< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

крыша в аренду

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 11, 12, 13, 14, 15, 16 След.

Автор

Сообщение

Vicdom

Сообщения: 446
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 27 Июл 2009 12:24

[quote="slon_kharkov"]

kink писал(а):

1 И еще, не слишком ли большая получается стоимость в итоге?

Так вот владельцы высоток свои крыши для антенн мобильной связи сдавать за 50 грн./мес. не хотят. Оценщику прямо называют - не меньше 2000 грн. за антенну в месяц!!!

Это важный момент - иначе оценка просто не нужна!!!!!!!!!

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пн, 27 Июл 2009 18:07

rudge писал(а):

Я даже представляю на крыше бассейн и т.п.
Кто запрещал то продавать мою крышу?

Ваш корыстный интерес и персональная точка зрения не попадают под концепции рыночной стоимости. А как же ваши любимые СНиПы и ВСНы? Very Happy

slon_kharkov писал(а):

1. Мнение о том, что крыша не может быть отчуждена т.к. является элементом здания не совсем корректно ведь подвал или другая часть здания может быть продана, почему крышу нельзя продать? (Хотя о таких сделках мне не известно)

подвал не элемент здания. элементы - это фундамент, стены, перекрытия, крыша и кровля пр. И нам тоже не известны случаи продажи элементов зданий. Ситуция с частью крыши как то не вписывается в понятие рыночной стоимости, хоть убейте.

slon_kharkov писал(а):

2. Также если нет рынка продаж, но есть рынок аренды( А он существует – по городу сотни крыш с антеннами, на каждую договор аренды есть), то и рыночную стоимость посчитать можно. Плюс где в нормативно правовых актах по аренде вы увидели такой вид стоимости, как «ограниченная (частичная) рыночная» (что особенно удивительно зная что регионалка приняла отчет)

по поводу термина уточню у коллег. Что имелось ввиду - определить рыночную стоимость возможно только для права аренды части крыши. Почему говорится о каких-то ограничениях в применении этой рыночной стоимости? рыночная стоимость основывается на данных об объектах сравнения. у нас объектов сравнения нет, ну нет таких данных и всё тут.

slon_kharkov писал(а):

3. Насчет НЭИ. Стандарт обязывает Вас проанализировать принцип НЭИ. Ведь не факт, что такое использование – размещение антенны.

здесь меня гложут сомнения

slon_kharkov писал(а):

Почему нужно учитывать именно максимальный уровень? И не факт что собственник крыши именно под таким углом рассматривает размер арендной платы за неё.

полезность права аренды части крыши возникает для пользователя (компании сотовой связи), поэтому рассматривается точка зрения пользователя.

slon_kharkov писал(а):

5. Дальше. Мелкие вопросы: Каков срок службы мачты, и как на такое большой отрезок времени Вы прогнозируете денежные потоки и реверсию? Как Вы соотносите и рассчитываете Оцениваемую площадь на крыше и потенциальную площадь на башне (полезную площадь на которой можно разместить антенны)

Норма амортизации 20278 "Радиомачты стальные и мачты – антенны" составляет 2% в год. Нормативный срок службы 50 лет.
Дененжные потоки после допущений и упрощений (АП постоянна, затраты постоянны, пренебрегли инфляцией и пр.) преобразуются в аннуитет. С площадью зем. участка пока непонятно как быть.

slon_kharkov писал(а):

Плюс ставка капитализации для разных типов недвижимости не как не связана рыночными процессами с ставками из Методики.

это не Скап как в доходном подходе, это решение уравнения. В правой части у нас текущая стоимость расходов на освоение антенны с нуля, в левой - текущая стоимость АП, которую отдают Государству по законодательно установленной ставке.

slon_kharkov писал(а):

И еще, не слишком ли большая получается стоимость в итоге?

приличная стоимость д.б., в зависимости от месторасположения.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 27 Июл 2009 20:43

kink писал(а):

Эт почему же, коллега, не подпадает под концепцию РС? Sad

Что касается бассейна и СНиП-ы с ВСН-ами, то тут противоречия нет. Я говорю, что на крыше возможно иметь бассейн (и да же есть таковые, да и вертолеты садятся). Но я не говорил на какой. Уж на моей точно бассейна не поставишь. А вот антену плиз. И это не противоречит, ни СНиП-ам, ни ВСН-ам. У меня чисто офисное здание и жители страдать не будут, их нет.

