| Автор |
Сообщение |
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 14:37 |
  |
Ну вы даете, госпожи оценщицы!
метод остатка
| Цитата: |
Вот пример для расчета:
объект оценки
дом - 200 кв.
земельный участок - 600 кв.м
объект аналог:
дом 300 кв.м
земельный участок- 750 кв.м
ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е.
ст-ть кв. м оцениваемого земельного участка (как условно свободного, посчитанного организацией с Лицензией на оценку земли)- 15,0 у.е.
пожалуйста, исходя из этих данных напишите, как кто будет считать, ст-ть оцениваегомо объекта (тех. состояние, хоз.постойки. все принимаем условно идентичным). |
у меня другая цифра вышла.
1) если оценка земли 15 у.е/кв.м, то стоимость зем.уч-ка аналога 15*750=11250у.е
2) стоимость земельных улучшений 200000 - 11250=188750 у.е.
3) стоимость 1 кв.м аналогичного дома 188750/300 = 629,17 у.е
4) стоимость улучшений объекта оценки 629,17*200 = 125833 у.е
5) стоимость зем.уч-ка 15*600= 9000 у.е
6) С=Сул + Сзем = 125833+9000 =134833 у.е. |
|
|
   |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 14:42 |
|
Благодарю, Вас , kink 
Трин, прото там чуть цифры перепутала. Важен принцып. Ваш ответ принят. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 15:43 |
|
 на мою думку так не вірно:
1. ви про вартість землі аналога судите по вартості обєкта оцінки. На справді вони різні (принаймні хочаб тому що - чим більша площа ділянки тим менша вартість 1 м2..... це наприклад ....... я вже не кажу про місце розташування і т. п.).
2. по нормативній теж не дуже коректно судити оскільки там вартість врахована по районах а не по окремих ділянках (а якщо там є обмеження обтяження .......... це ж не враховується).
3. є настільки прикольні конфігурації що іноді на 600 метрах можна набагато більше і зручніше розмістити туж саму кількість будівель і споруд ніж на 1000 метрах ........ але це ви теж не враховуєте.
Тому я рахую що при всіх цих параметрах які не враховуються у цій оцінці - різниця в площі в 25 % між обєктом оцінки і аналогом - є теж не суттєва ............ тим більше що за умовами задачки надвірні будівлі едентичні ............. тобто проблеми розмістити їх на цих двох різних ділянках проблеми немає.
І останнє вартість землі в загальній вартості "домоволодіння" є незначною, тим більше різниця вартості по площі взагалі мізерна. Всё. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 15:46 |
|
Спасибо, Франко, но Вы не написали, в циферках, как вы будите считать. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 16:40 |
|
Ребята, прошу Вас- поактивнее....  это же очень важный вопрос.  Хотелось бы прочесть мнение "титанов" оценки, так сказать... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 16:43 |
|
Титаны посещают сиё место ночью... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 16:58 |
|
Так сказать +1 к расчету kink (особенно к словам «Ну вы даете, госпожи оценщицы!» )
с оговорками товарища FRANKO, вот и все
p/s/ а хто это «титаны»? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 17:02 |
|
Идите в баню! Я нарисовала алгоритм. Какая разница что цифра не та? Потом пересчитали по моему методу и я еще и не права. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 18:01 |
|
а я не буду в циферках .......
...... перш ніж в циферках потрібно взагалі визначити чи це вірно.
...... навіть якщо за Вашим розрахунком в кінцевому результаті ранжований ряд буде 1000 // 1000 // 1000 - це ще не значить що це вірно.
Найпростіше (сам так переважно роблю) - це два звіти два об’єкти оцінки: будинок і ділянка.
Якщо банку дуже вже хочеться оцінку "домоволодіння" (будинок + надвірні будівлі + земля...... хоча це дуже рідко буває) ............ найкраще на мою думку це зробити так:
- підібрати найбільш подібні аналоги будинку в т.ч. надвірних та площ конфігурацій ділянок.
- відкоригувати їх по умовах продажу, умовах ринку, дату, площах будинку і т.д. ................ і окрім того відкоригувати по надвірних будівлях (наближена вартість будівництва) ........
- потім окремим розділом у звіті порахувати вартість ділянки (в результаті ми отримуємо вартість "домоволодіння де вказуємо що земельна ділянка в тому числі")
............. Кінцевим результатом оцінки у нас є вартість "домоволодіння" де вказана вартість будинку скоригована на вартість надвірних споруд і окремо вказана вартість земельної ділянки. (При цьому все влаштовує: банк, нотаріуса, і клієнта).
а тепер ще декілька аргументів на користь того що не потрібно проводити коригування на площу ділянки якщо вона не відрізняється більше ніж на 25-30 %:
- 1000 м2 об’єкт оцінки, 600 м2 аналог – завищується вартість аналога (не набагато але все ж таки)……………. А для будівництва та обслуговування будинку з необхідними надвірними будівлями вистачає їх однаково.
А є ще Земельний кодекс Стаття 121 де є норми площ і ці норми площ оптимальні для того чи іншого використання з. д. …………… а у Вашому розрахунку виходить що чим більша площа ділянки тим краще……. А до якої пори більша ?
у любому місті в переважної більшості ділянок є проблематичним поділ навіть земельної ділянки 1200 м2 на дві – оскільки теоретично по площі це ніби то і ідеально, але в по конфігурації та доступу до дороги це практично не можливо. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 19:28 |
|
Пан Франко, я знаю, что вы толковый земельщик, но я просила алгоритм (принцип). Все, что вы пишите, это понятно, мы итак стараемся подбирать аналоги максимально приближенные к объекту оценки, потому как если корректировка превышает 35 % это уже не аналог. Исходя из этого прошу, Вас показать, как бы вы решили задачу, приведенную выше (без всех ваших оговорок, это мы уже поняли).
И еще к вашим нормам- у нас прекрасно строят дома на 2,5 сотках земли…
То что приведено в примере, стандартная ситуация, потому как в большинстве случаев мы оцениваем дома в садоводческих кооперативах, где нарезка земли практически идентична, либо в пригородных массивах, где та же тенденция. И ясное дело что никто не будет брать за аналоги участки 1000 кв.м и 600 кв.м…
Поэтому прошу Вас еще раз, приведите свой расчет согласно данным условиям задачи…
| Цитата: |
а я не буду в циферках .......
...... перш ніж в циферках потрібно взагалі визначити чи це вірно. |
Вот когда у нас будет несколько вариантов, тогда и будем определять оптимальный…
Hard_Pragmatic, прошу и Вас, если это не затруднит- расчет привести.
Триша- молодец ,поняла задание.
Титаны…….это те кто спорил в теме «оценка школы» (ИМХО) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 19:44 |
|
Согласен с kink-ом... расчет, по моему мнению, верен. Земельные участки сопоставимы, улучшений (по условию задачи) идентичны... хотя площади и отличаются уже ощютимо... можно придраться к этому, но не хочется... если реально смотреть на это всё, то никто не будет расчитывать на сколько снизится или увеличится стоимость 1 м.кв. улучшений при уменьшении площади дома с 300 м.кв. до 200 м.кв. в общем я повторюсь... согласен с расчетом, который привел kink. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 20:43 |
|
у меня вышло как у кинка, но я туплю порядком нынче. 
меня банк третий день душит вот чем - в наличии админздание на приватизированном земельном участке в центре города (не нашего)
посчитали объект по аналогам, посчитали по доходу.
теперь - для залога надо два договора - на землю и на недвижимость.
выделяем стоимость земли, метод остатка из доходного.
и теперь! финт ушами! банк делает так - к стоимости по сравнительному подходу прибавляет стоимость земли! опа!
вот что-то тут не так, а? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:12 |
|
Ага... точно НЕ ТАК!
Ты им 2 отчета сделай... один - стоимость улучшений с земельным участком, второй - стоимость земли, и пусть они потом шо хотят то и делают... прибавляют... отнимают... делят или умножают... тебя это уже не будет интересовать. Если у их работников с головой шо-то, то ты тут причем? |
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:14 |
|
Хотелось би виразить свое мнение ...
С "техникой" остатка предложеной kinkом согласен .. но в самом корне рассчета "по моему" таится ошибка:
| Цитата: |
у меня другая цифра вышла.
1) если оценка земли 15 у.е/кв.м, то стоимость зем.уч-ка аналога 15*750=11250у.е. |
Лично мне кажеться, что сопоставлять стоимость "нашего" земучастка со стоимосотью земучастка "аналога" в корне неверно! Нет двух абсолютно одинаковых участков - два земучастка "через забор" уже имеют разную стоимость. Мнение п.Франка лично мне кажеться более логичним и допустимым:
| Цитата: |
| Кінцевим результатом оцінки у нас є вартість "домоволодіння" де вказана вартість будинку скоригована на вартість надвірних споруд і окремо вказана вартість земельної ділянки ... |
... которая подсчитана "методом зіставлення цін продажу" с учетом всех различий, включая конфигурацию земучастка, его площадь и прочие вигоди или недостатки. |
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:22 |
|
2 zanoza:
| zanoza писал(а): |
| банк делает так - к стоимости по сравнительному подходу прибавляет стоимость земли! опа! вот что-то тут не так, а? |
Конечно єто неправильно .. но если им в банке так хочеться - пускай так и делают. Ви - стоимость объекта оценки ведь указали - єто раз, стоимость земучастка тоже - єто два. Для оформления договора .. даных более чем достаточно .. а над остальным .. пусть работники "такого" банка и думают ..  |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
