Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Ставка капитализации и ставка дисконта Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5 ... 16, 17, 18  След. Автор Сообщение КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 21:31 Matilda писал(а): правда методу екстракции или рыночной выжимки я в данное время не доверю-неадекват налицо). считай лучше куммулятивно Странно как-то... ведь экстракция - это когда рынок нам говорит, что ст-ка кап-ции столько-то, а все остальное – это когда мы рынку рассказываем, что ст-ка кап-ции такая-то... т.е. суррогат, как оказалось, лучше настоящего продукта... мда, воистину, пути оценщика неисповедимы… zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 21:32 Неустаканенный рынок, неровные предложения по продаже\аренде перекашивают, наверное. Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 22:15 zanoza писал(а): Неустаканенный рынок, неровные предложения по продаже\аренде перекашивают, наверное. Совершенно верно. Проводя оценку группы зданий размещенных на одной площадке (офисное назначение, развлекательное и производственные) метод экстракции давал следующие значения: - офисные - 12% - кафе, ресторан - 12,9% - производственные - 6% - что ни есть правдоподобно. Похожая ситуация происходит на малоразвитом рынке (периферия и т. п.), где экстракция дает ставку равной 50%. Последний раз редактировалось: Сергей_К (Пн, 22 Июн 2009 22:50), всего редактировалось 1 раз rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 22:21 Matilda писал(а): ...капитализируй и не морочь себе голову (правда методу екстракции или рыночной выжимки я в данное время не доверю-неадекват налицо). считай лучше куммулятивно но это мое мнение.... Ой коллеги эт почему же. По тому, что рыночная К=9-10% (для офисов и грн), а альтернатива, % в банке - 20%????? Но % в банке отражает инвестиционный интерес, а не то, что реально на рынке сложилось (я о доходности недвижки). Такой низкий (К) отражает не выгодность вложения средств в недвижку и только. Но рынок реальный СКАЗАЛ К=10% Возмите тупо ЧОД от рыночной аренды поделите на среднюю стоимость на рынке. Получита К=10. А теперь поделите тот же ЧОД на К = кумулятивным методом. Получите ли Вы туже стоимость которую брали в предыдущем варианте? Врядли. Но при этом, стоимость то сложилсь НА РЫНКЕ и вряд ли она изменится от того, что кто то хочет получить на вложенный грош больше при К=20% (читай К= кумулятивным методом). Вот и КовАл про тоже Странно как-то... ведь экстракция - это когда рынок нам говорит, что ст-ка кап-ции столько-то, а все остальное – это когда мы рынку рассказываем, что ст-ка кап-ции такая-то... т.е. суррогат, как оказалось, лучше настоящего продукта... мда, воистину, пути оценщика неисповедимы… _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 22:51 а что такое "рынок нам говорит"???????? т.е. кто-то согласится с тем что это рынок?!?!?!?!?! - тётка купившая квартиру летом 2008 где-то в Киеве за 4000 у.е. за квадрат, которая сегодня продает по той же цене и при недоумевающем взгляде на нее говорит: "а я дешевле чем взяла не продам"... я думал таких немного, но глядя в газетку на объявления о продаже - я вижу это массово... рынок(!!!!!!!) - это заключенные сделки и мы прекрасно знаем что те немногочисленные сделки, которые сейчас заключаются, проходят по ценам гораздо ниже того что мы видим на так называемом "рынке"... это не торг!! никто не торгуется на 20-30-40%...людям просто не срочно нужно продать, вот они и ждут пока рынок вернется в ценовое русло 2008 года... еще один пример из жизни - мой товарищ продает квартиру за 180тыс.у.е., а до кризиса, как он выразился, он продавал ее за 230 тыс. у.е., т.е. 230*5/7,7~150тыс. у.е., а он продает сегодня за 180!!!!!!!!!!!!!!!!! т.е. он ПОДНЯЛ цену на 20%, по сравнению с летом 2008... я ему говорю "сними пока с продажи", а он говорит "та я жду чайника (лоха)", т.е. он РЕАЛЬНО ПОНИМАЕТ что ему за эти деньги ее НЕ ПРОДАТЬ, он "просто" держит в надежде на счастливый случай... таких сейчас наверное 70%... это рынок??????? это все равно что говорить про рынок в Зимбабве, там пойдешь за булкой хлеба в магазин и пока до него дойдешь, то уже денег на хлеб не хватает... Добавлено спустя 11 минут 24 секунды: да, кстати про метод экстракции - помню ситуацию когда я впервые посчитал ставку капитализации используя кировоградские данные: 2003-2004 год примерно, аренда 300-400 грн, стоимость квартир 4-5тыс.у.е., т.е. (средние величины): 350/4500*5=1,5% уууууууух лихо как.... какой дурак захочет вложить в недвижку, КАК В ПРИБЫЛЬНЫЙ актив при такой ставке????? никто! тогда о каком доходнике при расчете стоимости может идти речь??? ни о каком, а все почему??????? да потому что рынок аренды находится в недоразвитом состоянии.... а тогда о каких "рыночных" данных можно говорить??????? если мы берем для расчета "ненормальные" данные, то каким тогда будет расчет? я уже молчу про результат.... чтоб не сильно эмоционально вам все это показалось, хочу спросить - о чем свидетельствует низкая ставка капитализации??? (прошу возражения на мой пост начать с ответа на этот вопрос, спасибо). _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 23:27 Филин Андрей писал(а): 2003-2004 год примерно, аренда 300-400 грн, стоимость квартир 4-5тыс.у.е., т.е. (средние величины): 350/4500*5=1,5% уууууууух лихо как. Что-то я не понял расчета. Вопрос: 1) что означае цифра 5; 2) 300-400 грн. это месячная аренда; 2) почему ВЫ голую арендную плату делите на стоимость. Если по вашим данным стоимость помещения 4500,00 у.е., а аренда 300-400 грн в месяц (берем 400,00 грн при курсе приблизительно 400/5,3 = 75,5 у.е. в месяц). Тогда (75,5х12)/4500=0,20 или 20% (нормальная ставка для 2004 года) Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 00:04 цифра "5" - курс доллара, данные уж очень округлены... где то явно подвох но я помню что Ск выходила в диапазоне 2-3%, может я где в стоимостях аренды/продажи маху дал , но 2-3% получалось не у одного меня (в то время), поэтому от расчета таким методом отказались... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 00:16 В примере Вы конечно дали не только маху. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 05:40 Филин Андрей писал(а): о чем свидетельствует низкая ставка капитализации??? (прошу возражения на мой пост начать с ответа на этот вопрос, спасибо). это может свидетельствовать о том, что: 1. недвижимость, о которой мы привыкли говорить, как о доходной, сегодня таковой не является, вернее она перестала быть прибыльной. Я говорю о том, что сегодня уже не покупают офисы, что бы сдавать в аренду и магазины тоже, а их доходность упала настолько, что многие арендодатели сдают их по стоимости коммунальных платежей, но расстаться с ними за стоимость равную капитализированному доходу по ставке в 20% не готовы, т.к. достойной альтернативы вложения денежных средств нет и см. п. 2. 2. рынок, всё же, ожидает роста стоимости активов в длительном периоде. Филин Андрей писал(а): а что такое "рынок нам говорит"???????? т.е. кто-то согласится с тем что это рынок?!?!?!?!?! - тётка купившая квартиру летом 2008 где-то в Киеве за 4000 у.е. за квадрат, которая сегодня продает по той же цене и при недоумевающем взгляде на нее говорит: "а я дешевле чем взяла не продам"... да, рынок - это и тетка, которая говорит "а я дешевле чем взяла не продам", и твой знакомый, который ждет лоха, и дядька, которому "нужно срочно и не важно за сколько", а вот мнение оценщика - не рынок... оно должно его описывать, а не диктовать рынку, как он должен себя вести... рынку ведь всё равно пофиг его мнение. Говорил тебе, и ещё раз говорю, нужно анализировать рынок... на любом рынке, даже на достаточно стабильном и развитом есть выбросы, и их нужно отсеивать. Так же следует пытаться искать реальные цены продаж и аренды... открою тебе секрет, только тссс... никому... ок? так вот, сдаются помещения тоже не совсем по тем ставкам, которые в объявлениях... там тоже существует торг, и не малый. Да, и еще, есть одно такое правило, если рынок ошибается, то оценщик должен "ошибаться" вместе с ним, даже если обладает сакральными знаниями и может предвидеть все, что случится на 10 лет вперед. Что же касается низкой ставки в 2004 году (хотя я сомневаюсь, что она при правильном расчете получилась бы 2% ), то, как видишь, рынок, в долгосрочной перспективе, оказался прав, т.е. буквально через 3 года значительный рост стоимости недвижимости вернул все потраченные деньги (т.е в ст-ке кап-ции рынок, в отличие от некоторых оценщиков, учитывал возвратом кап-ла через 3-4 года). Сергей_К писал(а): метод экстракции давал следующие значения: - офисные - 12% - кафе, ресторан - 12,9% - производственные - 6% - что ни есть правдоподобно. Почему Вы так считаете? Может быть, это и правильно. Возможно, что в данном месте вести ресторанный бизнес горазда сложнее, чем заниматься производством... или просто расчет не удался zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 07:52 Цитата: Почему Вы так считаете? Может быть, это и правильно. Возможно, что в данном месте вести ресторанный бизнес горазда сложнее, чем заниматься производством - обычно так и бывает в промзоне. у меня помню цеха выходили по цене выше, чем офисное здание там же. просто потому, что цеха распродали отдельно, каждый там себе в бытовке евроофис сделал, а общее офисное здание никому не надо оказалось. а специально там делать офис - кукуево. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 09:02 Все по томуже моему отчету: Я делаю актуализацию в принципе. У меня на руках предыдущий отчет по этому обьекту (магазинчик в райцентре). Оценщик Х считает ставку к-ции кум.методом на 30.05.09. Цитирую: 1)"Безрисковая - 7,5 (принимает на уровне средней ставки по долгоср. депозитам в дол. США в банках Украины) 2)Компенсация разницы ликвидности -1 3)За качество управления - 1 4)За разницу в условиях вложений - 1 5)Компенсация прогнозированности дохода(требуется косм.ремонт) - 1. Итого - 11,5." Дальше берется среднерын.ар.плата в гривне и проводятся расчеты. БРЕД? Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 09:11 КовАл писал(а): да, рынок - это и тетка, которая говорит "а я дешевле чем взяла не продам", и твой знакомый, который ждет лоха, и дядька, которому "нужно срочно и не важно за сколько", а вот мнение оценщика - не рынок... оно должно его описывать, а не диктовать рынку, как он должен себя вести... рынку ведь всё равно пофиг его мнение. +1х10^100 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 09:22 Цитата: БРЕД? - почему? Alex_None Сообщения: 173 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 09:23 irenka писал(а): 1)"Безрисковая - 7,5 (принимает на уровне средней ставки по долгоср. депозитам в дол. США в банках Украины) И де это он такое накопал? А вот процентные значения рисков у меня всегда вызывали смутные сомнения. Хотелось бы литературу по этому поводу найти... Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 09:26 Alex_None писал(а): А вот процентные значения рисков у меня всегда вызывали смутные сомнения. ты не один нас 9000 Alex_None писал(а): Хотелось бы литературу по этому поводу найти... до сих пор не находилась _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5 ... 16, 17, 18  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме