| Автор |
Сообщение |
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 08:50 |
  |
| rudge писал(а): |
Коллеги не ужели Вас эти изменения не озадачили?
Странно. Наверное спека. |
Спека- да 
И все-равно будут указывать цены на недвижимость в валюте. Пусть не в долларе, а в евро. Покупатель, конечно, будет терять на конвертации, но пока гривна не стабилизируется, пока к власти не придут профессионалы, то население будет рассчитываться в твердой валюте (как минимум лет 5-10 точно).
Вот такой я пророк 
Добавлено спустя 1 минуту 18 секунд:
Кредиты- не депозиты. На депозитах-то можно будет держать валюту... |
|
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 08:54 |
|
| rudge писал(а): |
| rudge писал(а): |
К вопросу о ставке капитализации через Дол эквивалент
...................... |
см пост Вт, 23 Июн 2009 16:17
Коллеги не ужели Вас эти изменения не озадачили?
Странно. Наверное спека.
Тут масса вопросов возникает. По безрисковой, по ценам предложения и т.п.
Странно Странно.  |
может действительно спека, но
| zanoza писал(а): |
| Но ведь это кредитование? А не депозиты? |
+1
? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 21:51 |
|
| rudge писал(а): |
Прелагаю просчитать два варианта Вам понадобилось 100 тыс. При этом вы имеете депозит и ЗУ.
1. Депозит 100 тыс. С 01. 01. 2009г до 01.01.2010 г. Вы сегодня приняли ркешение расторгнуть договор и снять 100 тыс. Проценты Вы не трогали.
2. Вы владелец ЗУ под застройку РС=100 тыс. Вы приняли решение сегодня продать и получить 100 тыс.
Все другое для простоты откинем (торг там и т п)
От этих 100 тыс зависит сделка на100 млн.
Какой вариант менее рисковый?
Вот когда решите эту задачу тогда и посмотите на свои выоды.
Удачи
|
Уважаемый rudge,
большое спасибо за пожелание удачи и Вашу уверенность в моих силах!
Однако мне кажется, что мы говорим об одном и том же - может, я выше объяснил бестолково. Из Ваших вариантов инвестирования, по моему глубокому убеждению, второй характеризуется меньшей степенью ликвидности - соответственно, большей ставкой дисконта. Я прав?
Но возможность получать доход в течение разумно долгого периода реализации перед продажей, пока покупатель "ищет" этот объект, к степени ликвидности отношения не имеет никакого.
Когда речь идет о степени ликвидности, интересна ликвидность с точки зрения возможности "моментальной" продажи объекта по цене, близкой к РС, и конвертации в ден. знаки. Чем ниже вероятность реализации такого сценария - тем ниже ликвидность. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 22:11 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
| rudge писал(а): |
К вопросу о ставке капитализации через Дол эквивалент
...................... |
см пост Вт, 23 Июн 2009 16:17
Коллеги не ужели Вас эти изменения не озадачили?
Странно. Наверное спека.
Тут масса вопросов возникает. По безрисковой, по ценам предложения и т.п.
Странно Странно. |
может действительно спека, но
| zanoza писал(а): |
| Но ведь это кредитование? А не депозиты? |
+1
? |
Да причем тут кредиты или депозиты. И не спека причина. Тут идет к тому, что ин. валюта постепенно будет уходить из обихода. Да, какое то время быстрее по инерции будут и Дол и Евро депозиты (я о физ лицах). Но пройдет период и вкладчики поймут, что тут и % ниже и конвертация почти в обязаловку превратится, а это явный (-). Ведь уже сегодня некоторые предлагаю жилье за ГРН дабы не объяснять почему курс 7.8 если на дворе 7,6. Таких еще мало но появились. А возмита аренду. Раньше все только в валюта. А много сегодня предложений в вальте. Не знаю как в Киеве, а у нас в "селі" все в ГРН.
Вот и возник вопрос. И как на меня вполне приземленный и "охлажденный" коллега Прагматик, че будем за ин валюту держаться или за найи кровные?.
Добавлено спустя 24 минуты 12 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
Прелагаю просчитать два варианта Вам понадобилось 100 тыс. При этом вы имеете депозит и ЗУ.
1. Депозит 100 тыс. С 01. 01. 2009г до 01.01.2010 г. Вы сегодня приняли ркешение расторгнуть договор и снять 100 тыс. Проценты Вы не трогали.
2. Вы владелец ЗУ под застройку РС=100 тыс. Вы приняли решение сегодня продать и получить 100 тыс.
Все другое для простоты откинем (торг там и т п)
От этих 100 тыс зависит сделка на100 млн.
Какой вариант менее рисковый?
Вот когда решите эту задачу тогда и посмотите на свои выоды.
Удачи
|
Уважаемый rudge,
большое спасибо за пожелание удачи и Вашу уверенность в моих силах!
Однако мне кажется, что мы говорим об одном и том же - может, я выше объяснил бестолково. Из Ваших вариантов инвестирования, по моему глубокому убеждению, второй характеризуется меньшей степенью ликвидности - соответственно, большей ставкой дисконта. Я прав?
Но возможность получать доход в течение разумно долгого периода реализации перед продажей, пока покупатель "ищет" этот объект, к степени ликвидности отношения не имеет никакого.
Когда речь идет о степени ликвидности, интересна ликвидность с точки зрения возможности "моментальной" продажи объекта по цене, близкой к РС, и конвертации в ден. знаки. Чем ниже вероятность реализации такого сценария - тем ниже ликвидность. |
А при чем тут ставка дисконта. в моем примере? Я просто хотел показать откуда риск за низкую ликвидность ЗУ м с чем он связан.
Кроме того Вы все время говорите о маркетинговом периоде после определения РС Вот Ваша фраза "....с точки зрения возможности "моментальной" продажи объекта по цене, близкой к РС",
и в этом Ваша ошибка. При определении РС объекта, период маркетинга предшествует дате его продажи по РС. А дата продажи по РС это дата, на которую оценщик определяет РС. То биш товар "вылежался" и "нашел" своего покупателя на конкретную дата - дату на которую Вы определили РС.
Только вот проблема в том, что для получения налиных, конкретных денег, эти периоды, маркетинговый для товара и снятие с депозита, разные. Вот вам и риск.
Иль опять чтото не так?
К стати при инвестировании средств в ЗУ ее доходность (ставка капитализации) всегда должна быть выше ставки депозита. Иначе на кой это ЗУ нужна инвестору. Тока это не относится к ставке каритализации при определении РС. Тут доходность определяется рынком. Это к стати одна из причин остановки продаж недвижки сегодня. Тока плиз, не принимайте эту причину как единсвенную. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 22:59 |
|
Все в принципе так, только не говорил я о маректинговом периоде после определения РС.
Я вообще не говорил о процессе оценки и об оценщике, а лишь имел в виду, что чем больше срок между моментом, когда я решил начать продавать, и моментом, когда я продам по цене, соответствующей для данного рынка условиям РС (или как еще сказать? В общем наиболее вероятной в типичных условиях), тем ниже степень ликвидности. И все, собственно.
А ставку дисконта упомянул - так изначально тема-то с нее началась... |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 09:50 |
|
Если сравнивать 2 вар-та вложения денег - депозит и недвижка. То рискованно это все примерно одинаково. По банкам - риск как ликвидности ( и вы все об этом знаете), так и валюты вклада. По недвижке - риск ликвидности, снижения ст-ти и т.д. (Не берем землю тока в центре обл.центров и Киева.) |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 10:26 |
|
| irenka писал(а): |
| Если сравнивать 2 вар-та вложения денег - депозит и недвижка. То рискованно это все примерно одинаково. По банкам - риск как ликвидности ( и вы все об этом знаете), так и валюты вклада. По недвижке - риск ликвидности, снижения ст-ти и т.д. (Не берем землю тока в центре обл.центров и Киева.) |
Позвольте с Вами не согласиться.
Вы исходите из не нормальной не соответствующей понятию "рыночная" ситуации, конкретной, порой противоречащей Законам, ситуации, я о банках. А вдруг "утюг упадет"?
Я же исходил из нормальной рыночной ситуации.
Другое дело риск по ЗУ на данный момент можкт быть меньше в силу проблем с без рисковой по банкам |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 11:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Я же исходил из нормальной рыночной ситуации. |
Рыночная ситуация она и в Африке рыночная. Что вы вкладываете в понятие"нормальная"???? Мы обсуждаем Ск и риски на сегодняшний день. Накукуй всем 2007 год нужен? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 11:52 |
|
| irenka писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Я же исходил из нормальной рыночной ситуации. |
Рыночная ситуация она и в Африке рыночная. Что вы вкладываете в понятие"нормальная"???? Мы обсуждаем Ск и риски на сегодняшний день. Накукуй всем 2007 год нужен? |
На счет Африк + 100000.
Дык и я про Ск и наличие риска ликвидности на сегодня, а не про величину этого риска и в итоге Ск.
Или кто то готов подтвердить, что риск ликвидности для ЗУ сегодня в принципе отсутствует?
Там ранее коллега N.D.писал. Активы есть "высоко ликвидные, средне ликвидные, слабо ликвидные и не ликвидные" отсюда и риски. И какое отношение сегодняшняя ситуация в экономике к этим определениям. Размер риска (во всех вариантах ликвидности), ДА. Но не наличие или отсутствие такового. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 12:05 |
|
Отсюда делаем вывод - в стране дефицитище денег (налички). У всех они в чем-либо - в товаре, в недвижимости, в долгах, на замороженных депозитах, при этом кредитов наличкой не выдают.
Т.е. величина компенсации риска ликвидности д.б. максимальной в оценке какой-бы то ни было недвижки. А эт по моему - 5%? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 12:24 |
|
Уважаемая irenka
Причем тут экономическая ситуация к риску ликвидности?
Экономика влияет на все риски, в том числе и на без рисковую (см. динамику изменения банковских ставок) тут вопрос размера, да. Надо анализировать. Риск же ликвидности присущ каждому активу и по каждому конкретному объекту (группе) он свой.
Например, пиво продается быстрее чем коньяк, но пиво дешевле, а коньяк дороже. У пива риск ликвидности ниже за то оборачиваемость выше и цена (масштабность) ниже. У коньяка на оборот. Тут анализировать надо. В итоге Ск для обоих может быть одинакова. НО риски ликвидности у них явно разные. Так я о них.
Ну как еще....
Что касается размера Ну не знаю. Нормального расчета я не встречал. Как правило из опыта и "стеля" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:37 |
|
Коллеги, еще один вопрос по теме:
в ФГИ при здаче работы столкнулся с такой дилемой, сказали что при расчете ставки дисконтирования необходимо вычитать налог на прибыль, грубо: безрисковая - 20%, налог на прибыль - 25%, безрисковая с учетом налога на прибыль - 15%.
Откуда ноги растут и как противостоять? |
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:41 |
|
ноги от туда, что доход от депозита для юр.лиц облагается налогом на прибыль. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:45 |
|
Тогда почему ставки по депозитам для юридических лиц меньше чем для юридических? Понятно, что разные риски, но при чем здесь налог на прибыль? Доход физ лиц также облагается налогами. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:50 |
|
| Андрей писал(а): |
| для юридических лиц меньше чем для юридических |
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