Берите пока продаю. Завтра цена возрастет Smile

PS; Отсутствие рынка, это не значит, что продать нельзя. Иногда это значит, что не хотят продавать.

Добавлено спустя 14 минут 54 секунды:

slon_kharkov писал(а):

+ 1000

kink писал(а):

подвал не элемент здания. элементы - это фундамент, стены, перекрытия, крыша и кровля пр.

А как на счет перекрытия и стен. Они то продаются, при том активно, правда в праздничном наборе. Ваше мнение по этому коллега.

kink писал(а):

И нам тоже не известны случаи продажи элементов зданий. Ситуция с частью крыши как то не вписывается в понятие рыночной стоимости, хоть убейте.

Ну если не извесно это не значит не возможно. Или я не прав?
Что касается РС и крыши, абстрагируйтесь от понятия крыша и Вы увидите товар.
Понятно, что не каждый захочет купить крышу. Товар все таки специфический.
Но уважаемый коллега и очки с диоптриями не каждый купит. А их рынок и РС есть.
Кажись прийдется убивать Crying or Very sad

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 28 Июл 2009 10:01

rudge, вы как всегда оригинальны в своем стиле, но о понятии РС надо судить по МСО, а не по абстракциям.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 28 Июл 2009 10:34

kink писал(а):

rudge, вы как всегда оригинальны в своем стиле, но о понятии РС надо судить по МСО, а не по абстракциям.

Уважаемый kink
Да не оригинальность это, а простые логические вывады.
Вы исходите, как я понял, из того, что крышу нельзя продать так как она есть конструктивным элементом здания и ее нельзя (грубо) "унести". И в этом Ваша ошибка. Да, унести нельзя, да есть определенные сервитуты и ограничения. Но продать то ее можно. Так же как например ЗУ в недрах которого комуникации, исккопаемые ценности и т.п.. ЗУ продается, а все остальное то нет. Да еще и сервитут устанавливается. Такой же подход я вижу и в отношении крыши.
Если я как собственник захочу продать часть крыши, а кто то хочет купить ее, то кто нам может это запретить. Я ее крышу продам, но с определенными условиями, использавания, например, только для размещения антены, если покупателя такие условия устроят, то он ее купит. Важно, что бы при выборе аналогов у них были такие же условия ограничения использования крыши и они не противоречили требованиям РС. К стати, аналогичные условия существуют в отношении всех объектов недвижки.
Можно говорить выгодно это или нет. Сегодня выгодно. Продал, а деньги на депозит под 20%. Аренда думаю даст до 10% годовых. Что будет завтра, не знаю. Ну не Глоба я. Вот и вся логика.
К стати, а чем таким существенным дефиниция РС по НС отлитчается от РС по МСО. Да ничем.

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 28 Июл 2009 12:34

rudge писал(а):

К стати, а чем таким существенным дефиниция РС по НС отлитчается от РС по МСО. Да ничем

не отличаются...но в МСО несколько страниц разъяснений к этой дефиниции, к чему бы это? даже если вы уверены в теоретическую возможность передачи полного права собственности на участок крыши (в чем я действительно сомневаюсь), на основании этого утверждать о существовании РС крыши глупо. Ну где ты, рынок купли-продажи крыш, ау?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 28 Июл 2009 13:11

kink писал(а):

..... даже если вы уверены в теоретическую возможность передачи полного права собственности на участок крыши (в чем я действительно сомневаюсь), на основании этого утверждать о существовании РС крыши глупо.

Во первых я и где не говорил о существовании рынка крыш, о РС крыши и о ПОЛНОМ праве собственноости. Я говорил принципиальной возможности ее продать, при том с ограничениями, тоесть право собственности не полное.
Попутно вопрос. Вы где у нас видили ПОЛНОЕ право собственности, например на ЗУ?
Если найдете плиз в студию.

kink писал(а):

Ну где ты, рынок купли-продажи крыш, ау?

Отсутствие рынка по какому либо активу, не дает кому либо право утверждать что такой актив продать нельзя, о чем Вы утверждали изначально при написании концепции определения стоимости крыши. Тут я не говорю о РС. Я говорю о самом факте возможности сделки. Вы же отстаиваете обратную позицию, "Раз конструктив, значит продать нельзя". Или я что то перекрутил?

К стати, а Вас лично не коробит, продажа ЛУ (Лунных участков)?
Тут как раз обратная сторона медали. Рынок есть, и при том активный, а объекта продажи в наличии, ни у продавца, ни у покупателя, нет.

И еще пример из аналогичной "оперы"
Сегодня некоторые собственники ДТЗ продают место на кузове, капотах, дверях, крыше т и.п. для размещения рекламы. И не сдают в аренду, а именно продают. (цель погасить кредит).

Так что, уважаемый коллега. Давайте определитесь. Вы мне хотите доказать мне, что я не прав, или себе, что Вы правы.
На счет меня, пробуйте, только с аргументами. Обоснуете аргументировано, что мне свою крышу продать нельзя, с меня коньяк.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 28 Июл 2009 13:12

Коллега kink,
я так понимаю, что речь идет не о РС полного права собственности на участок крыши, а о РС частичных прав на участок крыши, что теоретически может быть. Есть же РС права аренды недвижимости, например!

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 28 Июл 2009 14:11

kink писал(а):

Объектом оценки выступают имущественные права по использованию части крыши здания для размещения антенны и оборудования сотовой связи.

читайте внимательно, коллеги

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 28 Июл 2009 15:32

kink писал(а):

читайте внимательно, коллеги

Давайте читать. Но не только то что Вы предложили, а все дабы понять о чем спор.
Читаем

kink писал(а):

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: не может быть оценено полное право собственности, так как крыша является элементом здания и не может быть отчуждена как самостоятельный объект.

Вот с чем я лично не согласен.
Далее

kink писал(а):

Объектом оценки выступают имущественные права по использованию части крыши здания для размещения антенны и оборудования сотовой связи.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: для расчета арендной платы согласно действующему законодательству.

1. Имущественные права, какие? (полные не полные тут не ясно)

kink писал(а):

ВИД СТОИМОСТИ: так как часть крыши не может быть отчуждена, соответственно, в отношении части крыши не может определяться рыночная стоимость (ситуация не соответствует понятию рыночной стоимости).

Нонсенс, что касается части крыши. На каком основании Вы утверждаете что часть крыши не может быть отчуждена, ее не возможно отделить от здания, "не разрушив" (мое), или что то другое мешает ее продать?????

kink писал(а):

... Однако может быть определена стоимость указанного выше имущественного права. При этом вид стоимости следует определить как ограниченная (частичная) рыночная стоимость... .

Ет вообще что то новое.

Вы что определяете коллега?
Стомость части крыши или стоимость права аренды части крыши. Я лично не понял. Могу только догадываться исходя из того что,

kink писал(а):

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: для расчета арендной платы согласно действующему законодательству.

В такон варианте, согласно постановы КМУ определяется РС части крыши которая будет передана в аренду. И только. Ни о каких частичных правах речь в постанове не идет. Только РС, тобиш полное право (пользования, распоряжения, отчуждения см. дефиницию в МСО и НС) с ограничениями установленными Законом и т.п. Вот тут уважаемый коллега, и (как Вы сказали "любимые") СНиП-ы, и ВСН-ы, и если они допускают установку антены (бассейна, аэродрома) плиз, считайте стоимость. Если нет, то пардон, см. НС и принимайте решение в соответствии с ними.
Что касается ограничений то скажу так.
Нет абсолютно полного права. Всегда есть какие то ограничения на пользование тем или иным активом установленные Законами. Ну нельзя на ДТС ездить по городу больше 60 км/час. Тут МОЁ право на использование МОЕГО ДТС ограничено Законом. И хоть лусны.
Ладно Ваше дело. Особенно если фонд убедили. Shocked

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 29 Июл 2009 12:35

скажите, rudge, а каким документом (нотариального характера) вы будете оформлять куплю-продажу крыши? (Сюда же можно отнести стену или др. констр.элемент здания, допустим, для рекламы).

И какие тогда БТИ должно внести изменения в тех паспорт (иную тех.документацию) продавца на здание?
И далее, какую тех. док-ю получит продавец?

А если в доме 60 квартир, эт что за договор купли-продажи получится? "мы, нижеподписавшиеся, продаем крышу тому-то...."
А если владелец здания - местный совет? Тогда как? Будет на балансе числится дом без крыши (стены)? А как в случае с ремонтами? И т.д.

Это невозможно. Пускай на авто, как вы говорите, хозяин-барин. Там можно и устно сделку заключить. А с домиком никак. Покупатель захочет получить нотариальное подтверждение потраченных денег.

Южный

Сообщения: 45
Откуда: Крым

Добавлено: Ср, 29 Июл 2009 13:00

slon_kharkov писал(а):

Также если нет рынка продаж, но есть рынок аренды( А он существует – по городу сотни крыш с антеннами, на каждую договор аренды есть), то и рыночную стоимость посчитать можно.

Полностью согласен. Наше предприятие обратилось в юр.отдел регионального представительства МТС и получили официальную справку по заключенным договорам коммерческой аренды участков крыш.

Последний раз редактировалось: Южный (Ср, 29 Июл 2009 13:02), всего редактировалось 1 раз

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 29 Июл 2009 13:02

Нельзя правильно посчитать РС крыши, только право на ее аренду. Вот мое мнение по этому вопросу.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 29 Июл 2009 14:07

Уважаемая irenka
Вообще то это не наши проблемы. Это вопрос чисто юридический. Я советовался (давно правда) с юристами и они сказали, что это в полне возможно, так как нет юридического запрета на такую сделку. Я хотел продать часть крыши над своей частью здания соседу - совладельцу, для строительства там надстройки 2-го этажа. Точнее, это было бы право на бессрочное пользование. Он согласился, но не нашел денег. А я в последвствии был "втянут" в реконструкцию (проблема финансов была), о чем теперь не жалею. Проблема тут в инструкциях БТИ и нотариата. Но и она решается.
Самый простой вариант. Я как собственник продаю не выделеную в натуре (по БТИ) часть здания. Оформляется через БТИ и нотариат договором. (тут по сегодняшней жизни без суда не обойтись). В документе на право собственности появляется (вносится) совладелец с расписанными долями, например, №1 - 99,5%, №2-0,5%. Отдельным договором расписываются права и обязанности на свои части. Тут, и часть в натуре (стена 2 кв.м. фасад, и схемка), и ремонты, и обслуживания, и сервитуты и т.п. Такой договор нотариально не надо проводить. Но он имеет юр.силу для суда если возникнит спор.
Что касается многоквартирных домов, собственности местного совета, юр. лиц подход тот же, только бумаги, подписей, и г....я по боле.
Если говорить про бух. учет, то ставится на баланс сумма проплаченная за объект и она амартизируется.

С точки зрения теории, такая операция вполне реальна и не запрещена юридически, да и практически осуществима.

А теперь самое главное.
Для того, что бы такое, У НАС В НЕНЦІ, провернуть надо много времени и нервов. Без суда точно не проходит проблема в БТИ. (за бугром таких проблем нет)

НО.
Если говорить об оценке, то как на меня, не правильно изначально исходить из того, что крыша не может быть самостоятельным объектом продажи.
Нет рынка, согласен. Не имем права считать через срванение.
НО, повторюсь, это не значит, что нет актива который продается и покупается.

Попутно вопрос.
Сейчас появились мансардные надстройки над старыми 5-этажками в которых живут совледельцы здания, в т.ч. и крыши.
Собственно вопрос:
Как можно, без передачи прав на крышу, провести такую реконструкци.?

PS;Уважаемая irenka
А что Вы думаете по поводу продажи участков на Луне? Рынок то активный.

Добавлено спустя 4 минуты 7 секунд:

irenka писал(а):

Нельзя правильно посчитать РС крыши, только право на ее аренду. Вот мое мнение по этому вопросу.

Позвольте уточнить коллега
Вы наверное хотели сказать "Право на пользование", а не "на аренду".
И согласен, при сегодняшней ситуации на рынке, "правильно" просчитать РС крыши очень проблематично. Думаю почти не возможно.

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Ср, 29 Июл 2009 14:32

rudge писал(а):

С точки зрения теории, такая операция вполне реальна и не запрещена юридически, да и практически осуществима.

вроде бы и так, но есть такое понятие как неделимое имущество (ст.1 ЗУ N 2866-III от 29.11.2001), и в жилых домах где имеется объединение совладельцев, в ст.19 этого закона указано, что такое имущество не подлежит отчуждению.

Цитата:

неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку

как я понимаю из этого, часть крыши в таком доме не может быть продана.

Добавлено спустя 11 минут 42 секунды:

rudge писал(а):

"правильно" просчитать РС крыши очень проблематично

эт точно!

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 11, 12, 13, 14, 15, 16 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме