| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 10:47 |
  |
| Мэм писал(а): |
1. Должна существовать вероятность получения дохода от объекта, поэтому просчитали НЭИ (по стандартам МСО 2007 года это снова ЛНЭИ), для это помните в старых отчетах мы прописывали анализ НЭИ на одной странице (физ.возм, юр закон, экон целесообр, в результате НАИБОЛЬШАЯ стоимость) для начала переделываем отчет.
Принцип ЛНЭИ становится одним из центральных разделов ( в него включаем характерист. объекта, его местоположение, расстояние до..., конструк элем, проходимость, пешеходн. доступность , анализируем затраты на переоборудования помещения в магазин- при этом достаточно просто (если это надо то я по мере необходимости могу предложить как это делаю я) т.е. как положено по адекватной прибыльности по НСО №2.) |
Валентина Леонидовна, от Вас нужно все  . Из всех авторитетных оценщиокв - Вы самый открытый, отзывчивый и т.д.
Прагматик, кажись у нас появилась тяжелая артилерия в плане анализа ЛНЭИ 
Добавлено спустя 11 минут 57 секунд:
| rudge писал(а): |
Уважаемая Мєм
Прочитав Ваш пост возник вопрос.
Какова тогда разница между инвестиционной и рыночной стоимостью, особенно если учесть, что оценщик при определении РС это "зеркало" рынка? |
Я, онечно, не МЭМ, и работать мне еще и работать до такого статуса. Но попробую вставить 5 коп.
1. Как по мне, то самая первая разница - это отношение этих стоимостей к разным базам. Рыночная стоимость - рыночная база, инвестиционная стоимость - нерыночная база.
2. Рыночная стоимость отображает действия типичного субъекта рынка, а инвестиционная стоимость отображает действия определенного конкретного субъекта при определенных им условиях. Например, рынок определяет ставку дисконтирования на уровне 10%, а некий инвестор готов покупать объект под 12%. Так вот стоимость объекта, посчитанная по ставке 10 будет рыночной, а стоимость, посчитанная по ставке 12 будет инвестиционной для конкретного инвестора. Аналогично могут устанавливаться любые параметры, влияющие на стоимость (арендная плата, заполняемость, размер инвестиций и т.д.) и если они отличаются от рыночных, то стоимость, определенная на их основании будет инвестиционной для задавшего эти параметры лица и только для него.
Как мне кажеться, Вы постоянно связываете инвестиционную стоимость с необходимостью внесения дополнительных инвестиций. Если эти инвестиции продиктованы рынком и отвечают рыночным величинам, то такая стоимость будет рыночной, а не инвестиционной. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:28 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| да действительно каша получилась, сложно читать. |
в табличной форме есть эти данные у Лимитовского. для того, чтобы можно было сослаться на источник даю ссылку
http://www.finmanager.ru/teachers/document364_consult.shtml
цепляю сами коэффициенты |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Koeff_Limitovskiy.doc |
| Размер файла: |
193.5 Kб |
| Скачан: |
81 раз |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:35 |
|
Спасибо, теперь ждем от Мэм, применнеия всего этого на учебном примере "Кацапетовка" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:39 |
|
| Мэм писал(а): |
| 5% было принято на уровне междунарождной безрисковой ставки при этом номинальной, т.е. средняя безрисковая международная ставка по ГЦБ во всех странах колеблется от 3,49 -5%, поэтому КАЖДЫЙ из дополнительных рисков, возникающих при инвестировании денежных средств рассматривался на уровне безрисковой |
Уважаемая Валентина Леонидовна!
А есть какой-то общедоступный источник, где это популярно написано? А то уже много лет все мучаются вопросом  . |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:42 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| теперь ждем от Мэм, применнеия всего этого на учебном примере "Кацапетовка" |
я за! а то мы тоже используем эти коэффициенты, но результаты ж могут быть разные |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 13:10 |
|
| Серый писал(а): |
Я, онечно, не МЭМ, и работать мне еще и работать до такого статуса. Но попробую вставить 5 коп.
1. Как по мне, то самая первая разница - это отношение этих стоимостей к разным базам. Рыночная стоимость - рыночная база, инвестиционная стоимость - нерыночная база.
2. Рыночная стоимость отображает действия типичного субъекта рынка, а инвестиционная стоимость отображает действия определенного конкретного субъекта при определенных им условиях. Например, рынок определяет ставку дисконтирования на уровне 10%, а некий инвестор готов покупать объект под 12%. Так вот стоимость объекта, посчитанная по ставке 10 будет рыночной, а стоимость, посчитанная по ставке 12 будет инвестиционной для конкретного инвестора. Аналогично могут устанавливаться любые параметры, влияющие на стоимость (арендная плата, заполняемость, размер инвестиций и т.д.) и если они отличаются от рыночных, то стоимость, определенная на их основании будет инвестиционной для задавшего эти параметры лица и только для него. |
Благодарю за пояснения коллега. Хотя хотелось все таки услышать мнение уважаемой МЄМ
Ну да ладно. Теперь по сути.
Сразу же уточним, ведем речь о доходном подходе и доходной недвижимости как улучшении ЗУ. ЗУ не трогаем.
С п.1. согласен на все 100.
По п.2.
| Серый писал(а): |
| 2. Рыночная стоимость отображает действия типичного субъекта рынка,..... |
я понял субъекта - инвестора
Вообще то, я всегда считал, что РС отражает фактическое, если оно отвечает ЛНЕИ, состояние доходности на вложенные инвестиции. И как бы ни пыжился собственник-инвестор, он не может перебить рынок и максимум к чему могут привести
| Серый писал(а): |
| 2. .. действия типичного субъекта рынка,..... |
это получить ЧОД по ЛНЕИ. А достичь ЛНЕИ это не обязательно что то перестраивать. Тут и снижение затрат на содержание, и увеличение загрузки, и адекватная рынку ставка аренды, и без проблемные арендаторы, и. и. и. (это ответ на Ваше, смотрите ниже)
Дальнейшие Ваши доводы не оспариваю, ибо тут все правильно.
НО давайте посмотрим, почему у меня возник вопрос.
Есть рынок, на котором при ЛНЕИ, к которому стремятся большинство собственников доходной недвижимости, сложились ЧОД и РС (рыночная стоимость). Это исходные данные, которые дадут нам Ккапитализации (в Вашем варианте 10%)
Вопрос, почему я как оценщик который есть "зеркало" рынка должен определять Ккапитализации кумулятивным методом, путем учета рисков?
Ведь при определении РС мы не должны говорить сколько должен стоить объект оценки, мы же анализируя подтверждаем, что стоимость объекта и есть РС.
Для определения инвестиционной стоимости вопросов нет. Сравнивая Ккапитализации который сложился на рынке с Ккапитализации определенный кумулятивным методом я как инвестор буду принимать решение, куда вкладывать инвестиции в недвижимость или на депозит (например) как более доходный вариант на момент оценки. Но для РС???????
На это,
| Серый писал(а): |
| Как мне кажется, Вы постоянно связываете инвестиционную стоимость с необходимостью внесения дополнительных инвестиций. Если эти инвестиции продиктованы рынком и отвечают рыночным величинам, то такая стоимость будет рыночной, а не инвестиционной. |
ответ выше.
У Вас не правильное сложилось мнение коллега. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 13:29 |
|
| rudge писал(а): |
| с Ккапитализации определенный кумулятивным методом |
К сожалению, смешение понятий.
Методом суммирования определяется ставка дисконта. Которая может быть одной из составляющих ставки капитализации. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 13:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
| с Ккапитализации определенный кумулятивным методом |
К сожалению, смешение понятий.
Методом суммирования определяется ставка дисконта. Которая может быть одной из составляющих ставки капитализации. |
Я написал так как, к сожалению, большенство трактуют.
Только что из Фонда. Честно в шоке.
Во их логика. Почти дословно.
"У Вас к работе придраться не к чему. НО К=0,09 для офиса это мало. должно быть 0,15 - 0,18"
На вопрос, откуда? Ответ - "рекомендации".
Говорю, так РЫНОК ТО "СКАЗАЛ" что на сегодня 0,09.
Ответ. "А Вы кумулятивным посчитайте"
  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:03 |
|
Да... Знакомо... Остается только заниматься воспитанием и просвещением , и Фонда в том числе. Вот это задача для настоящего Человека - на годы! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:14 |
|
| Мэм писал(а): |
2. Метод кумулятивного построения применяется совершенно одинаковый что для дисконта ( подчеркиваю, есть дисконт i и ставка дисконта =1/(1+i) степень н) и ставки капитализации только с условием текущей стоимости аннуитета -, т.е ЧОД, і- постоянные величины и период получения дохода, владения собственностью практически стремится к бесконечности, тогда
Соб. оценки=С тек. ануит= (ЧОД * (1-1/(1+i) степень н)/і, при н стремящемуся к бесконечности 1/((1+i) степень н - стремится к 0, и тогда остается ЧОД/і, в данном случае получаем прямую капитализацию как частный случай не прямой при которой і=C капит
|
Уважаемый Grey Horse
Эт не я писал
Добавлено спустя 4 минуты 54 секунды:
Ну с ними просто.
Я предложил все их домыслы изложить в рецензии и ушел.
Вот как такой подход в умах коллег изменить. Ведь как мне сказали у нас всего трое или четверо при оценке доходной недвижки не считаю кумулятивным. Вот и получается это меньшенство выглядят белыми воронами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:31 |
|
Для Флай - с ФГИ работаю с 1996 года и использую в своих расчетах доказуемые источники и меняются люди в отделах и в ФГИ а работы сдаю всегда успешно и с жесточайшим правилом не спрашиваю из-какого окна прыгать,что бы сдать работу, а защищаю всегда свои работы и сдаю.....
Да мы тож защищаем работы, и конечно с окна не прыгаем, но к сожалению аргументы - ладно мы эту пропустим а в будущем, делайте как все и не выпендривайтесь, или нас учили не так, а в конспекте записано тото потому что на семинаре г-н _____ сказал что ставка должна быть в таких то пределах .... ситуация как в поговорке - метать бисер перед свиньями...
Я об этом говорю. Поэтому когда затрагивается вопрос о проф.подготовки и повышения квалификаций оценщиков, почему то никто не вспоминает о качестве подготовки специалистов ФГИУ, которые чтото слышат на семинарах. |
|
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:33 |
|
| rudge писал(а): |
| Эт не я писал |
И не я . Но, по сути, тут корректно изложен частный случай - переход от дисконтирования к прямой капитализации. Но все равно, кумулятивным определяем-то ставку дисконта, а от нее уже, при соблюдении ряда условий (корректных и обоснованных), можем перейти к ставке капитализации.
| rudge писал(а): |
| Вот как такой подход в умах коллег изменить. Ведь как мне сказали у нас всего трое или четверо при оценке доходной недвижки не считаю кумулятивным. |
Я и говорю, это - достойная задача... По-моему, это тот случай, когда "время лечит". Но и молчать, конечно, не надо. Хотя, чтобы объяснить, нужно, чтобы слушали... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:36 |
|
rudge - Да! Или из рекомендаций - это еще круче аргумент.
|
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:40 |
|
| флай писал(а): |
| почему то никто не вспоминает о качестве подготовки специалистов ФГИУ, которые чтото слышат на семинарах. |
Вода камень точит. Если бы все приходили сдавать отчеты с корректным мнением, но своим, и пусть даже отличным от фондовского, то и Фонд бы, думаю, в основной массе быстро "продвинулся". Они же тоже учатся, но им значительно тяжелее, потому как сами работ не делают, а только читают чужие.
Так что с этой точки зрения - мечите бисер, мечите...
Я не шучу, не сразу, со временем, но это дает свои, пусть и скудные, всходы - это по личному опыту.
Так что - сейте разумное, доброе, вечное... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:46 |
|
Да всходы дает, звонки на предмет - нам тут хирню принесли типа твоей а она правильная? .... между прочим совсем не смешно. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
