| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:24 |
  |
Все что не так как у меня - есть неправильно  |
|
|
   |
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:53 |
|
| zanoza писал(а): |
а цифра получилаьс близкая  |
Средняя температура по палате тоже похожая... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:56 |
|
Наташа, а почему грубо? вот это выражение 1,5*1500 есть не что иное как денежная поправка на больший земельный участок. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:13 |
|
Потому что вначале, когда ты делишь общую стоимость с учетом земли 200 000 на площадь здания и умножаешь опять на площадь здания объекта оценки, ты предполагаешь что участки одинаковы по своим физическим характеристикам и месторасположению, а потом с бухты-барахты прибавляешь дополнительные полторы сотки земли.
| kink писал(а): |
| С=134 833 у.е. |
| Андрей писал(а): |
| С=135 583,33 у.е. |
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:23 |
|
Короче ты добавляешь 5% стоимость квадратного метра жилого дома за счет того что не вычел стоимости земли. Причем на ровном месте и они появляются из воздуха. Но тут даже не в цифрах проблема, а в самой методике расчета. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:24 |
|
Извините ребята, тут нужно не прибавить, а отнять
| Цитата: |
стоимость домовладения будет равна
200000/300*200+1,5*1500=135 583,33 |
200000/300*200-1,5*1500=131083,33 |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:26 |
|
о почему отнять? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:37 |
|
Потому что у аналога земели больше на 1,5 сотки |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:40 |
|
у нас больше! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:41 |
|
И ВАЩЕ КАКАЯ РАЗНИЦА ПРИБАВЛЯТЬ ИЛИ ОТНИМАТЬ, ЕСЛИ РАСЧЕТ НЕКОРРЕКТЕН! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 17:01 |
|
у кого нибудь еще есть мнение по этому поводу? |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 17:04 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Примерчиком покажи. Копировать книги мы научились еще в первом классе. |
Я видь сказал, что полностью согласен с расчетом Кинка и с ним же согласились ряд других людей. Спор же продолжался именно в факторах которые влияют на стоимость – вот они были выложены. Хорошо, выкладываю тоже самое, только в профиль.
1. Условимся что кроме дома (улучшения) никакие другие факторы не влияют на стоимость земли. Таким образом стоимость земли под объектом оценки = земли под объектом аналогом = 15 у.е./м2. Т.к. площадь его не указывается, предположим, что он сходный с объектом аналога.
15*600 = 9 000 у.е.
2. Рассчитаем поправку на фактор наличия улучшений (дома), т.е. то что подняло стоимость земли выше 15 у.е./м2.
200 000 – (15*750) = 188 750 у.е.
Далее определяем стоимость 1 м2 недвижимости в данном районе без учета земельного компонента.
188 750 / 300 = 629,17 у.е./1м2
Таким образом стоимость дома (улучшений) составит
629,17 * 200 = 125 834 у.е./1м2
3. Теперь определяем стоимость Объекта оценки.
Цза = 9000 + 125 834 = 134834 у.е.
Если присутствуют другие факторы влияющие на объект оценки их небходимо также учесть и скорректировать стоимость объекта аналога. |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 18:08 |
|
| Цитата: |
| никакие другие факторы не влияют на стоимость земли |
...а якщо впливають ? .................. наприклад площа ділянок |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 20:19 |
|
| Цитата: |
| ...а якщо впливають ? .................. наприклад площа ділянок |
Будь який фактор який впливає на вартість Об’єкта оцінки при наявній можливості необхідно враховувати та проводити відповідні корегування. Відповідно корегування необхідно обґрунтувати ринковими даними.
Наприклад: статистичний аналіз нежитлової нерухомості міста Києва показав, що приміщення площею від 100 до 350 м2 користуються підвищеним попитом та мають вищу ціну на 5-10% від приміщень до 100 м2 та більше 350 м2. Даний фактор обов’язково враховується при порівняні Об’єкта оціни та об’єкта аналога. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 21:03 |
|
| кинк писал(а): |
| так как известно, что улучшения могут повышать стоимость земли под ними и вокруг них, впрочем как и уменьшать |
| Богдан писал(а): |
| 1. Условимся что кроме дома (улучшения) никакие другие факторы не влияют на стоимость земли. |
господа, а вот с этого места давайте подробней... это каким же образом улучшения влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земельного участка?
Когда дочитал до этого:
| Заноза писал(а): |
| да, согласно книге драпиковского, застроенные участки по сравнительному подходу не считаются. |
то написал
| Цитата: |
| блин... та неужели!!!!! Дайте мне эту книгу... охренеть можно!!! |
затем перечитал, что дальше написала Заноза... как я понял, всё не так паршиво... просто Занозка не так поняла авторов... я так думаю, что здесь главные слова
| Цитата: |
| Однак, земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку зовсім небагато, що обмежує застосування цього методу |
Согласен, если рынок ограничен, то тогда шо поделать... остается метод остатка или экономический метод, а если есть аналоги земельных участков, то для их оценки НУЖНО использовать сравнительный подход... пофиг, застроен участок или нет, его РЫНОЧНАЯ стоимость от этого не изменится никоим образом... нет разницы, что построено на земельном участке дом или сарай, его рыночная стоимость не изменится.
Другое дело, что при определении рыночной стоимости недвижимости (земля+улучшения) затратным подходом мы считаем рыночную стоимость земельного участка при ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ и вот здесь стоимость земли будет зависить от застройки, но это тут нипричем... как я понимаю мы сейчас говорим о РЫНОЧНОЙ стоимости земельного участка.
| Цитата: |
| Ковалу - а не может же вроде как оценщик ФГИУ делать отдельные отчеты по земле? |
нет, не может... я, кажется, и не говорил, что может... хотя... я ж ценил... см. "Витрину" ... только подписывали другие |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
