| Автор |
Сообщение |
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
 Добавлено:
Вс, 08 Мар 2009 18:15 |
  |
| Андрей Яворский писал(а): |
| Посмотрел на посетителей - Ковал, тоже не отмалчивайтесь. |
я только скачал... сегодня праздник... пробежал по диагонали... мда... немного неожиданный для меня вариант рекомендаций... постараюсь переварить и написать свое мнение... наверное уже завтра.
З.Ы. Ребята, а может быть нам написать "наш ответ Чемберлену"? |
|
|
   |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 08 Мар 2009 20:39 |
|
да, я тоже хотел ответить в это теме и сказать вот что:
- про поправки 0,68, 0,71, 0,74 - думал не вспоминать, думал я просто глупый и не понимаю, но вижу не я один такой, было бы неплохо обоснование их увидеть...
- а рекомендация про выплатам по кредиту или отсутствию таковых, вследствии чего стоимость объекта меняется вверх или вниз.. это вообще перл, т.е. 2 квартиры в одном доме на одном этаже с одинаковым ремонтом, но с владельцем который платит исправно и с другим который не может платить - будут иметь разную стоимость???? для банка -да, но для рынка!!! тогда уже надо "придумать" новый вид стоимости...
- "не менее выданного кредита" - это тоже улыбнуло
- про русский язык замечено было 
хотя, ребята, будем честными - скажем спасибо "создателям" сего документа. это не догма и использование данных рекомендаций не является обязательным, но в определенных условиях, мы сможем на них опираться и ими пользоваться. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Мар 2009 10:12 |
|
мне еще понравился некий "рыночный" курс. почему 7? а не 8? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 09 Мар 2009 18:33 |
|
Раз уж Андрей Яворский хотел, что бы я высказал своё мнение, то попробую. Прежде всего при оценке в нынешних условиях я бы хотел обратить внимание на разницу между курсом валюты по которому физ. лица и основное кол-во юр. лиц могут её приобрести на рынке и курсом НБУ, который мы используем в своих расчетах. Эта разница существовала всегда, другое дело, что она не была столь значительной, и, потому, сильно не влияла на точность оценки. Сейчас ситуация несколько изменилась, при курсе НБУ = 7,7 грн. за 1 $, купить этот доллар субъект рынка недвижимости может за 8,65-8,7 грн. т.е. дороже, курса, используемого в отчетах ≈ на 13%. Давайте рассмотрим, как это влияет на результат оценки. Предположим, что мы имеем объекты сравнения абсолютно схожие с объектом оценки (это для облегчения расчетов)
Объект сравнения №1, стоимость – 10000 $
Объект сравнения №2, стоимость – 10010 $
Объект сравнения №3, стоимость – 10020 $
Тогда стоимость объекта оценки определится, как среднее арифметическое стоимостей объектов сравнения: (10000 $ + 10010 $ + 10020 $) / 3 = 10010 $
Наши дальнейшие действия, как правило, выглядят следующим образом:
10010 $ х 7,7 (курс НБУ) = 77077 грн.
Вывод: стоимость объекта оценки составляет 77077 грн.
На самом деле стоимость данного объекта на рынке несколько другая, а именно
10010 $ х 8,65 (минимальный курс на рынке) = 86586,5 грн.
Я хочу сказать, что наша привязка к курсу НБУ в данной ситуации (налицо значительная разница между курсом НБУ и курсом на рынке) ведет к занижению стоимости объекта оценки. Поэтому, считаю верным в данной ситуации использовать курс продажи валюты на рынке, а не курс НБУ. Остается только получить разрешение от ФГИУ.
Есть, конечно, и другой вариант расчета, когда цены объектов сравнения изначально переводятся в гривну, но, тут, как говорится, хрен редьки не слаще.
Что касается корректировки на торг 30-50%. Я считаю, что уже на данном этапе рынок недвижимости почти прошел стадию коррекции. Такая корректировка, возможно, была оправдана в начале кризиса, когда на рынке практически не было реальных ориентиров. На данном же этапе, согласно моих наблюдений, и согласно данных риэлторов, с которыми мне довелось общаться, такие «уступки» уже не являются типичными и находятся в пределах 15%-20%.
С применением доходного подхода я не согласен категорически, но повторяться не буду, так как уже писал на эту тему.
Дальше соглашусь с Филином Андреем
| Филин Андрей писал(а): |
| - а рекомендация про выплатам по кредиту или отсутствию таковых, вследствии чего стоимость объекта меняется вверх или вниз.. это вообще перл, т.е. 2 квартиры в одном доме на одном этаже с одинаковым ремонтом, но с владельцем который платит исправно и с другим который не может платить - будут иметь разную стоимость???? |
И еще раз соглашусь, что из письма не понятно, что за величина – t и откуда взялись значения этой величины. |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 09 Мар 2009 22:37 |
|
Хард, технический вопрос, чего Download Master эту закачку не подхватывает?
Добавлено спустя 15 минут 3 секунды:
| КовАл писал(а): |
| Что касается корректировки на торг 30-50%. Я считаю, что уже на данном этапе рынок недвижимости почти прошел стадию коррекции |
Не согласен. Вот вам яркий пример. Обзваниваю аналоги. У нас в городе в отдаленном микрорайоне встроенное помещение продуктового магазина 151 кв.м. ПРОДАЮТ или СДАЮТ в аренду. Продают за 130 тыс. долл., а сдают за 30 ГРИВЕН за 1 кв.м. Вот и сводите концы с концами! И это не единичный случай!
Добавлено спустя 5 минут 40 секунд:
Ждем реакцию Фонда на письмо! |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 09:16 |
|
Ты думаешь ФДМУ даст какую то офиц. реакцию ?! сильно сомневаюсь....
Логично написать наш ответ . Ковал +1.
Вмыкаю в текст... перлы еще те... ребятам надо как то обосновать логику хода на массовой оценке... местами смешно. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 09:44 |
|
Имена известные, рекомендации странные, курс доллара - вечная проблема, думаю, все равно нужно отталкиваться от реального курса, а не как мы - от НБУ, зачем нужны эти корректировки "на адекватность аналога" - если существует реальный рыночный курс на определенную дату; доходный подход - вообще загадка какая то. Торг 50 % - я думаю, связано с тем, что заседание было в январе.
Я думаю, Фонд проигнорирует эту письмо. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 09:47 |
|
| КовАл писал(а): |
| Я хочу сказать, что наша привязка к курсу НБУ в данной ситуации (налицо значительная разница между курсом НБУ и курсом на рынке) ведет к занижению стоимости объекта оценки. Поэтому, считаю верным в данной ситуации использовать курс продажи валюты на рынке, а не курс НБУ. Остается только получить разрешение от ФГИУ. |
Олефиренко говорила, что можно брать коммерческий курс в срав.подходе. Ну это так, вспомнила. Я поддерживаю Юрия, он прав. А где фондом прописано, что курс берем строго НБУ? |
|
|
 |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 09:51 |
|
Нигде не прописано (вроде бы), однако условно предполагается, что используем курс НБУ |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 09:53 |
|
| Цитата: |
| если существует реальный рыночный курс на определенную дату |
- разный в разных городах. у нас с флай - 30 км расстояния и около 50 коп разницы. и как его подтверждать? выписками из банков каждый день? курс покупки или продажи? |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 10:06 |
|
| zanoza писал(а): |
| и как его подтверждать? выписками из банков каждый день? курс покупки или продажи? |
Можно брать интернет-данные того банка, на какой ссылаетесь, и конечно же, по курсу продажи. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 10:08 |
|
| Цитата: |
| Можно брать интернет-данные того банка, на какой ссылаетесь |
- а банк выбирать по какому критерию? |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 10:19 |
|
Хотелось бы сказать о ДП.
Для жилой недвижимости:
В наших условиях сдача в аренду жилой недвижимости, мне кажется, не является, скажем так - бизнесом (хозяйственной деятельностью). Такая недвижимость сдается в аренду, на мой взгляд, по двум основным причинам:
1. в ожидании роста цен;
2. будущая передача недвижимости в собственность подрастающим детям.
Арендная плата выступает компенсацией коммунплатежей и некоторой надбавкой на проведение ремонта или дополнительный доход "на жизнь".
Т.е. ставка АП слабо зависит РС жилой недвижимости.
Данное утверждение больше подходит к устарелому или типичному жилому фонду. Конечно, есть сегменты бизнес и элит классов, вот там экономика более задействована.
Теперь о производственно-складской недвижке:
| Albano2 писал(а): |
| Продают за 130 тыс. долл., а сдают за 30 ГРИВЕН за 1 кв.м. Вот и сводите концы с концами! И это не единичный случай! |
Данный сегмент, за редким исключением, представляет собой недвижку 60-70х годов прошлого века. Спрос на нее еще больше упал. Цену предложения стараются удерживать, а соглашаются на такую АП, которая просто позволит покрывать текущие платежи (как минимум - налог на землю). Т.е. не будут покрываться амортизационные отчисления и не будет прибыли, что является необходимыми условиями при начислении АП.
В пору задумываться о виртуальном начислении этих недостающих составляющих |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 10:20 |
|
| zanoza писал(а): |
| а банк выбирать по какому критерию? |
Да по желанию, желательно, где курс поменьше. Разница не сильно большая между банками. Но еще есть в каждом банке и оптовый курс. Это будет оптимальным решением.
Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд:
Андрей, плюс 1000000 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 10 Мар 2009 10:39 |
|
irenka, я не с целью доколебаться. я вот что хочу узнать - на практике - как вы будете подтверждать тому же ФГИУ этот курс? а кстати, многие банки вообще у себя с сайта убрали эти индикаторы.
а телефонный звонок в отчет не подошьешь.
и у нас в банках разница вполне приличная - копеек до 30 доходит на продаже за $.
не тот банк выбрал - вот вам и занижение стоимости госмайна... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
