Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Анализ НЭИ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 12, 13, 14, 15  След. Автор Сообщение Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 22:35 rudge писал(а): Вернемся к первому варианту задачи, где есть данные аренды для обоих вариантов. Посчитано - «склад» (10 х 50 х 12)/0,2 = 30000уе Посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = 75000уе Но, в 25уе сидят затраты понесенные собственником для реконструкции склада под магазин (20000 уе которые еще надо обосновать). Вы их капитализируете в составе ЧОД, а отнимаете не капитализированные и получаете, Ваше, 75000уе – 20000уе = 55000уе. Не понеси инвестор этих затрат на реконструкцию, то и аренда осталась бы на уровне 10уе, как для «склада» Пардон, на каком основании, коллега? В таком варианте стоимость затрат на реконструкцию должна рассчитываться следующим образом {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 = 45000 уе. Поскольку разница в арендной плате (15уе) обусловлена функцией объекта аренды. Магазин – 25уе, склад – 10 уе. Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать. И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе Ээээ а вот тут коньяка не было? нет? нет!!!!!! !!!!!! Тогда – НОБЕЛЕВСКУЮ премию в области ОЦЕНКИ СРОЧНО!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Особенно вот это rudge писал(а): Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать. И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе ммммм это что-то фух я вроде успокоился Поэтому теперь перейдем к сухой и беспристрастной алгебре. Обозначим: арендную ставку «магазин» 25 через - Смаг. арендную ставку «склад» 10 через - Сскл. площадь 50 через - S ставку капитализации 0,2 через - К , а теперь запишем Ваш «нобелевский» способ расчета через обозначенное: посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = (Смаг. х S х 12)/К = 75000уе «нобелевская» стоимость затрат на реконструкцию {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 = = {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К = 45000 уе. для окончательного расчета РС отнимаем одно от другого: (Смаг. х S х 12)/К - {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К = и получаем = (Сскл х S х 12)/К ой, упс, как же так? Оказывается, мы получили формулу расчета Стоимости под «склад», т.е. мы ИЗАЧАЛЬНО считали стоимость Склада. Вот ведь странно считали (но как!) стоимость реконструированного магазин а в итоге на всё плюнули и взяли рассчитали под «склад». … Хотел было на этом закончит, но что-то мне подсказывает что и это Вас, наверное, не смутит (или таки смутит?), тогда позвольте мне еще больше заострить Ваше внимание на явных ошибках такого расчета. Получается что расчет Стоимости под «магазин» НИКАКИМ образом НЕ УИТЫВАЕТ 1. Арендный ставки от магазина 2. Затраты понесенные собственником для реконструкции Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е., (кстати самое интересное ДАЖЕ если эти затраты НЕ меняют функцию - Вы сами себе расставили ловушку) – стоимость ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду. Добавлено спустя 7 минут 3 секунды: Андрей Яворский писал(а): Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен: 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс. пока не дошли до верблюда, поясни, пожалуйста, что тут написано и это за цифры: (0,1-0,05) 60 тыс. - 120 тыс. ? и тогда я с удовольствие продолжу. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 22:55 Hard_Pragmatic Что тебе не понятно? И я с удовольствием продолжу! _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:01 Андрей Яворский писал(а): Hard_Pragmatic Что тебе не понятно? И я с удовольствием продолжу! Хорошо еще раз Андрей Яворский писал(а): rudge Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен: 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс. Пусть теперь они доказывают, что не являются верблюдами. Вот это: 1. 