| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 08:56 |
  |
Это по принципу, а если утюг ....
Hard_Pragmatic
+100 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 09:59 |
|
Так отдельно же не получается!
Получается: в принципе - можно! Но надо анализировать, что за каждой такой публикацией стоит. Это (субъективно) если честно и (объективно) если такое возможно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 10:11 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Так отдельно же не получается!
Получается: в принципе - можно! Но надо анализировать, что за каждой такой публикацией стоит. Это (субъективно) если честно и (объективно) если такое возможно. |
Знаете, если постоянно мониторить то "выкиды" из общей картины сразу же видно. Так что не так это и сложно коллега.
Хотя ошибки бывают. Их надо смывать ....... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 10:12 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Получается: в принципе - можно! Но надо анализировать, что за каждой такой публикацией стоит. |
+1
вот собственно и есть главный вывод!
а то мы сразу рубим с плеча – грубейшее, грубейшее  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 15:14 |
|
| rudge писал(а): |
| Знаете, если постоянно мониторить то "выкиды" из общей картины сразу же видно. |
Как можно постоянно мониторить общую картину по Регионалке (или областному и т.д.), если они продают что-то раз в полгода? Не верю в ценность общих тенденций, которые "проявляются" в результате этого.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а то мы сразу рубим с плеча – грубейшее, грубейшее |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 16:21 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Как можно постоянно мониторить общую картину по Регионалке (или областному и т.д.), если они продают что-то раз в полгода? Не верю в ценность общих тенденций, которые "проявляются" в результате этого. |
Ваще то Вы правы, на счет "...ценности общих тенденций, которые "проявляются" в результате ...."
Но пардон, другого то не дано.
Да и участник рынка, а не только оценщик, делает свои выводы не той же информации. Может только, то что оценщик, в силу профессии, более критично подходит к имеющейся информации.
Да ее мело, но она то есть. И почему ее не пользовать? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 17:03 |
|
Та ото ж.
Только я думаю, что участник рынка если и делает выводы на основании Фондовской информации, то только типа "ага, у Фонда такое можно купить за столько-то... Интересно!"
А использовать, конечно, хоть как-то, но надо (во всяком случае, желательно) - хотя бы для того, чтобы тебя же потом не тыкнули носом: "А вот есть такое, а вы этого не знаете, не проанализировали, не прокомментировали, не отразили" и т.д. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
dmitr
Возраст: 56
Сообщения: 15
Откуда: Луганская колония строгого режима
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июл 2009 02:39 |
|
Я согласен что на эту тему можно долго общаться, поэтому не хочу дальше разводить тут флуд.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
dmitr а так же про то, как в газетах появляются нужные объявления с «рыночными» данными.  |
Поэтому я и говорю что нельзя использовать базу ФОНДА о приватизации или аренде их объектов, т.к. она сформирована (как правило) по требованиям фонда (не меньше 600 грн) или стоимость подогнана "под заказ".
Особенно меня удивляют выводы работников фонда о стоимости объектов, которые расположены от них за 1000-чи км.
Как можно говорить о стоимости (низкая или высокая она) не зная рынка и особенностей региона (местности)? Говорят: "мы звонили в агентства".
В некоторых агентствах сидят полные идиоты (в прямом смысле слова). Спрашиваю: есть на продажу производственные помещения?
Отвечают: Да
Спрашиваю: Какие - площадь помещений, высота потолков, местоположение, наличие коммуникаций и их состояние, земля в аренде или выкуплена и тд.
В ответ: - полный 0
Они не знаю даже что продают
В лучшем случае знают примерно размеры зданий (длина, ширина +/- 50 м.)
В агенствах конечно можно и нужно брать информацию, но чтоб её использовать, надо еще и проехать самому посмотреть на предлагаемые аналоги и ИХ ОКРУЖЕНИЕ!!
А этого фонд не может делать сидя в Киеве, но рассуждать о том, что дорого или дешево - может. Иногда у меня возникает вопрос - а зачем мы вообще нужны? Если нам не доверяют, если за нас кто-то считает стоимость объектов (какая цена нормальная), а потом нам говорят сколько писать, чтоб небыло проблем.
Почему-то в заверениях нотариуса никто не сомневается, что он проверил личность, сверил документ с оригиналом и т.д. А вот Оценщикам верить нельзя получается. |
_________________
интересное |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июл 2009 08:30 |
|
| dmitr писал(а): |
| поэтому не хочу дальше разводить тут флуд |
сказал dmitr и начал его разводить  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 13:56 |
|
В нашей фирме разработали концепцию для оценки частей крыш и труб для размещения антенн, и вроде наш регион. Фонд ее принял. Вкратце основные мысли и идеи:
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: не может быть оценено полное право собственности, так как крыша является элементом здания и не может быть отчуждена как самостоятельный объект. Объектом оценки выступают имущественные права по использованию части крыши здания для размещения антенны и оборудования сотовой связи.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: для расчета арендной платы согласно действующему законодательству.
ВИД СТОИМОСТИ: так как часть крыши не может быть отчуждена, соответственно, в отношении части крыши не может определяться рыночная стоимость (ситуация не соответствует понятию рыночной стоимости). Однако может быть определена стоимость указанного выше имущественного права. При этом вид стоимости следует определить как ограниченная (частичная) рыночная стоимость (аренда участков крыш зданий под антенны и оборудование сотовой связи распространена, но существует ли рынок аренды со спросом и предложением?).
ПРИМЕНЯМЫЕ ПОДХОДЫ: сравнительный подход не может использоваться, так как не предполагается отчуждение объекта. Оценка указанного имущественного права базируется на принципах полезности, ожидания и замещения. Указанным принципам соответствуют доходный и затратный подходы.
АНАЛИЗ НЭИ: анализ наиболее эффективного использования части крыши не проводится, так как цель оценки однозначно определяет вариант использования – размещение антенны и оборудования сотовой связи.
Оценка имущественного права – права размещения антенны и оборудования сотовой связи на части крыши здания – комбинацией доходного и затратного подходов.
Максимальный уровень арендной платы, который может обеспечить объект оценки, определяется исходя из анализа его полезности. Так, у компании сотовой связи условно существует два возможных варианта устройства базовой станции сотовой связи:
1.Использование для установки антенны и оборудования базовой станции крыши существующего здания (или другого строения) на условиях аренды.
2.Приобретение земельного участка по рыночным ценам и строительство мачты для размещения антенны и установки оборудования на необходимой высоте.
Очевидно, что максимальный уровень арендной платы за часть крыши, при котором вариант аренды (1-й вариант) остается экономически эффективным для пользователя права, определяется из равенства текущей стоимости денежных потоков, которые возникают у компании сотовой связи в первом и втором случаях (во втором варианте минус реверсия земли и стоимости ликвидации мачты после истечения ее срока службы). Если принять определенные допущения и упрощения, то можно построить вменяемую модель для определения предельной арендной платы за часть крыши, в которой учитывается и рыночная стоимость земли, и стоимость строительства мачты на заданную высоту здания, и затраты на ее содержание.
Далее, Арендная плата = С части крыши * Н кап.
Норму капитализации для арендной платы, определяемой по упрощенной модели, принять на уровне соответствующей арендной ставки за использование недвижимого государственного имущества согласно «Методике расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества» (при оценке объектов государственной формы собственности). В этом случае арендная плата, определенная согласно действующему законодательству по результатам оценки, будет соответствовать предельному уровню экономически обоснованной арендной платы. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 15:18 |
|
| kink писал(а): |
.....ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: не может быть оценено полное право собственности, так как крыша является элементом здания и не может быть отчуждена как самостоятельный объект.
..... |
Коллега, по чему не может быть продана.
Я например, свою готов продать, если хорошо заплатите. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 15:37 |
|
много НО, потом отпишусь (если не забуду) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пт, 24 Июл 2009 16:16), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 16:01 |
|
| rudge писал(а): |
Коллега, по чему не может быть продана.
Я например, свою готов продать, если хорошо заплатите. |
последствия представляете? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 16:06 |
|
Я даже представляю на крыше бассейн и т.п.
Кто запрещал то продавать мою крышу?
Да, я передумал.
5000 баксов за квадрат оптом и без торга. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
slon_kharkov
Сообщения: 107
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 18:59 |
|
| kink писал(а): |
| В нашей фирме разработали концепцию для оценки частей крыш и труб для размещения антенн |
Сразу скажу, посчитать корректно стоимость крыши - задача практически не решаемая (или затраты на ее решение никогда не окупятся). Поэтому любой метод подсчета такой стоимости легко критиковать. Но описанный Вами критиковать легче, чем некоторые другие. Итак, по порядку:
1. Мнение о том, что крыша не может быть отчуждена т.к. является элементом здания не совсем корректно ведь подвал или другая часть здания может быть продана, почему крышу нельзя продать? (Хотя о таких сделках мне не известно)
2. Также если нет рынка продаж, но есть рынок аренды( А он существует – по городу сотни крыш с антеннами, на каждую договор аренды есть), то и рыночную стоимость посчитать можно. Плюс где в нормативно правовых актах по аренде вы увидели такой вид стоимости, как «ограниченная (частичная) рыночная» (что особенно удивительно зная что регионалка приняла отчет)
3. Насчет НЭИ. Стандарт обязывает Вас проанализировать принцип НЭИ. Ведь не факт, что такое использование – размещение антенны.
4.
| Цитата: |
| «Максимальный уровень арендной платы, который может обеспечить объект оценки, определяется исходя из анализа его полезности.» |
Почему нужно учитывать именно максимальный уровень? И не факт что собственник крыши именно под таким углом рассматривает размер арендной платы за неё.
5. Дальше. Мелкие вопросы: Каков срок службы мачты, и как на такое большой отрезок времени Вы прогнозируете денежные потоки и реверсию? Как Вы соотносите и рассчитываете Оцениваемую площадь на крыше и потенциальную площадь на башне (полезную площадь на которой можно разместить антенны)
6.
| Цитата: |
| «Норму капитализации для арендной платы, определяемой по упрощенной модели, принять на уровне соответствующей арендной ставки за использование недвижимого государственного имущества согласно «Методике расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества»» |
Надеюсь, у Вас не так в отчете написано. Плюс ставка капитализации для разных типов недвижимости не как не связана рыночными процессами с ставками из Методики.
На последок скажу, если бы я здесь описывал оценку крыш, нашлось бы вопросов еще больше. 
И еще, не слишком ли большая получается стоимость в итоге? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
