Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка общежития вместе с жильцами Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 Автор Сообщение Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 23 Апр 2009 14:49 Vad писал(а): А как же национальный стандарт №1: "величина экономического износа рассчитывается на основании..... цен продажи (цен предложения) подобного недвижимого имущества содержащего признаки экономического износа, с ценами продажи (ценами предложения) подобного недвижимого имущества, не содержащего прпизнаков такого износа, но являющегося подобным по другим существенным признакам. Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд: Прошу прощения нац стандарт №2 Зря ты это спросил Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд: Вот именно, основное здесь: но являющегося подобным по другим существенным признакам. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 23 Апр 2009 18:17 Vad, надите отличия между жилым домом и общежитием, и Вы всё поймёте. Sova писал(а): В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания. "В соответствии со ст. 6 ЖКУ, дома предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление площадей в жилых домах для целей производственного характера запрещается". Общежитие - специально построенные или переоборудованные жилые дома для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами культурно-бутового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них. З.Ы. Если Внешний износ =Ст-ть(кв-ры) - Ст-ть(общаги) тогда получается: Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - Внешний износ. А теперь представте себе, что на рынке бурный рост... экономический износ отсутствует (ст-ть строительства общаги меньше рыночной стоимости), тогда, если следовать Вашей логике, получается Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - 0, т.е. Стоимость общаги = Стоимости квартиры? Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 23 Апр 2009 21:17 ну это как мерс с москвичом сравнивать - и то, и то авто, но не то... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 24 Апр 2009 08:15 Филин Андрей писал(а): ну это как мерс с москвичом сравнивать - и то, и то авто, но не то... Причем оба на букву М Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Пт, 24 Апр 2009 08:34 КовАл писал(а): ...... З.Ы. Если Внешний износ =Ст-ть(кв-ры) - Ст-ть(общаги) тогда получается: Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - Внешний износ. А теперь представте себе, что на рынке бурный рост... экономический износ отсутствует (ст-ть строительства общаги меньше рыночной стоимости), тогда, если следовать Вашей логике, получается Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - 0, т.е. Стоимость общаги = Стоимости квартиры? Большинство общаг находятся не в собственности предприятий, а уже в коммунальной собственности, люди там проживающие имеют регистрацию, комнаты в большей степени приватизированы. Их статус такой же как и у жилых квартир. Даже если вы захотите вы никого из этих общаг не выселите. Та пусть даже эти общаги находятся на балансе предприятия, это предприятие будет старатся поскорее спихнуть его в коммунальную собственность, нежели бороться с жильцами. И наиболее эффективное использование этой общаги перевод в жилой фонд, как ни крути. Можно как угодно утрировать мое предложение по поводу определения экономического (функционального износа) износа, но я приведу еще пример. У нас на районе стоит дом с типовыми двух, трехкомнатными квартирами. Обычная стандартный жилой дом, с обычными квартирами. Изначально этот дом имел статус общежития и у каждой семьи была комната, а кухня. коридор, туалет и ванная в общем пользовании, одним словом вариант коммунальной квартиры. Сейчас все комнаты жильцы приватизировали. Стоимость 1 комнаты в такой коммунальной трехкомнатной квартире 15000 долларов. Стоимость 1 комнатной благоустроенной квартиры 20000 долларов. Так вот вам и экономический (функциональный износ): Фэ(ф) = 1 -15000/20000 = 25%. Выбраны полноценные для сравнения аналоги. Общежитие по сути дела это такая же только немного большая коммунальная квартира. По поводу экономического роста я кстати изначально предположил что экономический и функциоанальный износы переплетаются. Каков бы ни был экономический рост комнаты в общаге где кухня и туалет находятся в общем пользовании всегда будут стоить меньше полноценных квартир. Что касается изречения "это то же самое что сравнивать Москвич с Мерседесом" скажу следующее. Если нет аналогов продажи Москвичей то можно и Мерседес взять в качестве аналога. В глухой деревни дорогу в которую разворатило взрывавами в Новобогдановке для крестьянина что Мерседес что Москвич особой разницы не будет , и цена этих ТС для крестьянина будет определятся не скоростью и мощностью двигателя, торговой маркой, а объемом багажника в который он может сложить свою картошку. И этот объем богажника будет самым главным критерием НЭИ КовАл писал(а): ......внешний износ можно определить, как разницу между стоимостью строительства и стоимостью на вторичном рынке. А как же с физическим износом ведь он тоже будет сидеть в стоимости имущества на вторичке. Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Пт, 24 Апр 2009 09:21 Вы опять завязались с этими износами, из чего я в который раз делаю вывод, что это ну самый неразрешимый спор в оценке, поскольку начался он еще на старом форуме между Прагматиком и Ковальским (если я не ошибаюсь) . А можно со своим вопросом вмешаться? Пока что вроде все понятно, но хочется слышать ваше мнение. У меня общежитие для семейной молодежи. Собственник - государственный университет. От общаги, по сути, осталось только название, статус. На самом деле это трехэтажный дом с 1,2 и 3 -комнатными квартирами. Что мне делать? разбирать его на квартиры и ценить по стоимости жилья? Если так, то как быть с территорией, которая эти квартиры объединяет в одно целое (лестницы, площадки, корридоры, холл)? Вижу два подхода - сравнительный и затратный (есть свежая документация на строительство). _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 24 Апр 2009 09:47 с затратным все ясно, а сравнительным с учетом того, что собственники квартир являются и собственникакми мест общего пользования (законодательство надо нарыть). я бы делала так - по списку квартир сделать сравнительным подходом типовые, а именно:1к, 2к, 3 к, на первом и последнем этажах - отдельно тоже посчитать. потом все просуммировать и получить общую стоимость общаги. делить на общую площадь здания потом для паспорта-сертификата. Serg100 Сообщения: 183 Добавлено: Пт, 24 Апр 2009 11:06 zanoza писал(а): я бы делала так - по списку квартир сделать сравнительным подходом типовые, а именно:1к, 2к, 3 к, на первом и последнем этажах - отдельно тоже посчитать. потом все просуммировать и получить общую стоимость общаги. делить на общую площадь здания потом для паспорта-сертификата. +1 Правда со статусом есть вопросы? Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 24 Апр 2009 11:15 Vad писал(а): Стоимость 1 комнаты в такой коммунальной трехкомнатной квартире 15000 долларов. Стоимость 1 комнатной благоустроенной квартиры 20000 долларов. Так вот вам и экономический (функциональный износ): Фэ(ф) = 1 -15000/20000 = 25%. Выбраны полноценные для сравнения аналоги. Это не износ, а все лишь разница в стоимости. Нужно сравнивать сравнимые вещи, если общежитие, то с общежитием нового образца/новой постройки для определения функционального износа. Эк. износ, если общежитие полностью заселено - скорее отсутствует. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 24 Апр 2009 18:07 Андрей писал(а): Это не износ, а все лишь разница в стоимости. Нужно сравнивать сравнимые вещи, если общежитие, то с общежитием нового образца/новой постройки для определения функционального износа. +1 Андрей писал(а): к. износ, если общежитие полностью заселено - скорее отсутствует. не факт. Vad писал(а): КовАл писал(а): ......внешний износ можно определить, как разницу между стоимостью строительства и стоимостью на вторичном рынке. А как же с физическим износом ведь он тоже будет сидеть в стоимости имущества на вторичке. ну, я думал, что это не нужно объяснять... ну ладно, если это не онятно, то скажу, что для этого нужно еще учесть наличие/отсутствие физ. и функ. износа... очень надеюсь, что не нужно объяснять как КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 25 Апр 2009 09:15 2 Мариночка я +1 к zanoza 2 Vad Понимаете, когда Вы будете подбирать аналог в УПВСе для затратного подхода, то должны взять не жилой дом с квартирами, а общежитие, т.е. аналог, который по своим конструктивно-планировочным решениям близок к об-ту оц-ки. Ст-ть строительства общежития, где на 10 жил. комнат один сан. узел и одна кухня будет меньше, чем ст-ть стр-ва многоквартирного жилого дома, где в каждой кв-ре предусмотрен сан. узел и кухня. Зти два объекта (жил. дом и общага) имеют различную планировочную схему поскольку у них разное назначение, общежитие не должно быть местом постоянного проживания людей, а то, что у нас в стране всё перевернули с ног на голову, то это проблема нашей страны и наших людей... функциональным износом будет, разница между ст-тью общаги, где одна кухня на 10 комнат и ст-тью ОБЩАГИ, где одна кухня на три комнаты (это то, о чём говорил Андрей)... только тут нужно понимать, что разница между рыночными ст-тями, а не между ст-тями стр-ва. Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Сб, 25 Апр 2009 17:08 КовАл писал(а): Vad Понимаете, когда Вы будете подбирать аналог в УПВСе для затратного подхода, то должны взять не жилой дом с квартирами, а общежитие, т.е. аналог, который по своим конструктивно-планировочным решениям близок к об-ту оц-ки. Ст-ть строительства общежития, где на 10 жил. комнат один сан. узел и одна кухня будет меньше, чем ст-ть стр-ва многоквартирного жилого дома, где в каждой кв-ре предусмотрен сан. узел и кухня. Зти два объекта (жил. дом и общага) имеют различную планировочную схему поскольку у них разное назначение, общежитие не должно быть местом постоянного проживания людей, а то, что у нас в стране всё перевернули с ног на голову, то это проблема нашей страны и наших людей... функциональным износом будет, разница между ст-тью общаги, где одна кухня на 10 комнат и ст-тью ОБЩАГИ, где одна кухня на три комнаты (это то, о чём говорил Андрей)... только тут нужно понимать, что разница между рыночными ст-тями, а не между ст-тями стр-ва. Да я не утверждаю что в качестве аналога нужно брать жилой дом, да конечно же общежитие. Суть вопроса в чем целесообразно ли сейчас строить общежитие или нет, наверное нет. Почему? 1) особенности планировки, 2) наличие кухни. санузла в общем пользованиии (всеми нами любимые соседи). Да не интересует нас в рассматриваемом контексте планировка, сколько команат, туалетов, кухон, сколько жильцов, требование СНИПОв, определения общежития, сколько будет стоить перепланировка в жилые комнаты. Это уже другой вектор рассуждений. В первую очередь нас интересует своего рода нематераиальный актив ( присутствие соседей) и характер имущественных прав. Как учесть эти вещи в стоимости? Причем мерседес и и причем здесь москвич, речь идет об одном ТС у которого по наследству два собственника (согласитесь обыденная ситуация когда два родственника делят наследство). И будете ли вы у них приоборетать это ТС если они не смогут сложить цену.? Вы пойдете искать более адекватного продавца. Вот я и предложил выше учесть это на рассмотренном выше примере жилых квакртир (коммунальный вариант и обычная квартира)условно идентичных по жилой площади, ну если учитывать площадь коридора, кухни. санузла в коммунальной то там будет немного побольше, но на это можно закрыть глаза (наверное излишние активы ). Вот я и показал эти 25% износа но применительно к жилым квартирам. Вопрос корректности переноса данной величины на общежитие, по мне вполне. Если вас не устраивает, ну что ж. . КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 25 Апр 2009 19:45 Vad, Вы бы не могли описать схему расчета, а то я, что-то не могу понять, как Вы предлагаете учитывать эту разницу, которую Вы назвали износом (экономическим или функциональным) при определении ст-ти. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме