| Автор |
Сообщение |
Sergik
Реальный оптимист
Возраст: 43
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
|
 Добавлено:
Вт, 15 Сен 2009 15:45 |
  |
Понял, больше на эту тему не спорю  |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 17 Сен 2009 14:57 |
|
| КовАл писал(а): |
В одной из работ отказывался от затратки так:
| Цитата: |
Згідно п. 6 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» від 23.10.2004 року, витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренда якого обмежений, спеціалізованого нерухомого майна, зокрема нерухомих пам'ятників культурного спадку, передавальних пристроїв і т.п.. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у випадку, якщо їх заміщення або відтворення фізично можливе і (або) економічно доцільне.
Враховуючи ці рекомендації вважаємо, що в застосуванні даного підходу немає доцільності оскільки по-перше, ринок подібних об'єктів достатньо розвинений, а по-друге, у розпорядженні Оцінювача немає ні офіційного кошторису витрат на будівництво об'єкту оцінки, ні необхідного об'єму ринкової інформації, про прибуток забудовника, а розрахунок по збірках УПВВ, вартість у яких розрахована на 1969 рік, та не враховує появу сучасних будівельних матеріалів та зміни у вимогах до сучасних будівель, та ще й без урахування прибутку забудовника, приведе до великої погрішності при обчисленнях.
Для прикладу наведемо такі розрахунки. (дальше была таблицаююю а счас попробую преобразовать и упростить)
Е-Е-2 Адміністративна будівля - объем= 4351м.куб площадь = 1048,4 м.кв.
СЗ= 4351 м.куб х 21,6 х 0,94 х 19,54 = 1726216 грн. или 1726216 / 1048,4 м.кв. = 1646,5 грн/м.кв.
де:
0,94 – коригувальний коефіцієнт на кліматичний район (від ІІ до ІІІ) (ввідні вказівки до збірника №28, «Порядок застосування збірника» п.3)
19,48 – сумарний індекс перерахування вартості а дату оцінки, що складається із добутку:
- індексу зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт з 1969 по 1983 рік для об'єктів авторемонтних підприємств (Додаток № 1 к постанові Держстрою СРСР № 94 от 11.05.1983 року) – 1,16;
- територіального коефіцієнту до індексів з 1969 по 1984 рік по галузях народного господарства, галузям промисловості, що враховує особливості змін кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт для Миколаївської області (Додаток № 2 до постанови Держбуду СРСР № 94 від 11.05.1983 року) – 1,02;
- індексу зміни вартості будівельно-монтажних робіт до їхньої ринкової вартості на 01.07.2009 р. – 16,53 (без урахування ПДВ).
- індексу інфляції за липень 2009 року – 0,999
Згідно Додатку до листа Мінрегіонбуду від 13.07.2009 № 9/11-1028 таб.5 Опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України, вартість 1 м2 адміністративної будівлі складає 7030 грн. з ПДВ, або 5858 грн. без ПДВ, що значно відрізняється від вартості будівництва адміністративної будівлі, розрахованої згідно УПВВ (1646,5 грн/м2).
Зважаючи на все це вважаємо, що витратний підхід, в даному випадку, не буде коректно відображати дійсної ринкової вартості об’єкта оцінки. |
|
Добавлено спустя 2 минуты 16 секунд:
это не жилье, конечно - но пусть и тут будет. |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 12:22 |
|
Ребят, мне кажется во время дискуссии вы забыли о самом понятии рыночной стоимости, и о том, что она не может зависеть от цели оценки.
Давайте вспомним: "Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу».
"возможно отчуждение" - фактически мы имеем руководство к первоочередному применению сравнительного подхода, при наличии развитого рынка; а что значит "развитого рынка" - это достаточное количество аналогов, что имеется по квартирам. И ВСЕ! Зачем усложнять процесс оценки?!
Это если возникают условия, типа "недостаточно развитый рынок" или "обязательное применение 2 подходов", тогда уже нужно выдумывать применение других подходов.
Имхо. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2009 21:14 |
|
В этой теме можно собирать "отказы" от разных подходов, может кому-то подойдет дословно, а кто-то просто перефразирует и выберет себе вариантик на тему отказа от доходного/сравнительного/затратного...
Итак - Доходный в топку!
| Цитата: |
| Використання дохідного методичного підходу передбачає визначення вартості дохідної нерухомості. В даному випадку, об'єкт оцінки є саме такою нерухомістю, але для проведення розрахунків за допомогою дохідного підходу потрібно визначити декілька величин, що суттєво впливатимуть на вартість, а саме: рівень орендних ставок на подібні або аналогічні об'єкти, рівень попиту на них та можливі втрати орендних платежів через недозаповнюваність площ або ризик несплати, що сьогодні стає дуже актуальним, також потрібно визначити ставку капіталізації або дисконту. В стабільній економічній ситуації або на зростаючому ринку нерухомості визначити кожен з цих показників не було проблематичним, але сьогодні в ситуації політичної та економічної нестабільності в державі взагалі та, власне, на ринку нерухомості визначення будь-якого показника, що є складовою частиною розрахунку, стає якщо не важким, то навіть неможливим. Так, наприклад, визначення рівня орендної ставки натикається на дуже великий діапазон, що є сьогодні на ринку оренди, тобто є власники нерухомості, котрі готові віддати в оренду свою нерухомість "за копійки" аби вона не простоювала, та інші, що продовжують "тримати" торічну "планку" орендних ставок. Що стосується ризиків недозаповнюваності та втрати внаслідок несплат орендарями, то на фоні загального падіння платоспроможності бізнесу, такі ризики значно зростають і на прогнозування стабільних надходжень платежів ніхто навіть не сподівається. Складність визначення ставки капіталізації (дисконту) полягає у відсутності достовірної інформації про можливі ризики, що пов'язані із даним конкретним об'єктом, та можуть суттєво вплинути на вартість, а також у визначенні безризикової ставки, що зазвичай визначалась за ставками депозитів найбільш надійних банків, та сьогодні сказати про 100%-ову надійність будь-якого банку дуже складно. Вище наведені фактори дозволяють впевнено сказати про неможливість визначення вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного методичного підходу через недостовірність тієї інформації, що може бути використана при розрахунках. |
и дальше пишем что рынок подобных ОО помещений/зданий/... достаточно хорошо развит... и бла-бла-бла.... и поэтому сравнительный больше подходит заказчику является более адекватным отображением рыночной ситуации... снова бла-бла... потому мы подогнали цифру приняли стоимость именно по сравнительному.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Последний раз редактировалось: Филин Андрей (Пт, 27 Авг 2010 11:27), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 10:31 |
|
Филин Андрей, это в согласовании результатов подходов что ли? словесный поток неплохо разбавить цифрами типа отклонения результатов столько то %, вариация выборки исходных данных для расчета рыночной арендной платы высокая 50%, интервал между крайними значениями составляет столько то, вариация выборки скорректированных арендных плат объектов сравнения более высокая (например, 30% против 10% вариации скорректированных цен сравнительного) и т.д. и т.п. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 10:49 |
|
Уважаемый Андрей
Согласен с коллегой kink.
Тема то
"- отказ от применения того или иного подхода"
То что Вы написали больше подходит к согласованию результатов. Но никак не к обоснованию отказа от конкретного расчета. Таким макаром можно обосновать отказ от любого расчета.
В отчете написать вышеизложенное, добавив обоснование по СП и Затратке (нет достоверных данных мол) и в итоге РС = 0
Вот и весь отчет.
Все то что Вы написали требует от оценщика анализа и выводов. Большой разброс это не аргумент. Тут надо смотреть причины этого и учитывать их в выборе аналогов и расчетах.
Ну и последнее (это к разбросу)
Есть такой принцип.
Разумный покупатель не заплатит за аналогичный товар дороже той минимальной цены которая есть на рынке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 10:53 |
|
| rudge писал(а): |
| В отчете написать вышеизложенное, добавив обоснование по СП и Затратке (нет достоверных данных мол) и в итоге РС = 0 |
И что это ты здесь понаписал? Мож. ошибся, опечатался? |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 10:57 |
|
Иренкааа
Внимательно смотри
Тут это есть
( ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 11:02 |
|
Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться. Но не будет же он под каждое замечание переделывать?...
Кому нравится - берет, пользуется, модернизирует под себя. Не нравится - не берет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 11:06 |
|
| rudge писал(а): |
| Внимательно смотри |
Тогда вставляй смайлы после каждой фразы. А то я не пойму, где ты шутишь, а где нет.
А вообще я согласна с тем, что отмазоны все эти среднепотолочные. И все об этом знают. Только когда происходит рецензирование, все молчат, потому что сами такие же.
Кстати, чем больше работаю, тем больше убеждаюсь, что оценщики, как врачи. Друг друга покрывают, поскольку отчеты никоим образом не защишены от рецензирования в любой момент. Перед тем как окончательно рецензию возвести в письменный вид, звонят, и просют - переделайте там и там. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 11:10 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться |
а я вот не понял, откуда эта цитата - из согласования или из выбора и обоснования базы оценки. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 11:11 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться. |
ВесЧь хорошая но я так думаю что критика уместна. Ибо не всегда такие обоснования имеют право на "жизнь" ибо в них есть "подводные камни" для дяди майора.
| Grey Horse писал(а): |
| Но не будет же он под каждое замечание переделывать?... |
Ну эт его дело. Будет принята критика и желание то .....
Нет то опять же .......
| Grey Horse писал(а): |
| Кому нравится - берет, пользуется, модернизирует под себя. Не нравится - не берет. |
Ну эт правильно. Тока я например увидев еще и какие-то сторонний соображения только обрадовался бы. А так "Очі бачили що брали ....." |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 11:24 |
|
| kink писал(а): |
| Филин Андрей, это в согласовании результатов подходов что ли?.. |
именно там
| kink писал(а): |
| ...словесный поток неплохо разбавить цифрами |
на любителя , но в принципе поддерживаю - так будет выглядеть убедительней!
Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду:
| Grey Horse писал(а): |
Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться. Но не будет же он под каждое замечание переделывать?...
Кому нравится - берет, пользуется, модернизирует под себя. Не нравится - не берет.
|
спасибо за разъяснения - я это и имел в виду
| kink писал(а): |
| а я вот не понял, откуда эта цитата - из согласования или из выбора и обоснования базы оценки. |
в данном случае "просили" сделать 2-мя подходами, потому отказ не прокатил бы, так сказать в чистом виде, поэтому это уже при согласовании отрезался доходник |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2009 11:38 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| спасибо за разъяснения |
Нема за що - приходьте ще.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
dvbtdom
Возраст: 43
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Пт, 04 Дек 2009 14:38 |
|
Доброго времени суток!
Ув. Форумчане, помогите с обоснованиями (с ссылками на нормативную или методическую литературу) - почему я не могу применить сравнительный подход в отчете об оценке недвижимости.
поиском пользовался, к сожалению ни одного описания с ссылкой на официальный документ или серьезную методическую литературу не нашел |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
