| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 15:48 |
  |
цифры не пишу нет смысла - много выйдет
еще возможность продажи части участка, если он в привате(!) особенно если он больше 1000 м.кв.
а если вставляешь в отчет затратку - то там обязательно право пользования участком (у нас умудряются пропустить этот пункт) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 15:56 |
|
Вот пример для расчета:
объект оценки
дом - 200 кв.
земельный участок - 600 кв.м
объект аналог:
дом 300 кв.м
земельный участок- 750 кв.м
ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е.
ст-ть кв. м оцениваемого земельного участка (как условно свободного, посчитанного организацией с Лицензией на оценку земли)- 15,0 у.е.
т.е Ваш варинт Филин:
200 000 / 300 = 667 у.е /кв.м
667 х 200 = 133 400 (чст-ть всего оцениваемого объекта) в том числе ст-ть земли 15 х 600 = 9000.,
т.е ст-ть "коробки"= 133400-9000= 124 400 у.е |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 16:19 |
|
| SHE писал(а): |
ст-ть кв. м оцениваемого земельного участка (как условно свободного, посчитанного организацией с Лицензией на оценку земли)- 15,0 у.е.
|
только при условии что "15 х 600 - это постчитала уже лицензировная контора [glow=red:0bfe9e38a4]ИМЕННО этот з.у[/glow:0bfe9e38a4]. как условно свободный ( для нотариуса) и получили 9000!"
мой ответ - "ДА"
ну и скорректировать на площадь - все-таки 200 и 300 кв.м. это большая разница... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 16:50 |
|
| SHE писал(а): |
| т.е ст-ть "коробки"= 133400-9000= 124 400 у.е |
но с обязательным указанием что это стоимость коробки без учета земельной компоненты (и даже той на которой стоит та самая коробка)
и если
| SHE писал(а): |
| ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е. |
без учета стоимости земельной компоненты (определенной для того участка на которой стоит тот самый аналог)
а если 200 000 у.е. это стоимость всего (ЗУ и коробки), то и:
200 000/300=667*200=133 400 то это уже с землей...только обязательно корректировать на все те (и иные) условия которые я указывал (и не указывал) выше...
| SHE писал(а): |
| т.е Ваш варинт Филин |
и не надо так вроде я как минимум преклонных лет мы ж с тобой на "ты" вроде...  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 21:14 |
|
2 Филин Андрей
| Филин Андрей писал(а): |
| Цитата: |
| пофиг, застроен участок или нет, его РЫНОЧНАЯ стоимость от этого не изменится никоим образом... нет разницы, что построено на земельном участке дом или сарай, его рыночная стоимость не изменится. |
вот этого от вас не ожидал - и если там заросли бурьяна 4 метра высотой для вырубки которого надо будет потратить время и деньги (а рядом аналогичный участок без бурьяна) или вишняком все поросло, а рядом газонной травкой засажен участок... |
Вот и зря, Батенька, не ожидали… дело в том, что участочек ваш, который газонной травкой засажен это ничто иное, как участок с улучшениями… и стоимость данного участка будет равна стоимости данного участка с улучшениями минус стоимость улучшений (в данном случае устройство газона).
| Филин Андрей писал(а): |
| Цитата: |
| На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. |
правильно, а если участок под застройкой (минизавод по производству пластиковых пакетов), то меняет ли это рыночную стоимость - меняет (правовой режим другой), так что застройка не меняет РС?? меняет ведь.... |
Мда… вы же сами сказали, что ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ДРУГОЙ… вот правовой режим влияет на стоимость з.у. но никак не застройка… дело в том, что это застройка должна соответствовать правовому режиму з.у.
| Филин Андрей писал(а): |
| а если о жилищном строительстве то тут РЕАЛЬНО 99,999999% не рассматривает покупку участка если он застроен - его покупают вместе с постройками (так сказать автоматом), исходя из этого тоже можно сказать что застройка или ее отсутствие влияет на стоимость... |
не понял… можно для меня тупого на примере? Рядом два абсолютно идентичных участка. На одном построен дом, второй вакантный. Вопрос, какой из этих з.у. будет иметь большую Р.С. и почему? Как по мне, так их Р.С. одинакова, поскольку для определения Р.С. з.у. мы рассматриваем его как вакантный и с точки зрения НЭИ.
2 Андрей
| Андрей писал(а): |
стоимость домовладения будет равна
200000/300*200+1,5*1500=135 583,33 |
мммм… интересно получается, если в прицепе стоимостью 1000 грн находится 10 кг. угля стоимостью 50 грн/кг, то сколько это будет стоить?
Давайте посчитаем: 1000 + 50х10 = 1500 грн. Думаю, что с этим вопросов нет.
Но дальше, если следовать вашей, Андрей, логике, стоимость прицепа со 100 кг угля составит:
1500/10*100 = 15000 грн.
Вам не кажется, что здесь что-то не так? Ведь если посчитать, что уголь в прицепе стоит 100 х 50 = 5000 грн, тогда получим стоимость прицепа 15000 – 5000 = 10000 грн. Т.е. прицеп, от того, что в нем оказалось 100 кг угля вместо 10, подорожал в 10 раз!!!
А теперь попробуйте сделать замену: прицеп на земельный участок, а уголь на земельные улучшения.
З.Ы. Еще раз... согласен с расчетом Кинка, хотя, конечно, он тоже не лишен минусов, но, как мне кажется, их гораздо меньше.
Одна из проблем данного расчета в том, что он основан на РС земли и здесь отсутствует такое понятие, как стоимость вклада… т.е. дополнительные 0,5 сот. земли могут и не увеличить стоимость данного участка на эти 15 у.е./м.кв, т.е. на 15 х 50 = 750 у.е. они могут и вообще не увеличивать стоимость данного домовладения… на них покупатель вообще может не обратить внимание… представим себе дом в селе с пл. ЗУ 40 соток и наоборот, может оказаться, что каждый метр плюс, будет увеличивать ст-ть 1 м.кв… ну, это уже особенности рынка. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 09:38 |
|
| Цитата: |
| представим себе дом в селе с пл. ЗУ 40 соток и наоборот, может оказаться, что каждый метр плюс, будет увеличивать ст-ть 1 м.кв… ну, это уже особенности рынка. |
здесь согласен, а вот здесь:
| Цитата: |
| 15 у.е./м.кв, т.е. на 15 х 50 = 750 у.е. |
вообще больше об єтом не говорите (уважать перестану )- нельзя сопоставлять один участок с другим в стоимости квадр.метра без предварительного расчета стоимости одного и другого участка отдельно...
| Цитата: |
| ...который газонной травкой засажен это ничто иное, как участок с улучшениями... |
хорошо вы правы, а про бурьян/вишняк забыли - это не улучшения и не насаждения - это просто запущен участок (вы знаете способность вишни разрастаться?? за каких-либо 5-7 лет если на соседнем участке (ухоженом) растет хоть одна вишенка, то на нашем ее выкорчевывать прийдется очччень долго)...
| Цитата: |
| Мда… вы же сами сказали, что ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ДРУГОЙ… вот правовой режим влияет на стоимость з.у. но никак не застройка… дело в том, что это застройка должна соответствовать правовому режиму з.у. |
да! но если есть застройка - значит и правовой режим соответствующий...и не будем крутить - что первое появилось яйцо или земля - курица или застройка..а соответственно и стоимость ЗУ меньше или больше (за счет даже того что надо менять целевое назначение, а это время и деньги...)
| Цитата: |
| не понял… можно для меня ... на примере? Рядом два абсолютно идентичных участка. На одном построен дом, второй вакантный. Вопрос, какой из этих з.у. будет иметь большую Р.С. и почему? Как по мне, так их Р.С. одинакова, поскольку для определения Р.С. з.у. мы рассматриваем его как вакантный и с точки зрения НЭИ. |
да ст очки зрения НЭИ но и не откидывая в сторону уже существующего назначения!!! если покупатель - физлицо и покупает для жилищного строительства, то скорее всего застроеный участок будет дороже (если не руины а нормальный дом на нем стоит) объясню на примере:
вы купили дом за 3000 дол. отремонтировали крышу на 500 дол., так что ваш дом теперь стоит 3500??? ошибаемся....
теперь он лучше стал не на стоимость ремонта...а больше из-за отсутствия проблем связаных с приведением его в нормальное состояние (например 3700), потому что новому владельцу не надо теперь тратить на ремонт ни деньги ни время/нервы/здоровье (которое и есть разница между 3700 и 3500)
поэтому покупателю ЗУ для застройки ее жильем проще купить жилье и реконструировать его проще достроить чем с нуля построить(хотя конечно не всегда). |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 13:30 |
|
| Цитата: |
вы купили дом за 3000 дол. отремонтировали крышу на 500 дол., так что ваш дом теперь стоит 3500??? ошибаемся....
|
С этим ни кто не спорит, более того стоимость ДОМА может быть совершенно разная как больше, так и меньше 3500.
| Цитата: |
теперь он лучше стал не на стоимость ремонта..., а больше из-за отсутствия проблем связаных с приведением его в нормальное состояние (например 3700), потому что новому владельцу не надо теперь тратить на ремонт ни деньги ни время/нервы/здоровье (которое и есть разница между 3700 и 3500)
|
Просто все эти параметры в оценке называются одним словом – Фактор времени.
Который как известно меняет и рыночное окружение и/или требование к объекту, и/или физическое состояние объекта.
И вот если ДОМ через КАКОЕ-ТО ВРЕМЯ но с ремонтом стоит уже 3700 то ЗЕМЛЕ от этого не холодно не горячо, потому что она будет стоить столько сколько стоит ЗЕМЛЯ на ТОТ момент самое главное столько же сколько ЗЕМЛЯ на «соседнем» участке. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 14:27 |
|
| Цитата: |
| ЗЕМЛЕ от этого не холодно не горячо, потому что она будет стоить столько сколько стоит ЗЕМЛЯ на ТОТ момент самое главное столько же сколько ЗЕМЛЯ на «соседнем» участке. |
если речь идет об условно свободном участке - то "да"
а у нас конкретные аналоги и конкретный объект оценки и речь, в данном случае, не идет о том что там будет магазин или парковка...а будет просто жилье - поэтому НЭИ у всех одинаковое, но вот благоустроеный участок будет стоить (возможно) больше нежели меньше (если там нормальный с точки зрения жилья и возможности достройки дом, а не руины)...
я живу в Кировограде и у нас еще выгоднее достроить/перестроить старый дом, чем построить новый - не каждый себе позволяет такую роскошь и так на бОльшей территории Украины, массово строятся только Киев, Днепр, Донецк, Одесса, Ивано-Франковск и еще пара-тройка крупных городов, в остальных городах это просто не выгодно...а у нас уже строится и т.н. средний клас - которые себе не позволят (по деньгам) с нуля построить дом - и поэтому отдадут предпочтение застроеному участку и со временем перепланируют его под себя, а на пустом им делать нечего - он им не интересен...
вспомните вишняк - прокоментируйте его!
это не застройка, не благоустройство?
хорошо давайте возьмем гнилые/сухие деревья - это благоустройство! ведь так? так вот будет чистый участок рядом стоить дороже? конечно - ведь на ликвидацию 40 деревьев и пней надо силы потратить, а вы говорите что улучшения не влияют на стоимость земли....ну как же? они же на этой же земле и стоят!
это условно свободные участки "через забор" одинаково могут стоить, а реальные - которые мы и ценим не могут и не будут....за оооооочень редким исключением, которое не может быть предметом спора. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 19:36 |
|
Ой... ну... ААААААААААААААААААААААА!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
... блин... хнык... шмыг... я уже не знаю, как объяснять... если мы определяем РС, то считаем участок УСЛОВНО СВОБОДНЫМ... и если даже он застроен, то мы его всё равно считаем УСЛОВНО СВОБОДНЫМ!!!!!
Ваши деревья это ланшафт, если участок расчистили, то это уже участок с улучшениями!!!!!! Любое... понимаете... ЛЮ-БО-Е действие с з.у. это уже улучшения... яму вырыли... дом построили... деревья выкорчевали... ЭТО ВСЁ УЛУЧШЕНИЯ!!!!
По вашим другим возражениям:
| Цитата: |
| нельзя сопоставлять один участок с другим в стоимости квадр.метра без предварительного расчета стоимости одного и другого участка отдельно... |
да с этим никто и не спорит... просто это не цель задачи... мы все считаем, что уже все посчитали... откорректировали и получили ст-ть земли под аналогом равную стоимости земли под объектом оценки... СУТЬ ВОПРОСА БЫЛА НЕ В ЭТО.. вот и всё.
по поводу:
| Цитата: |
| но если есть застройка - значит и правовой режим соответствующий...и не будем крутить - что первое появилось яйцо или земля - курица или застройка..а соответственно и стоимость ЗУ меньше или больше (за счет даже того что надо менять целевое назначение, а это время и деньги...) |
я уже раз 100 говорил, что я согласен и НИКОГДА НЕ СПОРИЛ с тем, что на стоимость емли влияет правовой режим участка... ну причем тут застройка?????????? Вы рассматриваете данный з.у. как вакантный, но с данной функцией... например строительство жил. дома... вот и всё... причем тут застройка??????? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 14:21 |
|
Уважаемый КовАл, прониклась вашим возмущением. Народ действительно полез в дебри. согласна. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
еще один начинающий
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 14:34 |
|
Господа, читал-читал, ничего не понял практически.. если кому не сложно, подскажите пжалста.. есть дом, пусть метров 60 площади, земля не приватизирована.. как его считать для залога? 
я бы сделал так. затраткой посчитал стоимость самого здания, а вот с землей проблема - как сформулировать в данном случае право пользования ЗУ? этож не долгосрочная аренда, но и земля не куплена, хотя приватизация небольшого участка под уже существующим домом - долларов 500 обойдётся - это ж немного. так вот, я тогда дружно отмараживаюсь и считаю методом аналогов (пишу формулировку - домовладение и усё)..
подскажите, как же все таки правильно делать в данном случае? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 14:45 |
|
Делаете просто сравнительным не обаращая внимания на землю, старайтесь подобаррь аналоги с максимально схожими по площади з.у, что бы не мучаться с корректировкой на площадь з.у.
500 у.е, шо у вас дорого....у нас по области приватизация 350 грн. Ст-ти домов на приватизированных и неприватизированных участках не оличаются, почти.
Я затратку не делаю. Банку она не нужна, а возни с ней куча. но если банк требует, то делайте и затратку-возмите у хозяев документ, шо они платят за землю- прокапитализируйте- вот вам земельная составляющая для затратки.(я так понимаю) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 16:28 |
|
Абсолютно согласен с SHE. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 16:29 |
|
Извините ВСЕ кто читал то что тут написано - действительно вышли за рамки вопроса.
Вопрос изначально был - как считать дом с землей?
Я предлагаю, как уже сказала Юля - максимально схожие аналоги (в т.ч. и з.у. минимум корректировок и ....о чудо.... отчет готов!!!)
Советы: землю не вычленять (считаем домовладение!!!), если уж пришлось - то корректировать на размер участка, например* через определение права пользования участками (через средние ставки налога (указаны в "З А К О Н У К Р А Ї Н И Про плату за землю")) хотя изменения стоимости столь малы что лучше их и не делать ))
Попутно отвечая на вопрос о том как определить право пользования з.у. привожу пример в циферках:
для сравнения 2 участка площадью 750 и 600 м.кв. и город - Одесса
1. Впз Ставка податку на рік для групи населених пунктів з чисельністю населення від 1 млн.. грн. /кв. м 0,6363 0,6363
2. П Площа земельної ділянки, кв.м кв.м 750,00 600,00
3. ВпзхП Річний податок за користування земельною ділянкою, грн. грн. 477,23 381,78
4 Ск Ставка капіталізації % 0,100 0,100
5 Впкз Вартість права користування земельною ділянкою (округлено) грн. 4772,3 3817,8
разница= 945,0 746,0
т.е. формула Впкз= Впз*Пз/Ск
разница 200 долл. - если аналоги для объекта стоят в районе 200 000 дол, то это всего 0,1% корректировок!!!!!!!
Можно их проигнорировать....
а если участки 500 и 1300 м.кв., то тут уже и полпроцента наросло....
да и для Кировограда для аналогичных участков (правда при стоимости в 5-10 раз меньшей), при тех же рисках разница составит 0,3-0,5%, а при 500 и 1300 м.кв.=1,5-3,0% а это уже нормальная корректировка на разницу в метраже!!!!!!!!!!!
* - потому что считать что 15 у.е. (оценка нашего участка) будет стоить и аналог - в корне на верно, а другого правильного варианта никто не предложил . |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 16:32 |
|
Уважаемая SHE, т.е. вы предлагаете, найти аналоги с похожими характеристиками, не разделяя на каробку и землю, например для нашего объекта - площадь 200-250, площадь участка 6-7 соток.
Провести необходимые корректировки и получить стоимость нашего объекта. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
