| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 16:45 |
  |
| rudge писал(а): |
...Ну для начала позвольте уточнить, речь шла о ВСТРОЕННОМ ПОМЕЩЕНИИ.
Если кто то в состоянии определить и сопоставить такому объекту оценки ВСЕ виды износов,... применяемых в расчете по затратке, то памятник ему. Тут я о ДОСТОВЕРНОСТИ данных для расчета.... |
а как же метод срока жизни? вроде достоверно, используем же его иногда???
ПАМЯТНИК МНЕ!!!!!!!!!!  
Несите мне доспехи
Седлайте мне коня!
И даже не желайте мне удачи!
ну пусть про шахту я утрировал, но я бы много мог придумать примеров и Вы это прекрасно знаете (да и без меня их много видели, в чем я не сомневаюсь)...я к тому что и спецмайно иногда можно "более рыночными" походами считать было бы желание и надобность...
Добавлено спустя 6 минут 2 секунды:
| rudge писал(а): |
...
Да тяжелый случай. 
Читайте, это не я придумал.
НС 1
п.19. До неринкових видів належать ... |
да, действительно тяжелый случай это наше законодательство...
там же читаем:
| Цитата: |
22. ... Якщо умови угод щодо спеціалізованого
майна, для укладання яких проводиться оцінка, відповідають
вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості,
залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їх
ринковій вартості. |
Добавлено спустя 9 минут 56 секунд:
и там же:
| Цитата: |
14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із
застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної
інформації.
|
Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд:
и еще:
| Цитата: |
15. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час
визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання
порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу
цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Витрати на відтворення (заміщення) повинні визначатися на
дату оцінки з урахуванням ринкових цін.
...
|
Добавлено спустя 3 минуты 54 секунды:
и еще (хоть и косвенно):
| Цитата: |
п.13. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш
ефективне використання об'єкта оцінки.
...
п.3. ...спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває
самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність
та цінність* у складі цілісного майнового комплексу;
|
* - а значит и НЭИ
наверное можно продолжить и противопоставить п.19-ому еще пару-тройку аргументов из того же документа...
имхо - то что в пунке 19 сказано что к нерыночным относится и затратка, не значит что она ВО ВСЕХ без исключения случаях должна "позиционироваться" как нерыночная стоимость...
я фсьо сказал... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 21:07 |
|
Уважаемы Андрей.
Ну почему такие не корректные доводы и аргументы
Я же не говорил о специмуществе, я говорил о встроинном помещении по которому есть активный рынок. Вы же привели выдержки из НС которые относятся к совсем другим видам активов, задачам на оценку и т.п. и мною не оспариваются и никогда не оспаривались.
Вообще то, даже странно как то, я говорю "при наличии рынка", мне же приписывают "то что ....... затратка, ........... ВО ВСЕХ без исключения случаях должна "позиционироваться" как нерыночная стоимость... "
Что касается определения износа методом срока жизни. Помните я говорил о ДОСТОВЕРНОСТИ данных для расчета.Так вот позвольте Вам напомнить, что приведеннй Вами аргумени как раз и включает в себя в обязательном порядке ОПРЕДЕЛЕНИЕ физического износа объекта оценки и его состовляющих. Вот тут то и проблема с ДОСТОВЕРНОСТЬЮ и с тем о чем я писал ранее.
Пример из жизни.
В оценке встроенное помещение в левом крыле здания длиной 150 м. Состояние нормальное. Правое крыло здания имеет явно выраженые признаки физ износа. Кровля проваливается, стена трешит и т. п. Физ износ около 40 %. Вопрос каким образом данный фиэ износ здания влияет на тоимость оцениваемого объекта, у которого этих проблем не обнаружено? Да и конструктив то разный оказался. (кирпич и ж/б плиты, полы дерево и плитка)
И еще осмотрр встроенного помещения. Подвесные потолки, евроремонт и т.п. Как определить физ износ например перекрытия? Скаже сразу, что мне повезло, я видел это здание до ремонта. Перекрытие дерево, дранка гнилая, глина, еще и провисло. Стены камыш оштукатуренный из нутри и обложенный кирпичем с наружи (во время ремонта обшили в нутри гипсокартоном с наружи сайдингом, на гнилую кровлю положоли ондулин). По затратке стоимость ситремится к 0. Ибо несущие конструкции имеют явно прогресирующий физ износ. РС же на тот период, порядка 2000 у.е. Продали на торгах за 2350 уе. за кв м (ЗУ в аренде на 5 лет).
Вот вам и ДОСТОВЕРНОСТЬ данных. Или Вы думаете оценщику разрешат вскрывать гипсокартон и сайдинг?
Давеча осматривал здание, бетонные стены внутри оббиты ДСП. Первое впечатление, ляля. Заходим в очередную комнату и я в шоке. С наружной стены украли ДСП и проявились сквозные трещины в бетонной стене. Плиты прямо рассыпаются. Причина в ДСП из нутри которые послужили своего рода термоизоляцией и стена не прогревалась. А влага и мороз сделали свое дело. Повторю, мне повезло. Ибо если бы не отсутствие ДСП то ....
Пришлось крректировать свои расчеты как раз через затратку. Это обратный пример когда тупое сравнение не корректно. Но это же часный случай. Не укради кто то ДСП так и осталось бы РС по сравнени. Да забыл здание не эксплуатировалось больше дух лет.
Так что, не всегда и самая рыночная методика отражает истинную РС.
А что касается обекта оценки встроенного нормального эксплуатируемого помещения в поликлинике при наличии рынка то затратка тут не отвечает критериям РС.
Я остался при своем мнении.
И если кому то это не понятно то я
Удачи коллега.
К стати, здание на въезде в Кировоград на трассе Днпр - Умань
Та Прагматик. Если кто то принимает советы на форуме к, пардон, "тупому" исполнению, то это его проблема, при том больщая. Ведь советы на форуме как правило в привязке к обсуждаемой проблеме, а на на все случаи жизни. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 23:00 |
|
опять коньяк? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 00:29 |
|
rudge
мне одно не понятно, если объект оценки в Кировограде, то чего ж мы не встретились??? 
я всегда рад подсказать любую инфо по нашему рынку, благо в этом убедились многие из форумчан...  если у меня есть возможность спросить коллег в том городе где я делаю оценку, то я всегда это делаю, поскольку они (местные) всегда смогут рассказать больше, чем я сам накопаю... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 10:42 |
|
Андрей хотел, честно. Но меня возили про том проездом на Умань (там тоже мотлох был) и по этому я не знал когда и как. А собственник у нас. Изначально хотел вообще тебе спихнуть, но они категорически были против. Я с генеральным говорил об этом. Сам не люблю лезть в чужой огород. Да и г...е они, хотя на без рыбье и рак ряба.
Думаю еще не вечер  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 15:10 |
|
На мою думку, тут найбільше підходить п.23 НС№1:"23. Визначення вартості у використанні полягає у проведенні оцінки об'єкта оцінки без урахування принципу найбільш ефективного використання. Вартість у використанні визначається для об'єктів оцінки, щодо яких планується подальше використання специфічним запланованим або існуючим способом." Аналіз НЕВ не проводиться. А далі - аналіз наявної інформації. Якщо є на вторинному ринку аналоги - ринкові підходи, а якщо немає - витратний. У випадку застосування витратного - в узгодженні результатів посилання на п.22.
Була подібна робота по комунальному майну- зробили саме так. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июн 2009 16:34 |
|
rudge ну да, бывает когда клиент везет... а про
| rudge писал(а): |
| хотел вообще тебе спихнуть |
так это спасибо, но я не об этом, я не жадный... я бы подсказал, если чего надобно... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 10:40 |
|
Полагаю, имеет смысл перевести дискуссию в другое русло.
Для указанной топикстартером цели определяется, согласно терминологии НС №2, відновна вартість для цілей оренди. Этот вид стоимости коррелирует со ст.284 Хозяйственного кодекса.
В зависимости от обоснования и специфики объекта, эта стоимость отождествляется с рыночной стоимостью или остаточной стоимостью замещения. Так что использование затратного подхода в данном случае может быть оправдано. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 12:56 |
|
Господарський кодекс:
| Цитата: |
Стаття 284. Умови договору оренди
1. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
3. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.
4. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
