| Автор |
Сообщение |
irenka
Сообщения: 1098
|
 Добавлено:
Ср, 29 Июл 2009 14:45 |
  |
Ну что вы rudge со своей Луной везде примеры наводите? 
Нашему премьеру звезду вот подарили в созвездии Стрельца. Не побоюсь этого слова, посчитала бы все эти штуки как немат. актив  |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 29 Июл 2009 14:59 |
|
Уважаемая ViktoriyaR
Знаю и согласен.
НО!
А это как?
| rudge писал(а): |
...Сейчас появились мансардные надстройки над старыми 5-этажками в которых живут совледельцы здания, в т.ч. и крыши.
Собственно вопрос:
Как можно, без передачи прав на крышу, провести такую реконструкци.? |
И еще, "право" как товар, продавать еще никто не запретил.
Так вот может идти речь только о "праве" пользования и распоряжения. Право на отчуждение здесь будет принадлежать наскольким совладельцам здания.
К стати еще нюанс.
По сегодняшним законам договор аренды недвижимости более 3 лет в обязательном порядке заверяется нотариально. (я не веду речь о договорах до 3-х лет, это лазейка)
Вопрос как можно заключить такой договор без выделения в натуре (крыша под антену) руководствуясь этим;
| ViktoriyaR писал(а): |
| но есть такое понятие как неделимое имущество (ст.1 ЗУ N 2866-III от 29.11.2001), и в жилых домах где имеется объединение совладельцев, в ст.19 этого закона указано, что такое имущество не подлежит отчуждению. |
Вооб ще то, это вопросы чисто юридические. И если оценщик не имеет документа о правах собственности, то и оценка будет соответствующая (соответствующих прав). Лично я это прекрасно понимаю и не собираюсь кого то убеждать, что без таких доков. крышу можно продать.
Но то, что документ на прво пользования, распоряжения и прав на отчуждение как совладельца (по согласованию с...) такого актива можно сделать, я не сомневаюсь. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 29 Июл 2009 15:10 |
|
| rudge писал(а): |
И еще, "право" как товар, продавать еще никто не запретил.
Так вот может идти речь только о "праве" пользования и распоряжения. Право на отчуждение здесь будет принадлежать наскольким совладельцам здания. |
Третьим правом в понятии - "собственность" есть владение. И вы не можете посчитать крыше РС, потому что для полного отчуждения все права должны передаться тоже. В нашем случае нет права владения и распоряжения. А есть только ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ. Вот его и ценить надо. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 29 Июл 2009 15:38 |
|
| irenka писал(а): |
Третьим правом в понятии - "собственность" есть владение. И вы не можете посчитать крыше РС, потому что для полного отчуждения все права должны передаться тоже. |
Так я же про это и пишу
| rudge писал(а): |
| Так вот может идти речь только о "праве" пользования и распоряжения. Право на отчуждение=(владение) здесь будет принадлежать наскольким совладельцам здания. |
Я тут добавил для ясности (владение).
Я не говорю о РС. Я о крыше как об октиве-товаре и ее стоимости в принципе. Да, отделить нельзя. Но ведь и ЗУ тоже не отделимый актив.
| irenka писал(а): |
| ...В нашем случае нет права владения и распоряжения. А есть только ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ. Вот его и ценить надо. |
С правом "владения" вроди ясно. Оно не может принадлежать кому то одному в варианте с крышей. Только совладельцам здания.
А право "распряжения" то почему не может буть у, например арендатора, я уж не говорю о совладельцах?
Получается так.
Оценить можно, полные права пользования, распоряжения и частичные владения.
Тобиш, новый "собственник" может;
1. Чего то там разместить или не размещать. Это право пользования.
2. Может передать в аренду третим лицам. Это право распоряжения.
Естественно все с соблюдением Законов, ДБН-ов, СНиП-ов и т.п. не согласовывая с совладельцами здания свои действия.
3. Может продать свои права. НО, только согласовав свои действия с совладельцами.
Коллеги, шО тут не так?
(эт не клин на засыпку и не утверждение. Эт мысли в слух) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 29 Июл 2009 16:11 |
|
По второму пункту получается субаренда, т.к. полное право соб-ти не наступило |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 29 Июл 2009 17:00 |
|
| irenka писал(а): |
| По второму пункту получается субаренда, т.к. полное право соб-ти не наступило |
Нет
Я, например, купил помещение в доме. Исправлю. Мне в наследство досталась одна комната в 3-х комнатной квартире.
Тут я имею определенные права.
По п.2. - сдать его кому то в аренду. Это право собственника помешения.
А вот тот кто возьмет в аренду может иметь такое право, а может и не иметь такового, - сдать в субаренду. Тут зависит от договора аренды.
Но это уже и объект оценки другой и стоимость его другая. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июл 2009 09:48 |
|
весь сыр бор тут (а собственно как и в любой другой оценке) начинается из-за идентификации ОБЪЕКТА оценки.
при аренде госа и кома закон от нас требует оценку – Имущества
тут же предлагается - Имущественные права
Поэтому если рассматривать с точки зрения Имущественного права – право пользования крыши то:
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: разобрались - право пользования крышей
ВИД СТОИМОСТИ: самый натуральный - РС .
ПРИМЕНЯМЫЕ ПОДХОДЫ:
сравнительный – легко!, потому что существует именно рынок пользования (аренды)
затратный – сложно, так как оценивается право Пользования, а затратным считается Право Собственности, поэтому надо будет искать поправки на этот переход (что реально нереально  )
доходный – легко!
