| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 18:09 |
  |
Дело, наверное, в следующем.
Все подходы так или иначе используют рыночные данные. Но. Сравнительный прямо выводит на РС. Доходный... ну, почти прямо... несколько опосредованно, но тоже опирается на рыночные данные о сделках и полезности с точки зрения рынка уже "готовых к употреблению" объектов.
Затратный, наверное, стоит несколько особняком (недаром еще лет надцать назад с Запада раздавались голоса о том, что для определения рыночной стоимости затратный неприменим). Он в качестве исходной информации имеет дело в идеале с:
1. рыночной стоимостью земельного участка (или прав на него, если такой рынок есть  );
2. рыночной стоимостью затрат на возведение объекта-функционального аналога улучшений (включая и материалы, и работы и пр.) за вычетом потери стоимости улучшений (то, что мы называем износами), оцененной с точки зрения инвестора (пользователя), т.е. того же рынка.
И никто не гарантировал, как минимум, 2 вещи:
1. что физический износ, определенный по любой из любимых методик, например, на уровне 20% с точки зрения состояния строительных конструкций, реально отражает представление инвестора (рынка) о потере стоимости объекта на 20% по сравнению с абсолютно новым;
2. что РС земли + РС затрат = РС объекта.
Мне кажется, что именно в затратном напрямую не сидит оценка полезности объекта. Насколько имеет смысл замещать объект оценки путем нового строительства, решается как минимум с учетом 2 факторов:
1. а есть ли вообще физ. возможность замещения путем нового строительства? Особенно это интересно для встроенных помещений или квартир на 3-м этаже ;
2. сравнением затрат на воссоздание с РС - определенной, опять-таки, с использованием сравнительного или доходного.
Поэтому очень часто попытка определить именно РС с помощью затратного, боюсь, по сути сводится к подгонке тщательно рассчитанных оценщиком затрат на строительство к значению, уже проверенному другими подходами.  Отсюда и вытекает наличие внешнего (экономического, окружающей среды и т.д.) износа.
То есть, для оценки коммерч. майна затратный носит в значительной степени вспомогательный характер. Вот такое иногда возникает впечатление.
Понятно, что это относится в первую очередь к неспециализированному имуществу. Со специализированным - свои заморочки... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
ТД
Сообщения: 280
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2009 18:33 |
|
Посмотрите еще такой вариант:
Метод оставшегося срока экономической жизни предполагает учет всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни. Износ здесь рассчитывается по формуле:
Экизн.%=Тэф/Тэф+Тост.
где:
Экизн.% -накопленный износ, %;
Тэф -эффективный возраст, лет;
Тост-оставшийся срок экономической жизни, лет.
Таким образом, здесь учитывается желание инвестора окупить вложения за определенный срок. Более этого срока с точки зрения пользователя эксплуатация данного объекта не является необходимой, даже если физически он и может использоваться далее.
А для зем.участка с сущ. улучшениями внешн. экономический износ это недоиспользование земли, т.е несоответствие текущего использования наиболее эффективному. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 09:33 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Дело, наверное, в следующем. |
всё это так, только можно сказать еще короче:
есть данные для затратного подхода – используем его,
нет данных - не используем.
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 10:24 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| всё это так, только можно сказать еще короче: |
И это правильно. Однако надо же понимать до конца (или хотя бы по максимуму) специфику того, что используем. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 10:43 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| Дело, наверное, в следующем. |
всё это так, только можно сказать еще короче:
есть данные для затратного подхода – используем его,
нет данных - не используем.
|
Такая проблемма колега.
На дату N построено здание на купленном по РС ЗУ.
Затраты на строительство составили 1000000 грн. РС ЗУ=100000 грн. Сумма = 1100000 грн. Строилась для себя. Не на продажу. Материалы новые, современные, покупались по РС. Зарплата отвечала той, что сложилась на рынке труда. Проект современный отвечает всем ДБН и СНиП. Стоимость здания равна сумне рыночных величин на материалы и труд.
РС аналогичной недвижимости на дату N соответственно ЗУ = 100000 грн. здания 500000 грн (можно в принципе любую цифру ставить)
Через месяц после ввода в эксплуатацию возникла ситуация по которой я вынужден продать это здание с ЗУ. Кроме этого произошли значительные изменеия на рынке, в следствии экономической ситуации в стране, недвижимости. (обвал гривны, остановилось кредитование) труда и стройматериалов (упали цены на труд, материалы и т.п.). Согласно официальной статистике и анализу снижение РС надвижимости составляет 50% против того, что было на дату N, снижение РС труда = 40%, рост стоимости стройматериалов составляет 10%, против того что было на ту же дату.
Для упрощения период на строительство не учитываем.
Вопросы:
Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу?
Какова стоимость объекта на момент продажи по затратному подходу?
Отвечает ли она РС на эти даты?
Если ДА то:
Каким коэффициентом имеющим место в затратном подходе можно учесть влияние рынка на стоимость и как его просчитать?
