Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка общежития вместе с жильцами Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 14:52 За достаточно долгий период оценочной практики до сих пор не сталкивался лично с оценкой здания общежития в котором прописаны жильцы для целей передачи предприятием на баланс города. В связи с этим возникает много вопросов, особенно при определении денежного потока (это квартплата, потенциальная аренда, еще что-то?) и применимость сравнительного подхода. От оценочной стоимости в конце концов будет исчисляться НДС. Так что вопрос серьезный. Коллеги, кто оценивал подобное имуществ, посоевтуйте че нибудь толковое. Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 15:19 Интересно а у Вас в общежитии наверное кото-то и квартиры приватизировал уже. Тогда оценивать нужно только подвал, лестничные клетки, чердак, крышу, коридоры общего пользования, может туалеты кухни, разводку электросетей до щитка... все что собирается обслуживать балансодержатель Шутка конечно, но сравнительного подхода наверное не будет , общежития по моему запрещено приватизировать полностью и все они должны передаваться в коммунальную собственность, да и аналоги не найдешь. Доходный тоже, там будет стоимость в пользовании, фиксированная квартплата, а если учесть все комммунальные платежи, субсидии, потери электроэнергии, потребленную воду, тепло, то там и стоимость отрицательная получится, так что затевать возню с доходным я бы то же не стал. Остается затратный, родной горячо нами любимый затратный подход . Хотя здесь нужно побольше ограничений и преостережений жирными буквами написать, типа запрещается использовать результаты оценки для иных целей, а то они по вашей цене еще и повыкупают эти комнаты впоследствие, а отвечать потом Вам Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 15:55 Vad писал(а): общежития по моему запрещено приватизировать у нас в городе процентов 70 общежитий проданы частным лицам Добавлено спустя 6 минут 45 секунд: Даже логически общага не может быть доходной - расходы одни , если ее обслуживать, а не продавать в будущем, как квартиры. Даже продажа сейчас - это очень затруднено из-за отсутствия кредитования. У нас город маленький, но пару-тройку общаг таким образом перепланировали и спихнули В последней, которую не успели распродать, продают квартиры со скидками, по курсу 5,5 и т.д., а их никто не покупает Я это к тому, что похоже, затратка. _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 16:03 Да, у нас тоже для сравнительного аналогов 3-4 найти легко. некоторые общежития привели в порядок и обозвали их "Бизнес-центром", а большинство в том же убитом состоянии продается, но за большие деньги и годами _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 16:17 Я знаю для ФГИу областного оценивали как если бы эту общагу можно поделить на квартиры и перепланировать (а для этого нужна соответствующая документация, а чтоб была документация нужно чтоб общага уже была в аренде и т.д.), а потом посчитать количество квартир и их стоимость на вторичке и минус все затраты и прокапитализировать. Получалось - комбинированный подход. НО. Для постановки на баланс - это жестко. А в стандарте написано - майно для постановки на баланс можно считать затратным - надо внимательнее почитать. _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 17:55 Мариночка, не стесняемся, выкладываем цитату из стандарта со ссылкой на пункт... Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 18:50 Суть в том, что общага разделена на несколько частей. В одной из них живут люди в классической общаге. Во 2-м крыле переплаланировано под квартиры и они заселены по ордерам. Ну еще есть мощный подвал-убежище-помывочная, красный уголок и прочие вспомогат. помещения. Могу ли я по не занятым комнатам применить арнеду, а также по подвалу и прочим пинер-уголкам. Или эти помещения являются необходимой инфраструктурой для жильцов (хоть и убитой и не используемой), которая им необходима по ДБНам, СНИПам, Гостам и проч. И могу ли в затратке я рассматривать здание как жилой дом, для которых установлены коэф-ты индексации по годам (не помню каким министерством). Либо считать банально через УПВС. Опять же - внешний износ (бо заказчику хочется поменьше платить) как бы впихнуть? Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Апр 2009 22:56 насколько я знаю общага не есть жилое помещение, т.е. находится в разряде нежилых, т.е. аренда или сравнение с жильем не канают, ну и учитывая вышесказанное коллегами, то я бы делал затраткой и тупо по УПВСу _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Чт, 16 Апр 2009 08:11 п 22. НС1 Залишкова вартість заміщення (відтворення) як база оцінки визначається із застосуванням витратного підходу і використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна, у тому числі для ведення бухгалтерського обліку з метою визначення його справедливої вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку. Якщо умови угод щодо спеціалізованого майна, для укладання яких проводиться оцінка, відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості, залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їх ринковій вартості. _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Чт, 16 Апр 2009 11:49 Филин Андрей писал(а): насколько я знаю общага не есть жилое помещение, т.е. находится в разряде нежилых, т.е. аренда или сравнение с жильем не канают, Тут немного не так: Жилым фондом является совокупность помещений независимо от формы собственности: жилых и специальных домов (общежитий, домов-интернатов для граждан пожилого возраста и инвалидов, детских домов, интернатов при школах), квартир, усадебных жилых домов, служебных жилых помещений и других площадей в строениях, предназначенных для проживания. К данному фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера. В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания. "В соответствии со ст. 6 ЖКУ, дома предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление площадей в жилых домах для целей производственного характера запрещается". Общежитие - специально построенные или переоборудованные жилые дома для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами культурно-бутового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них. но всеравно - лучше затратки может быть только затратка Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Чт, 16 Апр 2009 12:59 Bogdan Gun писал(а): И могу ли в затратке я рассматривать здание как жилой дом, для которых установлены коэф-ты индексации по годам (не помню каким министерством). Либо считать банально через УПВС. Опять же - внешний износ (бо заказчику хочется поменьше платить) как бы впихнуть? Хороший вопрос. Можно через опосредованную стоимость строительства с учетом индексации тогда внешний износ вполне уместен. Для оценки износа можно сравнить цену продажи полноценной однокомнатной квартиры и комнаты в коммунальной квартире (коридор, кухня, ванная комната и санузел в общем пользовании). Лично у нас в городе эта разница составляет 30-50%. Вот вам и внешинй износ. В новом сборнике УПВС для оценки малоэтажных жилых домов есть таблица с коэффициентами функционального и экономического изнса в зависимости от года постройки зданий. Я думаю тоже можно применять. Но вот со старым УПВС я бы поосторжничал с внешним износом, уж больно там стоимость небольшая получится (долларов 120-150 долл за 1 кв. м при физическом износе 30-40%). Вроде бы как и ничего не нарушаем, но вот вопрос можно ли данные старых УПВС считыть рыночными.??? (п. 6. НС №2 .. Во время применения затратного подхода информация, которая используется для проведения оценочных процедур, должна соотвествавать данным о расходах на создание этого недвижимого имущества или подобного неджвижимого имущества в современных условиях с учетом дохода подрядчика..). Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Чт, 16 Апр 2009 15:28 Как по мне, то сравнивая цену продажи полноценной однокомнатной квартиры и комнаты в коммунальной квартире (коридор, кухня, ванная комната и санузел в общем пользовании) можно получить величину функционального износа если в качестве цены нового брать стоимость 1кв.м новостроя. А вот как быть с внешним? Сравнить ст-ть 1кв.м на вторичном и первичном рынке в данном районе? Покатит ли? Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 16 Апр 2009 16:08 Bogdan Gun писал(а): Как по мне, то сравнивая цену продажи полноценной однокомнатной квартиры и комнаты в коммунальной квартире (коридор, кухня, ванная комната и санузел в общем пользовании) можно получить величину функционального износа если в качестве цены нового брать стоимость 1кв.м новостроя. А вот как быть с внешним? Сравнить ст-ть 1кв.м на вторичном и первичном рынке в данном районе? Покатит ли? Точно не то. Функциональный - насколько объект устарел от его новых аналогов. Например, есть коридорная система общежития, есть блочная. Так вот блочная гораздо удобней и лучше фукционально. Как определить? Думаю возможно оттолкнутся от стоимости проживания. Внешнего износа может и не быть, и думаю, можно посмотреть по загрузке, т.е. в лучшие времена загрузка столько то, а сейчас в результате кризиса и отчсутствия работы столько то. Где то так. Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Чт, 16 Апр 2009 16:23 А я продолжаю отстаивать свой вариант , функциональный либо внешний не важно нужно правильно обосновать. Тут можно и так назвать и так. Я лично исхожу из того что здание общежития строилось в советские времена тогда подобное жилье было актуально, сейчас если строить такое общежитие то врядли найдется охотников жить в таких условиях, а если и найдется то по гораздо низжей цене, и себестоимость строительства будет ниже поскольку планировка не будет предусматривать разводку сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения, вентиляции по каждой квартире, усложненная внутренняя планировка, установка перегородок. Экономический, почему нет - современное общество созрело к тому что бы жить в полноценных крупногабаритных квартирах. Возмите большие города новостройки, никто не строит общежития, квартиры улучшенной планировки, в ходу однокомнатные квартиры площадь от 50 кв. м и выше. Это же можно подвести и к функциональному износу людей не устраивает планировка комнат, которая ограничивает функцуциоанльность их жилья. Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Чт, 16 Апр 2009 17:42 А могу ли я распространить полученный внешний износ на сооружения (замощения, ограждения и т. п.) входящие в объект? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме