| Автор |
Сообщение |
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
 Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 16:31 |
  |
Серый,
во-первых, заметьте, уровень оплаты я никак не привязывала к качеству работы. Я просила не обсуждать сколько платят за работу, а совета и мнения опытных коллег как правильно оценить конкретный объект;
во-вторых, на Ваш вопрос - как приватизируется объект с землей или без - отвечаю, без.
Вот в оценке земельного участка под данным объектом я бы считала по НЭИ зем.участка как под кафе, и здесь бы обязательно появился бы доходный подход.
Я думаю, что в данном случае большинством мнений уже решили, что только затратник. |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 16:34 |
|
Elen, я не думаю, что Серый хотел вас обидеть... просто все знают, что работы для приватизации таких объектов оплачиваются скудно и не быстро. |
|
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 16:37 |
|
Да я и не думала обижаться. Просто попыталась акцентировать внимание на проблеме...
надеюсь, все поняли друг друга правильно. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 16:49 |
|
| Elen писал(а): |
| во-первых, заметьте, уровень оплаты я никак не привязывала к качеству работы. Я просила не обсуждать сколько платят за работу, а совета и мнения опытных коллег как правильно оценить конкретный объект; |
В своих рассуждениях и пояснениях я и сослался на коллегу rudge. Это он задел вопрос оплаты и вытекающих отсюда объемов доказательств.
| Elen писал(а): |
| во-вторых, на Ваш вопрос - как приватизируется объект с землей или без - отвечаю, без. |
Что и требовалось выяснить с самого начала. В нашей стране продолжаем разделять то, что в остальном мире неразделяется. Наверное, уже даже Зусулы в Африке до этого дошли, только не мы.
Обидеть никого не хотел ни вкоем случае. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Сен 2009 20:19 |
|
Пожоже стит продолжить.
1. Еще раз простите меня Уважаемый коллга Серый за мой сарказм.
2. Говоря о стоимости, работ я просто уверен, что фундаментальное исследование всех возможных вариантов использования объекта оценки, не стоит тех денег, которые платит оценщику государство. Да и не ставилась такая задача. Как я понял надо определить РС а не инвестиционную стоимость. А беремся за такие работы не от хорошей жизни коллега Серый. Думаю Вы тоже не отказались бы.
3. Если говорить о затратке то разделю ее на две части.
а) улачшения
б) ЗУ
Теперь по пунктам.
а) улучшения - УПВС, износы. Ту понятно. Разве что экономический похоже = 100%. При этом соседняя площадка только снижает стоимость, а не наоборот.
Теперь самое "больное"
б) ЗУ.
Учитывая что ЗУ не продается, то надо считать ее стоимость как частичное право - ППЗУ.
При этом учитывать, что парки относятся к рекреационным зонам, а там очень много ограничений для ее использования. Я бы просчитал ППЗУ для собственника. Проще говоря, продисконтировал бы ЧДП от аренды, ставка которой как правило устанавливается решением местных властей. Вот Вам и доходник. 
ЛНЕИ ту под большим вопросом. Для анализа надо знать, что можно, а чего нельзя на этой ЗУ делать. Тут не плохо было бы поиметь какието решения местных властей по этим вопрсам и опраться на них. Тут, я бы исходил из принципа, "юридически не запрещено", вот для чего нужны вышеуказанные доки. От этого зависит выбор ЛНЕИ для ЗУ да и спать с ними споконее, не надо изощеряться и гадать че мона че нельзя. А то вдруг какойто чинуша решит что ЛНЕИ там АЗС, или ХОТЕЛ, или КАЗИНО 
Теперь, что можно ожидать.
Допустим, по улучшениям стоимость в минусе или = 0. Итог = 1 грн.
Остается Стоимость ППЗУ.
Сумма СППЗУ + 1 = стоимость объекта. А так как этот метод не в полной мере отвечает дефиниции РС, то написал бы, что просчитанная стоимость объекта оценки "может выступать (быть принята) как РС"
Если есть аналои и аренда то нужно по ним считать.
НО НЕМА ЇХ  Че теперь и "рисовать"
Из своей, практики лично показывал в фонде на имеющихся там отчетах как и откуда беруться аналоги в СМИ.
Elen, не парьтесь. Для подтверждения отсутствия рынка подшейте в отчет соответствующие издания СМИ за последние пару месяцев. ХАЙ ЧИТАЮТЬ
Удачи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 09:53 |
|
| rudge писал(а): |
| Как я понял надо определить РС а не инвестиционную стоимость. |
Вот чесное слово, надоело уже по поводу инвестиционной стоимости. Уже незнаю, в который раз для Вас повторяю, инвестиционноая стоимость относится к нерыночным базам и определяется для конкретного инвестора при конкретных определенных им параметрах инвестирования, причем эти параметры отличны от рыночных. Если же инвестирование идет по принципу ЛНЭИ - это чистейшая рыночная стоимость.
По поводу земли. Согласно законодательства, ППЗУ может быть только у коммунальных и гос. предприятий. Все остальные могут либо иметь землю с собственности либо пользоваться ею на правах аренды. Про какое ППЗУ может идти речь, если приватизация идет без земельного участка (надеюсь, в решении про приватизацию именно так и написано). Т.е. после получения права собственности на улучшения владелец бкдет обяза либо взять землю в аренду, либо выкупить ее. Чего он должен сейчас платить за то, что он не приобретает. А потом еще раз платить за тоже самое, только постепенно.
По-моему вполне понятно, что покупатель нашел непривлекательный объект с приобретением которого может застолбить за собой земельный участок и выкупить его без конкурса, как владелец расположенных на нем улучшений. А потом все это заровнять и построить, что душа пожелает (в рамках закона) или на разрешение чего хватит фантазии и денег. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 09:58 |
|
| Серый писал(а): |
| Вот чесное слово, надоело уже по поводу инвестиционной стоимости. Уже незнаю, в который раз для Вас повторяю, инвестиционноая стоимость относится к нерыночным базам и определяется для конкретного инвестора при конкретных определенных им параметрах инвестирования, причем эти параметры отличны от рыночных. Если же инвестирование идет по принципу ЛНЭИ - это чистейшая рыночная стоимость. |
+1 мульйон тысяч |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 10:46 |
|
Мужики Вы о чем?????
Вы че про инвестиционную стоимость ? Да раскройте глаза. Я че писал что это РС? Я писал "Как я понял надо определить РС а не инвестиционную стоимость." Дополню для не понятливых "... ибо не указаны условия инвестора"
Коллега Серый.
Как на меня эт че то новое.
"Согласно законодательства, ППЗУ может быть только у коммунальных и гос. предприятий. Все остальные могут либо иметь землю с собственности либо пользоваться ею на правах аренды."
1. Плиз ссылку на Законодательный акт который это утверждает.
2. Аренда (право пользаваться объектом аренды) у нас че не продается? Даже аукционы проводятся. 
Для справки ППЗУ - Право Пользования (в том числе и в виде аренды) Земельным Участком.
Вы бы коллеги вместо того чтобы "блох" в моем тексте ловить лучше бы расписали (в помощь коллеге Elen ибо в затратке это обязательная процедура если ее не будет возникнут вопросы и при том справедливые, нарушен НС) алгоритм определения стоимости ППЗУ который я расписал не правильно. Тут я полностью согласен с Вами коллега Серый, нет логики.
На вскидку, ППЗУ для покапателя должна равняться разнице между ППЗУ определенного на аукционе и ППЗУсобственника.
Вопрос в ППЗУ определенного на аукционе, как его определить где взять? Может поискать данные аукционов (они должны быть открытыми) и просчитать какой то коэффициент изменеия стомости ППЗУ стартовой по отношению к ППЗУ итоговой?
Благодарю за участие. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 10:52 |
|
| Цитата: |
"Согласно законодательства, ППЗУ может быть только у коммунальных и гос. предприятий. Все остальные могут либо иметь землю с собственности либо пользоваться ею на правах аренды."
1. Плиз ссылку на Законодательный акт который это утверждает. |
-Земельный кодекс это утверждает, если я не ошибаюсь. |
|
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 10:57 |
|
| rudge писал(а): |
| Вы бы коллеги вместо того чтобы "блох" в моем тексте ловить лучше бы расписали (в помощь коллеге Elen ... алгоритм определения стоимости ППЗУ ... |
Спасибо, rudge!
Но с оценкой ППЗУ мне все как раз понятно - земли ценила много всякой-разной, и права пользования тоже.
А вот как оценить бассейн (или уйти от его оценки как излишнего улучшения) ума не приложу. Не могу найти в УПВС подходящий объект.
Бассейн - вырытый котлован, пол - цементный, стены - ж/б плиты. Раньше здесь были фонтанчики. Ес-сно их уже давно сдали на металлолом добрые люди. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 11:03 |
|
Elen, посмотрите в 12 УПВС по благоустройству. там вроде есть. |
|
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 11:07 |
|
zanoza, та смотрела ночью. може чего не доглядела, щас посмотрю снова. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 11:13 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
"Согласно законодательства, ППЗУ может быть только у коммунальных и гос. предприятий. Все остальные могут либо иметь землю с собственности либо пользоваться ею на правах аренды."
1. Плиз ссылку на Законодательный акт который это утверждает. |
-Земельный кодекс это утверждает, если я не ошибаюсь. |
Там про "постоянное пользвание ЗУ", а мы про ППЗУ в общем, как правило про аренду которая тоже относится к понятию Право Пользования. Если бы речь шла о "постоянном" ППЗУ то я и писал бы ПППЗУ.
PS к стати, я там и предлагал продискантировать арендную плату, а не налог на ЗУ как доход собственника этого ЗУ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 11:39 |
|
| Цитата: |
| Бассейны разные - по сборникам №№ 5, 25, 35. |
http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_00159126.htm
Добавлено спустя 1 минуту 58 секунд:
Сборник № 35
укрупненные показателя восстановительной стоимости спортивных домов и сооружений для переоценки основных фондов
Утвержденный Комитетом по физической культуре и спорту при Совете Министров СССР
ОТДЕЛ ІІ. СООРУЖЕНИЕ ДЛЯ ВОДНЫХ ВИДОВ СПОРТА
ДЕТСКИЙ ПЛЕСКАТЕЛЬНЫЙ БАССЕЙН
Характеристика сооружений
Ванна бассейна ( графа "а") с бетонными стенками, железобетонным дном и гидроизоляцией. Размеры ванны 12,5 х 6 м |
|
|
|
|
Elen
Сообщения: 59
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2009 11:52 |
|
Спасибо огромное, zanoza!
Наверное, я остановлюсь на аналоге, который Вы предложили. Уже столько времени потратила на поиск более подходящего бассейна. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
