| Автор |
Сообщение |
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
 Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 14:54 |
  |
| zanoza писал(а): |
Вопрос:
Экономический износ влияет только на земельные улучшения, или на земельные улучшения+земля (право пользования)? |
Моделируем ситуацию: два однотипных зем.участка под жилую застройку в одном нас.пункте. Первый участок находится в непосредственной близости от магистральной железной дороги, второй - нет. Как вы назовете разницу в их стоимости? Думаю, что "экономический (внешний) износ". |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:02 |
|
тааак. теперь как бы мне его обосновать. имеем:
2 цеха (можно посчитать доходом и затраткой)
кучу всякого спец.барахла, которое кроме как затраткой (или ликвидацией, но это не входит в планы), не посчитаешь,
и право пользования ЗУ.
как теперь ко всему этом корректно посчитать экономический износ? окраина города.
[/list] |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:12 |
|
Кстати, если говорить про экономический износ, то термин "износ" подразумевает затратный подход, а стоимость ЗУ ну никак затраткой не считается!
Добавлено спустя 1 минуту 1 секунду:
Соответственно, экономический износ земельного участка - наверное, нонсенс. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:13 |
|
ладно, давайте рассмотрим мою конкретную ситуацию и придумаем к ней красивый экономический износ  |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:16 |
|
Могу предположить, что в данном случае, логичнее всего будет посчитать снижение доходности объекта оценки, за определенный период. Как мне кажется логичнее будет за период брать год.
А снижение доходности можно рассчитать как разница дохода который приносит объект на дату оценки и который он приносил год назад. Снижение доходности и будет его экономическим износом, так как это будет обусловлено влиянием внешней среды на объект оценки.
Применять данную корректировку наверное следует в процентном отношении.
Почему - год- как мне кажется потому, что именно такой период берут при расчетах валовых доходов.
ВотЪ. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:21 |
|
N.D.
+1000
Или, два участка, оба на окраине. Но над одним самолеты заходят на посадку, не далеко буйный ресторан, а рядом с другим участком лес, озеро, река, лягушки квакают.
Так что внешний износ есть.
Что касается економического то я бы назвал его износ "во времени". Тобиш зависимость стоимости от ситуации в экономике которая по своей сути динамична во времени.
Грубо. Економика на взлете есть покупатель, економика в упадке нет покупателя.
А вот что касается физ износа тут, по моему, надо смотреть функцию ЗУ. Может получится так что физ изменения (износ) поменяет фунцию. Было поле гумус смыло дождями но для сроительства хуже не стало. Тогда для поля была функция под посевы (с/х назначения), а перевод из этой функции в категорию под застройку снивелировал физизнос в виде смыва гумуса. Строить то можно, и отсутствие гумуса не повлеяло на ЗУ для такого использования. Тут, как на меня, физизнос определил ЛНЕИ.
Может это и грубо, но кажись так.
В общем, я думаю, что ЗУ присущи все виды износа (прям крамола какая то). Вопрос только в том как они влияют на стоимость ЗУ и ее функцию.
Добавлено спустя 8 минут 40 секунд:
| zanoza писал(а): |
тааак. теперь как бы мне его обосновать. имеем:
2 цеха (можно посчитать доходом и затраткой)
кучу всякого спец.барахла, которое кроме как затраткой (или ликвидацией, но это не входит в планы), не посчитаешь,
и право пользования ЗУ.
как теперь ко всему этом корректно посчитать экономический износ? окраина города. |
| Максим Сочинский писал(а): |
А снижение доходности можно рассчитать как разница дохода который приносит объект на дату оценки и который он приносил год назад. Снижение доходности и будет его экономическим износом, так как это будет обусловлено влиянием внешней среды на объект оценки. |
Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:38 |
|
| rudge писал(а): |
| Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
Вот ты, Рудж - голова! Надо взять и себе на заметочку. |
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:45 |
|
Вся собака зарыта только в терминологии.
ИЗНОС это потеря стоимости имущества по отношению к стоимости НОВОГО имущества.
И что тогда по отношению к земле является Новой землей? Я думая Новой земли кроме Бога никто не видел А у оценщиков есть понятие предыдущее состояние земли или аналог.
Поэтому
| N.D. писал(а): |
Моделируем ситуацию: два однотипных зем.участка под жилую застройку в одном нас.пункте. Первый участок находится в непосредственной близости от магистральной железной дороги, второй - нет. Как вы назовете разницу в их стоимости? Думаю, что "экономический (внешний) износ". |
я назову это Поправка обусловленная … а далее как в износе «впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки»
Т.е. в затратке применяем термин Износ а сравниловке Поправка, вот и всё! 
| Grey Horse писал(а): |
Кстати, если говорить про экономический износ, то термин "износ" подразумевает затратный подход, а стоимость ЗУ ну никак затраткой не считается!
|
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:47 |
|
| irenka писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
Вот ты, Рудж - голова! Надо взять и себе на заметочку. |
Более того, это предусмотрено п.11 НС №2  |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:48 |
|
| rudge писал(а): |
N.D.
+1000
Или, два участка, оба на окраине. Но над одним самолеты заходят на посадку, не далеко буйный ресторан, а рядом с другим участком лес, озеро, река, лягушки квакают.
Так что внешний износ есть.
Что касается економического то я бы назвал его износ "во времени". Тобиш зависимость стоимости от ситуации в экономике которая по своей сути динамична во времени.
Грубо. Економика на взлете есть покупатель, економика в упадке нет покупателя.
А вот что касается физ износа тут, по моему, надо смотреть функцию ЗУ. Может получится так что физ изменения (износ) поменяет фунцию. Было поле гумус смыло дождями но для сроительства хуже не стало. Тогда для поля была функция под посевы (с/х назначения), а перевод из этой функции в категорию под застройку снивелировал физизнос в виде смыва гумуса. Строить то можно, и отсутствие гумуса не повлеяло на ЗУ для такого использования. Тут, как на меня, физизнос определил ЛНЕИ.
Может это и грубо, но кажись так.
В общем, я думаю, что ЗУ присущи все виды износа (прям крамола какая то). Вопрос только в том как они влияют на стоимость ЗУ и ее функцию. |
Ув. rudge и N.D. немогу с Вами согласится, Вы говорите скорее характеристике местоположения объектов, это скорее расчет корректировки на наличие вредны и опасных факторов (особенно про ресторан ).
А экономический или внешний износ - это, если рассматривать его более детально, будет: принятие определенных законодательных актов, экологическая катастрофа или что то в этом духе. Что повлияет на возможность объектом приносить определенный доход и как следствие на его стоимость в рамках доходного подхода.
Соглашусь что экономически износ - следует рассматривать во времени. Так как это временное влияние на объект оценки. Однако чтобы решить окончательно следует ли рассматривать экономический износ во времени, следует решить устранимый ли он или нет?
Не соглашусь что ЗУ может иметь физический износ. Гумус есть или нет (кстати если по "правильному" то никто на гумусе строить не даст) это скорее относится к плодородности и к бонитированию земельного участка. Опять же напрашивается следующая мысль:
что рассчитать величину экономического износа ЗУ можно через его экономическую оценку - как потеря дохода.
Физические изменения ЗУ может повлиять только на ЛНЭИ, при этом речь не идет об износе.
Вот собственно что могу сказать. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:48 |
|
Голова. Голова.
НОГИ!!! 
Просто это из подхода по ЛНЕИ в ЦИК-ах.
Я всегда исхожу из проектной мощьности. Другое дело надо делать поправки на состояние и проглотит ли рынок проектный объем продукции.
Но ето уже другая тема.
Да, если проект был до того как....... , то вся продукция реализовывалась. Тогда небыло рынка. Эт сейчас лишнего не выпустят.
Хотя, на рынке товаров, как в медицине "нет здоровых, есть не дообследованные". Тоесть тут проблемы маркетинга. Или продай излишки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:52 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Вся собака зарыта только в терминологии.
Т.е. в затратке применяем термин Износ а сравниловке Поправка, вот и всё! |
Верно, так точнее.
Согласно дефиниций, экономического (внешнего) износа у земли нет. Есть потеря в стоимости (по сравнению с аналогичными участками), вызванная причинами, указанными для экономического (внешнего) износа. |
Последний раз редактировалось: N.D. (Вт, 04 Авг 2009 15:59), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 15:52 |
|
| N.D. писал(а): |
| irenka писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Только я бы брал не к прошлому году (так как тогда ЕИ тоже был и получим не чистый ЕИ, а разницу между ЕИ2008 г и ЕИ 2009 г), а к проектной мощности но с учетом физического состояния всего производсттва . |
Вот ты, Рудж - голова! Надо взять и себе на заметочку. |
Более того, это предусмотрено п.11 НС №2 |
5!
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:12 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Ув. rudge и N.D. немогу с Вами согласится, Вы говорите скорее характеристике местоположения объектов, это скорее расчет корректировки на наличие вредны и опасных факторов (особенно про ресторан ). |
В общем то как его не назови, а тут он есть я явно "внешний" и при этом вроди бы как устранимый. Ведь если вести сравнение то обы обекта находятся на окраине но стоимость то разная. А причина то как раз и лежит (стоит) в ресторане
| Максим Сочинский писал(а): |
| А экономический или внешний износ - это, если рассматривать его более детально, будет: принятие определенных законодательных актов, экологическая катастрофа или что то в этом духе. Что повлияет на возможность объектом приносить определенный доход и как следствие на его стоимость в рамках доходного подхода. |
Вы знаета коллега я бы все таки отдельно учитывал эти два понятия Экономический и Внешний. Хотя они и сильно связаны междусобой. Вот ресторан (автотрасса и т.п.) я бы отнес к Внешнему ибо тут на стоимость ни законы, ни катклизмы не влияют.
К Экономическому все таки я бы отнес состояние всей ситуации в Экономике.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Не соглашусь что ЗУ может иметь физический износ. Гумус есть или нет (кстати если по "правильному" то никто на гумусе строить не даст) это скорее относится к плодородности и к бонитированию земельного участка. |
Ну тут вопрос спорный.
Во первых я не говорил что на "гумусе" надо (можно) строить.
Во вторых. Мною рассматривался пример с/х земель с КОТОРОГО СМЫЛО ГУМУС.
Теперь посмотрим для такого ЗУ.
Это износ или нет?
Физический или нет?
Изменится ли в таком варианте стоимость такого ЗУ?
Интересно Ваше мнение коллега.
Последствия?
Вы понимаете, изменение функции (назначения). Я остановился на застройке. Но это уже будет другой объект оценки и по назначению и по документам. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:15 |
|
Какой износ земельного участка. Износ можно применить к размеру затрат, понесенных на создание чего-то. Чисто теоретически мне интересно, какие затраты возникают при создании земли. По логике только Бог может применить износ к земле, так как он ее создал и понес затраты. На все же происходящее вокруг земельного участка как понижающее его стоимость или повышающее ее стоимоть отреагирует только рынок, под действием которого земля и меняет свою стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
