| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 17:06 |
  |
| rudge писал(а): |
РC, РС коллега, только я не вижу тут даже повода для изменения конструктива и функуции.
|
Первый раз Вы сказали что для определения РС НИЗЯ, я Вам доказал что это для определения РС, вот Вы согласились что это РС, и опять говорите про то что нельзя – замкнутый круг однако, сказка про белого бычка.
Но я уже привык.
Так что повторю второй раз без лишних вздохов.
А Вы будьте добры по пунктам опровергните, мои доводы, коих я привел три.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать?
Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ.
В-третьих, если мы любим обращаться к словарям, то извольте.
В НС№2, как известно, есть такое
| Цитата: |
альтернативне використання - можливі варіанти використання
нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та
розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання
об'єкта оцінки;
|
Смотрим словари:
| Цитата: |
Альтернатива - (франц. alternative - от лат. alter - один из двух),необходимость выбора одной из двух или нескольких взаимоисключающих возможностей; каждая из исключающих друг друга возможностей.
|
| Цитата: |
АЛЬТЕРНАТИВА — (франц. alternative от лат. alter — один из двух) — 1) один из возможных вариантов экономического поведения, сравниваемый с другим вариантом в целях выбора лучшего способа действий; 2) управленческое решение, противопоставляемое другому решению, исключающему данное.
|
Какой взаимоисключающее использование сарая? Прально – любое другое магазин, казино, баня, библиотека ЛИШЬ БЫ выгодно и юр. физ. возможно.
ВЫВОД
Можно менять ВСЁ в том числе и функцию, но естественно при условии, что это юр. физ. эконом возможно. |
| rudge писал(а): |
Что касается РС то тут только «подібне майно» , а не альтернатива.
Это не я придумал, так писано в НС. Поменяете буду рассматривать альтернативное. А пока, пардон, НИЗЯ |
Будьте добры цитату из НС, где написано, что при расчете РС по доходному подходу используется ТОЛЬКО «подібне майно» и не разрешено использование альтернативы?
| rudge писал(а): |
Все то, что Вы коллега говорите, об НЕИ, альтернативе относится к порядку оценки ЗУ. И не оспаривается. Я уже об этом говорил.
|
Хороший довод, как Вам Андрей Яворский такие доводы и дискуссия – «и не оспаривается»?
Только я, по невежливой упертости своей, приведу еще раз цитату из НС
| Цитата: |
альтернативне використання - можливі варіанти використання
нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та
розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання
об'єкта оцінки; |
| Цитата: |
У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що
очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта
оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання
об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання
подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення
прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням
необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.
|
и осмелюсь спросить, где тут написано, что это относиться исключительно к ЗУ (кстати что это улучшения или земля)? Только, пожалуйста, уж цитатой на цитату, а не «и не оспаривается». |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 17:20 |
|
Вить, скопировал, чуть попозжа. Арбайтен много. Хорошо? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 17:32 |
|
| rudge писал(а): |
НС1 п 4. "Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання."
Вот тут давайте посмотрим, а что из этого присуще РС. |
| rudge писал(а): |
| Хорошо, оценщик очень продвинутый и убедил заказчика (читай собственника) просчитать под магазин |
| Андрей Яворский писал(а): |
| ОО по определению подобного имущества должен иметь такие-же характеристики, свойства и инвестиционную привлекательность!!! |
| Андрей Яворский писал(а): |
| Правильно Рудж сказал, что НЭИ - для всех стоимостей, а не только для РС. Но НЭИ для каждой стоимости разное. |
Авторы, пишите еще!  )) |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 17:49 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
Да и как объяснить потенциальному инвестору что сарайчик не есть сарайчик, ссылаясь только на то, что в соседнем дворе такой-же переделали во что-то. Инвестор скажет, что не ваше собачье дело, уважаемый оценщик (это я про себя, чтобы никому не было обидно), что я буду делать с сарайчиком. Такие сарайчики стоят столько-то, т.к. я провел маркетинг и у вас дорогой оценщик в СП фигурируют цены сарайчиков, которые соответствуют и моим исследованиям. Почему я должен платить за сарай, как за магазин? Это когда стоимость ушла в +.
|
Для меня, по-прежнему, загадка зачем всё это делать?!!!!
Ну да ладно если Вы так хотите, то извольте, советую по пунктам:
1. Хотите объяснить потенциальному инвестору что сарайчик не есть сарайчик – дайте почитать Отчет, точка.
2. Инвестор скажет, что не ваше собачье дело, уважаемый оценщик (это я про себя, чтобы никому не было обидно), что я буду делать с сарайчиком. Отвечайте ему точно так же, да еще в вдогонку обзовите его – Нетипичным неразумным инвестором.
3. Почему я должен платить за сарай, как за магазин? – сначала п.1 если не поймет п.2.
| Андрей Яворский писал(а): |
Теперь о стимости, которая ушла в минус, после расчетов оценщика (как правильно заметила Женя).
Продавец встанет на дыбы: он хочет продать сарай за 100, а ему намалевали магазин за 80.
|
Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 19:09 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. |
А как на счет этого коллега?
НС2
"Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні.
PS Ответ скоро будет, потерпи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 19:43 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. |
Вить! Извините, я с Вами уже сроднился
Зачем получать фокусами схождение результатов РС? Рудж, например, придерживается такой позиции, я тоже, Вы думаю - что тоже. Только разброс результатов стоит оговорить. Вопрос - ЗАЧЕМ все эти фокусы при определении РС? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 19:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. |
А как на счет этого коллега?
НС2
"Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні.
|
Мдааааааа, я думал, что по-поводу того что мы рассматриваем:
а) определение РС
б) доходным походом
г) НЕДВИЖИМОСТИ
мы уже договорились, а оно вона как на пятый круг заход и начинаем заново….. 
Добавлено спустя 8 минут 15 секунд:
| Андрей Яворский писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. |
Вить! Извините, я с Вами уже сроднился
|
Ну дык перейдем на ты?
| Андрей Яворский писал(а): |
Зачем получать фокусами схождение результатов РС?
|
ГДЕ я про схождение тут говорил?!!! 
| Андрей Яворский писал(а): |
Вопрос - ЗАЧЕМ все эти фокусы при определении РС?
|
Ели ты (опа я уже перешел на ты) про НЭИ то:
во-первых, это требование НС в частности и теории оценки ваще.
во-вторых, мы тут как раз теорию и обсуждаем. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 20:17 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ели ты (опа я уже перешел на ты) |
Предлагаю продолжать в том-же духе
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| теории оценки ваще |
На правах "тыкания", поясни мне, где искать эту теорию. Ты не сослался на оную. Н.Д. дефиниции и в грош не ставит. Куда мне, как бедному крестьянину податься?
Почему дискуссия затянулась? Никто из оппонентов не смог достаточно аргументировать свою позицию или оппоненты просто не хотят признать свою неправоту. Но т.к. лично я (вернее я и Рудж) не увидел "убийственных" доводов с твоей стороны, как и ты с нашей, то будем обсуждать дальше.
Предлагаю: отдохнем до понедельника, перечитаем написанное, перечитаем нормативку пытаясь понять позицию оппонента, понять свои и оппонента сильные и слабые стороны, а с понедельника...  продолжим 
Для кого все однозначно и понятно - прошу не вмешиваться, без должной аргументации. С уважением, А. Яворский. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 20:26 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. |
| Rudge писал(а): |
А как на счет этого коллега?
НС2
"Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні.
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Мдааааааа, я думал, что по-поводу того что мы рассматриваем:
а) определение РС
б) доходным походом
г) НЕДВИЖИМОСТИ
мы уже договорились, а оно вона как на пятый круг заход и начинаем заново…..
|
Другого от тебя я и не ожидал.
Выделено в тексте стандарта что? Мабудь Квадрат Малевича
(а) Это что, не РС?