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) В моем расчете в знаменателе стоит коэф. капитализации = 0,2, у тебя выражение (0,1-0,05) это что диапазон? разница? тогда разница между чем и чем? др.? 2. 60 тыс. - 120 тыс. опять же это что диапазон или разница, какой окончательный результат? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:36 Hard_Pragmatic Диапазон, конечно. Я думал ты меня подкалываешь. Я хотел показать, что в твоей СК=0,2, возможна норма дохода на инвестиции =0,05. А норма возврата капитала, тогда составит 0,15. А для склада норма возврата будет меньше: от 0,05 до 0. Вот и получил условный диапазон СК от 0,05 до 0,1. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:49 Hard_Pragmatic писал(а): Ээээ а вот тут коньяка не было? нет? нет!!!!!! !!!!!! Тогда – НОБЕЛЕВСКУЮ премию в области ОЦЕНКИ СРОЧНО!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ну во-первых, коллега Hard_Pragmatic Убедительно прошу Вас, попридержать свои эмоции для других целей. Я думаю мы здесь ведем полемику не для того, что бы доказать, кто из нас "д.....". Во- вторых. В итоге, даже очень Вами любимая алгебра доказала, что оценивается «Склад», а не «склад переделанный под магазин» который в Вашей задаче взят лишь в качестве аналога. С таким же успехом можно было взять и офис. Что касается порядка расчета описанного формулой {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К, то, он основан не на математических принципах, которые не оспариваются, а на логике определения стоимости в оценке, которую я Вам не собираюсь объяснять. Читайте. Так как вы эту логику отвергли, то и получили, что Ваша формула от алгебры в Hard_Pragmatic писал(а): «расчет (е) Стоимости под «магазин» НИКАКИМ образом НЕ УИТЫВАЕТ 1. Арендной ставки от магазина 2. Затраты понесенные собственником для реконструкции» Да, да, коллега Hard_Pragmatic писал(а): «Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки» (для магазина) хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е.,» – стоимость (склада) и Hard_Pragmatic писал(а): ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду. Тут добавлю почти. Далее Вы поймете почему. Прошу Вас обратить внимание, я везде говорю о «стоимости затрат на реконструкцию», а не о сметной, фактической их сумме. Разницу, надеюсь, в этих понятиях Вы понимаете. В реальной жизни стоимость затрат на реконструкцию практически никогда не будет равна фактической сумме таких затрат. Толку, что потрачено 1000000, а попробуй, продай. Но бывает и наоборот. Потрачено 100, а продано за 100000. Разве что в идеале, когда нет перекоса разных сегментов рынка (продажа, аренда, стоимость материалов, СМР) сумма затрат на реконструкцию будет равна РС этих затрат при условии отсутствия разрыва во времени. Но об этом можно только мечтать. В приведенных мною расчетах, для приведения функции «магазина» к функции «склада», применена «стоимость затрат», так как не возможно обосновать цифру 20000 уе, исходя из тотального упрощения. В реальном расчете, эту цифру надо обосновать при этом не забыть учесть износы. И естественно применить ее, так как стоимостью затрат сложившаяся на рынке в момент оценки включает в себя сумму затрат и стоимость возможности проведения такой реконструкции объекта оценки (которая изменит существующую функцию на другую), которая определяется разницей межу стоимостью затрат и фактической суммой затрат с учетом износов (вот почему я выше пишу - "почти"). К стати, стоимость возможности проведения реконструкции, может иметь как знак (+), так и знак (-). Если (+), то реконструкция обоснована с точки зрения экономики, если (-), то нет. Hard_Pragmatic писал(а): (кстати самое интересное ДАЖЕ если эти затраты НЕ меняют функцию» Пардон, коллега, а с чего Вы взяли, что затраты всегда меняют существующую функцию на новую? (смотрите мое увеличение площади "склада") И ль Вы не знаете, что «затраты» иногда устраняют и физический износ и функциональный, при этом не меняя функцию объекта оценки на другую, а лишь улучшая существующую? Читайте НС. И «библии от оценки». Там про это писано. PS: К стати, коньяк был не плохой. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 11:12 Андрей Яворский писал(а): Я хотел показать, что в твоей СК=0,2, возможна норма дохода на инвестиции =0,05. для меня это останется загадкой, ГДЕ ты это показал? Ну ладно, проехали. Смотрим дальше: Андрей Яворский писал(а): А для склада норма возврата будет меньше: от 0,05 до 0. Вот и получил условный диапазон СК от 0,05 до 0,1. теперь понятно т.е стоимость будет от 60 до 120 тысяч, что явно больше 55 тысяч. Ну тогда ответ будет очень простым: НЭИ мусорника является склад и соответственно РС мусорника рассчитанная доходным подходом составляет – 60 (120) тысяч. Вот и всё, и никаких верблюдов _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 13:30 Согласен! Но инвестиции в мусорник-склад вложить нужно? Да. Окупить их нужно через арендную ставку и, например, 0,05 возврата капитала? Да. С учетом вычета затрат получим, допустим. те же 55 тыс. как и для магазина, может и 50 тыс. Вобщем положа руку на сердце, возни много, достоверность хромает, т.к. допущений слишком много. Теперь давай вспомним третий вариант (только не ругайся), что мусорник он и есть мусорник и приносит доход его владельцу или может приносить потенциальному инвестору. Которому нужно вернуть лишь инвестиции, т.е. СК=дисконт=0,05. Предположим, что ЧОД для мусорника, 5 баксив. Тогда 12мес. х 5 у.е./0,05 х 50 кв.м. = 60 тыс. Даже если РС будет 40 тыс. для мусорника. Достоверность максимальная. А в вариантах с реконструкциями 20-30%. Согласись, уж много допущений и усреднений. Вот и получим, что в наихудшем раскладе от 55 тыс. останется 44 – 38,5 тыс. Ты можешь сказать, что доход от мусорника может быть гораздо меньшим. Я с тобой соглашусь, но и ты согласись, что мы оба жонглируем цифрами. Т.е. балуемся бездоказательностью. Ладно, по ДП мусорника получилась очень скромная цифра, которая идет вразрез с результатами РС или ЗП. То, опять же повторюсь, оценщик должен честно сказать собственнику (инвестору) о вкладе ЗУ, например. Т.е. каким бы НЭИ собственник (инвестор) не использовал свое имущество, оно ему принесет меньший доход, который могло бы приносить при другом использовании. А для исправления такой ситуации ему нужно сделать то-то и то-то. Если собственник (инвестор) хочет узнать, к каким результатам приведут его потуги. То оценщик окажет ему неоценимую услугу – сделает АНЭИ альтернативного использования и посчитает ИС, естественно за «скромный» гонорар. Главное убедить, что гонорар – скромный. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 14:35 Андрей Яворский писал(а): Ладно, по ДП мусорника получилась очень скромная цифра, которая идет вразрез с результатами РС или ЗП. Эт если не правильно считать. Что то не учесть. Андрей Яворский писал(а): То, опять же повторюсь, оценщик должен честно сказать собственнику (инвестору) о вкладе ЗУ, например. Т.е. каким бы НЭИ собственник (инвестор) не использовал свое имущество, оно ему принесет меньший доход, который могло бы приносить при другом использовании. А для исправления такой ситуации ему нужно сделать то-то и то-то. Если собственник (инвестор) хочет узнать, к каким результатам приведут его потуги. То оценщик окажет ему неоценимую услугу – сделает АНЭИ альтернативного использования и посчитает ИС, естественно за «скромный» гонорар. Главное убедить, что гонорар – скромный. На счет собственника однозначно, а что касается потенциального инвестора, то это уже в "другой жизни". У нас же, задача определить РС. Вот сейчас готовимся к оценке для бухучета. Так как не часто такие работы попадаются, то решил пересмотреть все библии по этому вопросу. Подсознательно, так как человек я по жизни сомневающийся, обращал внимание на порядок определения ЛНЭИ. В кратце, для рассмотрения берутся (везде) арендные ставки для подобных, а не альтернативных объектов. Честно аж зудело, со сканировать и выложить на форум. Но не стал. Во первых много сканировать надо, а во вторых это не секрет и оценщик сам должен искать и читать. Разве что в экстренных случаях. Но это не из этой "оперы". Тут теория. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 15:20 rudge писал(а): Эт если не правильно считать. Что то не учесть. Пресловутая сходимость? Как будешь считать ДП, для квартиры под бизнес? СП- понятно, пусть две цены от просто жилья. В ДП - АС жилья. Т.к. кто будет платить больше? СК экстракцией и так 8-10%. Поясни, может я чего-то не знаю. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 15:49 Андрей Яворский писал(а): rudge писал(а): Эт если не правильно считать. Что то не учесть. Пресловутая сходимость? (во во) Как будешь считать ДП, для квартиры под бизнес? СП- понятно, пусть две цены от просто жилья. (и жилья под бизнес берем последнее, ПОДОБНОЕ, смотри мой пост по квартирам) В ДП - АС жилья. (под бизнес такие объявы есть, а не просто жилья, тут и мебель сидит. Можно и офисы смотреть, но делать если таковые, корректировку на функцию - жилфонд. По закону жилье можно под офисы сдавать, только коммуналку плати соответствующую офисам) Т.к. кто будет платить больше? (так платят же!!! К стати, тут вопрос, по моим данным АС жилья под офис ниже, чем АС для чистого офиса) СК экстракцией и так 8-10%. (а эт рынок, че поделаешь, я как арендодатель ОЧЕНЬ чувствую, поверь. Доход упал в 2 раза по сравнению с летом даже больше если учесть рост аренды ЗУ) Поясни, может я чего-то не знаю.(кажись пояснил) Выделено мое. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 16:05 Ага! Спасибо! Я не знал о таких арендных ставках. Вопрос снимается как дурацкий. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 16:21 Андрей Яворский писал(а): Ага! Спасибо! Я не знал о таких арендных ставках. Вопрос снимается как дурацкий. Эт не дурацкий вопрос, а метод познания. При том нормальный. Читай мою подпись в низу _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 18:04 Меня больше всего волнует многоточие после союза "а" _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 01 Апр 2009 08:12 rudge писал(а): Да, да, коллега Hard_Pragmatic писал(а): «Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки» (для магазина) хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е.,» – стоимость (склада) и Hard_Pragmatic писал(а): ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду. Тут добавлю почти. Далее Вы поймете почему. Сказать почти, это всё равно, что сказать ДАЖДЫ ДВА ПОЧТИ всегда ЧЕТЫРЕ. В описанном Вами алгоритме НИКОГДА стоимость не будет другой, Вы всегда будете получать ОДНО И ТО ЖЕ. rudge писал(а): Далее Вы поймете почему. …. В приведенных мною расчетах, для приведения функции «магазина» к функции «склада», применена «стоимость затрат», так как не возможно обосновать цифру 20000 уе, исходя из тотального упрощения. В реальном расчете, эту цифру надо обосновать при этом не забыть учесть износы. И естественно применить ее, так как стоимостью затрат сложившаяся на рынке в момент оценки включает в себя сумму затрат и стоимость возможности проведения такой реконструкции объекта оценки (которая изменит существующую функцию на другую), которая определяется разницей межу стоимостью затрат и фактической суммой затрат с учетом износов (вот почему я выше пишу - "почти"). …. Я честно пытался понять что тут написано и как тут доказывается тот факт что 2 х 2 = 5, но после многократных прочтений так и не смог этого понять. (Интересно кто-то еще смог?) Так как мне очень и очень интересно как такое может быть, то могу ли я попросить уже Вас привести пример в цифрах, в котором это «Почти» появляется? Только уж будьте так добры, не меняйте способ расчета и используйте описанный Вами алгоритм. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 01 Апр 2009 10:54 rudge, у Вас определенно дар всё настолько усложнять и запутывать, что любое Ваше или оппонента утверждение становится покрыто таким мраком, что поневоле хочется век учиться, ибо учение свет Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 12, 13, 14, 15  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме