| Автор |
Сообщение |
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
 Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 18:04 |
  |
Я так понимаю эта тема навеяна маркетинговым исследованием Драпиковского и Ивановой "Оценка недвижимого имущества в условиях финансового кризиса". И насколько я понимаю на базе этой работы наши мэтры и строят прогнозы.
Так вот согласно данного исследования своего дна рынок недвижимости достигнет в апреле 2010г (цены упадут на 75% от докризисного уровня - тобишь будет самое то время в плане скупать нерухомисть (ежли, конешно, исследователи не ошиблись в прогнозах)
А потом цены так потыхэсэньку поползут вверх... |
|
|
|
  |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 18:15 |
|
Да, так Драпик и говорил в интервью, см. начало ветки. Не знаю как насчет дна в апреле 10-го, но явно не сейчас. В общем, ждем и наблюдаем- процесс будет интересный.
Обратите внимание- еще осенью риэлтеры продолжали заговаривать на повышение, аргументируя ростом себестоимости строительства. Так что аргумент утратил актуальность, а рыночные механизмы вступили в свои права. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 28 Апр 2009 08:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
Ни в коей мере я этого не утверждаю. Следует говорить не о снижении заработков, а об уменьшении числа граждан Украины, могущих позволить себе заработки, дающие финансовую возможность приобретения квартир по 1500 - 1800 у.е за квадрат. И это связано с объективными причинами ( сокращение производства, сокращение числа рабочих мест, отсутствие кредитования, необходимость погашения уже взятых кредитов при отсутствии базы для их погашения и т.д) |
|
|
|
  |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 28 Апр 2009 09:59 |
|
согласен |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 12:14 |
|
http://ubr.ua/fullnews/rus/uchenye_prigovorili__nedvijimost-12842/
Воронін Валерій Олександрович писав:
| Цитата: |
Шановні колеги!
Дискусія, що розгорнулася відносно видання «Тенденції ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи. Реалії та прогнози» на форумі сайту vikno.com.ua, по-перше свідчить про неабиякий інтерес до цієї теми з боку оцінювачів, а по-друге, вимагає деяких коментарів та роз’яснень.
Хочу зазначити...... |
|
«Тенденції ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи» |
| Описание: |
| Коментарі Вороніна В.О. щодо дискусії |
|
Downloads |
| Имя файла: |
-для ОКНО.doc |
| Размер файла: |
46.5 Kб |
| Скачан: |
34 раз |
|
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 12:33 |
|
Думаю, что так легче будет читать... ниже статья в прикрепленном файле.
Шановні колеги!
Дискусія, що розгорнулася відносно видання «Тенденції ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи. Реалії та прогнози» на форумі сайту vikno.com.ua, по-перше свідчить про неабиякий інтерес до цієї теми з боку оцінювачів, а по-друге, вимагає деяких коментарів та роз’яснень.
Хочу зазначити, що це видання є першим в Україні фундаментальним дослідженням динаміки ринку нерухомості у найбільших обласних центрах за період 2005-2008 рр., проведеним авторським колективом за участю провідних оціночних фірм України, що були залучені до виконання цієї роботи Інформаційно-аналітичним центром досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», м. Київ, за підтримки ВАТ «Райффайзен Банк Аваль».
Кожний з авторів цього видання вніс вагомий вклад в його реалізацію. Особливо хотілося б відзначити колектив компанії «ОЛІМП», її співробітників на чолі з п. Гусельниковим А.С., які надали дані баз ретроспективних цін на нерухомість по всіх обласних центрах країни. Без наявності даних про ціни минулих періодів це видання навряд чи могло з’явитися на світ.
Метою проведення досліджень було вирішення двох задач, а саме:
- Моделювання динаміки ринку за період 2005 р. – кін. 2008 р.
- Довгострокове прогнозування динаміки цінового рівня в умовах фінансово-економічної кризи.
Ринок в умовах кризи відрізняється стрімкою динамікою падіння цін. Причому чинник часу відіграє суттєву роль. Дослідження було завершено в листопаді 2008 р., і на той момент автори видання ще не могли володіти повної інформацією для вибору сценарію подальших подій розвитку кризи.
Драпіковський А.І. та Іванова І.Б. запропонували реалізувати ідею прогнозування падіння цін на підставі аналізу і співставлення цін на нерухомість в подібних кризових ситуаціях в інших країнах. Пропонувалося порівнювати ціни в умовах минулої кризи в азійських країнах (Сінгапур, Малайзія, Індонезія, Гонконг та інші), а також Росії із динамікою ринку нерухомості в Україні. В якості найбільш близького аналога був вибраний Сінгапур.
Вже після завершення роботи над дослідженнями, авторський колектив схвалив ідею, запропоновану мною, спробувати знайти кореляцію між макропоказниками розвитку економіки України і довгостроковою (2005-2008 рр.) динамікою індексу цін на житлову нерухомість. Кореляційні залежності вдалося визначити, застосувавши можливості математичної інтелектуальної системи нейромереж. Можливості нейромережі дозволяють виявити вплив статистично значущих макроекономічних показників на рівень цін (мікроекономічні чинники) на ринку нерухомості України.
Перший з отриманих нами варіантів прогнозу був озвучений на презентації книги (див. відео репортаж від UBR). Результати, отримані за моделлю Драпіковського А.І. та Іванової І.Б., в межах похибки були співставимі з результатами, отриманими за нашими прогнозами, зробленими за песимістичним сценарієм розвитку економіки України. Спад цін буде відбуватися до кінця ІІ кв. 2010 р., дно – рівень цін 2005 року.
Вже зараз, співставивши динаміку зміни індексу цін за І кв. 2009 р. з прогнозним, ми зрозуміли, що запропонований нами сценарій був оптимістичним порівняно з поточними реаліями розвитку економіки. Оскільки зниження макроекономічних показників економіки України за І кв. 2009 р., перевищило наш песимістичний прогноз, нами була здійснена корекція моделі. І це є цілком логічним, оскільки будь-який прогноз не може претендувати на абсолютну істину. Ми отримали результати, за якими падіння цінового рівня буде більш різким і затяжним, і дно – рівень цін періоду 2002-2003 рр.
Також хотілось би додати кілька зауважень після поверхневого ознайомлення з коментарями на форумі vikno.com.ua. Загальний рівень коментарів свідчить, що оцінювачі як практики плутають поняття ціновий рівень – середньозважені (згладжені) ціни вторинного ринку житла у місті, з конкретною ціною на той чи інший об’єкт.
Ціновий рівень є головним індикатором ринку і визначається, в першу чергу, рівнем ділової активності в країні, регіоні, населеному пункті. У Києві він вищій за Львів, у Львові вищій за Рівне і т.п. На жаль, в Україні, на відміну від Росії, відсутня статистика щодо індексів ділової активності в регіонах (принаймні ми не змогли розшукати такі дані).
В коментарях, в яких правильно зазначається, що співвідношення попиту і пропозиції диктує ціни на ринку нерухомості, пролунала ідея, запозичена з теорії Маркетингу ринку, а саме: намалювати «криву пропозицій», опитати ріелторів – і намалювати «криву попиту». Точка перетину цих кривих є рівноважною ціною на ринку нерухомості.
По-перше, в умовах кризи будь-який ринок далекий від рівноваги (в Україні, до речі, він ніколи не був рівноважним. Це ми, оцінювачі, здійснюємо оціночні процедури в припущенні, що ринок є рівноважним) і характеризується різким дисбалансом між попитом і пропозицією. Проблема полягає у тому, щоб визначити кількісну характеристику дисбалансу. Спиратися на «криву попиту» за даними опитувань ріелторів – це те саме, що «тикати» пальцем у небо. За Радянських часів був такий собі «Довідник «Чотири-С» – «зі стелі». Достовірність даних, отриманих подібним шляхом, близька до нуля і не є статистично значущою величиною. Потрібно, щоб дані по всіх угодах купівлі-продажу нерухомості, хоча б житлової, були відкритими. Однак і в цьому випадку, враховуючи наше законодавство і ментальність продавця («надурити державу – свята справа»), треба було б дуже обережно підходити до достовірності цих даних.
І наостанок. Навіщо і кому потрібний аналіз ринку, прогнозування, особливо довгострокове? В першу чергу – для тих, хто серйозно займається бізнесом на ринку нерухомості. Класичний вислів, який дуже любить шановний Олександр Іванович: «Успішний спекулянт – це той, хто володіє даром передбачення». Можливо, якби банки не були такими жадібними («жадібний платить двічі») і замовляли серйозну аналітику ринку, вони б не опинилися на межі дефолту.
По-друге (це стосується оцінювачів): нам всім відомо, що аналіз ринку в сегменті оцінюваної нерухомості є обов’язковим розділом звіту. Подивіться звіти з оцінки, у тому числі і свої. У переважній більшості звітів, якщо цей «аналіз» і присутній, то він має формальний характер, і практично ніякого відношення, а тим більше практичного застосування до подальших оціночних процедур не має. Це є наслідком декількох причин: оцінювач сам не в змозі провести грамотний аналіз (брак часу, за це не платять, відсутня серйозна база даних), а публікацій по цих питаннях не має. Не дарма в Росії питаннями аналізу ринку нерухомості займаються спеціалізовані фірми (не оцінювачі!), які успішно продають свій «товар» і послуги. «Ринок аналізу» в Україні – незаповнена ніша, оскільки, або не було споживачів цього специфічного «товару», або їх кількість була досить обмеженою.
Криза спричинила появу Інформаційно-аналітичного центру досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», який вже сьогодні розпочав потужну рекламну кампанію своїх послуг. Будемо сподіватися на краще!
А тепер конкретний приклад застосування результатів аналізу ринку в оцінці.
1) Припустимо, зроблена грамотна ідентифікація об’єкта оцінки – офісного приміщення класу В. Офісні приміщення класів В або А відносяться до певного цінового діапазону, який і зумовлює вибір певних об’єктів-аналогів. Тобто, не бажано за аналог вибирати офіс, розташований на 1-му поверсі житлового будинку, навіть тої самої площі, що і об’єкт оцінки. Найкраще цей ціновий діапазон визначити з результатів аналізу динаміки ринку нерухомості в її офісному сегменті.
2) Вибрані аналоги потребують корекцій на об’єкт оцінки, а саме: на умови ринку, на місце розташування (економіко-планувальна зона, локальне розташування), на технічний стан. Як ми найчастіше робимо ці корегування? Хто як може. А як потрібно робити?
Необхідно, користуючись даними проведеної (наявної) аналітики в певному сегменті, визначити кількісні (числові) характеристики цих поправок.
3) При прогнозуванні грошових потоків можна використати дані прогнозу динаміки цін. Прогноз у свою чергу ґрунтується на аналізі змін у тому числі наступних чинників: інфляція, курси валют, ризики інвестування тощо.
Дякую за увагу! Якщо у Вас з’являться питання, буду радий відповісти на них.
З повагою, проф. Воронін В.О., експерт-оцінювач УТО, м. Львів. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 13:10 |
|
| Цитата: |
Перший з отриманих нами варіантів прогнозу був озвучений на презентації книги (див. відео репортаж від UBR). …… Спад цін буде відбуватися до кінця ІІ кв. 2010 р., дно – рівень цін 2005 року.
Вже зараз, співставивши динаміку зміни індексу цін за І кв. 2009 р. з прогнозним, …… нами була здійснена корекція моделі. …… Ми отримали результати, за якими падіння цінового рівня буде більш різким і затяжним, і дно – рівень цін періоду 2002-2003 рр.
|
ничё так себе корректировочка для долгосрочного прогноза, и это после одного квартала!
осталось подождать результатов корректировок после второго квартала и тогда можно будет судить о «добротности» таких прогнозов 
ну а дальше этакая ненавязчивая реклама и крайняя полезность и необходимость такого анализа (как же мы раньше жили без такого анализа? )
| Цитата: |
А тепер конкретний приклад застосування результатів аналізу ринку в оцінці.
1) Припустимо, зроблена грамотна ідентифікація об’єкта оцінки – офісного приміщення класу В. Офісні приміщення класів В або А відносяться до певного цінового діапазону, який і зумовлює вибір певних об’єктів-аналогів. Тобто, не бажано за аналог вибирати офіс, розташований на 1-му поверсі житлового будинку, навіть тої самої площі, що і об’єкт оцінки. Найкраще цей ціновий діапазон визначити з результатів аналізу динаміки ринку нерухомості в її офісному сегменті.
