| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Сб, 22 Апр 2006 17:04 |
  |
Да Ковал что-то ты последнее время совсем не брезгуешь софистикой и демагогией.
| Цитата: |
Т.е. покупая школу за 900 у.е./м.кв. покупатель планирует потратить еще 2000 у.е. и получить производственное здание. Экономический износ здесь ни причем… он просто отсутствует, зато, как видишь есть функциональный, и именно об этом был вопрос…
|
Блестящая логика и доказательство!
Резюме: экономический износ – отсутствует потому что он «здесь не причем» браво!
Далее
| Цитата: |
Знаешь, ты подстраиваешь условие задачи под себя, а нужно самому подстраиваться под условие задачи… скорее всего в реальной ситуации, описанной автором вопроса, присутствует и Фун. из. и Внешн. износ. НО… в вопросе разговор шел именно о функциональном износе и его расчете, автор ничего не спрашивал о внешнем износе. Ты же начал его втискивать именно в рамки внешнего износа. |
Ну уж извините, если с моей точки зрения вы начали рассчитывать величину которую ошибочно называете функциональным износом вместо экономический износ, то я посчитал себя вправе вам об этом сказать, вот и все.
Ну а теперь самое главное, так сказать вернемся к азам оценочной деятельности и вспомним, как рассчитывается стоимость ФИ и ЭИ.
(НС №1 и №2)
ФИ
| Цитата: |
величина функціонального зносу розраховується виходячи з
наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта
оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку
(відсутності певних споживчих характеристик або наявності
надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень).
|
Остановимся пока тут. И спросим себя (в тысячный раз!) где у нас есть наличие признаков несоответствия потребительских характеристик Школы современным требованиям, предъявляемым к (внимание!) ПОДОБНОЙ недвижимости на рынке.
И прежде чем отыскивать эти наличия решим, что для Школы является ПОДОБНОЙ недвижимостью. Как известно из НС№1
| Цитата: |
подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або)
властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму
інвестиційну привабливість; |
Ну и? стоит ли говорить о том что Цеха НЕ являются ПОДОБНОЙ недвижимостью для Школы (хотя эти самые Цеха и признаны анализом НЭИ как наиболее эффективное использование).
Может быть, кому-то может показаться спорным утверждение (но в данном случае с большой натяжкой), что Цеха «за своїми характеристиками та (або)властивостями» НЕ являются подобными Школе.
Но я думаю, утверждение о том, что Школа и Цеха НЕ имеет «таку саму інвестиційну привабливість» более чем бесспорно. Тем более этот факт мы выяснили при НЭИ.
Ну а коль скоро это НЕ подобные объекты то и исходить нам, при попытке выявления признаков ФИ, не из чего.
Хотя для очистки совести можем посмотреть на дальнейшую процедуру расчета ФИ
| Цитата: |
Функціональний
знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на
усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим
способом урахування функціонального зносу є визначення вартості
заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про
вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального
зносу, наявних у об'єкта оцінки;
|
и убедиться в том что все упирается или в признаки этого самого ФИ (которые мы не выявим при таком НЭИ) или в стоимость «функціонального» аналога. Но опять же
| Цитата: |
функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми
функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане
подібним майном до об'єкта оцінки;
|
т.е. как говориться в анекдотах про военные инструкции: «смотри п.1»
Теперь как же рассчитывать ЭИ
| Цитата: |
величина економічного зносу розраховується на основі
порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного
використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з
прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання
об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень;
прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання з його проектною потужністю;
|
Это пропускаем. Во-первых тут рассматривается доход, во-вторых опять
«подібного нерухомого майна», а в-третьих и самых главных тут все написано таким «простым и доходчивым» языком, что я думаю авторы так и не выразили все то что хотели сказать 
Переходим сразу к методу
| Цитата: |
… порівняння …цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного
нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками ;
|
Чувствуешь разницу между «подібне нерухоме майно» и «подібне нерухоме майно, але подібне за іншими суттєвими ознаками»? Т.е. тут уже с этой оговоркой "суттєві ознакаи" теперь можно сравнивать Цеха и Школу. Во-первых проведенный НЭИ, во-вторых как не крути у них есть общие существенные признаки.
Так вот твой расчет износа как раз и произведен совершенно в точности с этим методом!!! Вот ведь какая штука, ты рассчитал ЭИ! |
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Сб, 22 Апр 2006 18:16), всего редактировалось 1 раз |
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2006 18:11 |
|
Теперь по-поводу твоих КРАСНОречивых утверждений
| Цитата: |
Пойми
экономический износ нельзя устранить путем изменений в самом здании. Таким образом, можно устранить только два вида износа:
1. Физический
2. Функциональный
|
Я думаю что это наверно совершенно правильное утверждение. Но вот ведь беда, оно ни как не опровергает нашу ситуацию.
Так как исходя из НЭИ и наших предпосылок, мы создали модель и рассчитали по ней всего лишь ВЕЛИЧИНУ ЭИ, пойми ВЕЛИЧИНУ и только!
И если в дальнейшем здание Школы будет реконструировано на сумму этой самой величины ЭИ то:
Во-первых сумма ЭИ уже будет называться не ВЕЛИЧИНА ИЗНОСА а ИНВЕСТИЦИИ
И во-вторых и в самых главных в результате получиться НЕ первоначальный объект оценки (Школа) а совсем ДРУГОЙ объект (Цех), который не по физическим не по функциональным и не по юридическим параметрам не будет соответствовать Школе, это будет СУТЬ ДРУГОЙ объект.
Таким образом, у Школы не устраняется ЭИ, а просто рассчитывается. И в случае реконструкции, с точки зрения оценки, Школа прекращает свое существование как объект оценки и переходит в объект оценки – Цех. (гы гы а все почему?, а все потому что вновь созданный Цех это другие ПЕРВИЧНЫЕ функциональные характеристики)
А вот как раз про Физ.Из и ФИ такого не скажешь, да в будущем они будут Инвестициями, но они не изменят суть объекта и поэтому это будет считаться устранением износа.
З.ы. №1 Вобщем судя по себе, я думаю что эта путаница возникает из-за непроизвольного смешивания в голове и в ходе этой дискуссии понятий и методов Затратного и Доходного подходов.
А надо остановиться и вспомнить что здесь разговор идет о Затратном методе и как известно суть его в том что бы подсчитать затраты на воссоздание объекта в том виде в каком он есть, без каких либо заглядываний в будущее (грубо)
З.ы. №2 В честь Великого праздника я не буду просить модератора тебя забанить  |
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Сб, 22 Апр 2006 22:08), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2006 21:44 |
|
| Цитата: |
| Во-первых сумма ЭИ уже будет называться не ВЕЛИЧИНА ИЗНОСА а ИНВЕСТИЦИИ |
ваще из области фантастики
а я еще в начале попросил автора темы уточнить ЦЕЛЬ оценки и ЗАКАЗЧИКА (фонд, например какой-то или частное лицо - владелец цеха - ведь єто имеет значение) тогда бы все эти демагогии не имели места, а присутствовало нормальное решение задачи, а то без бутылки тут не разберешься.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2006 12:26 |
|
Ну да… ты всё пишешь правильно, вот только забываешь, что для того и проводится анализ НЭИ, что бы определить инвестиционную привлекательность.
| Цитата: |
подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або)
властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму
інвестиційну привабливість; |
Как оказалось, данное здание (здание школы) имеет инвестиционную привлекательность, именно как производственное здание. Поэтому и рассматривать его нужно как здание, которое будет использоваться как производственное, а не как будущую школу. А раз так, то прости, но и требования к данному зданию уже нужно предъявлять не как к зданию школы, а как к производственному зданию и функциональным аналогом для этого здания будет уже не здание школы, а производственное здание, ведь затратный подход основан на принципе замещения, т.е. инвестор не купит здание дороже, чем сумма, за которую ему обойдется строительство объекта с той же полезностью. Ну не будет он строить здание школы, он построит производственное здание и поэтом рассматривать здание школы он будет, как производственное здание, а отсюда и появляются новые первичные функциональные качества.
Итак, мы имеем здание с перспективой использования его под производство. Его нынешнее назначение явно не совпадает с перспективным, и для того, что бы его использовать в соответствии с его НЭИ это здание необходимо реконструировать, и после реконструкции его стоимость увеличится. Думаю, что в этом мы с тобой согласны.
