| Автор |
Сообщение |
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 15 Июн 2009 14:21 |
  |
День добрый всем!
Подскажите пожалуйста формулу для расчета коэфициента на разницу площади.
Заранее спасибо! |
|
|
|
   |
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 15 Июн 2009 22:41 |
|
Единой формулы не существует, расчет базируется на исследовании рынка. Приницип расчета: если (Sa-So)/Sa равен ..., то k равен ...
И еще пользуйтесь поиском по форуму. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 15 Июн 2009 22:54 |
|
Albano2
+1
нет формулы, может и разницы в стоимости нет - конкретизируйте вопрос - может у Вас аналоги площадью 2000-2200, а объект оценки 2300???
однажды удалось найти статистику, которую и влепил в отчет:
| Цитата: |
| *** - оптимальним значенням площ для комерційної нерухомості є: 20-100 для офісних приміщень, 50-500 для виробничо-складських приміщень, 30-200 для торгівельних приміщень, 400-2500 для торгівельно-офісних центрів. |
все что выходило за рамки - уж как-то корректировал  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 15 Июн 2009 23:02 |
|
Та не, Андрюха, 30-200 для торговых без индексации - ты загнул. Прикинь, стоимость 1 кв.м. в маленьком магазинчике 40-50 кв.м. и поболее, 180-200 кв.м. Рынок надо исследовать, или в крайности - метод Мисовца. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 15 Июн 2009 23:08 |
|
я к тому что аренда и продажа в районе по которому я нашел аналитику - была практически одинакова, поэтому найти разницу - это надо было отдельное маркетинговое исследование устроить - работа того не стоила
а вообще - дождемся ответа топикстартера... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 15 Июн 2009 23:16 |
|
Да он спит, в отличии от нас  |
|
|
|
|
|
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 12:04 |
|
Ребят, пользуюсь Инетом на работе. Спасио за ответ. А как насчет вот такой формулы? ((Sобъекта аналога - Sобъекта оценки)/ (Sобъекта оценки + Sобъекта аналога)) / 100 * 10
Добавлено спустя 1 минуту 43 секунды:
Albano2
Филин Андрей
Та Да спал в момент дискусии. Посмотри на формулу |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 12:58 |
|
| Цитата: |
| А как насчет вот такой формулы? ((Sобъекта аналога - Sобъекта оценки)/ (Sобъекта оценки + Sобъекта аналога)) / 100 * 10 |
сдается мне, это из российского сборника Ко-Инвест. Только там была табличка еще. Счас пороюсь.
Добавлено спустя 6 минут 37 секунд:
нашелся
но не прицепился |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
загальну площу Ко-инвест.rar |
| Размер файла: |
7.79 Kб |
| Скачан: |
411 раз |
|
|
|
|
Эдуард
Сообщения: 35
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 14:45 |
|
Формула Даже очень работает и коєф. нормальные получаются. Макс корректировка в итоге +-10% на площать.
Этой формулой я пользуюсь уже год, но знаю есть еще какие то формулы(замысловатые АМЕРИКАНСКИЕ!!!!). даже говорят есть формула расчета различия на каком этаже квартира находится!
За формулы, повторюсь, Заранее благодарен |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 20:42 |
|
формула мне понравилась )))
вот только если попросить разобрать что из чего получается и зачем идет - то не понятно будет))) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 21:50 |
|
Давайте проверим вашу формулу.
Вводные данные:
Sa=300
Soo=60
считаем: (300-60)/(300+60)/100*10= 0,067
поправка 6,7%?
на рынке недвижимости стоимость 1 кв.м. магазина 60 кв.м. и магазина 300 кв.м. будет иметь разницу от 50 до 100%. Нифига это не работает. Или формула с потолка, или требуется обязательное условие, типа "работает при правильном подборе аналогов, т.е. пр разнице в пределах 30% между аналогами"
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
поправлюсь: при разнице 30% между ОО и А
Добавлено спустя 4 минуты 50 секунд:
Эй, Филин, просыпайся, пришло наше время! |
|
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 01:39 |
|
Формула, что говорится, "от балды".
Существует какое-то объяснение ее физического смысла и пояснение, откуда взялось магическое число "10"?
Немного утрируем пример:
S2=500
S1=50
считаем: (500-50)/(500+50)/100*10= 0,08 - поправка 8%.
S3=30000
S2=500
считаем: (30000-500)/(30000+500)/100*10= 0,1 - поправка 10%.
S3=30000
S1=50
считаем: (30000-50)/(30000+50)/100*10= 0,1 - поправка 10%.
Где правда, Брат? (с)
Выводы:
1) основной недостаток на мой взгляд - отсутствие логической связи с рынком (хотя бы описательно-объяснительной);
2) отсутствует математическая взаимозависимость между поправками к сравниваемым объектам |
|
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 08:55 |
|
СанТим, в принципе, если есть источник на формулу и правильно подбирать аналоги (разница площадей не превышает 50%), то формулу можно использовать.
----------------------------------
Теперь спросим топикстартера: откуда формула? Источник в студию! |
|
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 10:55 |
|
Albano2, согласись, что если разница площадей не превышает 50%, часто отсутствует необходимость в применении этой поправки - да и при расчете по этой формуле она будет колебаться от 0% до 2%.
Ну а при увеличении этой разницы увеличивается нестыковка между поправками для смежных аналогов. В приведенном выше примере она сознательно была доведена до абсурда.
Ну и ниже еще пару примеров для наглядности:
Кроме этого - любая формула должна быть объяснима и как-то соотноситься с описываемым процессом, а в этой я не вижу никакого смысла  |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 13:19 |
|
во-во, я ж и говорю, формула симпатишная, для использования "когда удобно", но КТО ее придумал и КАК объяснить все "процессы" происходящие в ней??? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