(б) Эта РС не доходным определена исходя из НЕИ?
И (г). ЗУ это уже не недвижимость?
Да и где в твоем
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. |
столь подробно описанная в (а,б,г) конкретика?
Общая фраза и соответственно пример общего плана. В чем проблема коллега? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 20:29 |
|
Вдогонку.
Мне очень нравятся высказывания мною уважаемых людей, за дословность не отвечаю:
Н.П. Баринов. "Я с ним спорил не из чувства противоречия. Я его прокачивал на твердость позиции."
И.И. Гохберг. " Я эту книжку написал и теперь во многом не согласен с автором."
Желаю и всем нам такой мудрости. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 20:46 |
|
| zanoza писал(а): |
| если вы правильно учтете все затраты на изменение использования (документы, проекты, работы, время) - может еще и в минус выпасть. |
Может оно у Вас в Запорожье и так (кстати, на следующей неделе с достаточно большой вероятностью могу посетить этот славный город), но у нас на Крещатике и его окресностях почему-то все на месте халуп хотят построить что-то новое. И смею Вас заверить, беднее после этого не становятся. Также думаю, что они точно учитывают все затраты.
Добавлено спустя 22 минуты 12 секунд:
| rudge писал(а): |
| Напомню для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается. |
Тут вообще я выпал. Хватит рассматривать землю и земельные улучшения отдельно  . Пусть это делают чиновники Госкомзема (или как это несчастье сейчас там называется) в лице Горбатовича, объясняя национальными особенностями (а имея ввиду совсем другое), но мы же с вами умные люди.
И нафига тогда приводился сарай на Крещатике, если не учитывается земля, определяющая местоположение, а, соответственно, и инвестиционную привлекательность. Ведь без земли сарай везде будет стоить одинаково. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 21:39 |
|
Уважаемый Hard_Pragmatic
Вот мой ответ (Чемберлену) как обещал.
| rudge писал(а): |
Теперь что касается п 10 НС1.
10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
Покажите мне где здесь для достижения максимальной стоимости объекта оценки необходимо менять его функцию и конструктив ? |
Ну во первых коллега, где Ваш ответ на мой вопрос.
В место ответа Вы спрашиваете
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? |
Пробую ответить.
Читаем НС 1
п 42. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.
Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.
За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.
На который Вы делаете упор, обосновывая возможность изменения функуции и конструктива объекта оценки для того чтобы «вартість об'єкта оцінки стала максимальною» (п 10 НС1) от «очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки» (п 42. НС1)
НО читаем дальше.
п 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.
Тут четко говорится, какие данные (выделено) для определения стоимости можно и нужно использовать. Отсюда Ваш посыл на изменение конструктива и функции объекта оценки, мягко говоря, ошибочен.
Тут же лежит и ответ на Ваш второй вопрос.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. |
Это же относится и к понятию «альтернативное использование»
Для контроля смотрим НС2
п 12. У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що
очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.
Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні
витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого
використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли
вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.
Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови
договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.
13. Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку
послідовність оціночних процедур:
прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу
зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою
проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових
умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого
майна;
прогнозування операційних витрат та чистого операційного
доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з
урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту. Чистий
операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та
операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним
валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на
земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;
обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки
капіталізації та її розрахунок;
розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого
операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.
Для спраки
2. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються
у такому значенні:
функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми
функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане
подібним майном до об'єкта оцінки;
Но читаем дальше НС2
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна; (это для РС)
аналіз альтернативних видів інвестування та визначення
ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з
мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових
ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки; (это для инвестиционной стоимости)
інші оціночні процедури, які характеризують дохід на
інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і
обґрунтовані у звіті про оцінку майна. (это тоже для инвестиционной стоимости)
Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки
капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку
майна.
16. Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих
характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими
характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого
враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу
об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:
методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення
вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12
цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що
необхідні для такого приведення;
методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового
потоку) - шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних
періодах здійснення в межах періоду прогнозування.
Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується
технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак
фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено
законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу
об'єкта оцінки.
| Цитата: |
При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки
додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час
проведення оцінки. |
(это тоже для инвестиционной стоимости и про подтверждения законности такого документа я уже писал повторять нет смысла)
Напомню НС1
За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість,(эт мое как основные) а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.
И представьте коллега, я нигде не нашел слова "альтернативное"
А вот то о чем я говорил.
Вы путаете порядок определения НЕИ для расчета «поліпшинь ЗУ» с собственно самим ЗУ или условно свободным ЗУ. прописано в том же НС2 п. 22. и 23.
Добавлено спустя 17 минут 53 секунды:
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Напомню для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается. |
Тут вообще я выпал. Хватит рассматривать землю и земельные улучшения отдельно . Пусть это делают чиновники Госкомзема (или как это несчастье сейчас там называется) в лице Горбатовича, объясняя национальными особенностями (а имея ввиду совсем другое), но мы же с вами умные люди.
И нафига тогда приводился сарай на Крещатике, если не учитывается земля, определяющая местоположение, а, соответственно, и инвестиционную привлекательность. Ведь без земли сарай везде будет стоить одинаково. |
Ну для начала коллега прочитайте о чем речь. А речь о помещениях в здании, по этому для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается.
Что касается "сарая" то внимательно смотрите и читайте.
| rudge писал(а): |
| "Сарай" с целью реконструкции разумный инвестор купит только с ЗУ. И тут не "сарай" его интересует. ……. |
А то о чем Вы с Горбатовичем боретесь так про эту проблему единой оценки ЗУ + улучшения я говорил еще когда Лебедь у руля департамента оценки ФГИУ была.
Страшно не то что две оценки. Страшно то что налог в нотариате платится с суммы стоимости ЗУ дважды и оценщика за нанесенные «збиткі» можно взять за з……
Добавлено спустя 13 минут 52 секунды:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
РC, РС коллега, только я не вижу тут даже повода для изменения конструктива и функуции.
|
Первый раз Вы сказали что для определения РС НИЗЯ, я Вам доказал что это для определения РС, вот Вы согласились что это РС, и опять говорите про то что нельзя – замкнутый круг однако, сказка про белого бычка.
Но я уже привык. |
Тут Витя я нашел хронологию "сказки про белого бычка"
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать?
Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. |
| rudge писал(а): |
Дык и не спорю, только не для определения РС - НИЗЯ |
| Цитата: |
О МАМА МИЯ!!!!!
Воспльзуюсь Вашим методом ведения дискуссии – это Ваши домыслы.
Оцінювач прогнозує та
обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання
об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого
найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від
існуючого використання.
А это что по Вашему не для РС?!!!!!! |
РC, РС коллега, только я не вижу тут даже повода для изменения конструктива и функуции.
Пример. Если Магазин использается под склад, то это не НЕИ.
ЛНЕИ тут магазин. Обрати внимание, при этом ни конструктив ни фенкция мною не менялись. Во о чем идет речь в фразе "...або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання".
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
В НС№2, как известно, есть такое
альтернативне використання - можливі варіанти використання
нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та
розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання
об'єкта оцінки;
|
А какое отношение понятие "алтернатива" имеет к РС?
Тут писано "...на ринку подібного майна..."
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
О МАМА МИЯ!!!!! №2
А РС по какому принципу рассчитывается?!!!!!! . |
| rudge писал(а): |
Дык не только РС по принципу НЕИ расчитывается. Или Вы думаете, что НС писано только под РС?
Что касается РС то тут только «подібне майно», а не альтернатива.
Это не я придумал, так писано в НС. Поменяете буду рассматривать альтернативное. А пока, пардон, НИЗЯ |
Коллега, ну не надо так не корректно. Разные вопросы, соответственно и ответы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 22:49 |
|
| rudge писал(а): |
НО читаем дальше.
п 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.
Тут четко говорится, какие данные (выделено) для определения стоимости можно и нужно использовать. Отсюда Ваш посыл на изменение конструктива и функции объекта оценки, мягко говоря, ошибочен. |
Все правильно написано: если использование объекта оценки является наиболее эффективным, то мы рассматриваем даныые либо про доходы и затраты объекта оценки (если он сдается в аренду) либо про доходы и затраты на подобные объекты, если наш объект не сдаетсяв аренду, например новый торговый центр или новый офисный центр. Тут тот же принцип, что и при оценке земли: наше стоит или арендуется также, как и за забором. Изначально предполагается, что нормальный владелец получает максимальный доход от объекта, т.е. использует его по НЭИ, которое можно достич. Но владелец по каким-то причинам не использовал объект по НЭИ, тогда моделируется это использование и определяется стоимость этого объекта с учетом затрат по достижению этого НЭИ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Мар 2009 23:49 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
НО читаем дальше.
п 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.
Тут четко говорится, какие данные (выделено) для определения стоимости можно и нужно использовать. Отсюда Ваш посыл на изменение конструктива и функции объекта оценки, мягко говоря, ошибочен. |
Все правильно написано: если использование объекта оценки является наиболее эффективным, то мы рассматриваем даныые либо про доходы и затраты объекта оценки (если он сдается в аренду) либо про доходы и затраты на подобные объекты, если наш объект не сдаетсяв аренду, например новый торговый центр или новый офисный центр. Тут тот же принцип, что и при оценке земли: наше стоит или арендуется также, как и за забором. Изначально предполагается, что нормальный владелец получает максимальный доход от объекта, т.е. использует его по НЭИ, которое можно достич. Но владелец по каким-то причинам не использовал объект по НЭИ, тогда моделируется это использование и определяется стоимость этого объекта с учетом затрат по достижению этого НЭИ. |
Пардон коллега
Здесь "затраты" на содержание объекта оценки, используютя для расчета ЧОД = Доход - Затраты, а не для "достижения этого НЭИ"
Что касается "принципа, что и при оценке земли" то Вы в корне не правы такой подход для зданий в корне не правильный. Если есть "за забором" магазин, то строительство рядом еще одного магазина или реконструкция существующего здания под магазин, приведет к снижению доходности обоих. В таком варианте реконструкция не даст ЛНЭИ.
Уф, поздно уже. Да и нет желания переписывать для Вас "талмуд" по оценке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 11:18 |
|
Бесконечная история, в очередной раз Вы меня не убедили и точно так же перекрутили мои слова, единственный Ваш козырь – это «подібном майне» (далее – ПМ), ну дык мусорник в соседнем дворе, который был переделан в магазин МИНУС реконструкция – есть самый что ни наесть ПМ. А МИНУС потом учитывается как кап. затраты.
Ладно пиши не пиши все остались при своих.
Последняя моя попытка быть услышанным, это конкретный пример с цифрами, ответ на который может быть только однозначный а не бесконечное цитирование НСов.
Дано:
Мусорник – 50 кв.м. в жилом квартале.
Задача:
Определить РС Мусорника доходным подходом.
Результаты сбора информации оценщиком:
Использование Мусорника возможно двумя вариантами
1. «Склад»
2. «Магазин»
В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
Других вариантов НЕТ (тотальное упрощение)
В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц.
В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Торговых площадей показал результат 25 у.е./кв.м. в месяц.
Ставка капитализации для обоих случаев 0,2 (тотальное упрощение)
Время реконструкции ничтожно мало или можно сказать учтено в сумме реконструкции (тотальное упрощение)
Рассчитываем стоимость варианта «Склада»;
10 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 30 000 у.е.
Рассчитываем стоимость варианта «Магазина»;
25 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 75 000 у.е.
Минус реконструкции и «разрешиловки» - 20 000 у.е
Стоимость = 75000 - 20000 = 55 000 у.е.
ВОПРОС какая РС Мусорника рассчитанная доходным подходом?
Мой ответ - 55 000 у.е.
А Ваш ответ? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
