| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Вс, 20 Сен 2009 10:36 |
  |
Вбрасывание для затравки и оживления обсуждения: 
| Цитата: |
Під терміном «безризикове вкладення» і, відповідно, «безризикова ставка» доходу на це вкладення слід розглядати найменш ризикований в існуючих соціально-економічних умовах варіант інвестування грошових коштів. Принцип кумулятивної побудови базується на обґрунтованому припущенні, що потенційний покупець (інвестор) завжди має альтернативний вибір – отримувати доходи низькі, але з високою мірою вірогідності їх здобуття, або високі, але з високою мірою ризику їх недоотримання (втрат). При цьому незалежно від того, який вигляд вкладення оцінюється (нерухомість, цінні папери, бізнес, устаткування), безризикова ставка повинна відповідати своєму базовому принципу і у всіх випадках нести в собі мінімум специфічних ризиків.
У поточних умовах в Україні найменш ризикованим та загальнодоступними вкладенням грошових коштів є їх конвертація в долари США або в євро і вкладення на депозитні рахунки в найбільш надійних банках з високим рейтингом. При цьому ризикованішими є крупні суми, що вкладаються на тривалий період. Найменш ризиковані – диверсифіковані шляхом дроблення на невеликі суми вкладення на незначні терміни з можливістю їх продовження. Процентна ставка банку по депозитах в принципі відбиває уяви клієнта про міри ризику вкладення капіталу, очікуваний рівень інфляції, норму прибутку банку і т.і.
Основними критеріями, при аналізі банківських депозитних ставок, є очікуваний рівень РДЕ (рейтинг дефолту емітента) і міра ризику розміщення грошових коштів на депозитах в різних банках. Чим більше термін, на який клієнти депонують гроші в банк, тим вище для клієнта ризик зазнати втрат від інфляції при поверненні вкладу і вище вірогідність того, що банк збанкрутить, що приведе до втрати вкладу.
Тому для залучення капіталу клієнтів на триваліший термін банки вимушені пропонувати вищі відсотки по вкладах. Виходячи зі всього вищесказаного, відсоток по вкладах, який клієнт отримує, вклавши гроші на мінімально можливий термін, по сумах вкладів, порівнянних з вартістю об'єкту оцінки, є найбільш прийнятим орієнтиром базової процентної ставки з мінімальним ризиком.
|
сырое (с). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 20 Сен 2009 23:30 |
|
все понравилось  , кроме этого:
| Grey Horse писал(а): |
| Виходячи зі всього вищесказаного, відсоток по вкладах, який клієнт отримує, вклавши гроші на мінімально можливий термін |
последние лет 5 вижу что можно и на 1 день вклад оформить (может это и раньше было), так вот - какой срок вложений наиболее приемлем?
я вот всегда брал срок по депозитам 1 год, но вот Вы Grey Horse, натолкнули меня на мысль о том что это не верно!
рассуждения:
мы сравниваем альтернативные по отношению к доходной недвижимости вложения, если это депозит, то срок его "оборота" в банке по логике должен быть равным сроку "оборота" недвижимости в "одних руках", т.е. не меньше года (а то и 3-7 лет), но тогда преимущесто в ликвидности депозита по сравнению с недвижимостью полностью нивелируется, т.е. риск ликвидности депозита будет = риску ликвидности недвижки, но тогда это уже будет не безрисковая ставка...  либо, при сохранении депозитом своего более ликвидного положения, т.е. условной возможности снятия средств с депозита в любой момент, получаем потерю доходности депозита с 6-10% до 0,5-2% годовых...
итого, получаем, что необходимым условием при определении безрискового "инструмента" является наличие минимального количесва рисков при инвестировании в этот "фин инструмент", либо их полное отсутствие, тогда адекватной и по-настоящему безрисковой ставкой будет являться именно %-ная ставка банка на минимально возможный период (для сохранения высокой ликвидности) либо "штрафная" ставка, т.е. при условии, когда депозит снимается не по истечении срока, а "в любой момент", тогда обычно банки пересчитывают годовую ставку (по условиям договора) - она может колебаться в пределах 0,5-2%...
вот вам и настоящая безрисковая... ведь у нас в стране с вашим депозитом за 1 неделю может случиться непоправимое  не говоря уже про 1 месяц, полгода, год... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 08:53 |
|
| rudge писал(а): |
| "Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога." |
А где есть цена продажи??????
| Филин Андрей писал(а): |
ну у меня на 14.09.2009 - 9,39% по долл. для инвестиций свыше 100 тыс. у.е.
по гривне не вижу смыла и считать, но для наглядности посмотрел, вышло - 17,64%
банки:
"Укрсоцбанк"
"Приватбанк"
"Райффайзен Банк Аваль"
"Ощадбанк"
УкрСиббанк |
Берем ставку по надежным банкам: Ощадний, Укрэксимбанк, применяем формулу Фишера
http://www.oschadnybank.com/ua/services/private/depinvestment/max.html.php
(1+0,18 )/(1+0,22)-1)*100=-3,3
Добавлено спустя 24 секунды:
(1+0,18 )/(1+0,22)-1)*100
Добавлено спустя 3 минуты 30 секунд:
вообще вопрос был в чем ЧОД - если доход в грн. (на сегодня арендная плата взымается в грн.) и потом как эти грн. перевести в дол. по периодам - ну в этом году 8, в следующем как в бюджете? - 7,8, а потом ....
Добавлено спустя 12 минут 22 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| У поточних умовах в Україні найменш ризикованим та загальнодоступними вкладенням грошових коштів є їх конвертація в долари США або в євро і вкладення на депозитні рахунки в найбільш надійних банках з високим рейтингом. |
Як їх конвертувати?, за яким курсом |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:04 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Grey Horse писал(а):
Виходячи зі всього вищесказаного, відсоток по вкладах, який клієнт отримує, вклавши гроші на мінімально можливий термін |
Да, это такое неоднозначное дело...
Смотря за что боремся:
1. Если за самую-самую безрисковую - то однозначно минимальные сроки депозитов - чем короче срок, тем меньше вероятность, что в течение его произойдет какая-то неприятная неожиданность.
2. Однако
| Филин Андрей писал(а): |
| если это депозит, то срок его "оборота" в банке по логике должен быть равным сроку "оборота" недвижимости в "одних руках", т.е. не меньше года (а то и 3-7 лет) |
это тоже имеет под собой отличную логическую основу! Много лет так и поступали, и выбирали ставку по годовому депозиту, и приговаривали те же слова.Единственное что вызывает неприятие:
| Филин Андрей писал(а): |
| тогда преимущесто в ликвидности депозита по сравнению с недвижимостью полностью нивелируется, т.е. риск ликвидности депозита будет = риску ликвидности недвижки |
Мне кажется, это не так совсем. Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
Если же Вы хотите  срочно продать недвижимость... Все несколько хужее. Все-таки речь пойдет о ликвидационной стоимости.
| ZET писал(а): |
Grey Horse писал(а):
У поточних умовах в Україні найменш ризикованим та загальнодоступними вкладенням грошових коштів є їх конвертація в долари США або в євро і вкладення на депозитні рахунки в найбільш надійних банках з високим рейтингом.
Як їх конвертувати?, за яким курсом |
А зачем конвертировать? Не совсем понятна сверхзадача. Вы сначала определитесь, в номинальном или в реальном выражении хотите считать ЧОД, а исходя из этого уже можно обсуждать конкретику техники... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:17 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А зачем конвертировать? Не совсем понятна сверхзадача. Вы сначала определитесь, в номинальном или в реальном выражении хотите считать ЧОД, а исходя из этого уже можно обсуждать конкретику техники... |
наверное не так вопрос поставлен:
доход получаем в грн.
безрисковая ставка в дол.
нет связи грн.-дол.
по какому курсу конвертировать во временных периодах |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:37 |
|
Вы что, диссертацию пишите? А если нет, тогда зачем так усложнять себе жизнь?
