| Автор |
Сообщение |
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
 Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 14:51 |
  |
Уважаемые коллеги!
Помогите, пожалуйста, советом. Что-то я сама сомневаюсь в правильности своих размышлений.
Ситуация такая: есть объект оценки для приватизации из коммунального имущества. Объект – бывшая танцплощадка в парке культуры в маленьком депрессивном городе. На сегодня по БТИ называется «нежитлова будівля та споруди”. Состоит из сцены, бассейна с мостиком, здания электросиловой, замощения и ограждения.
В последние лет 15 объект не эксплуатировался, т.к. как танцплощадка не востребован. В этом же парке на расстоянии 500 метров есть аналогичная танцплощадка, переоборудованная под действующее летнее кафе, к-рая находится в частной собственности.
Мой вопрос: МОГУ ЛИ Я ОЦЕНИТЬ ТОЛЬКО ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ, т.к. объект оценки относится к объектам с ограниченным рынком? Или необходимо считать доходным подходом, предполагая переоборудование в летнее кафе? Но тогда изменится объект оценки, ведь у меня есть конкретный перечень объектов, входящих в оцениваемый объект недвижимого имущества (сцена, бассейн с мостиком, здание электросиловой, замощение и ограждение). А если считать доходным, то сцену (деревянную с 75-%-ным износом) необходимо снести, а на ее месте поставить помещения кухни, бара, подсобные и т.п. Плюс подвести коммуникации, которых на сегодня нет никаких. То есть оцениваемый объект превратится в совершенно другой объект недвижимого имущества.
Я считаю, что можно только затратником. Думаю, что применение доходного было бы корректно при определении стоимости земли, но не данного представленного на оценку объекта. Возможно, я ошибаюсь.
Хотелось бы узнать мнение коллег по этому поводу. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:00 |
|
На счет затратки я бы не сомневался.
Когдато года три назад оценивали летний кинотеатр в парке. Обоснование; нет рынка, отсутствие деятельности (нет дохода), уникальность с точки зрения расположения, не возможность использовать по другому назначению.
Проблем и вопросов небыло.
Только писали "может отвечать РС" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:06 |
|
rudge
Благодарю за оперативный ответ. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:07 |
|
Боусь, что одна затратка не прокатит. Не особо объект и специализированный. Как минимум доходник надо сделать. Хотя, из собственного опыта, проще будет наверное сравнительный. По окресным селам найти предложения продажи аналогичного недвижимого имущества, требующего значительного ремонта или реконструкции вполне возможно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:11 |
|
Серый, боюсь, что не будет такого добра много. не в каждом-то селе и парк есть. клубы да, клубов много. |
|
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:19 |
|
Серый,
представьте себе забетонированный прямоугольный кусок земли рядом с несанкционированным мусорником в почти НЕДЕЙСТВУЮЩЕМ парке (никаких аттракционов и т.п., только одно летнее кафе), в центре к-рого вырыт бассейн. Участок наполовину огражден металлическими решетками - остальные поворовали; на нем стоит здание электросиловой без крыши и почти разрушенная деревянная сцена. И какие могут быть аналоги?
Нет - сравнительный однозначно нет.
По доходному я сомневалась. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:23 |
|
да уж для доходника, надо уж очень нафантазировать 
затратник. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:29 |
|
Все. Решено. Считаю только затратником.
Если рецензентам не понравится, буду потом париться.
Спасибо всем ответившим. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:29 |
|
Ну коллега Elen на счет доходника Вы зря сомневаетесь, коллега Серый прав. :" border="0" /> (мабудь)
"Смотрите есть площадка, бассейн, ограда, ТП
Предлагаю исходя из ЛНЭИ просчитать как ферму для гусей или других водоплавающих. Да забыл сцену использовать для тренировки онных, ну что бы мяско не очень мягким было."
Уважаемый коллега Серый. Извените за саркастический стиль. Но как на меня, не стоит доводиить до абсурда требования НС. Если есть обоснование, то и один подход можно делать. А тратить время на то, что бы доказать отсутствие денежных потоков или их (-) можно но не за такие деньги.
( к стати отсутствие ЧДП это и есть обоснование для не применения доходника.) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:31 |
|
| Elen писал(а): |
Серый,
представьте себе забетонированный прямоугольный кусок земли рядом с несанкционированным мусорником в почти НЕДЕЙСТВУЮЩЕМ парке (никаких аттракционов и т.п., только одно летнее кафе), в центре к-рого вырыт бассейн. Участок наполовину огражден металлическими решетками - остальные поворовали; на нем стоит здание электросиловой без крыши и почти разрушенная деревянная сцена. И какие могут быть аналоги?
Нет - сравнительный однозначно нет.
По доходному я сомневалась. |
И покупает это все альтруист чисто из доброты душевной и желания помочь родному городу, а не гонимый вечным алчным человеческим желанием отбить вложенное и еще потом наварить.
Добавлено спустя 7 минут 12 секунд:
| rudge писал(а): |
| А тратить время на то, что бы доказать отсутствие денежных потоков или их (-) можно но не за такие деньги. |
Именно в таких говняных работах и на таких говняных объектах как раз таки и нужно доказывать все на примерах и анализах. Тем более, рядом есть функционирующий объект или они там форобьям семечки продают.
А вопрос оплаты я вообще даже обсуждать не хочу. Считаете, что мало платят, либо отказывайтесь от объекта, либо меняйте профессию. А отмазка: "Мне мало заплатили, поэтому я вот это сделал(а)" для меня не канает, да думаю, что для контролирующих органов тоже. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Чт, 10 Сен 2009 15:42), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:40 |
|
| Серый писал(а): |
| И покупает это все альтруист чисто из доброты душевной и желания помочь родному городу, а не гонимый вечным алчным человеческим желанием отбить вложенное и еще потом наварить. |
Конечно же покупает для того, чтобы построить там еще одно летнее кафе. Но место не очень удачное. и состояние объекта на сегодня просто ужас. Из-за того, что планируется доходный объект, я и сомневалась применять доходник или нет.
Я имела в виду, когда Вам описала объект оценки, что для сравнения аналоги я вряд ли найду. А анализ стоимости жилья и нежилой недвижимости в городе и в округе он будет в отчете независимо от того, буду я применять сравнительный подход или нет. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:41 |
|
Объект, конечно, очень специализированный. И доходный не пройдет - это будет оценка инвестпроекта, а не имеющегося майна.
А в затратном так и просится экономический износ... Без него предполагается, что это целесообразно кому-то строить... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 15:44 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А в затратном так и просится экономический износ... |
Конечно же, будет учтен экономический износ. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 16:07 |
|
| Elen писал(а): |
| Конечно же, будет учтен экономический износ. |
Если все так плохо, то функциональный износ равен 100%, что автоматически, исходя из уровня оплаты, сокращает время на расчет и обоснование двух других видов износа. А стоимость объекта составлит 1 грн. Т.к. совневаюсь, что получите положительную стоимость ликвидации.
Вопрос, с которого, наверное, нужно было затевать обсуждение: объект приватизируется с земельным участком или без?
100% будущего покупателя интересует земельный участок, а его улучшения.
Если приватизация без земельного участка - тогда да, чисто затратный подход и, опять таки исходя из оплаты, можете даже без доказательств (сославшись на rudge, утверждающего, что при низкой оплате можно ничего не доказывать) написать 1 грн. Ибо ни один здравомыслящий за это больше не даст.
Если же приватизация с земельным участком, никуда от инвестпроекта с точки зрения ЛНЭИ земельно участка не деться однозначно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Чт, 10 Сен 2009 16:29), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 16:12 |
|
| Цитата: |
| Вопрос, с которого, наверное, нужно было затевать обсуждение: объект приватизируется с земельным участком или без? |
- и тут открывается бездна вариантов.... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
