| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 14:12 |
  |
Привет! Попросили меня в порядке благотворительности оценить помещение, принадлежащее ФКМ Подольского р-на и арендуемое под музей (Музей Одной улицы, Андреевский 2в, будете гулять- зайдите, музей интересный). Ясное дело, недвижимость там золотая, и если им влупят арендную плату на полную, никакой спонсор не потянет, не то что выручка от билетов. Посему прошу помочь культурному заведению идеями по снижению оценочной стоимости.  |
|
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 16:32 |
|
ну мы, во-первых, считали в подобном случае как памятник аритектуры недвижку - а там есть ряд ограничений по эксплуатации - например, нельзя менять внешний вид, согласования на ремонты и т.п. таким образом выходим на что - на спецнедвижку и затратку соответственно.
даже если считать доходом или аналогами - эти все ограничения знатно снижают привлекательность объекта. |
|
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 17:43 |
|
Да только не надо забывать, что при оценке памятников архитектуры применив ряд обязательных коэффициентов при расчете восстановительной стоимости (привожу во вложение к сообщению). Результат затратным подходом возрастет в несколько раз и довольно приблизиться к реальным рыночным ценам. Так что здесь необходимо больше обратить внимание на закон про аренду, который позволят установить 0,8 до 20% арендной платы в зависимости от вида деятельности.
А вот посетить этот музей очень даже не плохая. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Постанова КМУ_ Про затвердження Методики грошової оцінки пам'яток_№ 1447 від 26.09.2002.rar |
| Размер файла: |
47.6 Kб |
| Скачан: |
10 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна___ вiд 04_10_1995 № 786.zip |
| Размер файла: |
18.99 Kб |
| Скачан: |
10 раз |
|
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 17:56 |
|
вот и я хотел упомянуть про всякие там коэффициенты сохранности и тому подобное...
а как поменьше сделать не знаю... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 18:02 |
|
| Цитата: |
| а как поменьше сделать не знаю... |
Собственно о чем это ты? При расчете восстановительной стоимости помещения мы рассчитываем восстановительную стоимость всего здания с учетом всех коэффициентов на памятники архитектуры а затем определяем стоимость одно помещения. Или ты не это имел веду? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 18:26 |
|
я про стоимость ваще, а не про помещение....
просто действительно
| Цитата: |
| недвижимость там золотая |
мне нравится ненавязчивость рекламы музея 
| Цитата: |
| музей (Музей Одной улицы, Андреевский 2в, будете гулять- зайдите, музей интересный). |
но что есть то есть - если там НЭИ принять похуже - то это уже и не НЭИ...разве что правильно сказала Заноза
| Цитата: |
| есть ряд ограничений по эксплуатации |
и
| Цитата: |
| эти все ограничения значительно снижают привлекательность объекта |
ну и Богдан "добил":
| Цитата: |
| Так что здесь необходимо больше обратить внимание на закон про аренду, который позволят установить 0,8 до 20% арендной платы в зависимости от вида деятельности |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 22 Май 2006 18:09 |
|
Если НЭИ применять- то там надо делать ресторан. Но по закону о музеях музей тоже выселить нельзя бес предоставления аналогичного помещения. Можно ли считать помещение специализированной недвижимостью, если с одной строны, это жилой дом, на первом этаже раньше было ПТУ а потом перестроили под музей, а с другой стороны, кажется, специально под музей и проектировали- 3 зала и 3 кабинета. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Май 2006 08:45 |
|
можно, оно же уникальное (раз оно памятник) - много ли продается памятников? а сдается в аренду? (кста, а не попадает ли это под специальность 1.6?) |
|
|
|
|
|
Дворник
Возраст: 52
Сообщения: 117
Откуда: городишко
|
| Добавлено:
Вт, 23 Май 2006 13:29 |
|
Маленькие советы как оценщику Бороде не парится по снижению стоимости, тем более забесплатно
Если я правильно понял помещение относится к коммунальной собственности, соответственно
| Цитата: |
| Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна___ вiд 04_10_1995 № 786.zip |
на него не распостраняется т.к. методику расчета для ком майна утверждают відповідні ради (хотя могут быть полными копиями Кабминовской методики.
Если все же копия, то арендная ставка (от оценочной) 5% - заклади культуры .
Если этот музей работае на бюджетной основе , то вообще 1 гривна в год.
Если ничто это не катит но майно все же коммунальное можно скромно посоветовать той же мыськой или какой там раде раз они так сильно болеют за культуру принять решение о снижении ар.ставки или предоставлении льготы по ар плате, тем более что такие полномочия у них есть согласно ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" |
_________________
Главное, не то где мы находимся, а то к чему стремимся |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Май 2006 13:50 |
|
примечание - если 1 грн. то оценка все равно делается для страховки. тогда считается только затраткой, по-моему. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 23 Май 2006 14:50 |
|
Правильные советы дает товарищ Дворник
Не с того конца арендаторы начинают смотреть на проблему, если в возможностях оценщика «скорректировать» стоимость +/- 20% (ну может и больше ), а если «поиграться» арендными ставками из нормативной сетки методик то можно выиграть разы а иногда и десятки разов а уж если воспользоваться некоторыми пільгами то ваще…
p/s/ подольский район говоришь? ну ну, чужой хлеб товарищ Борода отбираешь?  |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 24 Май 2006 15:29 |
|
Чужой хлеб не отбираю.
Что касается райсовета- так там сейчас бардак, они еще 3 месяца будут портфели делить и год бабло отбивать потраченное на выборы.
Поэтому вопрос решается как обычно, т.е. чиновниками. А им нужны аргументы. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 25 Май 2006 10:42 |
|
| Борода писал(а): |
Чужой хлеб не отбираю.
|
Ну я надеюсь ты понял что это шутка.
| Борода писал(а): |
Что касается райсовета- так там сейчас бардак, они еще 3 месяца будут портфели делить и год бабло отбивать потраченное на выборы.
Поэтому вопрос решается как обычно, т.е. чиновниками. А им нужны аргументы. |
А вот это истинная правда. |
|
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 25 Май 2006 13:25 |
|
Можно вставить свои пять копеек? из опыта оценки памяток, и опыта работы с фондом (часто я их оцениваю (памятки).
Если оцениваем здание полностью - только затратка (аналогов нет).
Если оцениваем в здании помещение - затратка обяательно, добавляется доходный и аналогов. Но доходный и аналогов корректируем на интегральный к-т ценности.
Мы делали и так. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 26 Май 2006 08:51 |
|
Позвольте, уважаемая Мариночка, с Вами не согласиться. Особенно в первой части Вашего предложения. Выходит, что помещения у Вас сдаются и продаются (используете доходный и сравнительный подход), а здания целиком не продаются и не сдаются в аренду (все, конечно, зависит от рынка). Скажите пожалуйста, чем отличается нежилое здание-памятник от непамятника. В функциональном плане ничем. Единствееное ограничение-необходимость узаканивания каждого действия с охранными ведомствами ( с учетом нашей системы-заплати и твори, что душа пожелает, только фасад не трогай) да внесения в определенный период обязательных платежей. Учтите это в корректировках и все. Одно время тоже подвалили по фонду как здания-памятники целиком, так и встроенные помещения, при чев, в большинстве своем требующие капремонта или реконструкции вообще. Никогда затратку не использовал, разве что как элемент определения необходимых затрат на ремонт, не более. Благо, у нас в Киеве хватает аналогов на любой вкус, лишьбы они подходили под представления фондов о рыночной стоимости недвижимости (почему-то она отличается от реальной в 2-4 раза в зависимости от места положения объекта).
По поводу добавки в стоимости: применяю только в том случае, если объект реально придает дополнительный имодж или статус владельцу или арендатору (например отдельное здание, связаннное с жизнью известного человека, на обособленном земельном участке, индивидуальный для окружения, когда с гордостью можно сказать: да у меня ж домик в котором...), а если типичный памятник, которых у нас в Киеве в центральной части города или на Подоле через один а то и вообще вряд-не ипользую эти коэффициенты вообще, в фонде поспорил пару раз-согласились, что бывает очень редко.
Это мое мнение. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
