Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Рецензия на отчет Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Рецензирование На страницу 1, 2, 3 ... 9, 10, 11  След. Автор Сообщение Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 18:33 Дали отчеты на рецензию, помогите определиться, пожалуйста. Объекты оценки-административное и производственное помещение в районном центре без земли. Аналоги-произв.помещения, географически отдаленные от объкта оценки. Рынок недвижимости в районном центре какой никакой есть. Цена аналогов-200000 у.е. за 3000 кв.+50 сот земли (остальные аналоги похожи), указана высота производственных помещений. Определение стоимости в сравнительном подходе идет по 1 куб.м. без выделения стоимости земли -я так полагаю, для увеличения стоимости объектов оценки. Насколько это корректно? Разве можно объем аналогов точно определить по объявлению в НЕТе, без технической документации и пользоваться этими данными для определения средней стоимости 1 куб.м. объекта оценки? Я по объемам в сравнительном подходе никогда не работала, какие мнения, коллеги?[/quote] Петрович Сообщения: 783 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 18:47 а что в приложениях по этим аналогам? в смысле, какие исходные данные для определения объема аналогов? Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 18:48 Если заданием на оценку четко указано, что оценка именно улучшений, а земля из объектов сопоставления не выделена, то это уже как минимум говорит о неправильности расчета. Причем, землю нужно выделять по стоимости именно в том населенном пункте, где расположен объект сопоставления. Еще иногда предлагаются небольшие объекты недвижки на большомземельном участке - фактически стоимость и формируется стоимостью земли. То, что объекты удалены, так не всегда в одном небольшом населенном пункте удается найти достаточное кол-во аналогов для расчета. Тут все опять таки в корректировках. Olenka писал(а): Разве можно объем аналогов точно определить по объявлению в НЕТе, без технической документации и пользоваться этими данными для определения средней стоимости 1 куб.м. объекта оценки? Аналогично и площадь по объявлениям в нете определить точно сложно без тезнической документации. Просто мы привыкли, что продажа идет по стоимости м. кв. Может оценщик проработал объявления и узнал дополнительные необходимые параметры. Olenka писал(а): Я по объемам в сравнительном подходе никогда не работала, какие мнения, коллеги? Тоже никогда не делал, максимум - это корректировка на высоту. Но стандарты не запрещают. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 18:49 Нет. Отчет некорректный. Вы сами совершенно верно указали существенные недостатки: 1. Аналоги с землей - без корректировок плохо. 2. Аналоги (м.б.?) "географически" не совсем корректны, можно было поискать и более близкие (я правильно Вас понимаю?). Теоретически производственные по кубатуре сравнивать можно... но только в том случае, если известно (доказано, обосновано), что для подобных как объекта оценки, так и объектов-аналогов у пользователя такое производство, которое требует не только определенной площади помещений, но и определенной, заранее известной высоты (и это типичное требование на рынке, и покупатели готовы платить за это - именно за кубатуру, обеспеченную определенной технологией высотой). _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 18:52 Тут страха нет. Сравнение ведется по сопоставивым параметрам. Что касается ЗУ, то в сравнении или аналоги надо подбирать соответствующие. Или "очищать" от стоимости ЗУ. Но ППЗУ затем учитывать. Ведь объект оценки им, ППЗУ, обладает. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 18:53 Ну сам способ сравнения некорректен, потому что ОО - без земли, а обьекты сравнения - с землей. Плюс по кубам - это что-то новенькое. Не, я б не пропустила. На переделку. Добавлено спустя 2 минуты 36 секунд: Grey Horse писал(а): Теоретически производственные по кубатуре сравнивать можно... но только в том случае, если известно (доказано, обосновано), что для подобных как объекта оценки, так и объектов-аналогов у пользователя такое производство, которое требует не только определенной площади помещений, но и определенной, заранее известной высоты (и это типичное требование на рынке, и покупатели готовы платить за это - именно за кубатуру, обеспеченную определенной технологией высотой). Не соглашусь. Подбираем в СП подобное имущество с такой же примерно высотой, а сравниваем по площади. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 19:02 Коллеги. Да нет разницы кбм или кв. м. да хоть мм или дцм. Главное сопоставимость аналогов и расчета стоимости единицы как аналогов так и объекта оценки. И типичность рынка тут не причем. Просчитайте в Екселе разными вариантами для спокойствия. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 19:17 Olenka писал(а): Определение стоимости в сравнительном подходе идет по 1 куб.м. смотря какие высоты, иногда они излишни - был у меня объект - производственное помещение 15 метров высота, а им больше 4 метров просто не нужна, если в данном случае ппереводить на кубометр, то ооооой как красиво можно нарисовать, а то что выше 5-7 метров все стены влажные и зимой и летом - то это трабла... некорректно судить о некорректности объектов сравнения и рассчета по объему, но все же я бы так не делал, а "по старинке" - по площади. по поводу удаленности, так это Olenka, тебе видней - они могут быть на большом удалении, но в одинаково привлекательных (или непривлекательных) районах. Olenka писал(а): Объекты оценки... без земли. а это как? ну т.е. я понимаю что в оценку они могут не входить по заданию и договору, но отчуждаться в случае чего ведь они будут "как есть", т.е. та земля что к ним "относится" за ними же и поползет, тогда правовой статус особого значения не имеет (ИМХО). Правовой статус земли под ОО какой? наверное после ответа на этот вопрос можно будет решить очищать или не очищать аналоги от земли, у которых тот же самый статус неизвестен!!! _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 19:18 rudge писал(а): Тут страха нет. Сравнение ведется по сопоставивым параметрам. Не факт. Если мне для швейки (утрирую) нужно 300 кв.м., и достаточно высоты потолка 3 м, то я никогда не буду платить вдвое больше за площадь 300 кв.м. с высотой 6 м! irenka писал(а): Плюс по кубам - это что-то новенькое. Век живи - век учись! Такое в отдельных случаях не только возможно, но единственно правильным есть. irenka писал(а): Не, я б не пропустила. На переделку. Во... Вот... А потом пишут про злых рецензентов и Экспертные Советы... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 19:20 НС №2 Цитата: 20. Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо. Можно хоть объект с объектом сравнивать, например киоск с киоском... Квартиры типовые можно сравнивать по-квартирно, а не по м2 или м3. меня вот это смущает: Цитата: Объекты оценки-административное и производственное помещение в районном центре без земли. - это прописано в договоре или как? Цитата: Определение стоимости в сравнительном подходе идет по 1 куб.м. без выделения стоимости земли - если там права на землю и стоимость земли (или этих прав) сопоставима с объектом оценки, то можно и не выделять, но тогда и результат у нас со стоимостью земли, а оценивались вроде бы только земельные улучшения? Добавлено спустя 2 минуты 3 секунды: Цитата: Не факт. Если мне для швейки (утрирую) нужно 300 кв.м., и достаточно высоты потолка 3 м - да уж... попался как-то такой объект в "прикидку" (в оценку не пошел, не договорились). цех огромный, а высота - 3 м, под пр-во не всем подойдет, а под офисы в том месте нафиг никому не нужен. ну а практика "лофтов" у нас не прижилась пока Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 19:22 irenka писал(а): Grey Horse писал(а): Теоретически производственные по кубатуре сравнивать можно... но только в том случае, если известно (доказано, обосновано), что для подобных как объекта оценки, так и объектов-аналогов у пользователя такое производство, которое требует не только определенной площади помещений, но и определенной, заранее известной высоты (и это типичное требование на рынке, и покупатели готовы платить за это - именно за кубатуру, обеспеченную определенной технологией высотой). Не соглашусь. Подбираем в СП подобное имущество с такой же примерно высотой, а сравниваем по площади. а вот и зря, Grey Horse толково написал!!! Добавлено спустя 4 минуты 12 секунд: кстати, да, Заноз, я тож не совсем понял Olenka писал(а): Дали отчеты на рецензию, помогите определиться, пожалуйста. Объекты оценки-административное и производственное помещение в районном центре без земли. это 2 отчета? или ОО - админ+произв, а ОС - только произв.??? Добавлено спустя 1 минуту 12 секунд: завтра Оленка прозреет, еще час не прошел, а тут уже страсти накаляются... простите за флуд _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 19:52 Отчетов два, но я рассматриваю сейчас только отчет по недвижке. Объекты оценки -2 отдельно стоящих здания разные по использованию. Оцениваются только здания. Рынок недвижимости в городе есть, аналоги взяты два (производственное помещение)- из сельской местности (150-200 км), один (административно-производственное) из соседнего (150 км) города. В объявлениях у аналогов указана земля (как правило у сельской недвижки именно земля формирует стоимость). Оценщик для сравнительного подхода (другие не использует) не парится и подбирает 3 аналога сразу для двух зданий и для административного и для производственного. Выводит среднюю арифм.стоимость 1 куб.м и считает все объемы ОО сразу. Аналоги не описаны подробно -с кубатурой, есть только площадь и цена. Конструктивные элементы ОО и аналогов не описаны, что мы сравниваем-БМЗ и офисом или еще чего не понятно. Я видела производственные помещения у которых высота колебалась от 2 метров в подсобках до 7 в основных цехах, сложно без документов определить общую кубатуру. Разве мне нужно в рецензии трогать розрахунки? На какие основные моменты бить -некорректные аналоги, неверное применение поправок? Да стандартами разрешено, но мне кажется, если недвижимость не совсем типовая -разве можно брать за единицу розрахунку такую зыбкую вещь, как куб.м.? Спасибо за мнения, очень интересно. Я прозрела уже, сначала, когда читала отчеты (там еще по оборудованию есть) и сейчас, когда мнения читаю zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 20:04 Цитата: Оценщик для сравнительного подхода не парится и подбирает 3 аналога сразу для двух зданий и для административного и для производственного. Выводит среднюю арифм.стоимость 1 куб.м и считает все объемы ОО сразу. - ну иногда это не лишено смысла. у нас в городе зачастую продают производственные комплексы с АБК по общей площади всего, без разбивки на административные и производственные. ну, если рынок такой, то глупо делать искусственное дробление. в этом случае меня 1м3 смущает правда... а это не опечатка тупо? Цитата: Разве мне нужно в рецензии трогать розрахунки? На какие основные моменты бить -некорректные аналоги, неверное применение поправок? - ну вообще-то не нужно, но если уж совсем дикие расчеты... я бы упирала на то, что рынок недвижки в городе развит, и на то, что земельная компонента не выделена в аналогах. а вот скажите, вы за негативную рецензию деньги берете? точнее, вам их платят? Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: Цитата: Да стандартами разрешено, но мне кажется, если недвижимость не совсем типовая -разве можно брать за единицу розрахунку такую зыбкую вещь, как куб.м.? - ну она не зыбкая в ряде случаев, как уже писали выше. но глупо сравнивать цех 6-9 метров и абк по 3 м высотой в кучу... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 21:30 Olenka писал(а): Рынок недвижимости в городе есть, аналоги взяты два (производственное помещение)- из сельской местности (150-200 км), один (административно-производственное) из соседнего (150 км) города. дальше можно не рецензировать(((((((( не корректно брать аналогичные или подобные объекты сравнения из другого населенного пункта, если есть таковые в том же наспункте где и ОО (даже не могу придумать исключения из этого "правила").... а то что ты добавила дальше, то еще больше усугубляет положение: Olenka писал(а): Аналоги не описаны подробно -с кубатурой, есть только площадь и цена. т.е. кубатура с потолка... Olenka писал(а): что мы сравниваем-БМЗ и офисом или еще чего не понятно. и мне не понятно, надеюсь сам оценщик то хоть знает, хотя сомневаюсь... Olenka писал(а): Разве мне нужно в рецензии трогать розрахунки? На какие основные моменты бить -некорректные аналоги, неверное применение поправок? в рецензии ты НЕ ТРОГАЙ стоимость, а розрахунки вполне можно, ну т.е. корректность/некорректность поправок, наличие/отсутствие таковых и т.д. Я бы посоветовал связаться с коллегой и поговорить, мож чего в процесе разговора выяснится... ну и попросить эти "выяснения" потом в отчет добавить _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Шевко Возраст: 47 Сообщения: 422 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 05 Ноя 2009 21:54 Филин Андрей писал(а): Я бы посоветовал связаться с коллегой и поговорить, мож чего в процесе разговора выяснится... ну и попросить эти "выяснения" потом в отчет добавить +1 Или переделать совсем. Филин Андрей писал(а): а розрахунки вполне можно, ну т.е. корректность/некорректность поправок, наличие/отсутствие таковых и т.д. тоже самое могу сказать и про аналоги. _________________ Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Рецензирование На страницу 1, 2, 3 ... 9, 10, 11  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме