| Автор |
Сообщение |
dmitr
Возраст: 56
Сообщения: 15
Откуда: Луганская колония строгого режима
|
 Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 13:29 |
  |
У меня вопрос по поводу того, что нужно учитывать при оценке объекта недвижимости? В частности: помню на курсах О.В.Л. говорила о необходимости оценки и включения в стоимость объекта всех коммуникаций, т.е. магистральных систем (газ, вода, канализация, электо) которые созданы для "запитки" объекта оценки, т.к. в УПВС не заложено расстояние от (к примеру) газораспределительного пункта (ГРП) до объекта оценки или от трансформаторной подстанции (ТП) до объекта. Кстати, тут надо еще посмотреть для чего ТП стоит (запитан ли от нее еще какой-нибудь объект)?
Это требование вроде бы справедливо, но документации у заказчика на все эти магистрали - нет. Это требование по учету в оценке даных "прицепов" где-то кем-то изложено и узаконено?
И другой вопрос: этаж полностью сдается в аренду, но разным арендаторам. Общая площадь всех помещений 1000 м2, в т.ч.: общий холл - 200 м2, площадь офисов - 750 м2, площадь общего санузла и других подсобных помещений - 50 м2.
Стоимость офисов определить не проблема, но что делать с площадью общего пользования? Ведь она не может быть сдана в аренду по той же цене, что и офисы, да и кому она нужна на 4 этаже. При проверке балансодержателя сотрудниками КРУ было сделано замечание: Если вы сдаете в аренду практически весь этаж, то должны получать плату и за аренду общего холла, т.к. вы им не пользуетесь. Отсюда и вопрос: учитывать ли в оценке офисов площадь общего пользования и каким боком? И вообще правомерно ли требование представителей КРУ? |
_________________
интересное |
|
   |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 14:23 |
|
| dmitr писал(а): |
| Отсюда и вопрос: учитывать ли в оценке офисов площадь общего пользования и каким боком? |
Во-первых, надо определиться: что является объектом оценки? Если непосредственно помещение 15 кв.м, то его и оцениваем. Если же помещение 15 кв.м + 4,2 кв.м площадей общего пользования, не выделенных в натуре, тогда площадь объекта оценки 19,2 кв.м.
Для примера - вот как решался вопрос на местном уровне:
http://www.city-adm.rv.ua/RivnePortal/ukr/news/2008/08112101L_148.doc
Во-вторых. Была в свое время статья по поводу учета площадей общего пользования в оценке - увы, точно не помню где, может в "Бюллетене про приватизацию". |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 14:48 |
|
| dmitr писал(а): |
У меня вопрос по поводу того, что нужно учитывать при оценке объекта недвижимости? В частности: помню на курсах О.В.Л. говорила о необходимости оценки и включения в стоимость объекта всех коммуникаций, т.е. магистральных систем (газ, вода, канализация, электо) которые созданы для "запитки" объекта оценки, т.к. в УПВС не заложено расстояние от (к примеру) газораспределительного пункта (ГРП) до объекта оценки или от трансформаторной подстанции (ТП) до объекта. Кстати, тут надо еще посмотреть для чего ТП стоит (запитан ли от нее еще какой-нибудь объект)?
Это требование вроде бы справедливо, но документации у заказчика на все эти магистрали - нет. Это требование по учету в оценке даных "прицепов" где-то кем-то изложено и узаконено?
И другой вопрос: этаж полностью сдается в аренду, но разным арендаторам. Общая площадь всех помещений 1000 м2, в т.ч.: общий холл - 200 м2, площадь офисов - 750 м2, площадь общего санузла и других подсобных помещений - 50 м2.
Стоимость офисов определить не проблема, но что делать с площадью общего пользования? Ведь она не может быть сдана в аренду по той же цене, что и офисы, да и кому она нужна на 4 этаже. При проверке балансодержателя сотрудниками КРУ было сделано замечание: Если вы сдаете в аренду практически весь этаж, то должны получать плату и за аренду общего холла, т.к. вы им не пользуетесь. Отсюда и вопрос: учитывать ли в оценке офисов площадь общего пользования и каким боком? И вообще правомерно ли требование представителей КРУ? |
По второму вопросу.
Арендатор в стоимость аренды офисных помещений уже как правило вбивает стоимость права общего пользования, холами, туалетами. умывальниками, пользование инженерными сетями, интернет, телефон, охрана и пр.. С позиции расчета в доходном подходе эти все площади учитываеются в коэффициенте недоиспользования площадей, недозагруке. В сравнительном подходе считается что будет выгоднее распродать офисы по отдельности или продать все скопом вместе с лестницами и холами, в любом случае окончательная цена будет неверно одинаковая.
Даже если сделана оценка отдельных кабинетов, то в договоре аренды наверное нужно предусмотреть, свободный проход к кабинету, право пользование санузлом и пр.
Иначе пропадает смысл аренды. Хотя на практике Заказчики (коммунальное и гос имущество) что-бы их не дергали просят оценить прицепом и часть коридора, часть хола
А замечание КРУ по моему не корректное, но там люди мыслят несколько иначе чем оценщики, поэтому лучше подстраиваться под них. Ну к примеру дооценить эти площади. Врнее включить их в объект оценки. а стоимость не менять поскольку эти помещения не учавствуют в генерации дохода.
По первому вопросу я чесно говоря не совсем понял. Тут скорее нужно определиться в рамках какого метода затратного подхода все это нужно учитывать. Если через УПВС то там все учтено и не нужно усложнять, если метод количественного анализа (смета) то наверное нужно все учитывать. |
|
|
 |
|
dmitr
Возраст: 56
Сообщения: 15
Откуда: Луганская колония строгого режима
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 15:04 |
|
В моем случае заказана оценка конкретных комнат. Остальные уже оценены и сданы. Т.е. после моей оценки будет завершена оценка всех комнат этажа. Останутся без оценки: холл, коридоры и санузел и площадка 4-х лифтов.
По поводу ссылки - сразу отмазка органов: "Это по м.Рівне", типо нас (Луганской обл.) это не касается.
Ладно, этому вопросу может кто еще что-либо ответить, но я еще пороюсь в оценочной периодике.
Жду ответ на 1-й вопрос - по коммуникациям и подъездным дорогам от ближайших раветвлений до объекта оценки: "Есть ли нормативный документ, заставляющий учитывать (считать) их в оценке объекта?" |
_________________
интересное |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 16:05 |
|
| dmitr писал(а): |
| Жду ответ на 1-й вопрос - по коммуникациям и подъездным дорогам от ближайших раветвлений до объекта оценки: "Есть ли нормативный документ, заставляющий учитывать (считать) их в оценке объекта?" |
Тут нужно смотреть каким подходом считаете. В доходном вы берете аналоги с полным набором коммуникаций как и у Вас, поэтому нет необходимости учитывать дополнительно 100 м кабеля и 100 канализационной трубы проходящие по территории к Вашему зданию, и это в конечном итоге на стоимость влиять не будет. По дорогам примерно то же самое единственное, что у Вас может быть дополнительное место для стоянки автотранспорта, а это уже некотоый повышающий фактор стоимости.
Что касается сравнительного подхода то здесь то же самое ведь речь как я понял идет об оценке одной комнаты. Если же зашла речь об оценке целого здания то здесь уже скорей нужно учитывать дополнительно стоимость земельного участка под дорогами. проездами и инженерными сетями.
