой сложнее думаю здесь скидка может колебаться от того у каого и на какую сумму кредит (утрирую конечно) ноесли человек купил в2006 г. условно за 100 единиц, то он может опуститься до 100 единиц, а если он купил в нач. 2008 за 500 единиц, то врядли он опустиься до 100, потому что у нег кредит как минимум на 300 |
|
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 10:59 |
|
В январе делал парочку работ, и, наборавшись смелости, написал там примерно следующее:
1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ: так как почти ничего не продаётся, вынуждены ориентироваться только на предложения
2. СПРОС: в результате опроса нескольких брокеров получаем, что у покупателя интерес вызывают предложения, которые на 30-40% меньше от летних, по другим - вообще звонков нет. При просмотре покупатель ещё пытается сбить цену на 10-20%, в итоге получаем 50% скидку от предложений лета - то, за что пипл готов купить.
3. Алгоритм отбора аналогов:
- смотрим предложения на дату оценки и сравниваем их с летними, фильтруем только те, что хотя бы на 20% меньше от летних;
- зачастую предложения болтаются больше года (анализ очень весёлый),
- самое главное - доказываем, что оно не может продаться в принципе по заявленным предложениям уровня лета
4. Для отфильтрованных предложений торг выбираем как 5%-10%, в зависимости от уровня подвижки относительно лета.
ПС. И в методологию пишу, что РС - не савсэм РС в условиях крызыса |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 11:57 |
|
Ну на цены предложений мы и так ориентируемся, это нам стандарт позволяет делать.
На мой взгляд, падение от летних цен в ЮСДах это не совсем торг, потому как в гривнах то цены остались практически такие.
Торг это то, что при прозвоне - уступают.
Вот не совсем понятна ситуация с комм. недвижкой, потому что опять же в ЮСДах цены упали немного , в ЮАХах вроде как немножко подросли, сама в раздумьях, может все в нац.валюте делать, но привязки к доллару не избежать потому что цены предложений в них. опять же разница курсов нбу/наличный.  |
|
|
|
|
digit
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 15:29 |
|
соглашусь с флай. тоже мониторили рынок и перевели в гривны получилось по некоторым позициям даже дороже чем летом. вот тоже находимся в замешательстве  |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 15:44 |
|
Посмотрите посты ранее, там уже обсуждалось насчет аналогов, в какой валюте брать для сравнения. Сто пудов - только в гривне |
|
|
 |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 16:49 |
|
Вчера посчитал коеф. понижения стоимости предложений в разрезе районов Киева.
Результат:
1. Падение началось в 07-08.2008г.
2. За этот период до конца 2008г. сторимости предложений уменьшились в среднем на 5-20%.(от 0,956 на Печерске до 0,82 - Голосевский)
3. Это не есть поправка на торг, так как значение торга выясняю только после беседы с продавцом/"брокером". Величина торга на сегодня колеблется в пределах тех же 20%. Но есть варианты когды выставленная квартира за 280т. была мною "уторгована" до 150т!......
4. Торг зависит и от психологического состояния "клиента" (при обзвоне с разніх телеф.№, заявляли, что стоимость заоблачная, предлагали занчительно меньше и сбивали стоимость вдвое, и народ начинает паниковать потихоньку. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 29 Янв 2009 18:10 |
|
| флай писал(а): |
| ... но привязки к доллару не избежать потому что цены предложений в них. опять же разница курсов нбу/наличный. |
не согласен - можно ведь писать что мы звонили и уточняли и спрашивали по какому курсу... а лучше - спрашивали сколько в гривнах!!! и тогда считаем в нацвалюте
Добавлено спустя 2 часа 57 минут 42 секунды:
| irenka писал(а): |
| ...Сто пудов - только в гривне |
+1 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Янв 2009 11:19 |
|
Знаете, при поправке на торг в 30% , каковая имеет место быть в реале, оценка выглядит мягко говоря бледненько, все корректировки в общем до 15%, а тут на тебе сразу 30, а если дальше всё ухудшается будет 40, то грош цена таким оценкам |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 30 Янв 2009 11:21 |
|
я вообще-то не понимаю, откуда взялись вот єти ограничения по размеру поправок.
одни гооврят, до 5%, другие - до 15. на деле бывает и гораздо больше, особенно при не очень развитом рынке.
например, квартира убитая и квартира с евроремонтом в небольшом городе. при всех прочих одинаковых параметрах, одно это различие может давать около 50% корректировки от стоимости 1м2. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 30 Янв 2009 12:54 |
|
подтверждаю, анализировали 4-й квартал, как ни странно в гривне цены растут темпами примерно на уровне инфляции. |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Пт, 30 Янв 2009 17:16 |
|
да я вообще перестал слушать тех хто загоняет оценщиков в какие-то рамки, 5-10% скидка на торг, полная ерунда.
Легко рассуждать сидя на мягком кресле, в большом городе. небольшая фирма, сопуствующий бизнес, преподавательская деятельность, 10-20 стажеров и пр. Согласен ты это заработал, уже авторитет работает на тебя. Но откуда эти ограничения, откуда взялись эти цифры. Конечно уже можно оценивать заводы и не поднимая своего мягкого места.
Мне кажется иногда нужно спустится на землю к нороду, и почаще вникать в реальные проблемы оценки.
Эти 30-50% скидки на торг рузултьат нормального маркетингового исследования, а 5-10% это результат, тех кто вообще ничего не хочет делать |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 30 Янв 2009 20:31 |
|
Согласовывал я тут методику с международным аудитом. По поправкам порешили так: аналоги с суммарной поправкой более 30% отбрасываем. Но это суммарная, там есть и торг ( я ставлю в среднем 10% для обл. центров и 20% для райцентров). |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 30 Янв 2009 22:07 |
|
Борода, их хорошо отбрасывать, когда рынок есть развитый. кроме того, я не понимаю, зачем отбрасывать аналог с поправкой более 3-%, но в таком же доме этого района и подобной планировки, а вместо него брать аналог на другом конце города.
а сейчас возьми продажу месячной давности - и у тебя сразу вылезет больше 30%. -20% за месяц, и -20% торга как минимум по крупной недвижке. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 31 Янв 2009 13:09 |
|
А если принять, что это поправка не на торг, а на отсутствие спроса, на кризис. Т.е. продают только те , которым ОЧЕНЬ надо: ситуация "хелп!", кредит нужно отдать, долги.... Потому что умные в кризис скупают, а глупые продают (если просто так продают, не от беды). Это цены не рыночные, а ликвидационные |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