АНАЛИЗ НЭИ – проводится и еще как! и может быть всё что угодно (рекламный щит, антенна, бассейн (повешу фото из Бангкока) и прочее)
А если рассматривать с точки зрения Имущества - крыши то тут надо начинать с того, что во многих случаях крыша НЕ МОЖЕТ быть продана, а значит и нет Объекта оценки. В таких случаях может быть продано только право пользования,
как уже цитировала ViktoriyaR Закон
| Цитата: |
Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності
співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не
підлягає відчуженню. |
и далее
| Цитата: |
При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку
неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без
виділення частки в натурі.
Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути
передані в користування фізичній або юридичній особі або групі
осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів
інших співвласників неподільного та загального майна, які
охороняються законом.
|
так что в случае с правом собственности на крышу всё сложнее. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Чт, 30 Июл 2009 11:53), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июл 2009 10:20 |
|
воо, молодец прагматик. а то мне лень было.
ну и опять же - права это нематериальный актив, специализация не 1.1, и все такое... |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июл 2009 13:48 |
|
всем спасибо за уточнения и поправки. Сравнительный подход - практически как? большинство оценок крыш - это гос. имущество. По оценкам рыночной стоимости по данным фонда или заказчика? или по АС по данным того же фонда, установленным по нормативной ставке? И то, если фонд предоставит. Реально, можно потрясти заказчика по поводу этих данных, но положительный результат не факт.
Хотелось бы услышать так же мнения по предложенному методу. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июл 2009 13:51 |
|
| Цитата: |
| Сравнительный подход - практически как? большинство оценок крыш - это гос. имущество. |
- не-а. это надо у оператора запрашивать. с физлицами там без всякой оценки кстати обходится - тупо на договорной основе. |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 07:18 |
|
Оценка 16 кв.м крыши под установку газовой топочной. Коллеги, что можете посоветовать по аналогам аренды и продаж. Я бы взял обыкновенные производственные площади, но применил бы коэффициент отличия по функциональным возможностям. Какой? Не могу пока сказать и на сколько правильно тоже вопрос. Помогите, кто чем может! |
|
|
|
|
Мисовец
Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Пт, 06 Ноя 2009 21:36 |
|
Интересная нитка. Тут и крыша и формулы объема и жаркие споры...
Рискну высказать своё мнение, хотя частично выше аналогичное уже говорилось, ну, тогда в этой части это будет поддержка ранее высказавшихся.
1. Думаю, что считать РС крыши бессмысленно, т.к. никто, имея задачу разместить антенну, не планирует строить крышу. Да и крыша у дома не для антенны, а больше от дождя.
2. Рынок и впрямь развит, причем не только в городах, т.к. покрытие сотовой связи и ТВ сегодня почти везде, значит, почти везде есть аренда под антенны. И не всегда сдается гос.имущество (крыши), много частников. Один сотовый оператор строит вышку и может пустить к себе другого. Трубы котельных, опоры ЛЭП, телевышка, башни элеваторов, просто девятиэтажки. Всё сдается. Ищем оператора антенны у него есть договор, как выманить - другой вопрос. Т.е. сравнительный, конечно, главный. Хотя, искать информацию сложно, ну, судьба у нас такая.
3. Строительство вышки как замещение крыши тоже выглядит не очень. Ведь на своей вышке я полный хозяин 50 лет и больше, если не забуду красить, а с крыши могут турнуть через год. Потом, если мне один хозяин намекает про вышку, я могу пойти к соседнему дому - в городе не один высокий дом. Т.е. тут тоже крыш много, а антенн все-таки меньше, а главное, одна крыша, снизив стоимость, может собрать на себя все антенны в округе. Т.е. демпинг выгоден.
4. Что касается проверок отчетов, то это не тема оценки, это тема регулирования. Это значит, что для проверки мы делаем, как надо им, не особо глядя на рынок, но если глядим на рынок, то рынок ставки знает.
5. Учитывая, что рынок един по стране, логично выявлять связь ставки аренды от высоты, площади покрытия, плотности населения и т.п. Т.е. логично этим заняться и выяснить, что там к чему, т.к. аналогично будет и по наружной рекламе и по аренде для иных целей.
Про оценку участка Луны читайте тут http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=4542&p=1
Та же тема на параллельном форуме: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=3711&p=1 |
|
|
 |
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Пт, 06 Ноя 2009 22:32 |
|
Уважаемый, Василий Григорьевич! Приятно видеть Вас тут на форуме.
| Цитата: |
логично выявлять связь ставки аренды от высоты, площади покрытия, плотности населения и т.п.
|
в самом деле логично. только данных, чтобы сформировать стат. значимую выборку у нас нет. вот и выкручивается каждый как может  а у Вас по России или по какому-либо городу есть подобная зависимость? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 07 Ноя 2009 22:17 |
|
| Мисовец писал(а): |
| 3. Строительство вышки как замещение крыши тоже выглядит не очень. Ведь на своей вышке я полный хозяин 50 лет и больше, если не забуду красить, а с крыши могут турнуть через год. |
Ну это совсем не аргумент. Точно также можно сказать про любое другое имущество, стоимость которого рассчитывается для аренды,
по типу – «Строительство офиса как замещение съемного офиса тоже выглядит не очень. Ведь в своем построенном офисе я полный хозяин 50 лет и больше, если не забуду красить, а со съемного офиса могут турнуть через год.»
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 08 Ноя 2009 11:45 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Строительство офиса как замещение съемного офиса тоже выглядит не очень |
ну это так и есть и ты подтвердил то что сказал Мисовец
ведь лучше "заместить" его аналогом, а не строительством... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
