| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 10:40 |
  |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 11:06 |
|
а какие цены были в киеве в 2002 году? у нас можно было квартиру в 2000 купить за 500-800$ (одно-двух)
мы покупали в 2003 родителям 2-к в нормальном районе в центре за 2300 $ 47м2 (брежневка)
до цен 2003 года еще не сползли у нас. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 11:11 |
|
Ну вот такие как они озвучили - хрущевка 10-15 кб.
Добавлено спустя 36 секунд:
Я сам тогда хрущевку продал за 12500, и это была хорошая цена. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 13:46 |
|
Вряд ли, мне кажется что до такого уровня цены не упадут. Первичку держит себестоимость, а вторичка не может оторватся от первичного жилья в разы, не пустит психологический барьер. Уже сейчас наблюдается небольшой спрос на квартиры за цену - 50% от летних цен. Хотя странно, люди чего то боятся: или что цены выростут (маловероятно), или что уже нечего будет покупать (скорее всего). |
|
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 13:52 |
|
Себестоимость у нас весьма относительное понятие: если убать из нее сборы в горбюджет, часть взяток, а так же снизить стоимость земли, а так же убрать сверхприбыли участников процесса, она может снизится очень и очень существенно. Не забывайте, что всего лишь 5 лет назад продажная цена 1 кв.м "теплой панели" в Киевгорстрое была 350 $, при этом себестоимость составляла около 200 (сведения от подрядчиков, строивших мой дом).
Добавлено спустя 8 минут 49 секунд:
у нас инфляция реально ок. 15% в год, т.о. рост себестоимости не должен был превысить 100% за 5 лет. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 14:06 |
|
В конце 2007 года по смете на дом компании ТММ себестоимость метра коробки составляла уже 700 у.е. В 2003 году з.п. выпускника ВУЗа без опыта составляла 100 у.е., в 2008 доходила уже до 500. Изменилась стоимость денег.
Вряд ли первичку будут продавать ниже себестоимости, лучше выждать. |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 14:52 |
|
В экономике существует понятие "Спрос". А также существует понятие "Потребность". Потребность у нас всегда была и будет. А вот спрос в отличие от потребности зависит от финансовых возможностей. Не секрет, что сейчас финансовая возможность у потенциального украинского покупателя падает из-за влияния известных всем факторов. Есть в экономике также понятие "предложение". Так вот, если вспомним экономику, на пересечении кривых спроса и предложения находится так называемая точка равновесной стоимости. Это и есть реальная рыночная стоимость. Возьмите прессу, изучите предложение, постройте график предложения. Возьмите прессу, изучите спрос (конечно придется обзванивать потенциальных покупателей, так как в прессе часты обявления самих риэлторов о покупку для нагнетания ажиотажа о якобы незначительном росте), построй график спроса. Найдете реальную рыночную стоимость. Построив несколько таких точек за пару лет, найдете тенденцию. А она показывает снижение. Так что Драпиковского и Шалаева поддерживаю на 100%. Они знают, о чем говорят  |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 14:57 |
|
КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:19 |
|
| Андрей писал(а): |
В конце 2007 года по смете на дом компании ТММ себестоимость метра коробки составляла уже 700 у.е. В 2003 году з.п. выпускника ВУЗа без опыта составляла 100 у.е., в 2008 доходила уже до 500. Изменилась стоимость денег.
Вряд ли первичку будут продавать ниже себестоимости, лучше выждать. |
Да, стоимость денег изменилась в сторону ее снижения. Но сейчас мы наблюдаем обратный процесс: зарплаты снизились на 40-50%, ужимаются аппетиты бизнеса в размере рентабельности. Т.е. стоимость денег снова растет, что должно сказатся на ценах.
Теперь посмотрим на аспект качества: любой новый дом на 2 порядка комфортнее хрущевки, при этом цены отличаются на 20-30%. Таким образом, стоимость жилья низкого качества вполне может и даже должна быть ниже себестоимости нового комфортабельного жилья (хотя бы за счет лифтов, ширины лестн. клеток, качества проводки, вентиляции и т.п.- различий уйма). Да даже толщина стен в новых домах намного больше. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:19 |
|
| zanoza писал(а): |
| КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
Вот вот, таких цен уже не будет никогда, поскольку за это время доллар обесценился в 5 раз, про что свидетельствует з.п. выпускника ВУЗа 
Т.е. имеем 2003 к 2008
5
2008 к 2009
0,625
В итоге:
10-15 * 5 * 0,625 = 31 - 47 тыс. за хрущ |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:28 |
|
Т.о вывод: соотношение цен первички и вторички ( при покупке готового обьекта) по отношению к себестоимости строительства через год видится мне следующим образом:
- новое - 1.3-1.5
- панель 80-х гг - 0,9-1,1
- сталинка - 0,9-1,2
- чешка (старая панель) - 0.7-0.9
- хрущевка - 0,6-0,8
пусть даже сохранится база в 700 долл (с учетом того что у ТММ жилье хорошего качества, лучше чем например у КГС)
В любом случае базовой ценой будет цена за квартиру с минимальной отделкой или вообще без нее. Вес ремонта в цене должен существенно вырасти.
Добавлено спустя 3 минуты 24 секунды:
| Андрей писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
Вот вот, таких цен уже не будет никогда, поскольку за это время доллар обесценился в 5 раз, про что свидетельствует з.п. выпускника ВУЗа
Т.е. имеем 2003 к 2008
5
2008 к 2009
0,625
В итоге:
10-15 * 5 * 0,625 = 31 - 47 тыс. за хрущ |
0,625 это на сегодня. Подождите до конца года, посмотрим какой тогда будет индекс. Я подозреваю что 0.25-0.35.
Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:
и получается 10-15*5*0,3=15-22,5 +/- 20%
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
рынок уже не реагирует на заклинания риэлтеров из разряда "нижепадатьнекуда". Нет доходов-нет кредитов-нет спроса- цены вниз. Если цены упадут ниже себестоимости - остановка строительства до стабилизации рынка.
Добавлено спустя 5 минут 5 секунд:
вспомните прогнозы курса в августе: тогда тоже все говорили что "выше 5.5 доллара никогда не будет" |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:55 |
|
| Борода писал(а): |
| Я подозреваю что 0.25-0.35 |
Вряд ли, это самый пессимистический вариант? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 16:37 |
|
Это смотря для кого песимистичный. Для тех кто вбухал капитал в инвестиционные квартиры - конечно. А для тех кто впятером в двушке живет- очень даже оптимистичный. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 16:41 |
|
Борода, то что цены на квартиры падают из-за курса доллара никак не увеличивают возможность улучшить свои жилищные условия
| Борода писал(а): |
| тех кто впятером в двушке живет |
. Естественно, если они не собирали кровные в валюте. Цены упали да, но попробуй купить сейчас валюту... |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 17:01 |
|
Это и будет давить на цены вниз. Однако, если уж кто-то насобирал 10000, то к отдельной квартире он будет куда ближе чем год назад.
Добавлено спустя 42 секунды:
Причем без ипотеки, что характерно.
Добавлено спустя 1 час 2 минуты 25 секунд:
Достаточное количество представителей среднего класса и сейчас имеют доход около 1000 долл. на человека. Однако, такой доход не позволял купить квартиру за 150000. Доходы преимущественно уже зафиксированы на послекризисном уровне. Однако, для возобновления покупок необходимо достижение точки равновесия рынка либо возобновление "дикой" ипотеки с раздачей кредитов всем желающим (что вряд ли, НБУ и акционеры не дадут до возврата предыдущих кредитов или их списания и стабилизации баланса). |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
