| Автор |
Сообщение |
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
 Добавлено:
Сб, 04 Июл 2009 22:59 |
  |
| КовАл писал(а): |
| т.е. стоимости ликвидации. |
КовАл, попробую объяснить свою позицию. Согласно НС №1 п. 19 ст-ть ликвидации относится к нерыночным видам ст-ти. Значит, требуется соответствующее обоснование.
Также в НЭИ необходимо расчетами показать, что именно ликвидация дает максимальную ст-ть (рассуждения, что просто нет аналогов на рынке, как по мне, не очень убедительно).
Потом если мы считаем ст-ть ликвидации, то мы утверждаем, что объект исчерпал свою полезность. И вот тут возникает вопрос, а согласен ли собственник с такой судьбой объекта приватизации? Насколько я знаю, как правило, если объект в самом деле «дрова», то уже в процессе приватизации и подготовки документов для оценщика составляется акт соответствующей комиссией о том, что объект подлежит ликвидации и тогда формулируется ему задача оценить под разборку. По крайней мере, наше РО ФГИУ делает так.
Допустим, мы в оценке сказали что НЭИ – ликвидация, а покупатель после приобретения взял и отремонтировал объект и стал его эксплуатировать. Не смущает?
Случай из жизни. Одни коллеги для приватизации по просьбе заказчика искали способ минимизации стоимости выкупа и придумали оценить его под разборку. Естественно, после выкупа объект никто разбирать не собирался и благополучно эксплуатировали. Конец истории – уже год этот оценщик ходит в прокуратуру и доказывает, что это было НЭИ. |
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 04 Июл 2009 23:48 |
|
| ViktoriyaR писал(а): |
| Допустим, мы в оценке сказали что НЭИ – ликвидация, а покупатель после приобретения взял и отремонтировал объект и стал его эксплуатировать. Не смущает? |
С точки зрения голой теории (и если отвлечься от приватизации гос. майна) - не смущает. Покупатель не обязан после покупки использовать объект в режиме ЛНЭИ.
Пример (может, несколько утрированный): Вы оцениваете рыночную стоимость неиспользуемого помещения, анализируете ЛНЭИ и приходите к выводу, что лучшее использование - под офис. С этих позиций и определяете рыночную стоимость. Некий конкретный покупатель по Вашей цене его приобретает и... начинает использовать как склад для канцтоваров, которыми он рядом торгует. Ну нужен ему, данному конкретному покупателю, тут склад площадью 85 кв.м. В чем криминал?
| ViktoriyaR писал(а): |
| ...уже год этот оценщик ходит в прокуратуру и доказывает, что это было НЭИ. |
Трудно судить, не зная реальных обстоятельств.
Может, и к лучшему - опыта наберется (ведь уже год прошел, а все еще сам ходит!), в следующий раз 10 раз подумает, что можно делать; а если делать, то как это максимально обосновать и защитить Отчет, себя и заказчика. И не надо нарушать нормативную базу, особенно применительно к гос. майну.
Может быть и другой вариант - оценщик заранее обсудил с потенциальным покупателем гонорар за работу с учетом компенсации времени и нервов, теряемых на походы в прокуратуру...
Не судите, да не судимы будете, конечно, но оба варианта абсолютно жизненные! Тут каждый решает сам для себя и поступает в меру своей распущенности.
P.S. Ничего личного, и в мыслях не было никого обидеть! Ежели чего - заранее приношу извинения за необоснованно высказанные обвинения! |
|
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 00:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| и если отвлечься от приватизации гос. майна |
в том то и дело! приватизации.
| Grey Horse писал(а): |
| лучшее использование - под офис |
| Grey Horse писал(а): |
| В чем криминал? |
криминала тут нет в самом деле.
я к тому, что очень взвешенно надо делать выводы о том ликвидировать объект или нет в оценке при приватизации.
| Grey Horse писал(а): |
| в мыслях не было никого обидеть! |
Вы очень корректно высказываетесь, так что никаких обид.  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 00:30 |
|
| ViktoriyaR писал(а): |
| очень взвешенно надо делать выводы о том ликвидировать объект или нет в оценке при приватизации. |
В том-то и дело. Очень специфический это собственник - государство. Поэтому - ни шагу в сторону от того, что написано про оценку гос. майна. Издал Фонд приказ, что в этом полугодии для оценки его имущества ставка дисконта должна равняться номеру такого-то Постановления КМ - под козырек, и выполнять. Спорить с тем, что уже написано и опубликовано для гос. майна в плане методологии - создавать себе проблемы с правоохранительными органами.
И Фонд (государство) - в своем праве. Майно - его; если он (оно) решил(о), что это майно нужно оценивать именно так, не взирая на многолетний мировой опыт и МСО - что же, спорить нет смысла. Рынок в конце концов расставит все по метам, хотя и не сразу.
Другое дело, что по конкретным работам может появиться возможность подсказать представителям Фонда, как приказ или другую бумагу написать логичнее, безопаснее и непртиворечивее. Или потенциальному заинтересованному покупателю подсказать нормативно (и методологически) более правильный путь... Но все равно это должен собственник майна (заказчик) изложить доходчиво в документе, поставить подпись и печать. Если такой вариант удался - оценщику проще и безопаснее; если нет - см. п.1. В общем, нужно чтить Уголовный Кодекс.
Очень важно, на мой взгляд, "зарываясь" в работу для Фонда, не забыть, как на самом деле оценка выполняется правильно... для вторичного рынка. Даже не по НС, а приближенно к пониманию этого процесса МСО. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 07:38 |
|
Практически во всём +1 к Grey Horse
| ViktoriyaR писал(а): |
| Одни коллеги для приватизации по просьбе заказчика искали способ минимизации стоимости выкупа и придумали оценить его под разборку. |
тут ключевые слова "искали способ минимизации"... если бы он искал способ определить реальную рыночную стоимость, то, возможно, и не пришел бы к выводу
| ViktoriyaR писал(а): |
| ...оценить его под разборку. |
Я, тоже никого не осуждаю, просто говорю, что методология не виновата, что её используют не верно. |
|
|
 |
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 22:00 |
|
Для справки. Если оценивать по просьбе трудящихся под разборку, то надо трудящегося предупредить, что после этого регистрации в БТИ может и не быть и сессию сельского (городского) совета при выкупе земли под недвижкой можно не пройти, т.к. нет недвижимости! |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 04:42 |
|
| КовАл писал(а): |
| ViktoriyaR писал(а): |
цель оценки -для приватизации. и если в приказе на приватизацию не указано, что объект оценивается под разборку, в качестве базы использовать стоимость ликвидации я бы не стала. тут так же надо смотреть на вид стоимости в договоре на оценку.
еще необходимо знать как в дальнейшем покупатель планирует использовать этот объект. если как объект недвижимости, тогда цель под разборку не подойдет, т.к. землю ему потом под такой объект не отведут. |
ViktoriyaR, видите ли, речь и не идет о смене базы оценки, речь идет о МЕТОДЕ определения РЫНОЧНОЙ стоимости, как базы оценки. Т.е. никто БАЗУ оценки и не меняет, она, как была рыночной, так и остается рыночной, другое дело, что рыночная стоимость может быть равна сумме
| Н.С.№1 п. 24 писал(а): |
| валових доходів, які очікується отримати від реалізації об'єкта оцінки як єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних витрат, пов'язаних з такою ліквідацією. |
т.е. стоимости ликвидации. |
так вот речь о том и вела ViktoriyaR, что мы должны знать КАК и ДЛЯ ЧЕГО продается объект приватизации, вот о примерно таком случае из жизни говорила ВикторияР:
приватизировался недострой, я оценил его по затратке (УПВС) вышло 250тыс грн. (точно не помню - примерно), потом оценил как стройматериалы после разборки, вышло 35тыс.грн., решил что за 250тыс. этот недострой никому не нужен (фундамент 9-тиэтажного дома ), решил что проще разобрать, и поэтому честно в выводах написал 35 тыс.... фонд завернул по причине того что объект продается с условием ДОСТРОЙКИ объекта, а не его ликвидации, поэтому ценить его как недостроенный дом, а не как фундаментные блоки на продажу, ну я покрутил расчет и "снял" еще тыс.20.. итог 230тыс и не проданный объект....
т.е. мы просто обязаны знать КАКОЕ именно предполагается дальнейшее использование объекта!!!!!!!!!! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 11:11 |
|
В случае выполнения оценки для приватизации надо смотреть в решение органа приватизации или решение местной Рады, там всегда пишут способ дальнейшего использования или формулировку: "способ дальнейшего использования определяет покупатель после согласования с органом местного самоуправления". Решение о приватизации под разборку чаще всего принимают при наличии заключения технической экспертизы о признании здания аварийным и таким, что восстановлению не подлежит. Если экспертизу оплатить некому, то такое решение может быть принято на основании акта, составленного комиссией, которая создается из специалистов горсовета и депутатов. Это из практики нашего города.
Для ОНБ в договоре на оценку Фонд всегда прописывает однозначно - под разборку или под достройку. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 12:03 |
|
Уважаемые коллеги
| Grey Horse писал(а): |
| Пример (может, несколько утрированный): Вы оцениваете рыночную стоимость неиспользуемого помещения, анализируете ЛНЭИ и приходите к выводу, что лучшее использование - под офис. С этих позиций и определяете рыночную стоимость. Некий конкретный покупатель по Вашей цене его приобретает и... начинает использовать как склад для канцтоваров, которыми он рядом торгует. Ну нужен ему, данному конкретному покупателю, тут склад площадью 85 кв.м. В чем криминал? |
и далее
| ViktoriyaR писал(а): |
| криминала тут нет в самом деле. |
Если это офис по титулу помещения, то его, на законных основаниях, запрещено использовать под склад. Требования, например по пож безопасности, разные (см. ДБН)
В ЛНЕИ есть пункт - юридически дозволено, его надо блюсти
А если нет, то
| ViktoriyaR писал(а): |
| ...уже год этот оценщик ходит в прокуратуру и доказывает, что это было НЭИ. |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 14:06 |
|
Ну, а это уже экстраутрирование.
Если принципиально исходить из невозможности смены функционального назначения недвижимости, зачем тогда вообще анализировать ЛНЭИ по признаку юридической дозволенности? Лишняя трата сил и бессмысленное с точки зрения конечного результата занятие.
Если же из этого не исходить принципиально, то
а). надо-таки проанализировать юридическую возможность (а потом и физическую и т.д.) смены функционального назначения (что возможно сплошь и рядом) и
б). любой из подходов - при необходимости - позволяет адекватно провести корректировку на необходимые затраты первоначальные (если они существенны).
И нет смысла ломать копья. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 14:48 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Ну, а это уже экстраутрирование.
Если принципиально исходить из невозможности смены функционального назначения недвижимости, зачем тогда вообще анализировать ЛНЭИ по признаку юридической дозволенности? Лишняя трата сил и бессмысленное с точки зрения конечного результата занятие.
Если же из этого не исходить принципиально, то
а). надо-таки проанализировать юридическую возможность (а потом и физическую и т.д.) смены функционального назначения (что возможно сплошь и рядом) и
б). любой из подходов - при необходимости - позволяет адекватно провести корректировку на необходимые затраты первоначальные (если они существенны).
И нет смысла ломать копья. |
Вот алгоритм (а) это как раз и есть определение ЛНЭИ.
Что касается Вашего "....невозможности смены функционального назначения недвижимости" почему же и такое возможно НО.
1.Оценка проходит на конкретную дату и оценивается конкретный объект, а не виртуальный по домыслам оценщика.
2. Уж если так хочется то оценщик должен; проанализировать юридическую возможность изменения функции помещения, и получить документ, подложить в отчет, как правило это проект. (его стоимость думаю озвучивать не надо). И если такая возможность есть (по проекту) то просчитать, а если нет то пардон на кой парится.
И только так, а не по принципу "так где то там в таком же помещении ...."
3. Другое дело если оценивается например офис, а используется (сдается в аренду) как склад по соответствующей ставке. (почему то такой вариант никто не приводит как аргумент для определения ЛНЕИ) То вот тут то и документов (проект) не надо. Тут ЛНЕИ по функции офиаса ЮРИДИЧЕСКИ ДОЗВОЛЕНО. А то, что помещение не используется по ЛНЕИ это проблема собственника.
Если честно, я устал это объяснять и доказывать.
Вот пример.
У меня был гос. объект офис в котором организовали тренажерный зал (за гроші). Оценивал как офис и ФГИ доказал. Самое интересное, через год вернулись в тоже здание. Так там опять стал офис. Санстанция запретила.
В итоге мы оказались правы. (если бы не гос. то собственник еще и штраф заплатил бы).
А ваще это все было в другой ветке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 14:53 |
|
Grey Horse браво, очень лаконично!
Вы очередной участник, который пытается объяснить rudge что ЛНЕИ намного гибче и не настолько дискретно.
з.ы. вот где натурально копья ломались |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 15:10 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Grey Horse браво, очень лаконично!
Вы очередной участник, который пытается объяснить rudge что ЛНЕИ намного гибче и не настолько дискретно.
з.ы. вот где натурально копья ломались |
Вы коллега как всегда в своем амплуа.
Наверное у Вас в отчетах подшиты документы подкрепляющие Ваши домыслы и фантазии по ЛНЕИ. Хотелось бы увидеть.
Мало того, я не отрицаю применение анализа ЛНЕИ и по этому привел пример, когда применение ЛНЕИ без таких документов обосновано (склад в офисе) ибо такая фунция (офис) прописана как раз в документе который Вы подшиваете в отчет и называется он паспорт БТИ.
Да забыл, проект должен буть утвержден ГАСК-ом и местной Радой. Иначе это бумажка.
PS: Все это я понял в ходе реконструкции своего офиса. Он еще не введен де юре, а мне уже пишут страшилки из горисполкома, что я не законно его (частную собственность) эксплуатирую и грозят штрафом 10% от сметы. Так что, продолжай коллега.
Похоже как у Жванецкого, "Давайте спорить о вкусе устриц с теми кто их ел"
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 16:38 |
|
По-моему, разговор пошел по кругу. Главное, чтобы колея не слишком глубокая образовалась, как у Высоцкого.
Мы что обсуждаем? Каждый свои конкретные примеры из жизни? О которых собеседник даже не подозревает, что делает беседу еще более познавательной.
| rudge писал(а): |
| 2. Уж если так хочется то оценщик должен; проанализировать юридическую возможность изменения функции помещения... |
100%. См. мое сообщение от 06.07.09 в 15:06.
| rudge писал(а): |
| ...и получить документ, подложить в отчет, как правило это проект. |
То есть если документа у оценщика нету, то и альтернативное использование невозможно, и при оценке его никак не учесть? Странно...
| rudge писал(а): |
И только так, а не по принципу "так где то там в таком же помещении ...." |
Я так это понимаю, что сравнительной подход должен быть отвергнут как класс  ? Если отвергается корректное суждение по аналогии.
| rudge писал(а): |
| 3. Другое дело если оценивается например офис, а используется (сдается в аренду) как склад по соответствующей ставке. (почему то такой вариант никто не приводит как аргумент для определения ЛНЕИ) |
Ну... собственно, да... А в чем предмет спора? Я никоим образом не против.
| Grey Horse писал(а): |
| ...приходите к выводу, что лучшее использование - под офис. С этих позиций и определяете рыночную стоимость. Некий конкретный покупатель по Вашей цене его приобретает и... начинает использовать как склад... |
Да, но речь шла в беседе с ViktoriyaR о другом и в совершенно другом контексте! И подразумевалось, что ценить надо все-таки офис!
Резюме: каждый о своем... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
