Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Можно ли соотнести ст-ть квартир в одном городе к ст-ти кв-р Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества Автор Сообщение Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 08 Июн 2006 21:02 Можно ли соотнести ст-ть квартир в одном городе к ст-ти кв-р в другом, а потом применить этот "коэф-т" к арендным ставкам?? Капитализируя ту аренду по квартирам, которая на сегодняшний день сложилась в Кировограде (да и не только) выходим максимум на половину реальной стоимости той самой квартиры , т.е. самый простой, примитивный метод определения стоимости квартиры на сегодняшний день в Украине почти нигде не действует. Может придумать некий коэффициент дабы уравнять условия, т.е. конечная стоимость(по прямой кап-ции)+(*)"коэффициент"=рыночная стоимость или арендная ставка+(*)"коэффициент" далее капитализируем и =рыночная стоимость... я думаю это возможно, но только для одного отдельно взятого населенного пункта, вывести такой коэффициент можно только при условии проведения масштабного исследования - учитывая инвестиционную привлекательность региона(нас.пункта), уровень зарплаты, потребительских цен, безработицы, приоритетных направлений развития региона(нас.пункта), дальнейшая перспектива....плюс уровень бандитизма, кол-во макдональдсов и мерседесов на душу населения и.........о чудо - вот он наш долгожданный коэффициентик но вот только мне одному жизни не хватит его высчитать, да и нет такого в мировой оценке насколько мне известно, т.е. перспективность практического применения его под вопросом....НО может пойти другим путем?!?!?!?!? взять, например, цены на квартиры в Киеве (средние) прокоэффициентить их на такие же средние ставки аренды на подобные же квартиры а потом стоимость жилья в том же кировограде поделить на этот коэффициент и (по идее) получить инфу по арендным ставкам в Кировограде т.е., например: 100 000 у.е. (ср. цена квартиры в Киеве) делим на 500 дол. (ср. арендная ставка) получаем 200 (коэффициент). а потом 25000у.е. (ср-яя ст-ть квартиры в Кировограде)делим на 200(коэффициент) и получаем 125дол. средняя аренда ....которая должна быть в Кировоградено которая не всегда есть понятно что в Киеве сделать разбивку средних цен по 1,2,3,4,5 комнатным квартирам, по районам - хотя б в упрощенной форме - центр середина, периферия..., а в Кировограде применять к соответствующим зонам и квартирам.... токо вот проблемка - если 125 дол аренды прокапитализировать - на 25000 никак не выходим шо ж за страна такая... критикуйте... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 08:44 Зачем считать стоимость квартиры доходным подходом? А если и считать, то что б результат получился, надо ставку капитализации расчитывать методом екстракции. флай Возраст: 47 Сообщения: 991 Откуда: Днепр Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 11:35 Уважаемый Филин Андрей... если уж на то пошло дак применить метод рынка капитала да и не мучаться, доходный п-д в виде прямой капитализации для квартир не применяется как правило... Метод рынка капитала состоит в следующем. Опираясь на прогнозные, на мо-мент ожидаемой перепродажи, оценки величины прибыли или денежного потока от акти-ва (объекта недвижимости), который рассматривается, необходимо определить его обос-нованную рыночную стоимость аналогично с соотношением в настоящее время этих по-казателей на цены предложений подобных объектов. Как подобные берутся объекты не-движимости, чьи характеристики схожи – по местоположению, размещению в здании, техсостоянию, общей площади. На базе информации о похожих объектах рассчитываются мультипликаторы (ко-эффициенты): «Цена/Чистый балансовая стоимость», «Цена/Прибыль» и «Цена/Денежный поток». В настоящей работе мультипликатор Цена/Прибыль – которая отождествляется с размером условно чистого операционного годового дохода, который возможно получить от сдачи в аренду недвижимости. Эти мультипликаторы представляют собой взятое за максимально возможный период отношения цены объектов похожих с оцениваемым к соответственно их чистой прибыли или денежному потоку. При этом мультипликатор «Цена/Прибыль» можно рас-считывать применимо как к операционной (балансовой) прибыли, так и к прибыли после налогообложения или к налогообложению, но после уплаты процентов по долгосрочным кредитам (для предприятий). Последовательность расчета следующая: 1 проводится анализ рынка для определения арендной платы объекта оценки 2 на основе анализа рыночной информации определяется соотношение цен продажи объекта и потенциального валового дохода (мультипликатор GRM) для подобного имущества в подобных типах зданий 3 умножается наиболее вероятный размер арендной платы на мультипликатор валовой ренты В процессе расчета приняты следующие обозначения: GRM мультипликатор валовой ренты V цена продажи подобного объекта PGI потенциальный валовый доход А по поводу соотнесения и коэффициента... так вот предлагаю вам не мучаться нас всех в скором времени осчастливят ... чем то подобным.. исходя ииз услышанного на конференции.. фдмуха разрабатывает стратегию методическую для массовго налогообложения недвижимости.... общий принцип - в качестве исходных данных будет браться база приватизации ( мы были в шоке), далее - базовая величина, составляющая которая будет корреткироваться на учет местоположение, состояние, правовой статус, ... вот где то так... кстати помощь оценщиков БЕСПЛАТНАЯ оч. приветстсвуется лично господином Гайдуком В.Я., а ваще было оч забавно видеть споры вокруг этой ситуации - с одной стороны маститые оценщки предлагающие свою базу и платную помощб, с другой стороны господин Гайдук В.Я., говорящий бесплатно - пожалста... вот так... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 17:26 мало чего понял, такие умніе слова пишете... а вообще я Цитата: доходный п-д в виде прямой капитализации для квартир не применяется как правило... и не применяю - я аналоги ищу... просто хотелось узнать можно ли???? "Можно ли соотнести ст-ть квартир в одном городе к ст-ти кв-р в другом, а потом применить этот "коэф-т" к арендным ставкам?? " или єто не верно и все тут... есть еще мнения? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 18:06 Наверное можно, тенденцию увидим и все. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме