| Автор |
Сообщение |
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 07 Окт 2009 10:49 |
  |
| Мэм писал(а): |
| Стоимость реверсии это стоимость на начало периода после прогноза, поэтому конечно n, но по-моему обязательным является прогнозирование роста или спада производства и как следствие изменение в ставке капитализации, кстати Б.Семененко очень грамотно писал статьи, он защищался и тогда было много всякого, у меня есть его статьи по моему с 96-97 годов, готова поделиться. |
Знаете Мэм всецело согласен с Вами насчёт прогнозирования, увы встречал мало работ вспоминающих о прогнозировании, сейчас иногда смешно смотреть докризисные работы выполненные доходником, без намёков на прогнозирование. Если несложно поделитесь статьями. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
   |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2009 11:44 |
|
Обращаю внимание - я нигде не писал, какой коэффициент дисконтирвания нужно брать при определении текущей стоимости реверсии. Скажу более - среднегодовое дисконтирование мне всегда чем-то не нравилось 
Но если оценщик обосновал необходимость применения среднегодового дисконтирования, то и денежный поток используемый при расчете стоимости реверсии прямой капитализацией нужно потрудиться привести к этой же модели.
Как пока не знаю - поиграюсь с экселем, тогда что-нибудь предложу. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 09:48 |
|
| SanTim писал(а): |
| Но если оценщик обосновал необходимость применения среднегодового дисконтирования, то и денежный поток используемый при расчете стоимости реверсии прямой капитализацией нужно потрудиться привести к этой же модели. |
Интересно...
Тогда, если продолжать разговор, можно чуть больше конкретики: что значит (технически) привести денежный поток для реверсии к модели дисконтирования на середину периода? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 10:43 |
|
Обычно среднегодовое дисконтирование применяется для денежного потока (ДП), формирующегося на середину расчетного периода (года), или в условиях неопределенности принимаемого условно равномерным на протяжении периода.
Предпосылки, для того что бы заявлять, что в постпрогнозный период характер ДП будет кардинально отличаться от ДП прогнозного периода чаще всего отсутствуют.
Так как прямая капитализация применяется к ДП, формирующемуся на конец расчетного периода, то техническое приведение стоимости других видов денежных потоков может сводиться, например, к определению их будущей стоимости на конец расчетного периода.
Ну а незатейливое соединение формулы среднегодового дисконтирования при расчете коэффициентов дисконтирования прогнозного периода и классической формулы (с показателем степени "n") при расчете коэффициента дисконтирования для определения текущей стоимости реверсии, приводит к тому, что оценщик, уменьшая длительность прогнозного периода, при неизменных исходных данных может уменьшать стоимость объекта оценки. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 11:23 |
|
| SanTim писал(а): |
| Обычно среднегодовое дисконтирование применяется для денежного потока (ДП), формирующегося на середину расчетного периода (года), или в условиях неопределенности принимаемого условно равномерным на протяжении периода. |
Я бы все таки не употреблял первую часть выражения иначе складывается мнение, что денежный поток (все доходы и все затраты) возникают один раз и именно в средине периода. А что же происходит до и после этого магического периода.
Суть дисконтирования всем известна - приведение возникающих денежных потоков по мере их возникновения к определенной дате, в нашем случае это дата оценки.
Более понятно с объектом недвижимости: доход в виде арендной платы приходит в конце месяца (берем самую распространенную схему на рынке) и затраты также оплачиваются в конце каждого месяца. При условии, что арендная плата и затратные платежи не меняются, в течении года мы имеем 12 одинаковых денежных потоков. В принципе, продисконтировать 12 денежных потоков не так уж и сложно.
Более сложная ситуация при оценке бизнеса: там движняк денег идет практически каждый день (опять таки не берем частные случаи, когда выпускается что-то особенное типа самолета или корабля, когда доходы и затраты могут быть разнесены во времени и их анализировать нужно отдельно). Ну не анализировать же каждый день недели да еще в каждый месяц да на протяжении 3 последних лет. Опять таки, принимается, что денежные потоки в каждый день условно одинаковы. По сути дела, неодходимо дисконтировать 365 денежных потоков.
Умные люди посидели, покумекали и получили: при дисконтировании всех потоков в отдельности и при дисконтировании суммы этих потоков на средину периода получается одинаковый результат (небольшое отклонение не всчет). Так зачем же мучаться.
| SanTim писал(а): |
| Предпосылки, для того что бы заявлять, что в постпрогнозный период характер ДП будет кардинально отличаться от ДП прогнозного периода чаще всего отсутствуют. |
Абсолютно верно, иначе, если бы были предпосылки к его изменению, то необходимо было бы и дальше дисконтировать.
Напомню, что реверсия - это стоимость объекта в постпрогнозный период. Т.е. возникает она грубо говоря в первую секунду следующего дня за последним в последнем прогнозном периоде  . Соответственно, и приводить ее нужно в момент возникновения и никак иначе.
Проблема вся в том, что для ее (реверсии) определения применялась классическая модель прямой капитализации, что автоматически приводило к искажению денежного потока в постпрогнозный период и принятие его как на конец периода, что приводило к занижению стоимости, пусть и в небольших процентах, но все же.
Так вот если применять материал статьи вопрос решается. Если применить приведенную там формулу 1/ln(1+g). Таким образом мы капитализируем среднегодовой поток на конец прогнозного периода и приводим его по коэффициенту дисконтирования опять таки на конец прогнозного периода.
Если попробовать, то результаты получаются примерно одинаковыми.
Но как по мне, в данном случае не главное, что результаты примерно сходятся (с незначительным отклонением), а понимание процесса и применение правильных расчетных моделей по мере формирования денежного потока. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 11:40 |
|
| SanTim писал(а): |
| Так как прямая капитализация применяется к ДП, формирующемуся на конец расчетного периода, |
Если говорить строго, то применяется к ДП за временной интервал (год, например), следующий после окончания периода прогнозирования, т.е. да, первый временной интервал постпрогнозного периода.
| SanTim писал(а): |
| ... то техническое приведение стоимости других видов денежных потоков |
Что значит других видов ДП? Мы же обычно используем один и тот же вид ДП и в течение прогнозного периода владения, и для определения терминальной стоимости...
| SanTim писал(а): |
| ... может сводиться, например, к определению их будущей стоимости на конец расчетного периода. |
Ну, правильно, с использованием прямой капитализации мы и "сводим" все будущие ДП за весь постпрогнозный период к их текущей суммарной стоимости на начало постпрогнозного периода - к терминальной стоимости. Только, мне кажется, не может сводиться, например, а всегда сводится... Других альтернатив применения с этой целью прямой капитализации я не знаю.
Пока все хорошо. Но заметим, что (повторюсь) получение собственником этого последнего денежного потока - от реверсии, перепродажи объекта - происходит единомоментно (а не размазанно по году) и в конце периода n (а не [n - 0.5]).
Далее, если мы уже договорились, что потоки за период владения "размазаны" по годам (поэтому для них в знаменателе используется показатель степени типа [k - 0.5]), а реверсия не "размазана" (поэтому показатель степени, характеризующий момент времени, в который поступает сумма денег от перепродажи, - n), то в чем же незатейливость? По-моему, все в высшей степени логично (насколько может быть логична мат. модель, описывающая реальные события).
Еще раз задумайтесь: в какой момент времени собственник в рамках модели получает сумму от перепродажи? Это ведь целиком и полностью определяет значение показателя степени. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 12:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| в чем же незатейливость? По-моему, все в высшей степени логично (насколько может быть логична мат. модель, описывающая реальные события). |
+1,
тоже меня задело слово "незатейливость".
Так SanTim, хватит слов! давай уже, как ты там обещал, эксельные примеры.
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 12:37 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
+1,
тоже меня задело слово "незатейливость". |
надо ж как-то подогреватьть интерес к обсуждению
| Цитата: |
Так SanTim, хватит слов! давай уже, как ты там обещал, эксельные примеры.
|
Будут таблички - как же без них Тогда же и отвечу на вопросы Grey Horse и Серого
И, честно говоря, среднегодовое дисконтирование не зря мне не очень нравилось - метод, описанный Чиркиным намного точнее и не приводит к коллизиям в расчетах. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 12:47 |
|
Да, коллега SanTim, все же очень просто: просчитайте в экселе 3 варианта:
- сумма дисконт. доходов (на середину периода) за 150 лет - при ставке, например, 20-25%;
- сумма дисконт. доходов (на средину периода) за 5 лет + текущая стоимость реверсии с показателем степени 4.5;
- сумма дисконт. доходов (на средину периода) за 5 лет + текущая стоимость реверсии с показателем степени 5.0
и сравните! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 15:12 |
|
Предлагаю рассмотреть приведенную ниже расчетную таблицу, к которой даю свои пояснения:
Вариант 1 – классическая схема определения коэффициентов дисконтирования для денежных потоков прогнозного периода и реверсии (модель денежного потока (ДП) – доход возникает в конце каждого периода);
Вариант 2 – среднегодовое дисконтирование ежегодных платежей (модель денежного потока (ДП) – доход возникает равномерно на протяжении каждого периода).
Для определения стоимости реверсии применяется коэффициент дисконтирования на начало постпрогнозного периода.
Вариант 3 – среднегодовое дисконтирование ежегодных платежей (модель денежного потока (ДП) – доход возникает равномерно на протяжении каждого периода).
Для определения стоимости реверсии применяется коэффициент дисконтирования, равный n-0,5
Вариант 4 – среднегодовое дисконтирование ежегодных платежей (модель денежного потока (ДП) – доход возникает равномерно на протяжении каждого периода).
Для определения стоимости реверсии применяется коэффициент дисконтирования на начало постпрогнозного периода.
Условно равномерный денежный поток первого года постпрогнозного периода приводится к классическому денежному потоку, применяемому при прямой капитализации, при которой учитывается доход, возникающий в конце каждого периода.
Осуществляется это путем определения его будущей стоимости на конец периода, которая в дальнейшем уже капитализируется.
Для определения будущей стоимости равномерный поток в упрощенном виде рассматривался как такой, который в полном объеме поступает в середине периода. Его стоимость на конец периода (Скп) определяется по формуле:
Скп=Дсп + Дсп*(0,5*r),
где
Дсп - ДП, поступающий в середине прогнозного периода
r - ставка капитализации
Вариант 5 –дисконтирование равномерного денежного потока (по материалам статьи Чиркина).
По формуле (6) из статьи Чиркина определяется коэффициент дисконтирования и текущая стоимость ДП от 1-го периода до конца прогнозного периода. Текущая стоимость реверсии определяется путем деления текущей стоимости ДП за указанный период на ставку капитализации
----------------------------------
Анализ результатов
Вариант 1. Все понятно - текущая стоимость объекта оценки для любого прогнозного периода совпадает с прямой капитализацией и составляет 4545 грн.
Вариант 2. Текущая стоимость объекта оценки в зависимости от длительности прогнозного периода колеблется от 4545 грн. (в нулевой точке) до 5021 грн. (42 года)
Абсолютное отклонение составляет 9,5%.
Вариант 3. Текущая стоимость объекта оценки для любого прогнозного периода равна 5021 грн. Недостаток – отсутствие логичного обоснования, почему при определении коэффициента дисконтирования для расчета текущей стоимости реверсии, возникающей в конце прогнозного периода, используется период n-0,5.
Вариант 4. Текущая стоимость объекта оценки в зависимости от длительности прогнозного периода колеблется от 5045 грн. (в нулевой точке) до 5021 грн. (17 лет)
Абсолютное отклонение составляет 0,5%.
Недостаток – можно списать эти 0,5% на неполное соответствие принятого подхода определения будущей стоимости ДП модели среднегодового дисконтирования, а можно помочь мне понять откуда эти 0,5% берутся.
Вариант 5. Все понятно (почти ) - текущая стоимость объекта оценки для любого прогнозного периода равна 5029 грн
------------------
Вывод:
Для равномерного ДП наиболее обоснованным выглядит логарифмический метод - как с логической точки зрения, так и с математической (Вариант 5).
Однако следует отметить, что отклонение между среднегодовым дисконтированием и логарифмическим методом составляет менее чем 0,1% при ставке капитализации 22%, а при меньших ставках расхождение становится еще меньшим.
Поэтому можно смело говорить, что среднегодовое дисконтирование также имеет право на жизнь.
Теперь вернемся к вопросу, с которого началось обсуждение: выбор метода определения стоимости реверсии при среднегодовом дисконтировании:
Вариант 2 – вроде отвечает методикам, но дает существенно отличающиеся результаты особенно на ранних стадиях прогноза - 9,5%. Объясняется просто – при расчете стоимости реверсии не учитываются различия между классическим и равномерным денежными потоками.
Вариант 3 – на всех этапах расчета дает одинаковый результат, но не было предложено обоснование его корректности как метода.
Вариант 4 – присутствует логичное обоснование применяемых механизмов, расхождения между результатами для различных периодов прогнозирования незначительны – менее 0,5%.
Сравнивая результаты, полученные в указанных вариантах расчета, пришел к следующему выводу:
- Вариант 2 – ошибочный;
- Вариант 3 – скорее всего правильный, но нужно дать ему верное толкование,
- Вариант 4 – приблизительный и возможно недоработанный - думаю, что все же необходимо подкорректировать формулу определения стоимости непрерывного денежного потока на конец периода. [/i][/b] |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
дисконтирование.xls |
| Размер файла: |
210.5 Kб |
| Скачан: |
56 раз |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 18:22 |
|
to SanTim
Файл, по-моему, достаточно громоздкий и трудный для единовременного восприятия. Но вроде как идею ухватить удалось...
И если Вы в колонке AA и в ячейке F4 "перестанете мучить" ставку дисконта, умножая ее на 0,5 (вместо того, чтобы, как и требует логика сложного %, добавить к ней 1 и возвести в степень 0,5), то Вы получите еще более интересное соотношение между результатами Варианта 3 и Варианта 4...  То есть их полное совпадение!
| Цитата: |
| Его стоимость на конец периода (Скп) определяется по формуле: |
Скп=Дсп * (1+r)^0,5,
Это действительно интересно! Хотя и совершенно понятно, потому что тогда с точки зрения математики, сокращения числителей-знаменателей и т.д. эти варианты становятся, по-моему, абсолютно идентичными.
При том, что Ваше объяснение Варианта 4 значительно более логичное и, как бы это сказать, изящное, нежели, извините, "тупое" уменьшение показателя степени n на 0,5... 
Остается последний вопрос: почему Варианты 3 и 4 все-таки отличаются от Варианта 5?
Я думаю - отвечайте на него и готовьте публикацию! Это в любом случае интересно. Я, честно говоря, как-то не помню упоминания о таких подходах к определению стоимости реверсии...
Хотя не мешало бы все еще разок проверить... Чтоб глупостей не публиковать, или того, что уже опубликовали, а то потом неудобно будет... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 21:28 |
|
| Grey Horse писал(а): |
to SanTim
если Вы в колонке AA и в ячейке F4 "перестанете мучить" ставку дисконта, умножая ее на 0,5 (вместо того, чтобы, как и требует логика сложного %, добавить к ней 1 и возвести в степень 0,5), то Вы получите еще более интересное соотношение между результатами Варианта 3 и Варианта 4... То есть их полное совпадение! |
Спасибо 
Понимал, что торможу с умножением на 0,5, но ничего не мог с собой поделать - ежик кололся и плакал, но упорно лез на кактус |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 15:52 |
|
Господа-коллеги, позвольте продолжить дискуссию.
Напомню, вопрос был как привести стоимость реверсии к дате оценки при среднегодовом дисконтировании на протяжении прогнозного периода.
В приведенных рассуждениях, в том числе и моих, стоимость объекта в постпрогнозный период определялась по модели Гордона (упрощенной, без учета возможной динамики денежного потока в будущем.
Но ведь определение реверсии не ограничивается только моделью Гордона. Она может быть посчитана многими другими сособами, быть заданной определенной величиной даже для объекта с бесконечным денежным потоком.
Да и не обязательно, чтобы денежный поток был бесконечным. Характер и денежного потока на протяжении прогнозного периода ни как не влияет на определение текущей стоимости реверсии. Например, предприятие со скончаемым активом на протяжении определенного периода может генерировать условно-постоянные денежные потоки, а в конце среверсится по стоимости ликвидации.
Просто, как по мне, нужно рассматривать отдельно денежные потоки в прогнозый период и денежные потоки после оного.
Вопрос-пример (особенно к тем, кто выступает за приведение реверсии по коеффициенту n-0,5), как будете приводить ревервию для объекта со следующими параметрами:
на протяжении 5 лет объект генерирует ежедневный чистый денежный поток в размере N. По окончании указанного периода предполагается продажа объекта за сумму R, отображающую, по мнению владельца, его стоимость на протяжении оставшегося срока эксплуатации в 95 лет? На протяжении указанного срока не предполагается изменение характера денежного потока. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 17:31 |
|
Так в чем же проблема, если я правильно понимаю условия?
V = sum[ (365*N) / (1+Y)^k-0.5 ] + R / (1+Y)^5. где k = 1..5.
И все... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 17:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Так в чем же проблема, если я правильно понимаю условия?
V = sum[ (365*N) / (1+Y)^k-0.5 ] + R / (1+Y)^5.
И все... |
Все верно. Для денежного потока последнего пятого года коэффициент дисконтирования будет определяться со степенью 5-0.5, а для реверсии k=5. Т.е. степень для последнего денежного потока и для реверсии не совпадает. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