Принимаем на дату N Физ. Изн. = 0, функт. Изн. = 0, Екон. Изн. = 0.
Вроди бы тут есть все данные для затратного похода.
Предлагаю попробовать просчитать РС по затратке.
Удачи
PS: это коллега не смеха ради. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 11:24 |
|
| rudge писал(а): |
| Принимаем на дату N Физ. Изн. = 0, функт. Изн. = 0, Екон. Изн. = 0. |
ДРАСТЕ! каким рожном ты решил, что Екон. Изн. = 0?!!!!!
Из условий твоей же задачи он как раз и НЕ РАВЕН нулю.
(в отличии от Физа И Функционала, тут да имеешь полное право ибо он новый)
И так по порядку:
| rudge писал(а): |
| Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу? |
РС Объекта = РС ЗУ + (Затраты на строительство – Екон. Изн.)
вспоминаем библию
| Цитата: |
величина економічного зносу розраховується на основі
порівняння …. цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;
|
как мы давно здесь выяснили Земля не имеет экономического износа, остаются только «кирпичи».
Отже:
Екон. Изн = Цена подобных «кирпичей» с износом/ Цена подобных «кирпичей» без оного;
что есть что?
Цена подобных «кирпичей» с износом это не что иное, как выделенное в тексте
| rudge писал(а): |
| РС аналогичной недвижимости на дату N соответственно ЗУ = 100000 грн. здания 500000 грн |
А Цена подобных «кирпичей» без оного это не что иное, как выделенное в следующем тексте
| rudge писал(а): |
| Затраты на строительство составили 1000000 грн. |
отсюда
Екон. Изн = 500000/1000000 =0,5
(тут немного лукавства так как мы не знаем ,что с физ. и функц. износом у аналога)
ну и далее легко посчитать РС Объекта 
Резюме - Хозяин закопал деньги в землю (осознано, не осознано это уже вопрос другой). Так как он мог купить готовый (АНАЛОГИЧНЫЙ) Объект на пол лимона дешевле. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:05 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Принимаем на дату N Физ. Изн. = 0, функт. Изн. = 0, Екон. Изн. = 0. |
ДРАСТЕ! каким рожном ты решил, что Екон. Изн. = 0?!!!!!
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Из условий твоей же задачи он как раз и НЕ РАВЕН нулю.
(в отличии от Физа И Функционала, тут да имеешь полное право ибо он новый) |
|
Объясняю.
Екон. Изн. = 0 по отношению ко всем составляющим задачи а не только аналогам. Продающимся на рынке зданиям, труду, материалам. Тобиш, на дату N они имеют одинаковый Екон Изн.
Отсюда, коллега, Ваши расчеты малость не корректны. Но это всилу того что я не пояснил почему принял Изн. = 0
Что касается Физ Изн аналогов согласен, такого может и не быть. Хотя почему бы и нет???. Взял для упрощения.
Я понимаю, что задание очень утрировано, но только для того, что бы не «путались» в расчетах остальные, присущие объекту и аналогам показатели.
Можно было и ЗУ убрать. Но это было бы уже слишком.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| как мы давно здесь выяснили Земля не имеет экономического износа, |
Нууууууу. А чем тогда Вы объясните изменение РС ЗУ на сегодня, по отношению к РС на дату N (например на октябрь прошлого года)?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Резюме - Хозяин закопал деньги в землю (осознано, не осознано это уже вопрос другой). Так как он мог купить готовый (АНАЛОГИЧНЫЙ) Объект на пол лимона дешевле. |
Не по этому вопросы были. Ну, захотелось ему, как в притче, «посадить дерево, воспитать сына и дом построить»
Я тебе не клин забиваю. Лично я пробовал, ответа не нашел.
Тут единственный коэффициент, который может отразить рынок - экономический (внешний). Но он есть – износ. А что если изменения в экономике произойдут в (+)?
Остается только за счет ЗУ, а как быть с кирпичами?
Да забыл вопросы остались теже
| rudge писал(а): |
Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу?
Какова стоимость объекта на момент продажи по затратному подходу?
Отвечает ли она РС на эти даты?
Если ДА то:
Каким коэффициентом имеющим место в затратном подходе можно учесть влияние рынка на стоимость и как его просчитать? |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:45 |
|
ты запутался в трех соснах и хочешь изобрести велосипед.
| rudge писал(а): |
| Тобиш, на дату N они имеют одинаковый Екон Изн. |
всё правильно они имеют ОДИНАКОВЫЙ ЕИз, но это не значит, что они имеют НУЛЕВОЙ ЕИз. И объект оценки, и аналог имеют одинаковый ЕИз = 0,5.
Если ты хочешь в условии задачи установить ЕИз = 0 то мало сказать что он равен нулю, надо и условия задачи к этому привести, а именно РЫНОЧНЫЕ данные.
| rudge писал(а): |
| Нууууууу. А чем тогда Вы объясните изменение РС ЗУ на сегодня, по отношению к РС на дату N (например на октябрь прошлого года)? |
на второй круг пошел?
чем чем, рынком, причем здесь износ? (почитай ветку сначала)
| rudge писал(а): |
| Какова РС стоимость объекта на дату N по затратному подходу? |
РС Объекта = РС ЗУ + (Затраты на строительство – Екон. Изн.) = 100 000 + 1 000 000 *0,5 = 600 000
| rudge писал(а): |
| Какова стоимость объекта на момент продажи по затратному подходу? |
в задаче не дано снижение РС ЗУ, и структура затрат
| rudge писал(а): |
| Затраты на строительство составили 1000000 грн |
в разрезе труд/материалы.
| rudge писал(а): |
| Отвечает ли она РС на эти даты? |
Да, конечно.
| rudge писал(а): |
| Каким коэффициентом имеющим место в затратном подходе можно учесть влияние рынка на стоимость и как его просчитать? |
коэффициент называется – ЕИз,
как посчитать? смотри «Теория оцекни» 1-й класс. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:50 |
|
Благодарю за всеобъемлющий ответ.
End |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 03 Сен 2009 12:55 |
|
есть еще интересненький документик |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
внешнего износа при оценке промышленной недвижимости.doc |
| Размер файла: |
53 Kб |
| Скачан: |
92 раз |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 07:22 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
во-первых, знака + для износа не может существовать ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ
а во-вторых, Затратка ВСЕГДА дает РС, не дает она РС только в двух случаях
1. не правильно посчитана.
2. не применима из-за отсутствия необходимых и достоверных данных. |
А вот в этой статье, как раз пишется про положительный износ
Добавлено спустя 1 час 7 минут 59 секунд:
А вот ещё одна интересная статья по определению экономического износа. Лично мне эта статья очень понравилась |
| Описание: |
| Появление феномена внешнего положительного износа для некоторых видов объектов недвижимости |
|
Downloads |
| Имя файла: |
феномена внешнего положительного износа для некоторых видов объектов недвижимости.doc |
| Размер файла: |
51 Kб |
| Скачан: |
69 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
износ.pdf |
| Размер файла: |
321.47 Kб |
| Скачан: |
85 раз |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 09:08 |
|
| Шевко писал(а): |
| А вот в этой статье, как раз пишется про положительный износ |
а это вся статья? т.е. таблиц и РАСЧТЕТОВ там нет?
автор начал с цифр а закончил многими буквами так и не объяснив что к чему он прибавляет/убавляет.
по-моему в размышлениях автора вот тут,
| Цитата: |
Согласовав стоимость, мы можем теперь скорректировать результаты оценки всего объекта, включив согласованную стоимость нематериального актива в окончательные расчёты; в частности, в затратном подходе - в качестве величины положительного прочего внешнего износа.
|
порылась самая главная собака.
т.е. каким-то чудесным образом автор, выявленный, нематериальный актив нарекает внешним износом? смешались кони люди…
а должно быть так:
РС = ЗУ + Затр – Износы + Немат.Актив
вот и всё. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 09:28 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а это вся статья? т.е. таблиц и РАСЧТЕТОВ там нет? |
Это вся статья, по крайней мере я нигде не видел продолжения.
А по поводу
| Hard_Pragmatic писал(а): |
а должно быть так:
РС = ЗУ + Затр – Износы + Немат.Актив |
НС 1 "економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки"
и п.40 "Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення)."
Поэтому, я считаю, что описанный автором статьи случай, как раз и есть случай положительного износа (простите за тавтологию) |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 09:45 |
|
| Шевко писал(а): |
А по поводу
| Hard_Pragmatic писал(а): |
а должно быть так:
РС = ЗУ + Затр – Износы + Немат.Актив |
НС 1 "економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки"
и п.40 "Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення)."
Поэтому, я считаю, что описанный автором статьи случай, как раз и есть случай положительного износа (простите за тавтологию) |
честно говоря не понял аргументации…
раз ты ссылаешься на НС, то вот тогда как быть с этим:
| Цитата: |
знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з
вартістю нового майна.
|
?
еще раз повторю это вопрос терминологии, и износ это только минус, а всё что в плюс это затраты, которые надо учесть и приплюсовать.
Это точно также как с результатами финансовой работы предприятия:
если положительные то это – ПРИБЫЛЬ
если отрицательные то это – УБЫТКИ |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 10:03 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| честно говоря не понял аргументации… |
| Шевко писал(а): |
| НС 1 "економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки" |
Природа явления одна и та же, только не износ, а увеличение стоимости.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| еще раз повторю это вопрос терминологии |
Совершенно с тобой согласен. Да, наверное то, что идёт со знаком плюс - нельзя назвать износом, скорее "эк. эффект" или что либо подобное.
Но по поводу
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а всё что в плюс это затраты |
В данном примере какие затраты??? Тут предпочтения рынка. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
