| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 22:43 |
  |
| rudge писал(а): |
А вот, что касается определения (К) для других вариантов (ЦМК ИС и т.д.), |
кумулятивным методом
| rudge писал(а): |
вот тут хотелось бы продолжить тему. |
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 22:52 |
|
И это все на что хватило фантазии? 
А риски, всякие там факторы, коэффициенты, как и от кель? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 01:27 |
|
| rudge писал(а): |
...Думаю консенсус достигнут.
.... |
и точка!!!
но здесь, позволю себе поумничать и рассказать присутствующим в этой теме (достаточно, на мой взгляд, умным оценщикам) свое мнение...
| rudge писал(а): |
...как ему выполнить требование данного
НС №2
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна.... |
сам не понимаю того что в этом абзаце написано
поскольку не представляю как должна "родиться" ставка капитализации при " сравнении прогнозированного ЧОДа и цены продажи" - переведено на русский с целью разобраться в фразе.
т.е. если мы СРАВНИМ ЧОД и цены аналогов - то увидим что это разные цифры а вот если мы их умножим/поделим - то уже будет совсем другой результат...
либо я не понимаю этого предложения, либо оно составлено неверно - этот пункт я однажды (наряду с другими) выписывал из НС-ов для "предложения внесения изменений", т.е. летая в облаках я мечтал что когда-нибудь предложу более понятные формулировки, которые невозможно трактовать двояко, жаль потерял файлик... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 10:02 |
|
rudge, я хоть и не филин, но скажу - надо брать данные по тем объектам, которые "сдам/продам" одновременно. так как при том расчете, что у вас, можно получить совершенно ЛЮБУЮ Ск. путем подбора нужных арендных ставок и нужных цен продажи.
да и потом - допустим, у вас есть аренда только по офисным помещениям с ремонтом, и продажа - административных без. надо как-то увязывать корректировками на состояние хотя бы. а при "сдам/продам" по объекту уже все увязано - состояние, месторасположение и т.д. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 10:58 |
|
Уважаемая zanoza
Вы пишите
"надо брать данные по тем объектам, которые "сдам/продам" одновременно"
Так кто же против. Я уже говорил выше ЭТО ИДИАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ, но к сожалению трудно осуществимый.
Только почему Вы возвели это в ранг обязательного условия и не допускаете других вариантов оговорённых кстати в НС?
Что касается Вашего, "путем подбора нужных арендных ставок и нужных цен продажи" "можно получить совершенно ЛЮБУЮ Ск"
Пардон, а кумулятивным нельзя  (смотрите набор поправок приведённых выше в таблице)
А можно еще самому и объявы напечатать, для "нужного" анализа.
Че об этом не говорите?
Для того, чтобы не происходило предыдущее проводится АНАЛИЗ того и другого.
БЕЗ АНАЛИЗА, ЕСТЕСТВЕННО ВСЕ ЭТО ФИКЦИЯ.
А вот как раз качество анализа рынка и подбора аналогов и их приведения к типовым условиям рынка, (прежде чем расчитывать Ск) это тема для рецензентов и Вашей критики.
Ваш пример, это пример того, как низя.
Знаете коллеги любую работу можно привести до абсурда.
Но если на рынке на момент оценки сложилась ситуация когда доходность недвижимости ниже доходности по депозиту, пардон, я не понимаю, почему тогда мы должны использовать (подчеркиваю для определения РС) последнюю и при этом еще и риски плюсовать. Ведь занижается стоимость.
Что, в таком варианте, Ск будет рыночной составляющей наших расчетов? (требование, между прочим НС)
Повторю
"И никакие аргументы (ссылки) на доходность того или иного (в нашем случаи) доходного здания, продавца такого здания, не убедят." Он будет продавать по РС которая сложилась на момент продажи (оценки).
Усе |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
костя241
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пн, 11 Май 2009 13:40 |
|
|
   |
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вс, 24 Май 2009 18:49 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
ам не понимаю того что в этом абзаце написано Smile
поскольку не представляю как должна "родиться" ставка капитализации при " сравнении прогнозированного ЧОДа и цены продажи" - переведено на русский с целью разобраться в фразе. |
| Филин Андрей писал(а): |
| но здесь, позволю себе поумничать и рассказать присутствующим в этой теме (достаточно, на мой взгляд, умным оценщикам) свое мнение... |
Значение слова "сравнение" не означает "равенство".
Добавлено спустя 3 минуты 21 секунду:
Люди! Каким образом вы оцениваете БС, в данной-настоящей ситуации? Вопрос чисто теоретический.
Добавлено спустя 1 минуту 13 секунд:
Прошу прощения! Всем, здрасьте! Почему-то не писалось. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 25 Май 2009 01:53 |
|
базовую ставку??? да также как и раньше - по депозитам самых-самых крутых банков |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 25 Май 2009 10:46 |
|
Может и осудит кто то, но считаю логичней брать БС по Украинским Суверенным Еврооблигациям  |
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 08:55 |
|
8.1.5. Визначення ставки капіталізації
безризикова ставка
При розрахунку безризикової ставки використана інформація, яка подається на українському фінансовому сайті www.bin.com.ua . Для пошукової системи задані наступні вихідні дані: вкладник – юридична особа, валюта вкладу – USD, термін вкладу – 1 рік
Ставки по валютних депозитах українських банків
Банк Депозитна ставка (% )
Укрексімбанк 10,35%
Кредит промбанк 10,25%
Укрсоцбанк 11,25%
Приватбанк 12,0%
Фінанси і кредит 13%
Індекс банк 10,0
Форум 12,0
Дельта Банк
12,0
Промінвестбанк
10,0
Універсал банк 10,75
Середня річна ставка ведучих комерційних банків України по депозитам юридичних осіб в USD на дату оцінки становить 11,16%. За даними СРІ & Inflation Rate індекс інфляції для USD становить в середньому 1,88%. Отже безризикова ставка буде становити 11,16%-1,88% = 9,28%
- премія за додатковий ризик
За даними Львівських агентств нерухомості („Карат”, „Замок”), для приміщень, подібних до об’єкту оцінки, з урахуванням їх місця розташування, типовий ризик, який закладається на непередбачену зміну орендаря становить в межах 6 місяців протягом календарного року. Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25%
- премія за ліквідність
Одним із основних чинників, що впливає на ліквідність об’єкту оцінки є його місце розташування. Об’єкт оцінки розташований у м. Львові. За даними Львівських агентств нерухомості („Карат”, „Замок”), термін реалізації подібних об’єктів становить у межах 6 місяців. Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25%
- ризик інвестиційного менеджменту
Об’єкти нерухомості умовно класифікуються за складністю прийняття по них інвестиційних рішень, як об’єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту.
№
Групи
Об’єкти нерухомості Рівень складності інвестиційного менеджменту Премія за ризик (
1 Окремо розташовані будівлі із великою кількістю приміщень, які можуть розглядатися, як окремі об’єкти оренди – офісні центри, торгові центри, готелі. Виробничі та складські будівлі великих розмірів. Високий 4-5
2 Приміщення офісів, магазинів, закладів харчування, виробничі та складські приміщення. Середній 2-3
3 Приміщення, які орендуються державними організаціями або здаються в довгострокову оренду Низький 1
Отже, рівень складності інвестиційного менеджменту становить 1%
- норма повернення капіталу
Згідно „Средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете” (М-1972), середній нормативний термін служби будинку становить 125 років. Для визначення норми повернення капіталу визначимо залишковий термін економічного життя будівлі, який визначається як різниця між нормативним терміном життя і ефективним терміном. Оскільки в 1970 році був проведений капітальний ремонт будівлі .Отже ЗТЕЖ = 125-39 = 86 років. Таким чином, норма повернення капіталу дорівнює (1/86)*100% = 1,16 %.
Зведений розрахунок загальної ставки капіталізації
Діючі фактори та ризики Процент ризику
Безризикова ставка 9,28
Премія за додатковий ризик 2,25
Премія за ліквідність 2,25
Премія за інвестиційний менеджмент 1
Сумарна норма доходу на інвестиційний капітал 14,78
Норма повернення капіталу 1,16
СТАВКА КАПІТАЛІЗАЦІЇ (річних), R 15,94 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 09:24 |
|
Уважаемый Argus
А не проще
К = ЧОД/С
проведя анализ рынка.
В таком варианте получится где то К = 9 - 10%
В ставнении с Вашим К = 15,94%, разница стоимости в сторону уменьшения буде очень существенна.
Как на меня Вы просчитали "желание" инвестора поиметь такой доход исходя из альтернативы (депозт), а не определили рыночный "К". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 09:59 |
|
| Argus писал(а): |
| Зведений розрахунок загальної ставки капіталізації |
Ну, во-первых, это схема метода суммирования (факторов риска). А метод суммирования - это метод определения ставки дисконта. Для определения ставки капитализации существуют другие методы, так или иначе основанные на экстракции (о чем уважаемый rudge и пишет; и, кстати, не только он, а все уважающие себя пересічні учебники по оценке).
Да, можно определить ставку дисконта и потом от ее значения перейти к значению ставки капитализации. Но это надо осознавать и писать об этом в отчете хотя бы 2 слова.
| Argus писал(а): |
| термін реалізації подібних об’єктів становить у межах 6 місяців. Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25% |
Лично у меня подобные обоснования, строго между нами, вызывают массу смутных подозрений. Да, магия цифр действует.
Но почему 6 / именно на 12 (месяцев в году)? А почему не на 24? Или на 6? Мне интуитивно кажется, что если делить, то на величину, которая должна быть какой-то характеристикой рынка...
И, кстати, почему именно делить? Вы предполагаете в этом случае прямую линейную взаимосвясь между степенью риска и премией за риск. А кто обещал линейность? Может, там степенная, логарифмическая или экспоненциальная зависимость? Исследования-то никто не проводил...
Ладно, не принимайте к сердцу, это я придираюсь спросоня!
| Argus писал(а): |
| Таким чином, норма повернення капіталу дорівнює (1/86)*100% = 1,16 %. |
А это рассуждения вообще из метода Ринга, который вообще предназначен, насколько я помню, для экзотических ситуаций типа оценки истощающихся активов. Обычно используется другое, попробуйте Хоскольда или Инвуда (и в результате получите норму возврата, практически не отличающуюся от 0 - для 86 лет!).
| rudge писал(а): |
А не проще
К = ЧОД/С
проведя анализ рынка. |
Совершенно идеальный вариант. В теории. На практике в нынешних условиях все-таки возникает вопрос об адекватности определения С. Если это цена предложения, то она может от реальной цены сделки отличаться и на 5%, и на 40%... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 10:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Совершенно идеальный вариант. В теории. На практике в нынешних условиях все-таки возникает вопрос об адекватности определения С. Если это цена предложения, то она может от реальной цены сделки отличаться и на 5%, и на 40%... |
А для этого мы и есть, что бы небыло в расчетах "отличаться и на 5%, и на 40%..." |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 10:33 |
|
Опять-таки, тогда полностью согласен.
Только сейчас зачастую очень тяжело эти количественные поправки определить качественно. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 10:57 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Опять-таки, тогда полностью согласен.
Только сейчас зачастую очень тяжело эти количественные поправки определить качественно. |
О определять величину рисков в кумулятивном подходе определения "К" проще? 
Может так напишем
"Только сейчас зачастую очень тяжело эти количественные поправки величины рисков в кумулятивном подходе определения "К", определить качественно"
Только что меняеся в объеме работы для оценщика? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