Про затратный я выше уже высказался.. |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 19:24 |
|
Я делал для Фонда так:
берем коридор, определяем, какие из кабинетов им пользуються, пропорционально площадям кабинетов считаем часть коридора, которая будет "прицеплена" к конкретному кабинету. Озвучиваем так "встроенные неж. помещения на N-этаже ... здания, общ. площадью 00,00 кв.м.". В описании объекта описываем наши расчеты и указываем: "... в том числе помещение №1-3 кабинета, пл. 00,00 кв.м. и часть (00,00 кв.м.) помещения коридора № I". Обзываем первые площади основными, а вторые подсобными. Обязательно требуем того же в справке от Заказчика. Стоимость основных и подсобных помещений никак не разделяем, мотивируя это сложившийся практикой на рынке недвижимости, в принципе, так и есть. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 23:05 |
|
| Albano2 писал(а): |
| ...Обзываем первые площади основными, а вторые подсобными. ... |
я называю - "допоміжні", но это кому как нравится |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 23:50 |
|
На самом деле вопрос включения или невключения стоимости права пользования помещениями общего пользования в арендную плату должен прописываться в договоре.
В профессиональных объектах недвижимости есть понятие базовой арендной платы. Потом прописываются дополнительные условия: места общего пользования (учитываются повышающим коэффициентом как соотношение общей площади к площади кабинетов - для офисного центра или торговой площади - для торгового центра), плата за эксплуатационные затраты, плата за коммунальные и т.д. Путем умножения/сложения потом получается окончательная арендная плата.
Для непрофессиональных площадей уже все как правило включено в арендную плату, кроме коммунальных, оплачиваемых по факту израсходованного арендатором.
И арендная плата для мест общего пользования аналогична к основным помещениям.
Из состава мест общего пользования исключаются только вертикальные проникающие здания и места размещения общедомового оборудования.
По этому поводу почитайте стандарты ВОМА, там это все раписано. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 06 Мар 2009 08:37 |
|
Дмитр, є такий документ "оренда майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Луганської області (станом на 01.12.2006р), також є зміни стосовно обмежень застосування коефіціенту приведення при визначенні орендної плати...
Маленький витяг...
Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосредовано (якщо тільки не спостерігаться суттєвої диференціації приміщень будівлі за їх якістю) з урахуванням вартості будівлі(споруд) у цілому за формулою: Вп=Вб:ПбхПп,
де Вп-вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі,грн;
Вб-вартість будівлі (споруди) у цілому 9 без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена незалежною оцінкою,грн.
Пп- площа орендованого приміщення, кв.м.;
Пб-площа будівлі (споруди) у ціломц (без площі підвальних приміщень, якщо вони не єксплуатуються орендарем),кв.м.
Площа орендованого приміщення розраховується таким чином:
Пп=Пз:ПохПоп,
де Пз-площа приміщень загальна(кв.м.;
По-площа приміщень основна(кв.м.);
Поп-площа орендованого приміщення,кв.м.
Площа орендованого приміщення визначена таким чином фіксується у договорі оренди (рішення облради від 23.09.2005 №20/66).
это распространяется только на собственность тер громад области. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 06 Мар 2009 10:43 |
|
| СИМа писал(а): |
Площа орендованого приміщення розраховується таким чином:
Пп=Пз:ПохПоп,
де Пз-площа приміщень загальна(кв.м.;
По-площа приміщень основна(кв.м.);
Поп-площа орендованого приміщення,кв.м. |
Не поняла  Пп=Поп. ? Что-то здесь не вяжется...
Добавлено спустя 5 минут:
Если мы общую площадь разделим на основную, то получим типа коэффициент полезности здания (забыла точное название, если честно).
Добавлено спустя 1 минуту 39 секунд:
Блин, голова не работает ваще сегодня. В преддверии праздника, что ли?
Добавлено спустя 2 минуты 24 секунды:
Нужно определить другой коэф-т, а именно - соотношения основной площади к вспомогательной, и площадь арендуемого помещения умножить на него... Вроде так. |
|
|
 |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 06 Мар 2009 13:19 |
|
Все в формуле правильно)
К=Пз/По - отношение всей площади здания к основной, т.е. коэффициент, учитывающий вспомогательные (общего пользования) помещения.
КхПоп - площадь объекта оценки, косвенно учитывающая и вспомогательные помещения. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 06 Мар 2009 13:23 |
|
| СИМа писал(а): |
Площа орендованого приміщення розраховується таким чином:
Пп=Пз:ПохПоп,
де Пз-площа приміщень загальна(кв.м.;
По-площа приміщень основна(кв.м.);
Поп-площа орендованого приміщення,кв.м. |
Тогда эта площадь будет иметь название "скорректированная".
В договорах аренды принцип другой - чистая площадь аренды плюс право пользования вспомогательной. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 06 Мар 2009 14:08 |
|
И что из этого?
Так решил орган местной власти. Формула есть, определенная логика тоже. |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 15:41 |
|
| dmitr писал(а): |
У меня вопрос по поводу того, что нужно учитывать при оценке объекта недвижимости? В частности: помню на курсах О.В.Л. говорила о необходимости оценки и включения в стоимость объекта всех коммуникаций, т.е. магистральных систем (газ, вода, канализация, электо) которые созданы для "запитки" объекта оценки, т.к. в УПВС не заложено расстояние от (к примеру) газораспределительного пункта (ГРП) до объекта оценки или от трансформаторной подстанции (ТП) до объекта. Кстати, тут надо еще посмотреть для чего ТП стоит (запитан ли от нее еще какой-нибудь объект)?
Это требование вроде бы справедливо, но документации у заказчика на все эти магистрали - нет. Это требование по учету в оценке даных "прицепов" где-то кем-то изложено и узаконено?
|
НС2 п. 3. Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень.
4. Оцінка обладнання, що нерозривно пов'язане із земельними поліпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень, проводиться у складі таких земельних поліпшень, якщо інше не передбачено законодавством або договором.
Оцінка обладнання, формування цін на яке відбувається за системою ціноутворення у будівництві, проводиться з урахуванням вимог цього Стандарту.
Добавлено спустя 17 минут 15 секунд:
| dmitr писал(а): |
И другой вопрос: этаж полностью сдается в аренду, но разным арендаторам. Общая площадь всех помещений 1000 м2, в т.ч.: общий холл - 200 м2, площадь офисов - 750 м2, площадь общего санузла и других подсобных помещений - 50 м2.
Стоимость офисов определить не проблема, но что делать с площадью общего пользования? Ведь она не может быть сдана в аренду по той же цене, что и офисы, да и кому она нужна на 4 этаже. При проверке балансодержателя сотрудниками КРУ было сделано замечание: Если вы сдаете в аренду практически весь этаж, то должны получать плату и за аренду общего холла, т.к. вы им не пользуетесь. Отсюда и вопрос: учитывать ли в оценке офисов площадь общего пользования и каким боком? И вообще правомерно ли требование представителей КРУ? |
эта проблема простоянный геморр с арендаторами.
ЗАКОН УКРАЇНИ
Про оренду державного та комунального майна
Стаття 2. Оренда
1. Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. и Стаття 4. Об'єкти оренди
нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення). У нас в РО конечно идут на стороне арендаторов и не впаривают им коридоры, но мое мнение, что если все помещения (комнаты) этажа арендатор один занимает и его этаж не проходной, т.е. арендатор перекрывает вход и вход на этаж, то конечно надо впаривать и коридоры.
Добавлено спустя 10 минут 40 секунд:
| irenka писал(а): |
| СИМа писал(а): |
Площа орендованого приміщення розраховується таким чином:
Пп=Пз:ПохПоп,
де Пз-площа приміщень загальна(кв.м.;
По-площа приміщень основна(кв.м.);
Поп-площа орендованого приміщення,кв.м. |
Тогда эта площадь будет иметь название "скорректированная".
В договорах аренды принцип другой - чистая площадь аренды плюс право пользования вспомогательной. |
более того на единицу арендуемой площади приходится также площадь закрепленной придомовой территории |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