2) Вибрані аналоги потребують корекцій на об’єкт оцінки, а саме: на умови ринку, на місце розташування (економіко-планувальна зона, локальне розташування), на технічний стан. Як ми найчастіше робимо ці корегування? Хто як може. А як потрібно робити?
Необхідно, користуючись даними проведеної (наявної) аналітики в певному сегменті, визначити кількісні (числові) характеристики цих поправок.
3) При прогнозуванні грошових потоків можна використати дані прогнозу динаміки цін. Прогноз у свою чергу ґрунтується на аналізі змін у тому числі наступних чинників: інфляція, курси валют, ризики інвестування тощо.
|
иль мне показалось?  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Чт, 07 Май 2009 16:24), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 16:04 |
|
[quote="Hard_Pragmatic"]
| Цитата: |
ничё так себе корректировочка для долгосрочного прогноза, и это после одного квартала!
осталось подождать результатов корректировок после второго квартала и тогда можно будет судить о «добротности» таких прогнозов |
Любой прогноз, а особенно развития экономики любой державы, не говоря уже об Украине, базируется на анализе реальных экономических показателей. Если Украина за 1-й кв. умудрилась оказаться среди "лидеров" не только стран СНГ, но и всего мира по спаду во всех отраслях экономики (по сути - обвал!), по раскрутке инфляционных процессов, угрозе дефолта банковской и финансовой системе страны в целом, то такого сценария предвидеть не мог никто. А прогнозирование для того и существует, чтобы реалии вносили в него коррекции. Главное, чтобы прогноз делался на основе работающей модели, связывающей зависимости ценообразования на рынке недвижимости с макроэкономическими показателями, производными от которых являются микроэкономические показатели - спрос и предложение на рынке.
[quote="Hard_Pragmatic"]
| Цитата: |
ну а дальше этакая ненавязчивая реклама и крайняя полезность и необходимость такого анализа (как же мы раньше жили без такого анализа?) |
Ну и живите дальше!
С уваж., Валерий Александрович. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 16:22 |
|
| Цитата: |
Ну и живите дальше!
С уваж., Валерий Александрович. |
вот и поговорили  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 16:53 |
|
Вот... обидел человека, а у кого я теперь спрошу, какие макроэк-е пок-ли коррелируются с недвижимостью, и как их прогнозировали?  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 21:23 |
|
| Цитата: |
«Ринок аналізу» в Україні – незаповнена ніша, оскільки, або не було споживачів цього специфічного «товару», або їх кількість була досить обмеженою.
Криза спричинила появу Інформаційно-аналітичного центру досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», який вже сьогодні розпочав потужну рекламну кампанію своїх послуг. Будемо сподіватися на краще! |
- вот где реклама, прагматик
да еще и ложь - вопросами недвижимости и анализом рынка занималось довольно много компаний. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 08:42 |
|
| КовАл писал(а): |
| Вот... обидел человека, а у кого я теперь спрошу, какие макроэк-е пок-ли коррелируются с недвижимостью, и как их прогнозировали? |
ну вобщето я никого не обижал и не собирался, но если ув. Валерию Александровичу мой пост показался обидным, то я прошу прощения.
Просто хочу напомнить, что это форум т.е. место открытого общения и тут могут быть разные в том числе и противоположные мнения и сомнения. Конечно, дело автора отстаивать свою точку зрения аргументировано или по типу «Ну и живите дальше!», но тогда и мнение о его точке зрения будет соответствующее. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 10:01 |
|
а для того, чтобы предсказать, когда будет очередной рост цен на недвижимость, не надо так глубоко рыть.
как только начнут кредитовать не випов, а, скажем так, рядовых клиентов - так сразу и полезет в гору цена.  |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 10:10 |
|
Так в том-то и вопрос КОГДА они начнут кредитовать? КонеШно тогда, когда у потенциальных заемщиков будет возможность обслуживать кредиты, а КОГДА это случится? Тогда, когда экономика страны вырулит из... ну сама знаешь откуда, а КОГДА это случится?... и т.д. Тут слишком много "КОГДА?" Вот мне и интересно, КОГДА макроэк-е пок-ли пойдут в гору и на чем построен этот прогноз? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 10:15 |
|
КовАл, у некоторых потенциальных заемщиков и сейчас есть возможность обслуживать кредиты. и сейчас есть люди, готовые кредитоваться, работать и зарабатывать. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
