| Автор |
Сообщение |
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
 Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:48 |
  |
| zanoza писал(а): |
| - прогнозируйте и считайте методом непрямой капитализации |
в этом то и фишка, что прогнозируем и считаем непрямой. Если метод экстракции применить - надо его считать для каждого временного периода исходя из падения/роста стоимости недвижимости, или посчитать на сегодня и применить для всех периодов? |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:54 |
|
| ZET писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Ладно уточню "...на цену ПРЕДЛОЖЕНИЯ продажи аналога". |
С точки зрения НСО - хорошо, но если сопоставить с рынком, получается, что допустим для складов ставка капитализации 8-11% (аренда 1,5-2 дол, предложение к продаже 180-270). Думаю не реально
Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:
Хотя при этом методе опять вопрос:
в первый прогнозный период, допустим полугодие 8-11%, а вследующем году? - аренда упадет... стоимость упадет... или не упадет.... ставка изменится |
Читаем НС.
Если капитализация, то мы принимаем (прогнозируем) что ЧОД и доходность будут в будущем не изменными тобиш те которые сложились на рынке в момент оценки. При дисуконтировании там уже прогноз ЧДП и q. Но тут я не Глоба.
Теперь по реальной (читайте рыночной) доходновти на сегодня. Приведу пример на своем офисе стоимость предложения на продужу сегодня 1200 дол кв.м. Сдаю в аренду по 10 дол за кв.м. мес. (это чуть больше средней сложившейся на рынку 8-15 дол за кв.м мес) Все без поправок.
К = 10 х 12 /1200 = 0,12 или 12% и это реально мне на счет. Теперь как я могу брать для расчетов РС офисов что то другое?
Например средняя ставка на депозит юрлиц 12% в дол + риски например 5% итого 17% па кумулятивному.
И чему веры больше? Первому 12% то что просчитано по данным взятым с рынка или по второму варианту где риски не известно как приняты и просчитаны. Или уже есть методики по их расчетах? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:58 |
|
| rudge писал(а): |
| стоимость предложения на продужу сегодня 1200 дол кв.м. |
продаж ведь НЕТ, если летом было подобия телодвижения на рынке недвижимости, то сейчас замирание
| rudge писал(а): |
| Первому 12% то что просчитано по данным взятым с рынка или по второму варианту где риски не известно как приняты и просчитаны. Или уже есть методики по их расчетах? |
Но их можно рассчитать.
Депозит по надежным банкам (Ощадний банк 8-10% в дол. США)
инфляция доллара 3,85 за 2008 год
Формула фишера - итог 4% - безрисковая.
Остальные рассчитать как mem предлагает - т.е. товарная диверсификация, -//- клиентуры и тд. по расчетам получится 12-15%
Добавлено спустя 2 минуты 12 секунд:
Допустим товарна диверсификация: по анализу рынка можно использовать недвижимость в 10 вариантах, у нас офис, медкабинет, мастерская итого 3/10=0,3. Незаполнено на 70% Премия на риск=70%*5/100=3,5%. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 12:02 |
|
| zanoza писал(а): |
Цитата:
Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки. |
да никто и не спорит, но тогда его прибыльность падает практически до нуля!!! вот она безрисковая!!!
а если принять за условие НЕснятие депозита в любой момент, а "использование" его на протяжении срока равного сроку "использования" недвижимости, т.е. не полгода-год, а 2, 3, 5... 7... 10 лет, тогда его ликвидность никак не будет выше ликвидности недвижимости, ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!!
Добавлено спустя 5 минут 49 секунд:
| ZET писал(а): |
| а вопрос остается - как перевести гривненвый ЧОД в дол. и т.д. |
по текущему курсу, потому что если начнете прогнозировать какой будет курс в тот период когда Вы напрогнозировали спад/рост арендной платы и увеличение/уменьшение заполняемости подобной недвижимости арендаторами и увеличение/уменьшение каждого вида рисков... то Вы просто затЫкаете пальцами все небо....  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 12:08 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| да никто и не спорит, |
На сегодня недвижимость у нас в Украине не ликвидна с точки зрения вложения денёг
А сиходя из
| Филин Андрей писал(а): |
| ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!! |
надо придумать новую концепцию расчета ставки капитализации 
Добавлено спустя 6 минут 54 секунды:
| Филин Андрей писал(а): |
| Вы просто затЫкаете пальцами все небо.... |
Мне кажется, что сегодня что прямая, что непрямая кап-ция - все это тыканье - на самом деле никто не знает что будет через год.
Кстати последний сильный финасовый кризис (то-бишь великая депрессия) закончился войной мировой - вывод - выход из кризиса клепать оружие  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 13:34 |
|
| ZET писал(а): |
| Мне кажется, что сегодня что прямая, что непрямая кап-ция - все это тыканье - на самом деле никто не знает что будет через год. |
А если вспомнить, вообще-то, цель работы оценщика - то и не надо!
Глоба, Глоба... Все, мне кажется, забывают следующий базовый принцип профессии.
Цель оценщика - никоим образом не предсказать с точностью до 0,0001% развитие событий / изменение стоимости / дохода на N лет вперед.
Цель - определить, какие сегодня представления на рынке являются типичными для типичных операторов рынка, представления о стоимости, доходности и перспективах изменения их, что, в конечном счете, и определяет сегодняшнюю стоимость.
А даже все сегодняшние операторы рынка могут скопом ошибаться относительно того, какими будут параметры рынка через даже 2 - 3 месяца. Но ошибаются они сегодня (на дату оценки условно), и ошибаются, предположим, все вместе и с одинаковой тенденцией ошибки...
Так вот, на мой взгляд, идеальный оценщик - это не тот, который бегает и доказывет всем операторам рынка, что они ошибаются (и курс доллара через полгода будет не 9,0, а 12,5), а тот, который ошибается вместе и одинаково с типичными операторами рынка, что позволяет ему в результате своей работы четко определить сегодняшнюю ценность объекта именно с точки зрения типичных для рынка, но "ошибающихся" инвесторов. И это правильно.
О как сумбурно...
Добавлено спустя 4 минуты 2 секунды:
И ставка капитализации, определенная экстракцией, а не с использованием метода суммирования, в решении этой задачи очень даже помогает.
Другими словами, задача оценщика - не навязать свою точку зрения рынку, а адекватно точку зрения рынка отразить в своей работе. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 13:50 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Другими словами, задача оценщика - не навязать свою точку зрения рынку, а адекватно точку зрения рынка отразить в своей работе. |
НЕ поспоришь, учитывая, что многие мыслят субъективно и как говориться, каждый оценщик в СВОЕЙ работе прав:
можно предположить, что всегда будет плохо - ну лет 50 и будет прямая. можно сказать что будет хуже - и, вот те - непрямая. А в целом цифры получаются в диапозоне 10-30%.
Добавлено спустя 4 минуты 16 секунд:
А в целом, в далеком 2003 году была великолепная статья в Веснике оценщика - профессионализм оценщика зависит от того, насколько широкий интервал стоимости он может получить в процессе оценки (конечно же обоснованный). Так вот, чем шире, тем профессиональней оценщик. 
Добавлено спустя 1 минуту 4 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| И ставка капитализации, определенная экстракцией, а не с использованием метода суммирования, в решении этой задачи очень даже помогает |
и с этим никто не спорит, а просто выносится вопрос на обсуждение - ведь мы же стремимся к лучшему?! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:03 |
|
| ZET писал(а): |
Но их можно рассчитать.
Депозит по надежным банкам (Ощадний банк 8-10% в дол. США)
инфляция доллара 3,85 за 2008 год
Формула фишера - итог 4% - безрисковая.
Остальные рассчитать как mem предлагает - т.е. товарная диверсификация, -//- клиентуры и тд. по расчетам получится 12-15%
Допустим товарна диверсификация: по анализу рынка можно использовать недвижимость в 10 вариантах, у нас офис, медкабинет, мастерская итого 3/10=0,3. Незаполнено на 70% Премия на риск=70%*5/100=3,5%. |
Grey Horse
+1000000
Не доказать рынку, что доходность .... , а показать, что на рынке доходность .....
Теперь уважаемый ZET считаем
Для справки на сегодня. (а оценка всегда делается на конкретную дату)
"Сейчас неофициальная цель властей США — поддержание инфляции на уровне не более 2% в год. Однако, согласно опросу Национальной экономической ассоциации США (NABE), в ближайшие годы целевая планка будет поднята до 3%. По мнению некоторых экономистов, в ближайшие годы инфляция в США может повыситься до уровня 1970-х годов: средний годовой уровень инфляции в 1970–1979 годах достигал 7,9%."
Можите посмотреть тут.
http://economics.unian.net/rus/detail/21434
И так. Вы хотели по ОщадБанку оставим так.
Ставки депозита по «ОщадБанку» от 9,4% («Грошова лінія») до 10% («Максимальний»)
Берем 9,7% (среднюю хотя я не очень с этим согласен)
По Фишеру 0,076 = 7,6%
Риски для объекта недвижимости (расчитывать не буду, лень)
- Товарная диверсификация – 3,5% (Ваше)
- Ликвидность, сегодня где то 4-5%, берем 4,5%
- Необходимость в управлении где то 1-1,5% берем 1,25%
- Другие риски, пусть 0,5%
Итого 7,6 + 3,5 + 4,5 + 1,25 + 0,5 = 17,35%
Эт че рыночная для офисов сегодня????
Проанализируйте от 8% до 15% по максимуму (в последнем очень сомневаюсь реально где то 12%)
Вот и видим заниженную стимость.
Ладно, Ваше дело. Но прогноз эт дело не благородное и всегда спорное. Гораздо проще и спокойнее показать рыночные данные, пусть те которые есть. Их и оспорить то проблема. Ведь потенциальный инвестор аппелирует ими же. Или у него другие данные???
Единственный аргумент критиков это то что мол сегодня продаж нет. Да нет, но предложения то есть. И это что не данные рынка? Как будто раньше в эпоху продаж мы не пользовались этими же данными и кто то знал наверняка цену сделки?  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:14 |
|
Если вдаваться в прогнозы, у них в этом году денфляция
И инфляцию мы не прогнорзируем а берем пост-фактум
И ликвидность если рассчетами а не примерно4-5 получается максимум 1,5
| rudge писал(а): |
| Эт че рыночная для офисов сегодня???? |
И это рыночная сегодня, потому что ее купят за эту стоимость а не при капитализации 12%, при которой она не продается
Добавлено спустя 2 минуты 44 секунды:
И давай те не будем спорить - прогнозы дело не благодарное, споры - тоже. Хочется узнать мнение а не услышать оспаривание |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:25 |
|
Дык я не прогнозирую. О отображаю то что есть, что собственно и ставиьтся в задаче, сказать какая РС на дату оценки. Вот в чем принципиальная разница.
Да, а по риску на ликвидность Вы меня рассмешили. Сами утверждаете, что нет продаж и тут же именьшаете этот риск.
Вы уж коллега определитесь. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Да, а по риску на ликвидность Вы меня рассмешили. Сами утверждаете, что нет продаж и тут же именьшаете этот риск. |
В ідеалі будь-який мотивований продавець зацікавлений реалізувати свій об'єкт в максима-льно стислі терміни. Вірогідні втрати продавця у зв'язку з подовженням періоду експозиції можуть бути порівняні з вартістю позикових засобів, доступних на період продажу на ринку. Як останній може розглядатися банківський кредит. Не продавши свій об'єкт сьогодні, продавець може компе-нсувати дефіцит грошових коштів шляхом отримання банківського кредиту (зокрема під заставу своєї ж нерухомості), повернення якого може бути здійснений після продажу об'єкту.
Таким чином, величина «ліквідності» з погляду продавця може бути по-рівняна з величиною відсотків по банківському кредиту, що привертається продавцем для покрит-тя дефіциту грошових коштів на термін експозиції об'єкту на ринку. Зниження ціни пропозиції об'єкту на вірогідну вартість кредиту за умови негайного продажу нерухомості є цілком виправданими втратами.
=((1/(1+Y) в степени ta/T)-1)*100%
Y –процентна ставка за кредитом;
tа –період експозиції подібної нерухомості на ринку;
T - період часу, до якого прив'язана процентна ставка за кредитом.
Практика оцінки № 5
Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды:
И читайте выше
| Филин Андрей писал(а): |
zanoza писал(а):
Цитата:
Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки.
да никто и не спорит, но тогда его прибыльность падает практически до нуля!!! вот она безрисковая!!!
а если принять за условие НЕснятие депозита в любой момент, а "использование" его на протяжении срока равного сроку "использования" недвижимости, т.е. не полгода-год, а 2, 3, 5... 7... 10 лет, тогда его ликвидность никак не будет выше ликвидности недвижимости, ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!! |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 15:59 |
|
| ZET писал(а): |
| И инфляцию мы не прогнорзируем а берем пост-фактум |
для меня это новость  Т.е. Вы от Прогнозного ЧОДа отнимаете ПРОШЛУЮ инфляцию? Ничего не смущает? |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 16:04 |
|
смущает, а как ее спрогнозировать? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 16:22 |
|
См. где-то выше в этой теме пост Матильды. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 17:32 |
|
| ZET писал(а): |
В ідеалі будь-який мотивований продавець зацікавлений реалізувати свій об'єкт в максима-льно стислі терміни. Вірогідні втрати продавця у зв'язку з подовженням періоду експозиції можуть бути порівняні з вартістю позикових засобів, доступних на період продажу на ринку. Як останній може розглядатися банківський кредит. Не продавши свій об'єкт сьогодні, продавець може компе-нсувати дефіцит грошових коштів шляхом отримання банківського кредиту (зокрема під заставу своєї ж нерухомості), повернення якого може бути здійснений після продажу об'єкту.
Таким чином, величина «ліквідності» з погляду продавця може бути по-рівняна з величиною відсотків по банківському кредиту, що привертається продавцем для покрит-тя дефіциту грошових коштів на термін експозиції об'єкту на ринку. Зниження ціни пропозиції об'єкту на вірогідну вартість кредиту за умови негайного продажу нерухомості є цілком виправданими втратами.
=((1/(1+Y) в степени ta/T)-1)*100%
Y –процентна ставка за кредитом;
tа –період експозиції подібної нерухомості на ринку;
T - період часу, до якого прив'язана процентна ставка за кредитом.
Практика оцінки № 5
И читайте выше
| Филин Андрей писал(а): |
zanoza писал(а):
Цитата:
Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки.
да никто и не спорит, но тогда его прибыльность падает практически до нуля!!! вот она безрисковая!!!
а если принять за условие НЕснятие депозита в любой момент, а "использование" его на протяжении срока равного сроку "использования" недвижимости, т.е. не полгода-год, а 2, 3, 5... 7... 10 лет, тогда его ликвидность никак не будет выше ликвидности недвижимости, ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!! |
|
Ну что же, давайте влезем в шкуру инвестора и по рассуждаем с учетом сегодняшних, на дату, оценки реалий.
Вот примерные условия задачи.
Существует два разных инвестора. Оба хотят перевложить свои средства в другой, более прибыльный вариант. Доходность 20%.
У первого средства 1 000 000 лежат на депозите под 10% доход 100 тыс.годовых.
У второго здание, тоже 1 000 000 доход от аренды тоже 10% (для упрощения равны) 100 тыс.годовых.
Теперь надо узнать
Сколько времени надо для того, что бы вернуть себе вложенные средства?
И что теряют или приобретают инвесторы?.
По временному фактору. Ответ на первуй вопрос. Логика говорит что:
Возврат денег за 1 неделю, риск = 1/52 х 5 = 0,096.. (минимальный в данных расчетах)
Возврат денег за 52 недели, риск = 5. (максимальный в данных расчетах 52/52 х 5 = 5)
Почему 52 недели максимальный риск. Первое приняли что риск от 0 до 5%. Второе все что менше 52 недель будет менше 5% Точнее (5/52) – (1/52 х 5) = 4,904%
Я взя по божески 4,5%
Теперь о меркантильном, про деньги.
Первый инвестор может снять/перевести на счет деньги (такую сумму) по максимуму 1 неделя, при потере 10% годовых 100 тыс. И вложить в новый проект под. 20% и получить за оставшуюся 51 неделю 196 153,85 дохода минус потеряные 100 000 = 96 153,85
Вариант 2. Продать здание сегодня. Даже при нормальном рынке период маркетинга был 12 – 18 месяцев. Пусть так и останеться. Возьмем 12 месяцев или 52 недели. Но за этот период можно поиметь еще доход в те же 10% = 100тыс.
Далее происходит продажа, тут надо учесть затраты на продажу. Нотариус возмет 1 %,
в казну – 1% и в пенсионный фонд – 1% и того 3 % или 30 тыс. Чистыми 100000 – 30000 = 70000.
По скольку период вложения в новый проект в сравнении с первым вариантом = 0 то и дохода (20%) от него нет.
И так потери средств при варианте с недвижкой 96 153,85 – 70 000 = 26 153,85 в сравнении с депозитом.
Естетственно, есть и другие варианты расчета. При вложении под. 15% или 30% или доходность не движки не 10%, а 15% - 20%. Но это принципиально не меняет сути. Использование дохода в виде ставки дисконта для расчета риска на ликвидность не коректно.
Може я не прав то поправьте. Но я обычно так рассуждал.
PS: Решил добавить по варианту залога недвижимости на маркетинговый период.
1. Это не типичная для рынку ситуация.
2. Тут опять теже затраты на оформление кредита (время, %,)
3. И самое главное, под залог не получишь всей суммы для вложения в новый проект, а только часть.
По моему это не очень удачный ход со стороны собственника с точки зрения эффективности. Скоре это вынужденный вариант если время поджимает. Но это уже проблема управления активами.
И еще, я бы не стал брать то, что пишут в прессе слепо на веру. Уж очень много там ошибочных мнений. (К сожалению, сколько оценщиков столько и мнений ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
