Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Корректировка на объем емкостей нефтебазы Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 08:32 У меня получилось 200-300$. Спасибо за инфу, сейчас посмотрю. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 15:09 ViktoriyaR Разрешите замечание? На первой диаграмме мат.модель выбрана неверно. Хотя бы посмотрите на значение R^2. Нужно брать полином - 2. Тогда R^2 = 0,767, что более приемлемо. Вторую диаграмму, тогда тоже нужно привести к удельному значению бакс/м.куб. Вырисовывается совсем уж идеальная картина. Кстати, почему в первом случае цены с НДС, а во втором - без НДС? С третьей таблицей схожая ситуация. Но! Без учета месторасположения и техсостояния. Такие прогнозы ничего не стоят. Уж, извините. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 15:14 да, имело бы смысл уравнять их по местоположению и прочим характеристикам, а потом уже строить график. масштаб (объем) на стоимость может влияет только сроком экспозиции? как-то так подвязать? но инфы по экспозиции и подавно нет. ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 15:58 Андрей Яворский писал(а): Нужно брать полином полином не всегда корректно использовать. если необходима экстраполяция - полином не подойдет. что касается местоположения и техсостояния. вас смущает, что расположены в разных регионах? если пообщаетсь с операторами рынка, то они скажут, что стоимость нефтебазы так же как и азс зависит от класса. и если АЗС дает в среднем реализацию 7 кубиков и с менеджментом все в порядке, то расположена она в Луганской обл., или в другой неважно - стоимость их будет примерно одинаковой. а данные, которые выложены были - так это в помощь оценщику, а не научная статья. главное побольше исходной информации, а правильно ее проанализировать - так на то мы и оценщики! по поводу техсостояния. если нефтебазы одного класса, то самое большое отличие будет в действующей или недействующей. если действующая, то значит емкости все в рабочем состоянии. а что в операторской сделан евроремонт, так с точки зрения получения дохода это никак не влияет, т.к. доходообразующие - это емкостной парк и наличие действующей ж/д ветки. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 16:07 ViktoriyaR писал(а): полином не всегда корректно использовать. если необходима экстраполяция - полином не подойдет. Если мешать все вкучу, как сделано у Вас, то... зачем нужен вообще такой анализ с 50% достоверностью? Полином отлично ляжет, если ViktoriyaR писал(а): побольше исходной информации, а правильно ее проанализировать А для экстраполяции, уж извините, маловато аналогов. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 16:55 Андрей! Мы с Вами тут заспорили немножко не туда. Эта ветка не по статобработке выборки, а как приментить сравнительный для нефтебаз. дело в том, что если Вы сталкивались с оценкой азс и нефтебаз, то наверняка, согласитесь со мной, что аналогов по таким объектам по всей Украине наберется максимум 10-15 в год. если объект ликвидный, то продается он между игроками рынка без всяких публичных оферт. а нам (оценщикам) достается вот то, что есть в выборке. так что я с удовольствием бы составила выборку гораздо больше, дак не выдумаешь же аналогов! так если и применять сравнительный, то приходится исходить из того что есть. вопрос в другом, что одним из способов определения поправки на отличие в емкостном парке, можно попытаться построить соотвествующую зависимость. а как Вы по другому учтете разницу в емкостном парке?! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:08 Коллеги А как по вашему потенциальный покупатель через сравнение подсчитывает стоимость желаемой покупки "по таким объектам (которых) по всей Украине наберется максимум 10-15"? Наверное "Полином" применяет, или графики строить Коллеги, опуститесь на землю и влезьте в шкуру собственника и покупателя. Они даже к оценщику не обратятся. Пройдутся по предложениям в СМИ. Выберут по объему подходящий аналог. Поделят одно на другое прикинут (+) на торг и вперед. Грубо. ДА! Но реально. Если честно, все это для науки но не для практики. Правда жизни такова. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:34 rudge абсолютна с Вами согласна! операторы рынка считают такие объекты по доходу. для принятия решения о покупке азс им надо знать какой т.к. "пролив", чьего производство колонки. и все, они для себя решили сколько готовы за нее заплатить. просто, в самом деле, банки полюбляют сравнительный и тут начинается самое веселый раздел отчета об оценке. нас как-то банк просил, ну хотя-бы информационно, дать сравниловку для действующего современного трц с кинотеатром и катком. можете себе представить скоко можно было найти аналогов! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:42 ViktoriyaR писал(а): rudge абсолютна с Вами согласна! операторы рынка считают такие объекты по доходу. для принятия решения о покупке азс им надо знать какой т.к. "пролив", чьего производство колонки. и все, они для себя решили сколько готовы за нее заплатить. просто, в самом деле, банки полюбляют сравнительный и тут начинается самое веселый раздел отчета об оценке. нас как-то банк просил, ну хотя-бы информационно, дать сравниловку для действующего современного трц с кинотеатром и катком. можете себе представить скоко можно было найти аналогов! Так есть же что то. Взять для банка эти что то просчитать и сказать, что в силу больших различий расчет имеет справочный характер. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:53 наш департамент аналитики ведет базы по недвижке. проблема в том, что современные ТРЦ (площадью от 30 тыс. квадратов), построенные в последние 2 года, как недвижка (продажа сети не считается) не продавались. пару бизнесцентров в Украине продадись и по ним есть инфа, а с ТРЦ проблем. ну не будешь их же сравнивать с дискаунтерами или супермаркетами отличающихся очень по площади и конструктивному решению. даже если закрыть галза и что-то натянуть сравнив с обычными магазинами, то как сравнительный применить к каткам и кинотеатрами?! современными, а не совковыми, которые лучше снести, чем что-то путнее из них сделать (в смысле экномической целесообразности). Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 18:01 ViktoriyaR писал(а): что касается местоположения и техсостояния. вас смущает, что расположены в разных регионах? если пообщаетсь с операторами рынка, то они скажут, что стоимость нефтебазы так же как и азс зависит от класса. и если АЗС дает в среднем реализацию 7 кубиков и с менеджментом все в порядке, то расположена она в Луганской обл., или в другой неважно - стоимость их будет примерно одинаковой. Может, поможет - у Чирковой в "Бизнесе по аналогии" есть даже описание мультипликаторов (правда, для бизнеса), основанных не на економических, а на физических параметрах для специфических объектов (площадь/объем хранения, размер запасов и т.д.). + там же много, насколько я помню, о разумных корректировках мультипликаторов. ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 18:18 Grey Horse, щас глянула эту книгу. там все-таки все изложено сквозь призму бизнеса и цветных бумаг. а так книга путевая, лично мне нравится. просто есть категории объектов недвижки, к которым сравнительный не применишь красиво и обоснованно, как ни крути! Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 18:31 Извините, что продолжу "свое-наше" ViktoriyaR писал(а): м не всегда корректно использовать. если необходима экстраполяция - полином не подойдет. Андрей Яворский писал(а): А для экстраполяции, уж извините, маловато аналогов. Ехал и думал: а нафига вообще в данном случае экстраполяция? Мы же не заинтервальные значения хотим узнать? rudge писал(а): Выберут по объему подходящий аналог. Поделят одно на другое прикинут (+) на торг и вперед. Грубо. ДА! Но реально. Да - нереально! Рядом с Киевом нефтебаза одного объема (класса) будет стоить одни деньги. А в Луганской области - другие. И не только потому, что стоимость земли разная. В Луганской области есть Лисичанский НПЗ, наличие, которого "убило" многие нефтебазы. А в Киевской области такого нет. Так, что с этой точки зрения - несостоятельно. Т.е. если хотим узнать зависимость на масштаб, то нужно очиститься от прочих факторов. Сергей! rudge писал(а): А как по вашему потенциальный покупатель через сравнение подсчитывает стоимость желаемой покупки "по таким объектам (которых) по всей Украине наберется максимум 10-15"? А как продавец подсчитывает? А почему есть зависимость? И явно не прямолинейная? Несостоятельно. ViktoriyaR писал(а): операторы рынка считают такие объекты по доходу Но! Мы говорим о сравнительном подходе - раз! Нефтебаза - специмущество, которое не может быть использовано в других целях. Значит бизнес основанный на имуществе нефтебазы неразрывно с ней связан. Т.е. связь между ДП и СП очень тесная. Но здесь большую роль играют разные "отягощения": наличие недоходной недвижимости, излишние сооружения и пр. За класс и техсостояние я уже молчу. ДП и СП при оценке таких объектов, на мой взгляд, могут лишь подтвердить диапазон, в который попадет оценщик при ЗП. И начинать нужно именно с ЗП, а потом смотреть, что дают ДП и СП. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу ViktoriyaR Возраст: 50 Сообщения: 148 Добавлено: Пт, 26 Июн 2009 13:39 Андрей Яворский, считаю, что основным критерием для выбора уравнения зависимости служит максимальное значение коэффициента детерминации (остатки для упрощения не трогаю), которое должно быть больше 0,5-0,6. а будет это полином или нет, смотря какая зависимость. в случае, если параметр объекта оценки находится за пределами диапазона значений объектов сравнения, полином может значительно искажать такую зависимость. поэтому полиномом в таком случае предпочитаю не пользоваться. что касается затратника при оценке нефтебаз, то из опыта довольно часто получается значительная разница между ним и СП и ДП (права на землю, прибыль подрядчика, естественно учитываются), т.к. невозможно подтвердить официальными данными все неофициальные платежи (а они немалые), связанные с получением разрешений и т.д. (рынок-то достаточно закрытый). поэтому такие объекты надо пытаться сичтать по-возможности всеми подходами, но а при согласовании уже пытаться учесть все факторы. на мой взгляд, тут нельзя сказать что только какой-то один подход единственно верный. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пт, 26 Июн 2009 20:58 ViktoriyaR Вы путаете коэф. детерминации при решении задач с помощью регрессии R^2. С действительностью мат.модели R^2. Давайте сделаем так: я уже поработал с Вашими таблицами. Пожалуйста, и Вы с ними поработайте. А так... глухой разговор получается. Тем более если мы хотим достичь истины и помочь не только себе , но и другим оценщикам. ViktoriyaR писал(а): что касается затратника при оценке нефтебаз, то из опыта довольно часто получается значительная разница между ним и СП и ДП (права на землю, прибыль подрядчика, естественно учитываются), т.к. невозможно подтвердить официальными данными все неофициальные платежи (а они немалые), связанные с получением разрешений и т.д. (рынок-то достаточно закрытый). поэтому такие объекты надо пытаться сичтать по-возможности всеми подходами, но а при согласовании уже пытаться учесть все факторы. на мой взгляд, тут нельзя сказать что только какой-то один подход единственно верный. У меня опыт малый - 3 штуки. Причины писал. Интересно мнение "луганчан"? Последняя информация, на сегодня, - перевалочные базы (нефтебазы) в Луг.области исчезли за ненадобностью, как имущество приносящее доход. Добавлено спустя 9 минут 36 секунд: Тьфу! Как обычно забыл! Для определения РС по техпараметрам, главное назначить интервал. Если он открытый, то это есть погано. Без граничных значений исследование теряет смысл. Т.е. интерполяция должна быть. А вот при прогнозировании доходов, полином зачастую незаменим, но могут быть и тригонометрические функции, экстраполяция - во всей красе. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме