Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Прошу помочь, заранее благодарен Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9  След. Автор Сообщение он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:15 КовАл писал(а): а почему нет? Если все параметры схожи, только площадь участка разная, разве это не аналоги? Ну ладно, я утрировал про 3 раза, но иногда, например, если объекты в центре города и 1,5 уже достаточно, что бы прочувствовать разницу. З.Ы. Прикольно мы затеяли обсуждение того, сами не знаем чего аффтор так и не отписался по поводу чё за объект и т.д. Юр, ну мы ж я так понял для залога смотрим, верно? А нынче для залога не знаю как у вас, а у нас рулит доходка. Нежилая недвижимость в центре города (ты сам написал, шо недвижимость в центре города - автар вопроса тут ни при чём - он ничего не написал) у нас, верно? От сюда и пляшем. считаем доходным. Тоесть там где-то что-то считаем и сравнительным, не без этого (в кач-ве справочной информацийи). У аналога земли в три раза больше, верно? Эти в 3 раза больше принесут собственнику/пользователю дополнительный доход? - возможно. Скажем, если там склады открытого хранения/место парковки/стоянки авто итд итп. Т.е. в большинстве случаев, если этот зем.участок улучшен улучшениями (хотя бы заасфальтирован). А мощение (которое улучшение земучастка) - это уже та недвижимость, которая объект залога, верно? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:39 Уважаемый он же Гоша Да верно все!!!!! Тока чувствуете, сколько возникает ЕСЛИ, из-за корректности вопроса.От сюда и пляшем в разные стороны, а за тем отписываемся на критику. Вот я и думаю, прежде чем помогать, надо бы было нам усе уточнить. Или автору вопроса с корректно просить о помощи или для начала глянуть в талмуд. Вопрос то из серии элементарных. Ладно, хай считает как знает. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:58 Не совсем понял о чём ты говоришь, но если это ситуация когда у нашего объекта 10 м.кв. площадь помещений и 100 м.кв. участок, т.е. на 1 м.кв. улучшений приходится 10 м.кв. земли, а у объекта аналога площадь улучшений 20 м.кв. и площадь участка 200 м.кв., т.е. на 1 м.кв. улучшений приходится те же 10 м.кв. земли, тогда корректировка не нужна (можно подумать о корректировке на масштаб, но это уже другая тема). Но если у нас аналог имеет площадь улучшений 20 м.кв., а площадь участка 400 м.кв., т.е. на 1 м.кв. улучшений приходится уже 20 м.кв. земли, тогда, если мы используем в качестве единичного показателя ст-ть 1 м.кв. улучшений, корректировку вносить нужно, как в сравнительном, так и в доходном подходе. По поводу доходки. Я знаю, что на экспертном совете УТО было высказано мнение, что сейчас ценить по доходу самое то. Лично я с этим категорически не согласен, поскольку: 1. прогнозировать что-то на данном этапе невозможно 2. мотивация арендодателей нарушена, некоторые готовы сдавать объект за сумму меньшую, чем платежи по кредиту. Тут срабатывает мысль: если буду платить хоть что-то, возможно у меня не заберут моё имущество (такой вот бизнес на аренде) 3. потерялись ориентиры по альтернативным вложениям, самое типичное вложение на сегодня - тумбочка. (кстати, я вот думаю, может нам посмотреть на лайфовые страховые и за безрисковую принять их %? он у них должен быть меньше, чем у банков, а само вложение должно быть более надежным, т.к. на сколько я понял у них резерв 100%) 4. покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость с целью сдать её в аренду и получить доход. 5. доходный подход дает результат ниже, чем сравнительный за счет искуственно полученной ст-ки кап-ции (кумулятивное построение). Я и раньше не знал, как можно с доказательностью 100% посчитать риски, а теперь и подавно не понимаю, а что касается возврата кап-ла, так тут воЩе полная лажа, что бы его посчитать нужно составить достаточно долгосрочный прогноз, хотя бы года на 3, а тут см. пункт 1. он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 09:08 Здравия желаю всем защитникам Отечества! А так же полузащитникам, голкиперам, стопперам и прочим хавбекам! И всему гражданскому населенью тоже здравия желаю что характерно. Так вот по теме: КовАл писал(а): По поводу доходки. Я знаю, что на экспертном совете УТО было высказано мнение, что сейчас ценить по доходу самое то. Лично я с этим категорически не согласен, поскольку: покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость с целью сдать её в аренду и получить доход. покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость КовАл писал(а): доходный подход дает результат ниже, чем сравнительный не факт КовАл писал(а): за счет искуственно полученной ст-ки кап-ции (кумулятивное построение). а зачем нам кумулятивное построение? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 10:10 он же Гоша писал(а): покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость согласен... тоже проблема, вот только в сравнительном этих проблем меньше, чем в доходнике... доходник генерирует в себе проблемы сравнительного + проблемы прогнозирования + проблемы расчета ст-ки кап-ции. он же Гоша писал(а): а зачем нам кумулятивное построение? понимаешь, когда ты находишь объяву типа продам за 100 грн или сдам за 5 грн/мес, то не факт, что 5 грн это деньги, которые обеспечат доход при котором ст-ть будет 100 грн. Возможно, это просто попытка закрыть часть кредита... я еще раз скажу, что считаю, что на рынке сейчас у многих инвесторов не типичная мотивация, и пока рынок не пройдет период коррекции ни о каком доходнике нет смысла говорить... тут бы со сравнительным разобраться. он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 10:58 КовАл писал(а): в сравнительном этих проблем меньше, чем в доходнике... доходник генерирует в себе проблемы сравнительного + проблемы прогнозирования + проблемы расчета ст-ки кап-ции. Не согласен. В сравнительном есть одна проблема - согласный продать продавец есть, а вот желающий купить покупатель весь вышел. Сегодня у нас что на рынке - продажи есть? Продаж нет Аренда есть? Есть Тоесть любая кухарка скажет, что оливьё надо готовить из тех продуктов, что есть в наличии в холодильнике. При этом никто не собирается спорить в отношении того факта, что с омарами салат был бы вкуснее По проблемам сравнительного - Поправка на торг в сравнительном это конечно классно, но она нынче достаточно велика (а мне кто-то говорил, что чем больше корректировка, тем ниже точность рассчетов) - это раз, да и к тому же поправка на торг даст оценщику лишь понимание того, на какую величину среднестатистический продавец готов уступить, что бы таки продать но не дает уверенности, что найдётся среднестатистический идиёт, согласный КУПИТЬ. Тоесть если в Сибири предлагать верблюда за 100 и никто не покупает, а потом скинуть до 50 и надеяться, что будет очередь, то есть большая вероятность того, что животное околеет раньше, чем будет реализовано, поскольку средний срок экспозиции верблюдов в заполярье такой, шо верблюды стока не живут. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 11:39 Да, согласна с Гошей. Пипец, как может родиться ребенок (цена), если мама (предложение) есть, а папы (спроса) нет. А если и пройдет зачатие (сделка), то это уже рассматриваем с т.з. охренительного исключения (пробирочное оплодотворение). Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 13:37 он же Гоша писал(а): Не согласен. В сравнительном есть одна проблема - согласный продать продавец есть, а вот желающий купить покупатель весь вышел. Позвольте с вами не согласиться. Сейчас есть и продавцы и покупатели. И между ними есть контакты и довольно активные. А сделок нет потому, что они не могут договориться по окончательной стоимости объекта. Т.е. если продолжить ассоциативный ряд irenki, то мама и папа занимаются безопасным сексом, а если еще точнее, то ... мозги друг другу. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 13:47 Серый писал(а): Сейчас есть и продавцы и покупатели. И между ними есть контакты и довольно активные. А сделок нет потому, что они не могут договориться по окончательной стоимости объекта. Серый, не только по ст-ти не могут договориться, а еще и потому что у покупателей бабла нет, тоесть у папы сперматозоиды вялые. Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд: Или другими словами - хочет, но не может. Или еще так - висит груша, нельзя скушать. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 13:55 у некоторых покупателей бабло есть. но они ждут обещанного "дна" он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 14:43 Серый писал(а): Позвольте с вами не согласиться. Сейчас есть и продавцы и покупатели. И между ними есть контакты и довольно активные. А сделок нет потому, что они не могут договориться по окончательной стоимости объекта. Т.е. если продолжить ассоциативный ряд irenki, то мама и папа занимаются безопасным сексом, а если еще точнее, то ... мозги друг другу. Позвольте у вас поинтересоваться, с какой радости вы мне выкаете. Что касаемо темы вопроса. Настаиваю на том, что покупателей таки нету. А иначе быть не может. Вот смотри - у тебя есть желание купить недвижимость на Крещатике и есть мешок денег (то есть твои желания совпадают с твоими возможностями, с чем тебя и поздравляю). Как правило те, у кого есть мешок денег - люди неглупые. Как правило, неглупые люди не будут тратить деньги неподумавши (не проанализировав тенденции рынка). Тоесть если у тебя есть мешок денег и если ты знаешь, что завтра ты сможешь купить дешевле, чем сегодня (а послезавтра дешевле чем завтра), то спрашивается вопрос - куда ты торопишься? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 17:33 он же Гоша, хош я те твои слова в плоскость аренды переведу, или ты сам сможешь? Замени куплю-продажу на аренду и всё станет на свои места. С арендой такая же жопа, как и с продажей... и там сейчас предложения дофига, а спрос низкий, и там, если подождать, то можно снять (завтра) дешевле. И еще, если ты не считакешь куммулятивным методом ставку дисконта, а методом экстракции пользуешся, то шо ж ты тогда в этом методе, скажи мне на милость, используешь в качестве цены продажи? Ты сам себе противоречишь... как ты ни крути, а всё жопа получается, везде нужна цена продажи (или цена предложения откорректированая на торг). zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 20:35 "Старожилы не помнят,чтобы у к человека так болела жопа..."(С) Раневская rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 21:41 он же Гоша писал(а): Как правило, неглупые люди не будут тратить деньги неподумавши (не проанализировав тенденции рынка). Тоесть если у тебя есть мешок денег и если ты знаешь, что завтра ты сможешь купить дешевле, чем сегодня (а послезавтра дешевле чем завтра), то спрашивается вопрос - куда ты торопишься? А если так? Как правило, неглупые люди не будут продавать излишние активы неподумавши (не проанализировав тенденции рынка). Тоесть если у тебя есть излишние активы и если ты знаешь, что завтра ты сможешь продать их дороже, чем сегодня (а послезавтра дороже чем завтра), то спрашивается вопрос - куда ты торопишься? Активы то уже есть и они все равно будут востребованы, особенно если это жилье, да и какой ни какой доход в случай аренды. А вот че делать с фантиками в случай продажи? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... птичка Сообщения: 332 Откуда: Сумщина Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 13:17 он же Гоша писал(а): В сравнительном есть одна проблема - согласный продать продавец есть, а вот желающий купить покупатель весь вышел. Оцениваю объект в Харькове, просмотрела базы нескольких агенств, выбрала то, что подходит. Теперь прозваниваю. Так вот, большинство подавляющее снято с продажи - или сдали в аренду, или ждут лучших времен. Вот вам и сравнительный подход, особенно когда работа будет рецензироваться в РВ ФГИУ. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме