| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 16:30 |
  |
Требуется оценить нефтебазу сравнительным подходом. Вопрос - какие ценообразующие факторы основные? У меня получилось: расположение, объем, площадь участка, подъездные пути, состояние.
Как корректировать аналоги на объем емкостей? Различия довольно большие, аналогов немного, как вы понимаете. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 17:37 |
|
| zanoza писал(а): |
Требуется оценить нефтебазу сравнительным подходом. Вопрос - какие ценообразующие факторы основные? У меня получилось: расположение, объем, площадь участка, подъездные пути, состояние.
Как корректировать аналоги на объем емкостей? Различия довольно большие, аналогов немного, как вы понимаете. |
А че оценивается, ЦИК или имущество в нем?
Если ЦИК то сравнение не очень катит. Много нюансов. Тут больше доходник см. НС. Все остальное как справочное. (я так АЗС делал хотя аналоги были)
Если имущество, то посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема. Через соотношение выйдешь на поправочный коэффициент.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 17:54 |
|
не, не цик. недвижка.
ну и банк хочет же ж видеть сравнительный.
доходником я тоже считала, но... нужен СП. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 18:18 |
|
| zanoza писал(а): |
не, не цик. недвижка.
ну и банк хочет же ж видеть сравнительный.
доходником я тоже считала, но... нужен СП. |
Если не ЦИК, то сравнительный по каждому активу отдельно.
Ну доходник по бочкам отдельно найти можно, ведь берут же на хранение.
Хаузы и остальной мотлох тоже не проблема.
А вот СП по бочкам
В одном городе аналогов не наберется. Разве смотреть в аналогичных населенных пунктах, в аналогичном месте в них. В общем то думаю это будет оправдано.
Как на меня, то я бы остановился на доходнике. Попробуй объяснить банку, что кроме бочек еще есть коммуникации их связывающие (трубы, сигнализация, управление система пож. тушения и т.п.)
Без всего этого бачка и в Африке бочка, а не ХРАНИЛИЩЕ ГСМ. (цена продажи стремится к металлолому). Как продавать будут? Кому она (бочка) нужна будет? Без всего этого.
Борись.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 18:27 |
|
| Цитата: |
| сравнительный по каждому активу отдельно |
- почему? есть же предложения и продаже нефтебаз/нефтескладов, не бизнеса.
в одном городе не наберется, ясен пень. хотя мне повезло - у меня есть 1 аналог через дорогу. Но разница в объемах - в 4 раза. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 19:22 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| сравнительный по каждому активу отдельно |
- почему? есть же предложения и продаже нефтебаз/нефтескладов, не бизнеса. |
А разницу между розницей и оптом куды деть?
В общем то если условие продажи скопом то почему и нет.
НО в разнобой может быть дороже. Хотя тебе виднее на месте (подходя там подъезды).
А вот с поправкой по соседу проблема. Один аналог маловато будет.
Если прокатит, попробуй через м.куб. в т. ч. и из других регионов. Тока как остальное учесть (контора там, склады и т.п.)?
Я бы всетаки поштучно считал, а потом просумировал бы.
Работы по более зат вернее. Да и при реализации проще. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 20:30 |
|
| zanoza писал(а): |
| Требуется оценить нефтебазу сравнительным подходом. Вопрос - какие ценообразующие факторы основные? У меня получилось: расположение(1), объем(2), площадь участка, подъездные пути(3), состояние(4). |
Что такое нефтебаза??? это место для хранения достаточного количества (2)нефтепродуктов, которое находится там (1), где это будет необходимо потенциальным потребителям. А также это комплекс необходимых сооружений и коммуникаций позволяющий производить отгрузку (погрузку/налив/слив)(3)(4) нефтепродуктов.
ИМХО, площадь участка здесь не играет значительной роли, ведь и так понятно что под базой объемом хранения в 50 тыс. т. будет больше участок, чем под аналогичной, но меньшего объема хранения, например 20 тыс. т. и корректировка на объем, так сказать автоматом включает в себя корректировку на площадь участка, но все как известно индивидуально и на месте видней 
| zanoza писал(а): |
| Как корректировать аналоги на объем емкостей? Различия довольно большие, аналогов немного, как вы понимаете. |
это, мне кажется, самый адекватный способ определить корректировку, при отсутствии огромного рынка (когда определить разницу в стоимости можно путем сравнения объемов и цены продаваемых подобных объектов):
| Рудж писал(а): |
| посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема. Через соотношение выйдешь на поправочный коэффициент. |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 21:01 |
|
| zanoza писал(а): |
| Требуется оценить нефтебазу сравнительным подходом. |
У тебя будет (есть) очень мало "удобоваримых" аналогов. Что может служить поводом, вернее причиной, для отказа от СП. Это - раз.
Нефтебаза (особенно крупная, т.к. общей емкости, какие предусмотрены "раздаточные" пути, назначение по проекту, месторасположение и т.д. ты не указала) есть специализированное имущество. Ссылайся на НС №2 и делай затраткой.
Это - два.
 |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 21:23 |
|
Андрей Яворский, ссылки никого не волнуют. есть клерк в банке, ему прописано - видеть почем продается подобное. в оценке - сравнительный подход. все. он там должен быть. ) я не могу сейчас разбрасываться заказчиками.
| Цитата: |
| посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема. |
- УПВС отражает затраты на строительство, а не колебания спроса... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 22:05 |
|
| zanoza писал(а): |
Андрей Яворский, ссылки никого не волнуют. есть клерк в банке, ему прописано - видеть почем продается подобное. в оценке - сравнительный подход. все. он там должен быть. ) я не могу сейчас разбрасываться заказчиками.
| Цитата: |
| посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема. |
- УПВС отражает затраты на строительство, а не колебания спроса... |
Сагласен. НО!
Уважаемая коллега, коллебания спроса зависят от места, времени и условий продажи однотипнго имущества, при этом стоимость такового (в нашем случае "бочек") еще и от объема, а разница в стоимости по УПВС как раз и учитывает этот фактор. Та что если время условия продаж совпадают, то остается две корректировки место и объем. Ну а если и место аналогов максимально "одинаково" (нас. пункт 100 т чел, инфрасирукткрв, поизводство, схожи, расположение окраина, рядом авто и ж/д,) то остается только поправка на объем. И это как раз учтено в УПВС. Как на меня все правильно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 23:09 |
|
| zanoza писал(а): |
...
| Цитата: |
| посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема. |
- УПВС отражает затраты на строительство, а не колебания спроса... |
согласен с rudge в части определения корректировки на объем, а остальные, которые учитывают спрос и предложение (месторасположение, например) ты будешь считать не по УПВС |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 20:12 |
|
| zanoza писал(а): |
| есть клерк в банке, ему прописано |
Жень! "Как кому-то хочеться" и, как "правильно методологически" суть разные вещи. Согласна?
Если человек невменяемый, ну нарисуй ему СП.
Но, я бы на твоем месте, сделал СП, как показатель абсурда в данной ситуации - куча корректировок при минимуме информации.
У тебя есть аналог "через дорогу", какая вероятность спроса на твой ОО?
Экономическая ситуация (падение продаж а/м, сокращение автоперевозок, удорожание топлива) говорит о том, что спрос почти нулевой. Можно сделать анализ количества предложений аналогичного имущества до кризиса и за пол-года до даты оценки.
И т.д. и т.п.
Для примера: мой коллега оценивает турбазу. Согласно нашей базе данных: один из "старых" аналогов за пол-года упал в цене в два раза, и человек согласен серьезно торговаться.
Многие продавцы, от безысходности, снимают свои объявления, и очень удивляются, что им звонят.
О каком спросе можно говорить? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 20:36 |
|
| Цитата: |
| У тебя есть аналог "через дорогу", какая вероятность спроса на твой ОО? |
- нормуль, они в разной весовой категории. для разного потребителя.
| Цитата: |
| Но, я бы на твоем месте, сделал СП, как показатель абсурда в данной ситуации |
- я и делаю.
а сам бы чем считал? доходником?
аа, нет. вижу ты писал, что считать надо затраткой.
я вообще-то всеми тремя подходами считать собралась (если клиент таки не сбежит). однако с доходом вырисовалась интересная штука - аренды нефтебаз целиком нет почти, есть услуги хранения ГСМ. и вот там деньги берет как-то кто как хочет.
Не проясните мне ситуацию, как там берут деньги за услугу хранения ГСМ и что в нее входит?
Мне попалась такая - слив/налив/хранение сутки и слив/налив/хранение месяц за тонну. И кроме того - слив/налив 2-4% от стоимости ГСМ. |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 20:50 |
|
Вот неугомонная Соскучилась по работе?
Выбери вариант оплаты, который соответствует НЭИ. А шо? Хай клерки подавятся. Посчитаешь таким макаром свои бочки. В стоимости хранения у аналогов будут сидеть общепроизводственные расходы. Откорректируй эту лабуду исходя из УПВС. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 20:57 |
|
Верно, с банком трудно общатся, они привыкли видеть все по сравнительному, поскольку у нас не запад, и у нас не стоит столько - сколько приносит дохода. Или наоборот стоит, а цены перегреты были . В общем, сейчас рынка особого нет, ни кто не знает на сколько готов уступить продавец и где она рыночная цена. Доходный подход - за основу, сравнительный и затратный справочно. Если результаты получились похожими, для пущей уверености взять минимальную величину полученных стоимостей.
Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды:
| zanoza писал(а): |
Не проясните мне ситуацию, как там берут деньги за услугу хранения ГСМ и что в нее входит?
Мне попалась такая - слив/налив/хранение сутки и слив/налив/хранение месяц за тонну. И кроме того - слив/налив 2-4% от стоимости ГСМ. |
Дело в том, что таким образом ты посчитаешь не стоимость доходной недвижимости, а стоимость бизнеса. Нужно искать объявление по аренде нефтебаз.
Добавлено спустя 32 секунды:
| Андрей Яворский писал(а): |
| А шо? Хай клерки подавятся |
А чем Вам эти клерки неугодили?
Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд:
zanoza
Ты еще на работе? О России думаешь?  |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