Ну, а теперь поверь, что путем реконструкции нельзя устранить внешний износ, он потому и называется внешним. Путем реконструкции ты не изменишь влияние социально-экономических или экологических факторов, а вот функциональные характеристики объекта изменятся. И пусть эти новые функциональные качества не были заложены изначально, просто они появились в результате влияния социально-экономических факторов, и это был внешний износ. Да, ВОЗМОЖНО (как вариант), что именно внешний износ привел к тому, что функциональное назначение здания нужно менять, но расходы на изменение конструктивно-планировочной схемы это не есть расходы на устранение влияния социально-экономических факторов, это расходы на устранение неудобств, связанных с данной конструктивно-планировочной схемой при использовании данного здания, как производственного.
Здесь ситуация сродни оценки квартир на первом этаже под офис. Если только есть перспектива использовать данное помещение под офис, то и функциональным аналогом сразу станет офис, стоимость которого нужно будет откорректировать на расходы по выведению данной квартиры из жилого фонда, устройство отдельного входа и т.д. Рассматривая данную квартиру, как жилье, мы занизим её стоимость, т.к. рынок рассматривает её с точки зрения её НЭИ, а соответственно и сравнивают её покупатели с офисами, либо с такими же квартирами, которые имеют перспективу стать офисами, но никак не с жильём.
Вот здесь видно, что изменение социально-экономической ситуации привело к увеличению стоимости квартир на первом этаже (офисных вариантов), НО!!!! они не стали стоить ровно столько, сколько стоят офисы… а все дело в функциональном износе… нужно делать перепланировку, выбивать отдельный вход и т.д. Тут влияние социально-экономических факторов и влияние функц. износа имеет разные вектора, поэтому, возможно, этот пример будет для тебя более нагляден.
Ты, в нашем примере, как мне кажется, смешиваешь в одну кучу и влияние внешнего износа, и влияние функционального износа.
Вот смотри, если мы говорим о том, что я правильно посчитал внешний износ, то тогда может получиться забавная ситуация. Добавим рыночную стоимость производственного здания, а всё остальное оставим без изменения:
РС произ. зд. = 70 грн.
| Ковал писал(а): |
стоимость строительства производственного здания 100 грн.
ст-ть строительства здания школы 150 грн
расходы на перепланировку 40 грн
Стоимость здания школы 100 – 40 = 60 грн. (соответственно функц. износ данного здания школы составит 150 – 60 = 90 грн) |
Видишь, здесь рыночная стоимость меньше, чем стоимость строительства производственного здания и такая ситуация встречается очень часто. Как думаешь, за счет чего так получилось? Давай предположим, что физический износ отсутствует, какой вид износа тогда влияет на стоимость данного здания?
Я считаю, что внешний, так как априори у нас произв. здание белое и пушистое, т.е. без функционального износа. А теперь давай смотреть, что будет с нашим зданием:
ст-ть строительства здания школы 150 грн
расходы на перепланировку 40 грн
Стоимость здания школы 100 – 40 = 60 грн. (соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС (в моём варианте это был функц. знос) данного здания школы составит 150 – 60 = 90 грн)
Т.е., по-твоему, разумный инвестор купит здание школы за 60 грн, а затем вложит еще 40 грн в перепланировку? Ну и кто его тогда назовет умным? Ведь тогда производственное здание обойдется ему в 100 грн, а такие же здания на рынке продаются за 70 грн. А ведь экономический износ мы уже посчитали. Если здесь есть еще и функциональный износ, то раскажи мне что это такое... т.е. опиши его влияние, ведь мы уже переделали всё здание в производственное... изменили планировку, инжинерные сети и т.д.
На этом примере видно, что учитывая только расходы на перепланировку здания школы, мы не учли внешний износ, который составит в данном случае 30 грн. Тогда получим рын. ст-ть здания школы:
150 – 90 – 30 = 30 грн.
Т.е. после того, как инвестор приобретет здание школы он вложит в устранение функционального износа 40 грн, в результате чего получит производственное здание 30 + 40 = 70 грн.
Так что давай так… борщ отдельно, мухи отдельно. Износ, который можно устранить путем изменения планировки здания – функциональный, тот, который влияет на весь рынок, а не на отдельно взятое здание – внешний.
З.Ы.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
З.ы. №2 В честь Великого праздника я не буду просить модератора тебя забанить
|
Фух… это хорошо… а то я уже стали искать выходы на администратора |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2006 14:46 |
|
Фух, войны гигантов обойдуться без моего вмешательства. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Апр 2006 09:55 |
|
Мне все больше и больше нравиться твой способ ведения дискуссии.
Сначала ты упрекаешь меня в том что:
| КовАл писал(а): |
Знаешь, ты подстраиваешь условие задачи под себя, а нужно самому подстраиваться под условие задачи…
|
А потом ты же этим и пользуешься
| КовАл писал(а): |
Вот смотри, если мы говорим о том, что я правильно посчитал внешний износ, то тогда может получиться забавная ситуация. Добавим рыночную стоимость производственного здания, а всё остальное оставим без изменения:
РС произ. зд. = 70 грн.
|
Дык дорогой!, если у нас есть РС=70 грн. то и дальнейший расчет будет другим!
Тогда величина ЭИ просто напросто будет рассчитываться как:
ст-ть строительства здания школы 150 грн
расходы на перепланировку 40 грн
Стоимость здания школы 70 – 40 = 30 грн.
Соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС данного здания школы составит 150 – 30 = 120 грн.
И в данном случае на фиг не нужно знать стоимость строительства произв. Здания (100 грн.), ибо сказано в библии:
| Цитата: |
… порівняння …ЦІН продажу (ЦІН пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного
нерухомого майна…
|
Именно ЦЕН и ни чего другого! Поэтому стоимость строительства здания можно даже не узнавать, если у нас есть РС произв. зданий.
Резюмирую телеграфным способом:
1. Естественно что в общей задаче будут присутствовать и ФИ и ЭИ
2. В нашей задаче когда утрировано существуют два устойчивых состояния Школа/Цех мы можем рассчитать только ЭИ, так как признаков ФИ по определению не обнаруживается.
3. Рассчитанный ЭИ Школы есть количественная величина и не более.
4. Рассчитанный ЭИ для ШКОЛЫ не устраним. В случае реконструкции школы на сумму денег равную величине ЭИ получиться совсем другой объект оценки – ЦЕХ. Поэтому сделав реконструкцию мы не устраним износ для ШКОЛЫ мы создадим другой объект – ЦЕХ.
5. В случаи ФИ и Физ..Износа дальнейшая реконструкция ШКОЛЫ на величины ФИ и Физ..Износа устранит эти износы и сохранит ШКОЛУ как объект оценки, поэтому они и считаются устранимы. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 25 Апр 2006 20:11 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
если у нас есть РС=70 грн. то и дальнейший расчет будет другим!
Тогда величина ЭИ просто напросто будет рассчитываться как:
ст-ть строительства здания школы 150 грн
расходы на перепланировку 40 грн
Стоимость здания школы 70 – 40 = 30 грн.
Соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС данного здания школы составит 150 – 30 = 120 грн.
И в данном случае на фиг не нужно знать стоимость строительства произв. Здания (100 грн.) |
Дорогой, я тебе просто хотел сказать, что величина Э.И. это не расходы на перепланировку… одно к другому не имеет отношения, а твоё телеграфное:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
4. Рассчитанный ЭИ для ШКОЛЫ не устраним. В случае реконструкции школы на сумму денег равную величине ЭИ получиться совсем другой объект оценки – ЦЕХ. Поэтому сделав реконструкцию мы не устраним износ для ШКОЛЫ мы создадим другой объект – ЦЕХ.
5. В случаи ФИ и Физ..Износа дальнейшая реконструкция ШКОЛЫ на величины ФИ и Физ..Износа устранит эти износы и сохранит ШКОЛУ как объект оценки, поэтому они и считаются устранимы. |
похоже на отмазку Дело в том, что пофиг что получится в результате перепланировки… хоть паровоз… неустранимый износ – износ, который невозможно устранить физически, либо не целесообразно устранять с экономической точки зрении. А в данном случае это устранимый износ и нет разницы, что получится в результате его устранения… было бы выгодно и физически возможно его устранить и будет всё ОК.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Стоимость здания школы 70 – 40 = 30 грн.
Соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС данного здания школы составит 150 – 30 = 120 грн. |
Забавно, давай представим, что это всё действительно Э.И. Но давай посмотрим, что получится в такой ситуации:
Сегодня инвестор построил здание школы за 150 грн… сегодня это выгодно, а завтра он проснулся и оказалось, что здесь иметь школу не выгодно, а выгодно иметь цех. Он взял и вложил 40 грн в реконструкцию и у него получился прекрасный цех стоимостью 70 грн. Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется? Куда-то пропали еще 150 – 40 – 70 = 40 грн.
Тебе не кажется, что для здания школы внешний износ будет равен 150 – 70 = 80 грн, а функциональный как раз и составит 40 грн – расходы на перепланировку? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 26 Апр 2006 22:06 |
|
Тяжело тут спорить, особенно когда твоим аргументам с указанием формулировок из первоисточников и нормативки, противопоставляются аргументы типа: «одно к другому не имеет отношения» «похоже на отмазку» «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?» особенно если в примере
| Цитата: |
Забавно, давай представим, что это всё действительно Э.И. Но давай посмотрим, что получится в такой ситуации:
Сегодня инвестор построил здание школы за 150 грн… сегодня это выгодно, а завтра он проснулся и оказалось, что здесь иметь школу не выгодно, а выгодно иметь цех. Он взял и вложил 40 грн в реконструкцию и у него получился прекрасный цех стоимостью 70 грн. Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется? Куда-то пропали еще 150 – 40 – 70 = 40 грн.
|
поменять «-» на «+», памятуя о том что затраты должны быть с одним знаком а стоимость аналога с другим знаком и тогда все вяжется
150+40-70=120 он же ЭИ.
И кстати очень хороший пример ты привел, в котором Школа которая была построена месяц назад так сказать с учетом всех последних технологий в строительстве, материалах, планировке, дизайне и пр. технологиях вдруг резко:
«частковою або повною втратило первісні функціональні (споживчих) характеристики»
т.е. потребительские и функциональные качества оказались морально устарелыми и непригодными для того чтобы их использовать для обучения детей (первичных характеристик). Возникает знакомый вопрос «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?»
А для того что бы все вязалось надо просто вспомнить что був «вплив соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки» и поэтому забываем про всякого рода функциональные несоответствия и утраты первичных функций, которых не может быть, потому что Школа построена по последнему слову техники, и начинаем искать «знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки;» |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2006 08:57 |
|
Позволите, вставлю свое замечание.
В данном случае предпочтительно будет расчитывать стоимость замещения, а она "является стоимостью создания структуры и других улучшений, которые имеют ту же или эквивалентную функциональную пригодность, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна, и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов".
Т.е. функциональным аналогом будет все же новая школа.
И тогда, результат того, что она не используется, есть экономический износ.
возможно есть и функциональный износ - тут надо смотреть на наличие "ознак функціонального зносу".
Мое мнение... |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2006 09:43 |
|
Во во
И ключевым моментом тут является фраза
| Андрей писал(а): |
.. тут надо смотреть на наличие "ознак функціонального зносу".
|
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 28 Апр 2006 21:02 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Тяжело тут спорить, особенно когда твоим аргументам с указанием формулировок из первоисточников и нормативки, противопоставляются аргументы типа: «одно к другому не имеет отношения» «похоже на отмазку» «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?» |
Вот только ненужно строить из себя мученика ты ведь все прекрасно понимаешь… а если нет, то повторюсь… ты всё красиво цитируешь, только забываешь, что:
| Ковал писал(а): |
| данное здание (здание школы) имеет инвестиционную привлекательность, именно как производственное здание |
Поэтому давай отсюда и плясать… какие функции будет рассматривать инвестор, как первоначальные у здания с НЭИ = производственное здание?
Расчет 150 – 40 – 70 = 40 грн. это расчет недостающей величины… и не больше, так что не ищи в нем тайный смысл
| Hard_Pragmatic писал(а): |
И кстати очень хороший пример ты привел, в котором Школа которая была построена месяц назад так сказать с учетом всех последних технологий в строительстве, материалах, планировке, дизайне и пр. технологиях вдруг резко:
«частковою або повною втратило первісні функціональні (споживчих) характеристики»
т.е. потребительские и функциональные качества оказались морально устарелыми и непригодными для того чтобы их использовать для обучения детей (первичных характеристик). Возникает знакомый вопрос «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?»