Сначала мы покупаем доллары и несем их в банк, они там лежат, затем мы их продаем. Получаем назад тело депозита плюс проценты и разницу в курсе купли-продажи. /Эта разница принесет нам доход, если доллар подешевеет, и расходы, если он подорожает. Но этого действа (учитывая политику Нацбанка), никто предсказать не может, особенно через год. |
|
|
 |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:45 |
|
| irenka писал(а): |
| Вы что, диссертацию пишите? |
не пишем, но вопросы есть, ну допустим у проверяющих им говоришь см. выше:
Филин Андрей: хоть у вас и ставки по аренде в гривне, но что мешает альтернативой считать вложения в доллар, как в более стабильную валюту?
а вопрос остается - как перевести гривненвый ЧОД в дол. и т.д.
Добавлено спустя 30 секунд:
| Серый писал(а): |
Как мне кажется, если денежный поток в гривнах, то и безрисковую нужно определять для единицы денежного потока, как альтернативу вложения именно этой суммы в этой денежной единице. Врядли вы согласитесь для гривневого депозита взять ставку как для доллара или евро. Другая единица вложения, другие условия, другие риски.
Ведь ставка капитализации/дисконтирования должна соответствовать единице денежного потока. Ну или как альтернатива - перевод денежного потока в другую валюту с учетом всех необходимых затрат на осуществление этой операции. |
+++++1 |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:48 |
|
| ZET писал(а): |
| но вопросы есть, ну допустим у проверяющих |
Та покажите им Методику и все! И что это у вас за проверяющие такие? Может они с оценкой и рядом не стояли, тогда зачем им вообще доказывать что-либо? |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:50 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Филин Андрей |
когда то на форуме выкладывал прогнозный курс валют с www.eiu.com . (попробуйте поиск). только учтите что он с инфляцией. если ден.поток безинфлционный, то этот курс надо очищать. кстати этот аргумент и эта ссылка принимается Биг4, и совпадает с реальностью. |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:52 |
|
| irenka писал(а): |
| И что это у вас за проверяющие такие? Может они с оценкой и рядом не стояли, тогда зачем им вообще доказывать что-либо? |
Живут они в ней
уже ответили им, чтобы шли туда не знаю куда - досталиии.
А за форум спасибочки - хочется услышать мнение
А кстати если при кумулятивном построении внести следующий риск:
Политический риск - возможность возникновения убытков или сокращения размеров прибыли, являющихся следствием государственной политики. Таким образом, политический риск связан с возможными изменениями в курсе правительства, переменами в приоритетных направлениях его деятельности. Учет политических рисков особенно важен в странах с неустоявшимся законодательством, отсутствием традиций и культуры предпринимательства.
Только сложности с расчетом, по мне так 5+ |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:53 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:54 |
|
| irenka писал(а): |
| Но этого действа (учитывая политику Нацбанка), никто предсказать не может, особенно через год. |
100%.
И, пользуясь случаем, sorry. Профессию еще так и не довелось сменить! Все как-то недосуг, знаете ли... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:18 |
|
| rudge писал(а): |
| "Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога." |
| ZET писал(а): |
А где есть цена продажи??????
|
А раньше Вы где брали?????
Или у вас есть доступ к реальным сделкам????
Поделитесь опытом.
Ладно уточню "...на цену ПРЕДЛОЖЕНИЯ продажи аналога".
Иль и этого нет????? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:27 |
|
| rudge писал(а): |
| Ладно уточню "...на цену ПРЕДЛОЖЕНИЯ продажи аналога". |
С точки зрения НСО - хорошо, но если сопоставить с рынком, получается, что допустим для складов ставка капитализации 8-11% (аренда 1,5-2 дол, предложение к продаже 180-270). Думаю не реально
Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:
Хотя при этом методе опять вопрос:
в первый прогнозный период, допустим полугодие 8-11%, а вследующем году? - аренда упадет... стоимость упадет... или не упадет.... ставка изменится |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:45 |
|
| Цитата: |
| Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется. |
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки.
| Цитата: |
| в первый прогнозный период, допустим полугодие 8-11%, а вследующем году? - аренда упадет... стоимость упадет... или не упадет.... ставка изменится |
- прогнозируйте и считайте методом непрямой капитализации |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
