| Автор |
Сообщение |
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
 Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:11 |
  |
делаете ли вы в своих работах такую корректировку? если делаете. то как?
Всем понятно, что нужно искать максимально идентичные (аналогичные) объекты сравнения, но это мы опускаем как теорию, и остаемся с необходимостью осуществления подобной корректировки.
Итак, как вы делаете ЭТО? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
    |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:22 |
|
В УПВС есть "Общая часть" там таблица и описание. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Грррр
Сообщения: 41
Откуда: Хороший Город Крым
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:34 |
|
)) |
Последний раз редактировалось: Грррр (Ср, 22 Июл 2009 17:17), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:44 |
|
| Грррр писал(а): |
| как правило по перекрытию |
Ссылку в студию плиз. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:51 |
|
| rudge писал(а): |
| В УПВС есть "Общая часть" там таблица и описание. |
Фонд говорит - низззя использовать в сравнительном, мотивируя это тем, что данная таблица - часть УПВС, а УПВС используется для зататного подхода.  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:10 |
|
В сравнении не делал никогда.
Старался подбирать аналоги. А вообще то в самой стоимости предложения уже учтен конструктив.
Что касается мнения фонда то уж очень не корректно. Эт чисто мое.
Ведь в УПВС поправка применяется к стоимости за еденицу. Следовательно она отражает разницу стоимости труда, материалов, и т.п.
С точки зрения логики можно предположить что такое же соотношение присуще и современным строениям. Ведь естественно что здание из кирпича дороже здания из металла. Хотя тогда цены совсем другие были.
Попробуйте проанализировать стоимость например деревянных "хатынок" обложенных кирпичем и чисто кирпичных. Аналогично и по перекрытиям, и по фундаментам естественно если есть данные.
Еще, правда не знаю на верняка, может в новом УПВС от ЖКХ есть что то подобное старому. Если есть, то тут фонд можно посылать.
Но застереження делать прийдется. Вендь аналоги то не аналоги 
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:20 |
|
| rudge писал(а): |
| Что касается мнения фонда то уж очень не корректно |
почему не корректно? с точки зрения методологии -все правильно. для затратника мы поправки берем с точки зрения ст-ти необходимых затрат. а в сравнительном, степень влияния ценообразующих факторов на РС мы должны брать с рынка. Вы уверены, что реакция рынка на отличие в капитальности здания будет совпадать с величиной поправки из УПВС? аналогично затрат на ремонт и влияние его на РС. Поэтому без обоснования применять поправку из УПВС, на мой взгляд, некорректно. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:50 |
|
| ViktoriyaR писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Что касается мнения фонда то уж очень не корректно |
почему не корректно? с точки зрения методологии -все правильно. для затратника мы поправки берем с точки зрения ст-ти необходимых затрат. а в сравнительном, степень влияния ценообразующих факторов на РС мы должны брать с рынка. Вы уверены, что реакция рынка на отличие в капитальности здания будет совпадать с величиной поправки из УПВС? аналогично затрат на ремонт и влияние его на РС. Поэтому без обоснования применять поправку из УПВС, на мой взгляд, некорректно. |
Опять выдергнули из контекста.
Я же там застереження прописал. "Хотя тогда цены совсем другие были."
Что касается корректоно или нет, то надо смотреь объект и ситуацию в регионе. Тогда будет ясно можно или нет. А безапеляционно, как они умеют, это не корректно.
А теперь алгоритм с точки зрения методики.
Берутся аналоги те что есть (по ближе естественно к объекту оценки) выводится РС и потом вносится корректировка на конструктив. То что ошибка будет, это точно, вопрос в пределах ли точности оценки как таковой.
В чем тут, кроме поправки на конструктив, отступление от методики. Вот обоснование, застареження эт обязательно надо делать.
Надо попробовать на досуге просчитать два варианта и посмотреть результат.
О корректности.
Мне сегодня в фоннде сказали что поправка на торг сегодня 20% и более.  (дорого для них показалось). Эт с какого же документа такие данные у них? А УПВС все таки какой не есть, а документ.
Реально по моим данным и данным знакомых реелтеров больше 1000 баксов никто на жилье и офисах не скидывает и не зависимо 25 или 125 тыс. баксов просят.
Вот так то коллега |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 18:31 |
|
Маришка! Рудж совершенно прав - общая часть УПВС это документ на который можно сослаться (и кстати к-т этот считался когда то так же как и мы бы посчитали его сейчас только данные другие), аргумент что это не затратник здесь ни при чем абсолютли... если уж так хочется возьми пробей отношение средних - Цкапит., Цнекапит. построй се матричку маленькую и будет коэф-т, тока вот тогда придется расчетик подложить.
Так что выбирай вариант.
Кстати у нас в регионе реакция рынка на капитальность совпадает по жилью с УПВСиком, вот коммерческая нет - разрыв больше будет. |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 20:35 |
|
Согласен с Руджем.
Есть второй вариант: через расчет сроков службы по ЕНАО или по другим нормативкам, которые регламентируют срок службы. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 23:05 |
|
| rudge писал(а): |
Опять выдергнули из контекста.
Я же там застереження прописал. "Хотя тогда цены совсем другие были." |
если это воспринимать как обоснование применения поправок из УПВС в сравнительном, как вариант имеет место быть.
но давайте определимся. 1) Вы считаете, что применение поправок из упвс в сравнительном есть о.к? 2)Вы допускаете их применение когда нет рыночных данных о влиянии капитальности на РС с приведением соответствующих обоснований.
если 2-е - то я согласна, если 1-е на мой взгляд это методологически не совсем верно, т.к. природа этих поправок затратная, и может не совпадать с реакцией рынка на них.
мы по рынку специально делали аналитику по поправкам на группы капитальности. далеко не всегда, даже по квартирам, они находятся на уровне с УПВСными. так же и с величиной затрат на ремонт. если в сравнительном, например, из объекта с ремонтом вычесть затраты на ремонт, то очень часто полученная стоимость будет не совпадать с подобным по всем характеристикам объектом без ремонта. проверяли.
| rudge писал(а): |
| Мне сегодня в фоннде сказали что поправка на торг сегодня 20% и более. |
фонд просит Вас занизить стоимость?! у фонда наверное установка все продать, бюджету надо денажков. как там, кажется КовАл говорил о выступлении товарища из Фонда, оценка должна быть продажной. 
держитесь, коллега! 
Добавлено спустя 7 минут 28 секунд:
| Андрей Яворский писал(а): |
| через расчет сроков службы по ЕНАО или по другим нормативкам, которые регламентируют срок службы |
в том и то дело -нормативкам. а речь идет о сравнительном. как докажете что данные поправки по разнице в нормативных сроках службы на сегменте продажи в чистом виде находят свое отражение на РС? опосредовано -да, но не на прямую. |
|
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 23:26 |
|
а вы никогда не сталкивались с ситуацией, когда знаешь сколько это все может стоить, но надо доказать??выкручиваешься, как можешь, а потом начинаешь доказывать это всем, интересующимся сторонам.и где сказано, что поправка на капитальность из УПВС противоречит методике и, в частности, сравнительному подходу???? |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 00:16 |
|
| ТаТа писал(а): |
| а вы никогда не сталкивались с ситуацией, когда знаешь сколько это все может стоить, но надо доказать? |
так в каждом отчете об оценке надо обоснование 
| ТаТа писал(а): |
| и где сказано, что поправка на капитальность из УПВС противоречит методике и, в частности, сравнительному подходу? |
в лоб нигде, конечно, равно как и про другие поправки. дело в сути методического подхода.
о.к., утрированный пример. считаете Вы остаточную стоимость замещения, и нет в УПВС поправки, пусть будет на ту же капитальность. зато по рынку продажи есть репрезентативная выборка по объектам с разной капитальностью и есть коэффициент. Вы без тени сомнения примените этот коэффициент в затратнике?
А то что иногда не хватает рыночной информации, и приходится искать обоснование, так это работа оценщика. но главное, когда знаешь суть, логичнее обоснование будет.
а по поводу нет информации, посмотрите на www.appraiser.ru ветку по "Оценке земельного участка на Луне" |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 00:30 |
|
Мариночка
| ViktoriyaR писал(а): |
| в том и то дело -нормативкам. а речь идет о сравнительном. как докажете что данные поправки по разнице в нормативных сроках службы на сегменте продажи в чистом виде находят свое отражение на РС? опосредовано -да, но не на прямую |
1. Расчетом не требующим доказательств, будет метод весовых коэффициентов, где соответтстующей группе капитальности, т. е. качественной характеристике присвоить количественную (бальную) оценку.
2. Через регрессию, тот же вариант оцифровки ценообразуищих факторов, заодно и проверите значимость, связи и влияние на стоимость. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 08:06 |
|
| ViktoriyaR писал(а): |
1) Вы считаете, что применение поправок из упвс в сравнительном есть о.к? |
НЕТ, такой вариант допустим только тогда когда все другие отсутствуют. На без рыбье и рак рыба. Помните?
| ViktoriyaR писал(а): |
2)Вы допускаете их применение когда нет рыночных данных о влиянии капитальности на РС с приведением соответствующих обоснований. |
АГА
| ViktoriyaR писал(а): |
| т.к. природа этих поправок затратная, и может не совпадать с реакцией рынка на них. |
И не совпадает НО близка. Ведь реакция рынка включает в себя и реакцию на затраты необходимые для создания аналога.
| ViktoriyaR писал(а): |
| так же и с величиной затрат на ремонт. если в сравнительном, например, из объекта с ремонтом вычесть затраты на ремонт, то очень часто полученная стоимость будет не совпадать с подобным по всем характеристикам объектом без ремонта. проверяли. |
Мое мнение такое, что затраты на ремонт практически не влияют на РС. 90% это месторасположение.
| ViktoriyaR писал(а): |
| у фонда наверное установка все продать, бюджету надо денажков. |
Я не уточнял. Оценка под аренду. Я таке думаю пусть они "держаться"
| Андрей Яворский писал(а): |
| через расчет сроков службы по ЕНАО или по другим нормативкам, которые регламентируют срок службы |
А тут есть рациональное зерно. Правда точность. Ведь данные то уж очень обобщенные. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