А для того что бы все вязалось надо просто вспомнить что був «вплив соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки» и поэтому забываем про всякого рода функциональные несоответствия и утраты первичных функций, которых не может быть, потому что Школа построена по последнему слову техники, и начинаем искать «знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки;» |
Да, пример хороший, только давай по полочкам… вернее по порядку, т.е. сначала
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| був «вплив соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки» |
который обесценил школу до стоимости производственного здания, т.е. в нашем примере до 70 грн. (вот это и есть ЭИ). И если бы конструктивно-планировочная схема школы подходила под производство, то функциональный износ отсутствовал бы. Т.е. её купили бы за 70 грн и использовали, как производственное здание, но в нашем случае оказалось, что её планировка не соответствует её теперешнему НЭИ, поэтому её купят за стоимость 70 – 40 = 30 грн, где 40 грн – функциональный (УСТРАНИМЫЙ) износ… он не имеет отношение к социально-экономическим и экологическим факторам… этот износ зависит от особенности конструктивно-планировочного решения здания и может быть устранен (в отличие от ЭИ, который является НЕУСТРАНИМЫМ) собственником здания.
| Андрей писал(а): |
В данном случае предпочтительно будет расчитывать стоимость замещения, а она "является стоимостью создания структуры и других улучшений, которые имеют ту же или эквивалентную функциональную пригодность, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна, и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов".
Т.е. функциональным аналогом будет все же новая школа. |
Подумайте над тем, что Вы написали. Разве для здания с НЭИ = производственное здание, ФУНКЦИОНАЛЬНЫМ аналогом будет здание школы? Разве здание школы имеет
| Андрей писал(а): |
| ту же или эквивалентную ФУНКЦИОНАЛЬНУЮ пригодность |
что и производственное здание? Разве разумный инвестор будет строить здание школы там, где необходимо строить производственное здание? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 04 Май 2006 15:01 |
|
| Цитата: |
Вот только ненужно строить из себя мученика ты ведь все прекрасно понимаешь…
|
Мученик это когда один со своей верой/мнением против веры/мнения всех остальных, поэтому пока с приблизительным счетом 3:1 (Серый, Hard_Pragmatic, Андрей) мученик у нас ты
| Цитата: |
а если нет, то повторюсь… ты всё красиво цитируешь, только забываешь, что:
Ковал писал(а):
данное здание (здание школы) имеет инвестиционную привлекательность, именно как производственное здание
Поэтому давай отсюда и плясать… какие функции будет рассматривать инвестор, как первоначальные у здания с НЭИ = производственное здание?
|
Отвечаю: инвестор будет рассматривать в таком случае (и самое главное в ЛЮБОМ другом случае) те функции которые ему необходимы СЕЙЧАС и ЗДЕСЬ т.е. ТЕКУЩЕ НЕОБХОДИМЫЕ. А вот совпадают они или нет с ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМИ функциями этого объекта оценки это уже совсем другой ВОПРОС и ответ на этот ВОПРОС и есть ответ на то какой это износ Функциональный или Внешний (по мимо физического).
И вообще КовАл ты постоянно приводишь какие-то примеры и постоянно пытаешься убедить нас в целесообразности действий инвестора выгодности того или сего вложения, ДЫК! КовАл ни кто с этим НЕ СПОРИТ мало того все ИМЕННО ТАК И ЕСТЬ, я со всем с этим СОГЛАСЕН!
КовАл, вопрос у нас совсем не в этом, а в ФОРМАЛЬНОЙ стороне этих процессов.
Есть четкие нормативные определения Фу и Э износов и соответственно их наличие или отсутствие определяется именно по этим формальным признакам.
И если написано что:
| Цитата: |
функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки;
|
то при определении ФуИ надо рассматривать утрату функциональных характеристик ШКОЛЫ а именно те которые
| Цитата: |
| характеризуют процесс обучения, например: вместимость, планировка, освещение, теплоизоляция, обеспечение водой, канализацией, искричеством и т.д. и т.п. |
Другое дело, как выясняется, Инвестору ЗДЕСЬ и СЕЙЧАС (читай из-за «впливу соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки») ни одна из этих функций не нужна и не интересует, но тогда и вопрос с определением Функционального износа отпадает. Функции как были, так и остались, более того эти самые функции и характеристики были и остаются в самом лучшем виде, так как школа построена месяц назад.
Ну а теперь самое главное!
Как говориться взглянем на привычные вещи под другим свежим углом и не побоимся признаться себе в том, что свято верили в то, что на самом деле таковым не является (я тоже присоединяюсь).
Вопрос: где и в каких, более менее серьёзных источниках, четко и однозначно (не косвенно, а прямо) написано, что ЭИ является ТОЛЬКО НЕУСТРАНИМЫМ?
В моих поисках чаще всего встречалась фраза «как правило ЭИ неустраним», а это значит, что иногда и/или частично ЭИ как раз устраним и наш случай хааааароший тому пример! |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Май 2006 15:50 |
|
Это все хорошо и понятно! Инвестор никогда не будет строить то что ему ненужно, если конечно на него не надавят (мешком с долярами).
Но вопрос тут в том что НЭИ данной школы - производственное здание, но будет ли оно функциональным аналогом, вот в чем вопрос.
Принцип замещения гласит, что аналог будет "замещающим по назначению".
Просто мы растянули понятие "замещающее" до невозможности.
Производство не будет замещать школу по функциональным характеристикам.
И интересами инвестора в затратном подходе мы пренебрегаем. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Май 2006 16:01 |
|
| Цитата: |
Как говориться взглянем на привычные вещи под другим свежим углом и не побоимся признаться себе в том, что свято верили в то, что на самом деле таковым не является (я тоже присоединяюсь).
Вопрос: где и в каких, более менее серьёзных источниках, четко и однозначно (не косвенно, а прямо) написано, что ЭИ является ТОЛЬКО НЕУСТРАНИМЫМ? |
Конечно, ЭИ как правило неустраним,
"Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей среды."
Ребята, а если подумать дальше над нашей школой.
Если в здании бывшей школы перед осмотром уже снесли перегородки и полностью подвели его использования как производственного, то тут функциональным аналогом будет производственное здание.
От этого и пляшем... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 04 Май 2006 21:13 |
|
Прагматик, по поводу устранимого/неустранимого ЭИ.
КАК ПРАВИЛО (а не всегда) не устраним данный износ по той причине, что, как говорится, человек может всё… пример устранимого внешнего износа, я думаю, будет следующим:
У тебя во дворе устроили свалку… несанкционированно… всё это хозяйство очень дурно пахнет и в результате этого твоя квартира, что естественно, снизилась в цене… налицо внешний износ. Ты очень разозлился и пошел в милицию, санстанцию и т.д. и т.п. Компетентные органы быстро отреагировали на твой сигнал и положили конец этому безобразию… свалку ликвидировали… твоя квартира снова выросла в цене… внешний износ устранён.
Но ты пойми, нельзя устранить ВНЕШНИЙ износ, т.е. влияние ВНЕШНИХ факторов, путем изменения самого объекта… потому он и внешний, этот износ, что он не генерируется самим объектом, т.е. для устранения данного износа нужно изменить окружение, а не сам объект. А вот функциональный износ напротив, является проблемой конкретного здания, и, меняя функциональные характеристики данного здания, инвестор может устранить данный вид износа. Получается, что в данном случае, инвестор, перепланировав здание школы в производственное здание, устранил функциональный износ КОНКРЕТНОГО здания, но никоим образом не повлиял на внешние факторы, которые привели к тому, что школа в данном месте оказалась не нужна.
И еще, две школы, расположенные в одном и том же месте, но с различной планировкой будут иметь различный СОВОКУПНЫЙ (ВИ + ФунИ) износ именно из-за различия в величине ФунИ, т.е. расходов на перепланировку (устранения функционального износа).
По поводу потери ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ функциональных качеств. Тут дело в том, что, как только изменилось НЭИ данного здания, моментально изменились и первоначальные функциональные качества. Т.е. есть ЗДАНИЕ… не важно, здание школы, клуба, поликлиники… есть ЗДАНИЕ С ОПРЕДЕЛЕННОЙ ПЛАНИРОВКОЙ И НАБОРОМ БЛАГОУСТРОЙСТВ. Так вот, раз НЭИ данного здания (еще раз повторюсь… не важно, какого здания… здания школы, клуба, поликлиники… а просто ЗДАНИЯ С ОПРЕДЕЛЕННОЙ ПЛАНИРОВКОЙ И НАБОРОМ БЛАГОУСТРОЙСТВ) производственные помещения, то и рассматривать его будут, как производственное здание, а соответственно и первоначальные функциональные качества у данного здания – обеспечение производства….мммм… каких-то болванок. Вот скажи, если убрать вывеску «Школа» и повесить «Производство болванок», что изменится? Представь, что данное здание купили и разместили в нем производство, и теперь оно называется здание лит. А «Производственный корпус» завода «___», так что, исчез износ? Правильно, не исчез, т.к. планировочная схема здания не позволяет полноценно его использовать под производство, а это и есть функциональный износ. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
