| Автор |
Сообщение |
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
 Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 12:25 |
  |
| zanoza писал(а): |
а если в отчете не применяется доходный подход, необходимо ли делать анализ НЭИ?
мне кажется, что НЭИ влияет и на затратный - в цене земли. |
1) п.13 НС №1 говорит, что надо, если определяете рыночную стоимость;
2) затратный в оценке земли возможен только для застроенных участков. Если в этом случае вы применяете метод, являющийся комбинацией доходного и затратного подходов (метод остатка для земли, метод распределения дохода, метод развития), то противоречия с изложенным выше нет  |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 12:32 |
|
| Цитата: |
| п.13 НС №1 говорит, что надо, если определяете рыночную стоимость |
- а зачем, если не считаем доходным? (исходя из вышеизложенного)
я не имею ввиду оценку земли. я имею ввиду оценку объекта недвижимости=здение+участок, в случае "сарай на крещатике". |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 13:16 |
|
| N.D. писал(а): |
Удивительно, право слово. Оказывается, основы оценки могут быть предметом столь затяжной дискуссии)
|
Хух, большое спасибо, а то я уже думал действительно основы поменялись и меня не предупредили
| rudge писал(а): |
Коллеги, прежде чем продолжать полемику, советую просмотреть вот это
http://www.stroyrec.com.ua/gost.php?id_category=32&artp=3
СНиП 2.08.01-89 (1999) Жилые здания
Скачать (31 Kb, ZIP)
СНиП 2.08.02-89 (1999) Общественные здания и сооружения
Скачать (215 Kb, ZIP)
СНиП 2.09.04-87 (2000) Административные и бытовые здания
Скачать (28 Kb, ZIP)
СНиП 2.11.01-85 (1991) Складские здания
Скачать (12 Kb, ZIP)
Это к вопросу о "ПОДІБНЕ" |
Вот это я понимаю конструктивная дискуссия – ребятки прочитайте сначала пару тысяч снипов, а потом я скажу что я имел в виду. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 13:26 |
|
Hard_Pragmatic
Ваще то я думал Вы с этими документами знакомы.
Что касается конструктивизма полемики, то пардон, щас некогда.
А в праочим, если Вам смешно, (Ваше  ) можите не читать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 14:20 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| п.13 НС №1 говорит, что надо, если определяете рыночную стоимость |
- а зачем, если не считаем доходным? (исходя из вышеизложенного) |
Насколько я понимаю, правильный анализ текущего и наиболее эффективного использования включает в себя характеристику самого объекта и выгод его местоположения, окружения, а также перспектив использования (по сути, SWOT-анализ). Т.е., этот раздел будет служить прекрасным описанием существенных параметров объекта оценки, важных с точки зрения рыночной стоимости.
Я.И.Маркус на одном из семинаров сказал: весь отчет по оценке и есть анализ НЭИ |
Последний раз редактировалось: N.D. (Ср, 25 Мар 2009 14:26), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 14:25 |
|
N.D.
Если для Вас ВСЁ очевидно, то пожалуйста объясните мне следующую выдержку из п. 53 НС1:
"В зависимости от избранных методических подходов и методов оценки оценщик должен:
- собрать и проанализировать все существенные сведения об объекте оценки, в частности исходные данные о его правовом статусе, сведения о составе, технических и других характеристиках, информацию о состоянии рынка относительно объекта оценки и подобного имущества, сведения об экономических характеристиках объекта оценки (прогнозируемые и фактические доходы и расходы от использования объекта оценки, в том числе от его наиболее эффективного использования и существующего использования);
- проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования.
-..."
Где тут говориться об альтернативном использовании? Все (подобное имущество, доходы, условия) привязано к объекту оценки.
Мне кажется, что нам задурили головы о сходимости трех подходов.
О сарае на Крещатике: как раз доходник и покажет неэффективность использования имущества, даже при его НЭИ. Т.к. любые доходы не покроют расходы по аренде ЗУ. И это будет сигнал инвесторам или собственнику.
С другой стороны: как практически Вы будете определять расходы на смену технических характеристик и свойств оцениваемого объекта?
Какое использование будете подбирать? Виктор ратует за магазин, основываясь на том, что в других дворах оные имеются. А может лучшим вариантом будет кафе, парикмахерская, химчистка и пр., т.к. таких объектов нет поблизости? А может все-таки оставить склад складом, только не метлы хранить, а определенную группу товаров, которой снабжать соседние магазины?
