| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:22 |
  |
Кажись сам отвечу.
Тут нет физизноса так как "гумус" это улучшение ЗУ. Так же как и здание, лес, ставок и т.п.
Серый
+1000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:34 |
|
| rudge писал(а): |
Последствия?
Вы понимаете, изменение функции (назначения). Я остановился на застройке. Но это уже будет другой объект оценки и по назначению и по документам. |
Совершенно верно. Другой объект оценки - участок под затройку. И, вероятнее всего, по сравнению с сопоставимыми участками под застройку "признаков экономического износа" (по сравнению, кстати, с чем  ?) не имеет. Так зачем же его стоимость определять через стоимость участка с гумусом с учетом экономического износа ? С точки зрения практики? Это - просто другой рынок и другой товар.
Нет, чисто теоретически это обсудить интересно, но, по-моему, тут уже близка та ситуация, когда за лесным массивом не видно отдельных деревьев... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:50 |
|
как вы видите реализацию вот такого пункта:
| Цитата: |
| величина економічного зносу розраховується на основі порівняння ...цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками; |
каким образом определять, містить або не містить це майно ознак зносу? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:00 |
|
| zanoza писал(а): |
как вы видите реализацию вот такого пункта:
| Цитата: |
| величина економічного зносу розраховується на основі порівняння ...цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками; |
каким образом определять, містить або не містить це майно ознак зносу? |
надо подходить наоборот, определить, что для твоего объекта является износом, а тогда уже искать без оного, по типу:
у тебя окраина, значит, бери те, что не на окраине
ну и сама понимаешь универсальных советов про эконом износ никто не даст |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:02 |
|
| zanoza писал(а): |
| как вы видите реализацию вот такого пункта: |
Примерно так (с учетом замечания Прагматика, что речь идет не об износе, а о поправке, обусловленной теми же причинами).
Оценивается квартира в двухквартирном доме, где соседи - цыгане. Как сделать "поправку на цыган"? В другом районе городка тоже есть домик с неблагоприятными соседями, и стоимость квартиры в нем на 30% ниже, чем "обычных" квартир в том районе.
Значит, и мой объект оценки будет стоить на 30% меньше, чем аналогичные квартиры в данном районе. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:06 |
|
ну здра - а вдруг у цеха в центре тоже есть эконом износ? это получается не поправка к затратам, а поправка к сравнительному со зданием в центре. |
|
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:35 |
|
| rudge писал(а): |
| Максим Сочинский писал(а): |
Ув. rudge и N.D. немогу с Вами согласится, Вы говорите скорее характеристике местоположения объектов, это скорее расчет корректировки на наличие вредны и опасных факторов (особенно про ресторан  ). |
В общем то как его не назови, а тут он есть я явно "внешний" и при этом вроди бы как устранимый. Ведь если вести сравнение то обы обекта находятся на окраине но стоимость то разная. А причина то как раз и лежит (стоит) в ресторане 
| Максим Сочинский писал(а): |
| А экономический или внешний износ - это, если рассматривать его более детально, будет: принятие определенных законодательных актов, экологическая катастрофа или что то в этом духе. Что повлияет на возможность объектом приносить определенный доход и как следствие на его стоимость в рамках доходного подхода. |
Вы знаета коллега я бы все таки отдельно учитывал эти два понятия Экономический и Внешний. Хотя они и сильно связаны междусобой. Вот ресторан (автотрасса и т.п.) я бы отнес к Внешнему ибо тут на стоимость ни законы, ни катклизмы не влияют.
К Экономическому все таки я бы отнес состояние всей ситуации в Экономике.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Не соглашусь что ЗУ может иметь физический износ. Гумус есть или нет (кстати если по "правильному" то никто на гумусе строить не даст) это скорее относится к плодородности и к бонитированию земельного участка. |
Ну тут вопрос спорный.
Во первых я не говорил что на "гумусе" надо (можно) строить.
Во вторых. Мною рассматривался пример с/х земель с КОТОРОГО СМЫЛО ГУМУС.
Теперь посмотрим для такого ЗУ.
Это износ или нет?
Физический или нет?
Изменится ли в таком варианте стоимость такого ЗУ?
Интересно Ваше мнение коллега.
Последствия?
Вы понимаете, изменение функции (назначения). Я остановился на застройке. Но это уже будет другой объект оценки и по назначению и по документам. |
Если смыло гумус с участка, это не износ.
Не физический.
Изменится.
Физический износ - по НС 1, то в данном случае "смывка" гумуса не есть физ износ.
А вообще признаю что мог быть не прав насчет примера с участков с лесом и ресторанами, но опять же если подумать то наличие экономического износа будет зависеть от ЛНЭИ.
Нашел такое определение:
"Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного
влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором." (Источник:.В. Грибовский и др. "Оценка стоимости недвижимости")
Так что с точки зрения данного определения, был неправ.
Вот еще нарыл: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_2.htm (в самом низу)
В свете новых знаний (спасибо Ув. Формчане) пойду изучать матчасть.
В свете их же появился вопрос: так как же быть тогда с местоположением? Выходит что корректировка на местопложение или на наличие/отсутствие улучшений (лес озеро гумус)/ухудшений (ресторан с балаганом ртуть) по сути и есть корректировка на экономический износ? |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 18:32 |
|
| zanoza писал(а): |
| ну здра - а вдруг у цеха в центре тоже есть эконом износ? это получается не поправка к затратам, а поправка к сравнительному со зданием в центре. |
Может и такое быть, я, если ты заметила, для примера район приводил.
Поэтому желательно:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| определить, что для твоего объекта является износом |
при этом выявить ВСЕ факторы износа.
Добавлено спустя 5 минут 24 секунды:
| Максим Сочинский писал(а): |
| В свете их же появился вопрос: так как же быть тогда с местоположением? Выходит что корректировка на местопложение или на наличие/отсутствие улучшений (лес озеро гумус)/ухудшений (ресторан с балаганом ртуть) по сути и есть корректировка на экономический износ? |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| в затратке применяем термин Износ а сравниловке Поправка, вот и всё! |
единственное могу добавить что затраткой Вы Землю не посчитаете, а поэтому местоположение будете учитывать в рамках сравниловки |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серая моль
Сообщения: 99
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2009 15:07 |
|
Когда-то расчитывала экон.износ для сельськохозяйственных сооружений. Может кому пригодится.
ЗЫ: Только описательная часть в конце чуток утеряна. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
економічного зносу для сг нерухомості.doc |
| Размер файла: |
83.5 Kб |
| Скачан: |
113 раз |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 13:54 |
|
Никогда мне не нравился термин экономический износ.
Износ - это обесценение. Но внешние (экономические) влияния могут
не только обесценивать объект, а и повышать его стоимость.
К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. Таким образом должно существовать понятие не внешнего износа а ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ - способного понижать или повышать стоимость объекта. |
|
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 14:12 |
|
| HUGO писал(а): |
Никогда мне не нравился термин экономический износ.
Износ - это обесценение. Но внешние (экономические) влияния могут
не только обесценивать объект, а и повышать его стоимость.
К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. Таким образом должно существовать понятие не внешнего износа а ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ - способного понижать или повышать стоимость объекта. |
+100
Вот и я частенько задумываюсь. А что если знк с (-) на (+) для внешнего износа применить то и Затратка должна по идее РС давать. Вопрос только как адекватно просчитать?
Когда то пробовал. Но расчет не очень нравился. Больше на подбор смахивал. Опять же как к этому чиновник отнесется? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 15:03 |
|
| HUGO писал(а): |
| К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. |
возросла стоимость земли, вот и всё объяснение.
| HUGO писал(а): |
| Таким образом должно существовать понятие не внешнего износа а ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ - способного понижать или повышать стоимость объекта |
и то и то существует, главное не путать где его применять
Внеш износ в затратке
ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ВЛИЯНИЯ в сравниловке.
Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды:
| rudge писал(а): |
| А что если знк с (-) на (+) для внешнего износа применить то и Затратка должна по идее РС давать. |
во-первых, знака + для износа не может существовать ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ
а во-вторых, Затратка ВСЕГДА дает РС, не дает она РС только в двух случаях
1. не правильно посчитана.
2. не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 15:41 |
|
| HUGO писал(а): |
| Никогда мне не нравился термин экономический износ. |
Так это только у нас все износом называют. В МСО износ только физический, внешнее и функциональное обесценение или устаревание. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 15:45 |
|
| HUGO писал(а): |
| К примеру стояла автозаправка на второстепенной дороге, приняли решение расширить дорогу и перевести ее в статус общегосударственного значения - как следствие стоимость заправки должна возрасти. |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| возросла стоимость земли, вот и всё объяснение. |
Может HUGO и не очень удачный пример привел НО!
А что если просчитать ЗУ под такой заправкой, исходя из ЛНЕИ, как условно вакантной, под что то более доходное? На пример под торговый центр. Отсюда, на Ваше коллега, Частично - ДА. Стоимость ЗУ возрастет но и стоимость того что на ней возрастет тоже (в таком примере) точнее было бы изменится.
| rudge писал(а): |
| А что если знк с (-) на (+) для внешнего износа применить то и Затратка должна по идее РС давать. |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| во-первых, знака + для износа не может существовать ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ |
В общем то Вы правы, термин не очень пляшет в предложенным, нет логики. Заменим " внешний износ" на "изменение стоимости в следствии внешнего изменения экономической ситуации ", тогда все станет на свое место. Собственно это и имелось ввиду.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
а во-вторых, Затратка ВСЕГДА дает РС, не дает она РС только в двух случаях
1. не правильно посчитана.
2. не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных. |
тут можно повторить то что писано в НС но не буду. Так как сам пытаюсь "привязать" к затратке влияние рынка, которого нет в затратке, а следовательно не будет и РС, на стоимость объекта оценки.
И еще хочу обратить Ваше коллега внимание, что полемика идет на уровне теории, а не практики которая обусловлена НС.
Как говорится мысли в слух и это не значит что так надо делать. Хотя все течет все меняется. Если кто то найдёт корректный способ расчета всех неизвестных величин затратки в виде коэффициентов, то тогда и затратка будет определять РС. А пока, в случаях наличия развитого рынка, с РС по затратке не получается. Читаем Ваш п.2 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 16:30 |
|
| rudge писал(а): |
| А что если просчитать ЗУ под такой заправкой, исходя из ЛНЕИ, как условно вакантной, под что то более доходное? На пример под торговый центр. Отсюда, на Ваше коллега, Частично - ДА. Стоимость ЗУ возрастет но и стоимость того что на ней возрастет тоже (в таком примере) точнее было бы изменится. |
может к вечеру у меня голова потупела, только я ничего не понял,
давай пример с цифрами (естественно произвольными).
| rudge писал(а): |
| тут можно повторить то что писано в НС но не буду. Так как сам пытаюсь "привязать" к затратке влияние рынка, которого нет в затратке, а следовательно не будет и РС, на стоимость объекта оценки. |
в затратке нет влияния рынка? это сильно!
пример с цифрами (естественно произвольными) в студию!
| rudge писал(а): |
| А пока, в случаях наличия развитого рынка, с РС по затратке не получается. Читаем Ваш п.2 |
я в питсомиллионный раз повторяю
наличие развитого рынка НИКАК НЕ ВЛИЯЕТ на п.2, а именно «не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных».
простая логическая цепочка – для метода А необходимы данные а1,а2,а3…аn, для метода Б необходимы данные б1,б2,б3…бn, поэтому есть данные а1,а2,а3…аn или их нету (в твоем случае метод А – сравниловка, а данные - наличие развитого рынка ), НИКАК не влияет на то можно использовать метод Б (затаратка) или нет. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
