| Автор |
Сообщение |
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 13:26 |
  |
думаю что да. инфляция мне кажется тут не при чем |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 14:14 |
|
| rudge писал(а): |
| В страновом риске такой риск явно сидит (политика тоже), |
К тому же, если собственник эффективен (я о недвижимости), то он в состоянии гибко реагировать на изменение курса (в общем случае, не в условиях нынешних...). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мэм
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 07:28 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемая Мєм.
Прочитав Ваш пост возник вопрос.
Какова тогда разница между инвестиционной и рыночной стоимостью, особенно если учесть, что оценщик при определении РС это "зеркало" рынка? |
Доброе утро, ребята не атакуйте вопросами, я не буду успевать отвечать на все, у меня все таки отпуск, и я дома специально отключила Инет, что бы не работать, можно постепенно. Для того что бы рассчитать инвестиционную стоимость, сразу надо определить с точки зрения какого инвестора идет речь, (так например Инвест с точки зрения строителя дома одна для него, а для покупателя в этом же доме квартиры и тоже инвестора при этом надо учесть собст или заем деньги да или нет -другая, а еще и период строит. Только иногда инвестиционная равна рыночной, а может быть значительно ниже--- пример вы приватизируете базу отдыха, но условие дом пенсионеров не менее 3-х лет , а потом как хотите и т.д.
Добавлено спустя 19 минут 27 секунд:
Добрый день! Администраторы сайта, я не успею отвечать на все вопросы хотя и имею на большинство ответы, предлагаю провести и организовать Вам безоплатный семинар на один выходной день ( желательно воскресенье) в какой то школе все равно в каком городе, только что бы из Киева я приехала без пересадок, каждый оплачивает свой билет туда и обратно, и я тоже, и участвует в оплате аренды и чая, и я тоже, тогда за день конструктивно можно многое порешать.... В отношении ФГИ по ставке.... Перед 01.04.09 г проводилось в Одессе повышение квалификации было очень много представителей ФГИ- мне кажется что из каждого региона было не менее по 5-7 человек, там определялись и размеры рисков, может не услышали они и это тоже вероятность, но Тимощик Л.П., я, Гохберг И.И., Маркус Я. И., Гайдук и еще ряд лекторов достаточно долго говорили и ВСЕ сошлись во мнении что Дисконт, т.е. требуемая норма дохода из-за нестабильности ситуации в Украине при вложении в недвиж, МОЖЕТ В РЯДЕ СЛУЧАЕВ БЫТЬ НИЖЕ БЕЗРИСКОВОЙ СТАВКИ, ОСОБЕННО ДЛЯ НОРМАЛЬНОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.....
Добавлено спустя 10 минут 1 секунду:
| rudge писал(а): |
Еще вопрос к уважаемой МЭМ.
А почему при кумулятивном методе всегда применяются поправки на риск только со знаком (+)
Ведь если логическии мыслить, то возможен и другой вариант. Очистка так называемой без рисковой (я о ставке депозита) от рисков в ней заложеных теми кто расчитывал. В таком варианте реально можно выйти на чисто рыночные данные по доходности.
Другое дело как обосновать и расчитать. Но для начала хотелось бы в принципе определиться, а уж потом думать как считать. Я думаю такой подход имеет право на "жизнь".
Ваше мнение коллега МЭМ. Зарание благодарен.
Пардон и не только МЭМ |
Да, вроде бы может быть, но давай определимся, безрисковая это то что в нормальной стране гарантируется государством, однако у нас.... блеф..... Но норма дохода может быть ниже безрисковой в том случае, когда предполагает инвестор получение дохода не только от рисков вложения но и от прироста своих инвестиций, смотри, это если Вы находите риски заложенные в безрисковой ставке, а они ВАС не касаются..
Ребята здесь прикрепляю вордовские файлы по рискам со ссылками, которые не смогла передать в предыдущих ответах
Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:
Не знаю но присоединила 3 файла, надеюсь Вы сможете их просмотреть... |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
1.doc |
| Размер файла: |
84 Kб |
| Скачан: |
133 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
2.doc |
| Размер файла: |
125 Kб |
| Скачан: |
118 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
3.doc |
| Размер файла: |
136.5 Kб |
| Скачан: |
113 раз |
_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 10:42 |
|
К сообщению Мэм прикреплены "потерявшиеся" файлы. |
|
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 11:20 |
|
| Мэм писал(а): |
Доброе утро, ребята не атакуйте вопросами, я не буду успевать отвечать на все, у меня все таки отпуск, и я дома специально отключила Инет, что бы не работать, можно постепенно. |
хоть у меня после Вашего поста про безрисковую ставку и родилось массу вопросов и недоумений, но я сдержу себя и не буду Вас атаковать, дождемся семинара 
Но всё-таки, наберусь, наглости и попрошу Вас ответить на один вопрос, который тут был первоначальный, и для которого Вы просили уточнения.
Так вот такой пример.
Определить риски для ставки дисконта (каптиализации) по следующим данным:
город – Кацапетовка
площадь магазина – 120 кв.м.
население – 10 000 жителей
район – жилой
застройка – 2х -4х этажная застройка типа – «барак»
рядом – жилые дома, магазины, детсадик, памятник Ленину.
ЛНЭИ – продуктовый магазин
почему магазин ЛНЭИ – потому что, физ. юр. возможно, и ставка аренды для магазина максимальная – 10 грн./кв.м., остальные помещения (офисы, склады, кафе) либо не востребованы, либо ставка <10 грн./кв.м. (да вообще это условие задачи, поэтому как бы принимаем как данность, без анализа)
цель оценки – продажа
может что еще?, тогда сами придумайте походу, лишь бы пример был однозначный и законченный.
а также обращаюсь к коллегам (с наглой просьбой) временно больше не задавать других вопросов, пока не получим ответ на этот. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 12:54 |
|
Уважаемая МЭМ
Признательный Вам за то что потратили на нас и меня лично время, и за ответ.
Наконец то я с чистой совестью могу ссылаться на ГУРУ
"Тимощик Л.П., я, Гохберг И.И., Маркус Я. И., Гайдук и еще ряд лекторов достаточно долго говорили и ВСЕ сошлись во мнении что Дисконт, т.е. требуемая норма дохода из-за нестабильности ситуации в Украине при вложении в недвиж, МОЖЕТ В РЯДЕ СЛУЧАЕВ БЫТЬ НИЖЕ БЕЗРИСКОВОЙ СТАВКИ, ОСОБЕННО ДЛЯ НОРМАЛЬНОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ..... !"
Беда в том, что когда я про это говорю, мне слуги народа-чиновники говорят ""кумулятивный" тогда будет 0,25 и это то что надо"
Эще раз спасибо.
Правда вопросики еще есть НО отпуск святое дело. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 14:41 |
|
Прагматик +1!
может что еще?, тогда сами придумайте походу, лишь бы пример был однозначный и законченный.
| Цитата: |
| а также обращаюсь к коллегам (с наглой просьбой) временно больше не задавать других вопросов, пока не получим ответ на этот. |
|
|
|
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 27 Июл 2009 20:43 |
|
| Мэм писал(а): |
| Договорились постараюсь рассчитать, но где то ближе к среде, завтра утром уезжаю и в Киеве буду во вторник, относительно 31,1,2 августа я во Львове на фестивале СВИРЖ, а затем могу согласиться на день, выбирайте. |
Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:
По просьбам трудящихся тема разделена... дальше по поводу семинара ув. В.Л. общаемся в теме Семинар Мэм |
|
|
|
|
|
Мэм
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июл 2009 19:02 |
|
Простите затюкалась со своим отпуском вчера только приехала и "вернулась на 20 лет назад"- просто консервировала компоты, сегодня уезжаю во Львов с понедельника в Киеве буду более постоянно и посчитаем Кацапетовку...... Лета всем доброго Мэм |
_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... |
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Пт, 31 Июл 2009 16:49 |
|
| rudge писал(а): |
Наконец то я с чистой совестью могу ссылаться на ГУРУ
"Тимощик Л.П., я, Гохберг И.И., Маркус Я. И., Гайдук и еще ряд лекторов достаточно долго говорили и ВСЕ сошлись во мнении что Дисконт, т.е. требуемая норма дохода из-за нестабильности ситуации в Украине при вложении в недвиж, МОЖЕТ В РЯДЕ СЛУЧАЕВ БЫТЬ НИЖЕ БЕЗРИСКОВОЙ СТАВКИ, ОСОБЕННО ДЛЯ НОРМАЛЬНОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ..... !"
Беда в том, что когда я про это говорю, мне слуги народа-чиновники говорят ""кумулятивный" тогда будет 0,25 и это то что надо" |
Уважаемый rudge, предлагаю еще источник на кого можно будеть делать ссылку |
| Описание: |
Статья Лейфера Л.А. (23.07.09)
Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса |
|
Downloads |
| Имя файла: |
_дисконта.doc |
| Размер файла: |
72 Kб |
| Скачан: |
93 раз |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 31 Июл 2009 18:07 |
|
Дзенкую барзо |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 01 Авг 2009 11:16 |
|
Да, статья Лейфера интересная!
Конечно, несколько затрудняет чтение традиционной русско-украинское смешение понятий, переведенных с английского. Даже у Тарасевича (во всяком случае, 1997 года) и у автора статьи терминология несколько отличается.
То, что у автора называется текущей отдачей - как я понимаю, просто традиционная ставка капитализации, а конечная отдача - ставка дисконта.
Хороши рассуждения про нестабильный рынок:
| Цитата: |
| В ситуации же кризиса рынок выходит из равновесного состояния. Доходность инвестиций в недвижимость понизилась на фоне одновременного повышения рисков. В результате на данный момент ожидаемые доходы не соответствуют рискам, и рынок отреагировал на это резким сокращением количества сделок и замораживанием нового строительства. И это будет сохраняться, пока рынок не приведет в равновесие доходность и риск. |
Очень разумно! В принципе это близко к тому, что озвучивал г-н Пузенко в конце прошлого года на конференции УТО: стандартная (традиционная) методологическая база и оценочные подходы разработаны для уравновешенного рынка и очень плохо работают в условиях кризиса и т.д.
И это:
| Цитата: |
| Как отмечалось выше, ставка дисконтирования учитывает ожидания участников рынка относительно того, как будут меняться цены продажи недвижимости и ставки арендной платы. Другими словами, оценщику не обязательно знать, что реально будет происходить с ценами на рынке, он должен знать, что относительно будущих цен и арендных ставок на дату оценки «думает» рынок. |
И, судя по тексту, тенденции на рынке недвижимости (продажа, аренда) у них очень близки к украинским.
Вот только еще
| Цитата: |
| Далее по прошествии двух, трех лет следует ожидать начала повышательного тренда с темпом роста, не превышающим 5-7%. |
вызывает некоторые сомнения... С точки зрения применимости в конкретных расчетах. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 01 Авг 2009 12:12 |
|
Прем'єр-міністр України Юлія Тимошенко закликала населення при рішенні про відкриття депозитів в комерційних банках орієнтуватися на банки, що пропонують низьку процентну ставку по внесках.
Про це вона заявила в ході зустрічі з вкладниками "Родовід Банку".
Оскільки, за словами Юлії Тимошенко, низька процентна ставка свідчить про надійність фінансової установи.
"Вкладайте гроші туди, де найменший відсоток по депозиту. Чим більше відсоток по депозиту - тим більше ризики в цьому банку. І ті банки, які оголошують сьогодні 22-24% річних, - це означає, що у них є проблеми і вони привертають гроші за всяку ціну", - сказала Юлія Тимошенко.
P.S. Юля разбирается в рисках тоже 
Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды:
Мэм закрывает компоты?????? 
Преклоняюсь перед этой женщиной! |
|
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 01 Авг 2009 12:59 |
|
| irenka писал(а): |
| Прем'єр-міністр України Юлія Тимошенко закликала населення при рішенні про відкриття депозитів в комерційних банках орієнтуватися на банки, що пропонують низьку процентну ставку по внесках. |
, и тем открыла Америку  . |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 02 Авг 2009 12:37 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| и тем открыла Америку |
Ну это же вы такой умный, и еще 20% населения. А в основном у народа какой принцип? Дайте мне таблеток от жадности, и побольше!
Не все имеют экономическое образование, те же пенсионеры совсем не разбираются в банковском продукте.
Вот она и заявила на простом языке, как не надо делать. И правильно, людям надо почаще глаза открывать на простые вещи. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