Видите сколько вопросов сразу возникает, если нет конкретного инвестора? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 14:41 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
Если для Вас ВСЁ очевидно, то пожалуйста объясните мне следующую выдержку из п. 53 НС1:
"В зависимости от избранных методических подходов и методов оценки оценщик должен:
...
- проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования. |
Уважаемый Андрей Яворский! Если что-то является непонятным или многозначным - выделяйте, пожалуйста. Мне сложно объяснить несколько абзацев
Выделенное мной жирным как раз и предполагает переход к наиболее эффективному использованию. Как правило, это затраты в первый прогнозный период (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.), связанные с возможным изменением функции, и дальнейшая передача в аренду по ставке, учитывающей новую функцию.
Кстати, данный принцип хорошо иллюстрируется случаем, когда здание (помещение) не эксплуатируется. Т.е. текущее использование отсутствует. Расчет такого объекта доходным подходом и есть полноценное применение НЭИ.
| Андрей Яворский писал(а): |
| Мне кажется, что нам задурили головы о сходимости трех подходов. |
Вы правы, хотя к поднятой теме это не относится)
Доходный подход - единственный, который оперирует прогнозными данными. Именно благодаря этому он может адекватно выявить потенциал и перспективы использования объекта. При наличии таких перспектив (а значит, НЭИ не совпадающим с текущим использованием) результат по этому подходу даст бОльшую стоимость.
| Андрей Яворский писал(а): |
| С другой стороны: как практически Вы будете определять расходы на смену технических характеристик и свойств оцениваемого объекта? |
Как вариант - подготовленное техническое заключение и заказ сметы. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 14:45 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
Виктор ратует за магазин, основываясь на том, что в других дворах оные имеются. А может лучшим вариантом будет кафе, парикмахерская, химчистка и пр., т.к. таких объектов нет поблизости? А может все-таки оставить склад складом, только не метлы хранить, а определенную группу товаров, которой снабжать соседние магазины?
Видите сколько вопросов сразу возникает, если нет конкретного инвестора? |
могу еще раз повториться
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Дальше остается самая «легкая» часть всё это выяснить и просчитать.
Только не надо тут опять затевать волынку, а кто же это будет делать за копейки (не делайте/делайте/делайте за тысчи), а где это всё взять (подсмотреть/завладеть доками обманным путем/купить за конфеты/забухатьи и выведать/спросить в лоб…….), потому что тут мы говорим про теорию это раз, а два это точно так же относиться к любой другой информации которую добывает оценщик. |
Добавлено спустя 21 минуту 23 секунды:
N.D. +1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 15:49 |
|
| Цитата: |
| говорим про теорию это раз |
аааа!!! так мы говорим про теорию!!! ну тогда все мои посты про недостаток информации и источники ее получения не читаем!
тогда да - в каждом отчете должен быть анализ НЭИ, иначе без него некак определить рыночную стоимость... и бла-бла-бла...он должен быть подкреплен расчетами, а не просто так... |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 15:52 |
|
N.D.
Вы предлагаете определить способ НЭИ, а не условия.
Давайте приведу пример не из недвижки: есть условия работы оборудования, при предполагаемом изменении которых вы получите его НЭИ (сменность, сменная загрузка и пр.); а есть способ его применения, изменив который, Вы получите другой объект оценки (микроскопом гвозди заколачивать).
Согласитесь, что в этом случае подобным имуществом микроскопу будет молоток. Тогда делаем предположение о том, что из микроскопа можно "выстругать" молоток, т.к. микроскопом забивать неудобно и не производительно... и т.д.
Опять-же если следовать Вашим и Виктора взглядам, то всю недвижимость, образно говоря, следует переоценить по стоимости магазина.
| N.D. писал(а): |
| Как вариант - подготовленное техническое заключение и заказ сметы. |
Какую смету будете заказывать? Представьте, приходите Вы к сметчикам и говорите, а посчитайте-ка мне магазин. У вас сразу же попросят проект. Хорошо, Виктор предлагает выкрасть или забухать (мне импонирует второе предложение  ), но тогда все эти действия под конкретного инвестора.
Получается, что мы используя планы и документы конкретного инвестора (с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования) для объекта оценки, создаем новый объект оценки и потом начинаем искать возможность отчуждения нового объекта оценки на новом рынке подобного имущества. Странно, не находите?
Добавлено спустя 20 минут 16 секунд:
zanoza
+1000000
Жень! Ты когда приходишь оценивать недвижку вяло работающего электроаппаратного завода. Ты же не будешь проводить НЭИ по максимальной доходности в данной отрасли, составлять бизнес-план и пр. Я уж не говорю о более крутых планах. Ты ведь будешь искать простаивающие площади и будешь считать, что НЭИ - например, сдача их в аренду, как производственные площади? Так?
Добавлено спустя 18 минут 35 секунд:
| N.D. писал(а): |
| Доходный подход - единственный, который оперирует прогнозными данными. Именно благодаря этому он может адекватно выявить потенциал и перспективы использования объекта. |
Согласен на все 100!
| N.D. писал(а): |
| При наличии таких перспектив (а значит, НЭИ не совпадающим с текущим использованием) результат по этому подходу даст бОльшую стоимость. |
И тут я с Вами согласен. Но при условии, что мы живем в Европах и Америках. Пользуемся МСО. Где есть работающее земельное законодательство. Где нет двух сертификатов на оценку недвижимости. Где можно сказать, что вклад земельных улучшений в стоимость ОО неэффективен по сравнению со стоимостью ЗУ.
Но... Я читаю НАШЕ убогое законодательство и не вижу того, о чем Вы говорите. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 18:19 |
|
Давайте по порядку.
Оцениваются 5 помещений расположенных в одноэтажном здании. (туалеты, ППЗУ и т.п для простоты не учитываем)
Задание.
Определить РС каждого помещения. (договор на оценку подписан) для передачи в аренду. (ну так заказник захотел) Не гос. Имущество.
Подготовка к проведению оценки. НС1 п 50.
1 Этап.
Проводим идентификацию объекта оценки.
Смотрим Свидетельство на право собственности (сей час будет сертификат) и паспорт БТИ.
Читаем.
Здание не жилое, 1 группы капитальности, помещения 1-5 офисного типа. Площадь всех помещений, кроме третьего, - 18 кв м., площадь третьего – 50 кв. м. Общая внутренняя площадь – 122 кв. м. Высота потолка 3,15 м, Вытяжка – естественная. Освещение – в норме. Пожарная сигнализация – отсутствует (согласно СНиП «для одноэтажных зданий офисного типа до 300 кв.м и при количестве одновременно пребывающих в помещении людей меньше 50 не нормирется» то есть не обязательна) Выход наружу 1.
Проводим натурный осмотр на местности. (Все помещения сданы в аренду)
Первое помещение – используется под офис (оцинщиками). В помещении 3 рабочих места (по нормам 18 куб м. на одно рабочее место для офисов). Тобиш по функции здания и помещения все в норме.
Второе помещение – используется под заправку картриджем и мелкий ремонт офисной техники. Тобиш - производство.
Отсутствует обязательная принудительная витяжка и система пож. сигнализации с датчиками на воспламенение. В помещении рабочее место для оформления заказав и ведения учета, три рабочих места, стеллажи для запчастей и техники. Согласно требованиям техники безопасности и пром. санитарии отсутствует бытовая комната. Рукомойник отсутствует (те же нормы) руки помыть негде.
Трете помещение – используется под торговлю канцелярией. Тобиш – коммерция (торговля).
В помещении отсутствует обязательная пож. сигнализация для объектов торговки. Стоят прилавки, стеллажи с товаром, за стеллажами импровизированный склад товара. Согласно требований техники безопасности и пром санитарии отсутствует бытовая комната. Рукомойник отсутствует (теже нормы) руки помыть негде.
Четвертое помещение – используется под парикмахерскую. Два кресла. Место для посетителей не отделено от «зала» Мойки (с проточной водой), принудительной вытяжки, пож сигнализации на воспламенения, бытовки нет (См. СНиП).
Пятое помещение – используется в основном под склад товара для торговки на базаре который находится через дорогу. Есть одно рабочее место для ведения документации.
Отсутствует согласно СНиП, пож. сигнализация.
Это реальная картина, де факто. Многие с таким сталкивались в своей работе.
2 Этап.
Определение базы оценки.
Согласно задания определяется РС для аренды
Читаем НС 1 п 3
«база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;»
И тут же
«методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки;»
Значит надо определить основные принципы оценки помещений 1 - 5.
НС1 п 4. "Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання."
Вот тут давайте посмотрим, а что из этого присуще РС.
Для начала смотрим, что такое РС.
НС 1 "ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;"
Теперь исходя из п.4 попробую определиться с принципами присущими РС.
1. Принцип «корисності» как на меня это не очень присуще РС, так как понятие «корисності» присуще конкретному индивидиумому. Пример. Мне надо офис 10 кв м. так как не могу/хочу содержать больше, а другому надо офис в два этажа и обязательно в центе на главной улице для имеджа. Такому покупателю даже даром не нужен офис в серединной, сельбитной зоне.
Но для точности смотрим НС1 п 5
"Принцип корисності грунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу". Кажись совпадает с моим мнением.
2. Принцип «попиту і пропонування» эт чисто для РС в сравнении.
3 Принцип «заміщення» эт подходит как для сравнения так и для доходного поскоку «передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку».
4. Принцип «очікування» тоже подходт но только для доходного так как «передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.»
5 Принцип «граничної продуктивності внеску» не подходит, так как, «передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.»
6 Принцип «найбільш ефективного використання» (наш любимый) естественно для РС обязателен в основном, для доходного.
Теперь переходим к собственно процедуре оценки.
НС 1 п 51
Ознакомление с объектом оценки проведено.
Идентификация проведена.
Проведем выбор «необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі».
Для определения РС
Сравнение. Останавливаться не хочу, так как тут проблем присущих предмету полемики нет.
Доходный. Тут проблемка. Какое НЕИ, как считать, капитализацией или дисконтированием. (второе не рассматриваем)
И так, что такое НЕИ.
Рассмотрим все составляющие НЕИ. (юридически разрешено, физически (функционально) возможно и экономически выгодно)
Исходя из этого проанализируем наши объекты.
Юридически дозволено. Первый, так как если не разрешено, то остальные рассматривать нет смысла.
Смотрим для начала документы БТИ и СНиП- ы
Первое помещение. Все в норме использование отвечает требованиям СНиП и тому, что прописано в БТИ «Под Офис»
Второе помещение. На момент оценки использование под производство запрещено, в силу как минимум не соответствия СНиП. Хотя можно и провести реконструкцию с целью приведения помещения к требованиям СНиП. Но тут сразу же вопрос, а выгодно ли это (переводить из офиса в производственное) ? Вопрос риторический.
Третье – пятое помещения. На момент оценки использование в существующем варианте запрещено. Причины те же, что и во втором варианте.
Сразу же уточню. Взятки и откуп не рассматривался, так как юридически запрещены.
Далее остается только вариант первого помещения. так как остальные помещения не отвечают этому требованию.
Продолжаем анализ НЕИ.
Физически (функционально) возможно – ДА. Помещение отвечает требованиям СНиП и данным БТИ
Экономически выгодно – ДА (нет никаких затрат для использования) Арендная плата капает.
Но тут надо осторожно, провести анализ, а отвечает ли фактическая арендная плата условиям рынка, который сложился на момент оценки. Если да то это НЭИ, если нет, то помещение используется не эффективно.
Как на меня, тут нет противоречия НС.
Читаем НС 2 п 12.
«У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.
Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.
Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна»
Теперь рассмотрим вариант с реконструкцией помещений со второго по пятое. Напомню, определяем РС.
Вопрос, который возник первым.
А какое у оценщика задание? Определить РС существующих на момент оценки помещений или…….?????
Хорошо, оценщик очень продвинутый и убедил заказчика (читай собственника) просчитать под магазин, так как он явно увидел признаки «функціонального зносу» для данных офисных помещений в конкретном месте расположения здания, с учетом градостроительной документации и имеющегося у него анализа эффективности использования таких зданий под магазин, в силу проходимости места, большого количества потенциальных покупателей и как следствие, возможность получать доход от аренды под магазин поболее чем от аренды под офис.
Но, во первых.
Меняется задание. Это уже не «определить РС» существующих помещений на момент оценки, а инвистиционная стоимость.
Читаем НС1 п 25.
«Інвестиційна вартість об'єкта оцінки використовується з метою врахування умов угоди, у зв'язку з укладанням якої проводиться оцінка, в частині необхідності додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребує додаткових матеріальних витрат.»
Тут то, как раз первоначальная «угода» то и изменена. Появились доп. условия и необходимость дополнительног инвестирования (на разрешения, проект, реконструкцию и т.п.) с целью убрать «функціональний знос».
Hard_Pragmatic, вспомни я говорил об «отсебятине». Это если сам оценщик, не согласовавший с заказчиком, проведет такой расчет. Я против этого.
Во вторых.
Читаем НС2 п 16.
«Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:
методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення;
методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) - шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування.
Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.»
Обратите внимание на последнее предложение.
Такая калькуляция на реконструкцию имеет юридическую только после того как будет готов, утвержденный ГАСК-ом проект реконструкции, а ГАСК утвердит проект, только если будет разрешение местного совета на проведение реконструкции.
В противном случаи, это «бумажка с цифрами».
Далее, в связи с вышеизложенным, для выполнения задания «определения РС» объектов оценки доходным подходом, оценщик проводит анализ арендных ставок «подібних об'эктів» (напомню офисных). И проводит расчеты.
Так где тут коллега N.D.
Ваше
"Анализ НЭИ допускает, и даже предполагает изменение функции объекта с целью повышения его рыночной стоимости". (уточню при определении РС)
И далее Ваше.
"Удивительно, право слово. Оказывается, основы оценки могут быть предметом столь затяжной дискуссии"
Тут я с Вами согласен.
Думаю Hard_Pragmatic Вы поняли, почему я предложил Вам прочитать СНиП-ы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 19:49 |
|
Говорят, когда встречаются два юриста, рождается три мнения. Когда встречаются два оценщика, рождается что? Предмет затяжной дискуссии... О чем? Надо определять НЭИ - определяйте. И все тут. На страницах отчета независимого оценщика. А рассуждения - право, блеск, куда там до них эссе самопровозглашенных классиков. Всем респект. Оценка рулит. НЭИ маст лив. |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 21:29 |
|
rudge
Браво! И не потому, что вы правы или не правы. Браво, за аргументацию! Респект!!!
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Говорят, когда встречаются два юриста, рождается три мнения. Когда встречаются два оценщика, рождается что? Предмет затяжной дискуссии... О чем? Надо определять НЭИ - определяйте. И все тут. На страницах отчета независимого оценщика. А рассуждения - право, блеск, куда там до них эссе самопровозглашенных классиков. Всем респект. Оценка рулит. НЭИ маст лив. |
Браво! И не потому, что вы правы или не правы. Браво, за аргументацию! Респект!!!
|
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 21:32 |
|
| rudge писал(а): |
| Теперь исходя из п.4 попробую определиться с принципами присущими РС. |
Это просто нонсенс 
Я так и не понял, к чему столько текста. И не вижу проблемы в поставленной задаче - все описанные помещения в модели доходного подхода оцениваются как офисные.
Добавлено спустя 10 минут:
| Андрей Яворский писал(а): |
Давайте приведу пример не из недвижки: есть условия работы оборудования, при предполагаемом изменении которых вы получите его НЭИ (сменность, сменная загрузка и пр.); а есть способ его применения, изменив который, Вы получите другой объект оценки (микроскопом гвозди заколачивать).
Согласитесь, что в этом случае подобным имуществом микроскопу будет молоток. Тогда делаем предположение о том, что из микроскопа можно "выстругать" молоток, т.к. микроскопом забивать неудобно и не производительно... и т.д. |
Вы вообще понимаете, что такое принцип НЭИ? Читали п.10 НС №1?
10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в
урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його
найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним
використанням розуміється використання майна, в результаті якого
вартість об'єкта оцінки є максимальною.
Если "выструганный микроскоп минус затраты на строгание" будет стоить дороже "сменнозагрузочного станка", то это НЭИ для станка! (если не обоснуете еще бОльшей стоимости) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 21:46 |
|
| N.D. писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Теперь исходя из п.4 попробую определиться с принципами присущими РС. |
Это просто нонсенс
Я так и не понял, к чему столько текста. И не вижу проблемы в поставленной задаче - все описанные помещения в модели доходного подхода оцениваются как офисные. |
Ага кажись начинает работать принцип "сам дурак"
N.D
Как же так, ведь при НЕИ под магазин доходность, а следовательно и стоимость выше?
Вы уж определитесь. Тут делов то, провести небольшую реконструкцию.
| N.D. писал(а): |
Вы вообще понимаете, что такое принцип НЭИ? Читали п.10 НС №1?
10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в
урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його
найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним
використанням розуміється використання майна, в результаті якого
вартість об'єкта оцінки є максимальною. |
Коллега Вы немного утихомирьте свои эмоции плиз.
Теперь что касается п 10 НС1.
Покажите мне где здесь для достижения максимальной стоимости объекта оценки необходимо менять его функцию и конструктив ?
Вам на утрированом примере с микроскопом попытались пояснить, что при определении НЕИ для РС нельзя менять ни функцию ни конструктив объекта оценки, а Вы кипятитесь. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 25 Мар 2009 21:57), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
